【文章內(nèi)容簡介】 8圖 1：西安國民生產(chǎn)總值增長率和全國平均水平比較圖表 2：西安市固定資產(chǎn)投資增長速度與全國平均水平比較表年 份 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年固 定 資 產(chǎn) 投 資 （ 億 元 ） 1242增 長 率 % % % % 20%全 國 增 長 率 % % % % 26%西 安 市 GDP增 長 率 與 全 國 比 較 圖% % % % %% % % % %%%%%%2022年 2022年 2022年 2022年 2022年增 長 率 全 國 增 長 率11 / 48西 安 市 固 定 資 產(chǎn) 投 資 增 長 率 與 全 國 比 較 圖%%%%%%2022年 2022年 2022年 2022年 2022年增 長 率 全 國 增 長 率圖 2：西安固定資產(chǎn)投資增長率和全國平均水平比較圖經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)解讀：從基本的經(jīng)濟(jì)層面分析，西安市的基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)國民生產(chǎn)總值高于全國的平均水平，這就預(yù)示了西安的商品住宅需求的基本就是基本經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)力量堅實穩(wěn)固增長；從固定資產(chǎn)角度分析，西安市的增長速度07 年相比全國增長速度有所下降，但是整體平均速度高于全國的平均速度，預(yù)示著西安的房屋供應(yīng)增長勢頭強(qiáng)勁。12 / 48人均可支配收入和居民儲蓄存款余額研究表 3：西安市城市居民可支配收入及增長率年份 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年城市居民人均可支配收入（元） 7748 8544 9628 10905 12022年增長率 % % % % 10%城 市 居 民 人 均 可 支 配 收 入 （ 元 ）7748 8544 962810905 12022020224000600080001000012022140002022年 2022年 2022年 2022年 2022年城 市 居 民 人 均 可 支 配 收 入 （ 元 ）圖 3：西安市城市居民可支配收入及增長率圖13 / 48表 4：西安市城市居民儲蓄存款余額及增長率年份 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年居民儲蓄存款余額（億元） 年增長率 % % % % 12%居 民 儲 蓄 存 款 余 額 （ 億 元 ） 050010001500202225002022年 2022年 2022年 2022年 2022年居 民 儲 蓄 存 款 余 額 （ 億 元 ）圖 4：西安市城市居民儲蓄存款余額及增長率圖總結(jié)研判：從數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)居民的購買基本能力的累積已經(jīng)到了一個比較好的階段，購買力存在狀態(tài)比較好。14 / 48也就是說居民的購房需求基本資源存在豐富。如果把居民可支配收入增長率和居民存款余額增長率比較，就會發(fā)現(xiàn)居民儲蓄率增長高于人均可支配收入，這就預(yù)示居民的財富增加過程，住房需求的釋放在一定程度上受到總體購買力和價格預(yù)期判斷的影響，沒有完全釋放。這種潛能會在價格加速上漲的階段快速釋放。研判未來 3 年內(nèi)的購房需求積累釋放會加速需求的增長。（三）西安樓市概述西安市房地產(chǎn)運行狀況2022 年市場仍未走出政策調(diào)控的陰影，銷售面積 923 萬平方米，銷售套數(shù) 87960 套，成交金額 346 億元。市場交易與去年相比基本持平。連續(xù)幾年政策調(diào)控的疾風(fēng)驟雨之后，西安房地產(chǎn)市場總體運行形勢良好，但在發(fā)展過程中也凸顯出一些新的特征及發(fā)展動向。西安房地產(chǎn)市場迎來品牌地產(chǎn)企業(yè)為主體的規(guī)?；_發(fā)時期政策的導(dǎo)引以及市場競爭的日趨激烈已使房地產(chǎn)開發(fā)格局處于快速嬗變中，優(yōu)勝劣汰的市場法則在近兩年的房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程中體現(xiàn)的尤為明顯，外埠品牌地產(chǎn)的大量進(jìn)入，對本土市場帶來的不僅是開發(fā)技術(shù)與運營理念的沖擊，更帶來市場資源方面的強(qiáng)勢爭奪，土地、資金、人才正逐漸向?qū)嵙﹂_發(fā)企業(yè)一方集中。而從城市運營的角15 / 48度來看，目前市場開發(fā)的熱點區(qū)域如浐灞、曲江、城北等，政府更希望通過品牌地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)運營，充分挖掘區(qū)域價值，從而帶來區(qū)域價值的綜合提升，區(qū)域土地供應(yīng)也更傾向于以規(guī)模型地塊為主，由此在市場因素與政策導(dǎo)引的綜合推動下，西安房地產(chǎn)市場迎來品牌地產(chǎn)企業(yè)為主體的規(guī)模化開發(fā)時期，也更為有力的推動西安房地產(chǎn)市場向城市運營的高度邁進(jìn)。