【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 公整體區(qū)域 —— 商務(wù)港，涵蓋酒店、寫(xiě)字樓、酒店公寓。從建筑外形、區(qū)域功能用途、天際線等多方面全面提升區(qū)域品質(zhì)，塑造區(qū)域地標(biāo)物業(yè)的商務(wù)配套區(qū)域。 五期案名：