商品房市場重心向二環(huán)及三環(huán)間轉(zhuǎn)移多年來的房地產(chǎn)開發(fā)已使得西安二環(huán)內(nèi)可開發(fā)用地日漸稀少，而隨著城市骨架的拉大及城市化進(jìn)程的加快，規(guī)劃建設(shè)的推進(jìn)為住宅郊區(qū)化提供了優(yōu)良的硬件配套及可預(yù)見的發(fā)展前景優(yōu)勢，極大推動了這些區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)運營，目前的商品房市場開發(fā)主要向二環(huán)及三環(huán)之間集結(jié)，諸如高新、曲江、城北、浐灞等區(qū)域目前均成為房地產(chǎn)開發(fā)的集中熱點區(qū)域，并且借助區(qū)域特點形成自身房地產(chǎn)發(fā)展的特色優(yōu)勢，吸引著市場購買人群逐漸向這些區(qū)域偏移，市場供應(yīng)量與需求量同向持續(xù)高走，并且占到商品房市場供應(yīng)與銷售的較高比重。宏觀調(diào)控政策的實施未能對房價起到明顯的平抑作用 06 年政策中關(guān)于“90 平方米，70%”規(guī)定的出臺，以圖通過加大中小戶型市場供應(yīng)起到穩(wěn)定房價的作用，但政策后目前推出的“政策項目”尚沒有大量入市，對房價的平抑尚無法起到立竿見影的功效，預(yù)計今年伴隨著新 16 / 48項目的大量入市，政策的后發(fā)效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)。（四）本案所在區(qū)域樓市分析（城東區(qū)含浐灞）市場供應(yīng)07 年市場放量 166 萬平米，去化 144 萬㎡， 08 年城東計劃新建商品房 157 萬平米，浐灞生態(tài)區(qū)計劃新建商品房 110 萬平米，共計 267 萬㎡。 城東區(qū)開發(fā)相對分散，開發(fā)區(qū)域劃分較為明顯，其主要表現(xiàn)在以東二環(huán)為貫穿的地產(chǎn)開發(fā)帶、以長樂路東段為新興的開發(fā)區(qū)域及新近崛起的浐灞生態(tài)區(qū)為集中板塊密集開發(fā)。市場銷售 07 年全年城東區(qū)商品房銷售量為 1449364 平米，較去年同比增長 31%，在全市各城區(qū)商品房銷售中增幅比例最低。住宅銷售中同樣 70110 平米段的房源銷售最佳，戶型方面兩室兩廳占將近一半的比例。住宅外其它物業(yè)中商業(yè)市場交易較為活躍，而別墅與寫字樓物業(yè)則交易發(fā)生相對較少。17 / 48 價格行情 07 年城東區(qū)商品住宅均價已攀升至 3222 元/平米，較上年均價相比增長 %，城東區(qū) 07 年最大的亮點在 浐灞，治理先行的浐灞生態(tài)區(qū)在政府規(guī)劃改造下迅速成長，為地產(chǎn)行業(yè)的扎根經(jīng)營提供了良好的基礎(chǔ)保障，也使得浐灞生態(tài)區(qū)的地產(chǎn)發(fā)展從幾年前的無人問津到現(xiàn)在的一片紅火，房價上漲十分迅速。同時城東其他區(qū)域也依托各自不同的配套優(yōu)勢，大打特色居住牌，房價隨之水漲船高。 區(qū)域發(fā)展 城東地產(chǎn)發(fā)展新舊共榮，舊區(qū)憑借相對完善的配套、便捷的交通造就都市便利生活，以東二環(huán)及長樂路為貫 穿的老城區(qū)地產(chǎn)開發(fā)集中區(qū)域發(fā)展的有聲有色；新區(qū)依托大水大綠、城市綠肺的功能定位迅速崛起，倡導(dǎo)城郊生態(tài)居住的浐灞生態(tài)區(qū)在整體環(huán)境改造中一直備受關(guān)注，眾多開發(fā)企業(yè)級政府部門為加快區(qū)域全面建設(shè)提供強(qiáng)大的資金與政策支持，也為地產(chǎn)行業(yè)繁榮浐灞推波助瀾。天時、地利、人和的浐灞正打開城東地產(chǎn)市場開發(fā)、銷售共興的新局面。18 / 4808 年城東區(qū)域新盤異?；钴S，恒大、恒盛等重量級大盤進(jìn)駐，加上浐灞半島良好的銷售態(tài)勢及地鐵 1 號線的建設(shè)，共同推動了城東區(qū)域的房地產(chǎn)行業(yè)，08 年本區(qū)域?qū)蔀槲靼卜康禺a(chǎn)市場的新興熱點區(qū)域。城 東 成 交 物 業(yè) 按 面 積 分 類7% 10%21%29%17%10% 5%1%0%0%50以 下 50－ 70 70－ 90 90－ 110 110－ 130130－ 144 144－ 180 180—220 220—260 260以 上圖 67：2022 年城東成交套數(shù)按面積分比例圖戶型面積區(qū)間：90—110 平米和 70—90 平米是成交量最大的戶型19 / 48城 東 區(qū) 域 按 成 交 價 格 分 析 成 交 量21%36%16%13%6% 4%1%1%1%1%3200以 下 3200~3400 3400~3600 3600~3900 3900~42004200~4500 4500~4800 4800~5100 5100~5400 5400以 上圖 68：2022 年城東成交套數(shù)按價格分比例圖主力價位區(qū)間：3200～3400 元/平米二、對本案形成競爭的物業(yè)類別有哪些其發(fā)展趨勢如何基于本案的特殊性，主要從價格層面確定競爭類別，分別是價格相對低的 城中村改造項目 和 經(jīng)濟(jì)適用房20 / 48該類物業(yè)概況：西安擬對 180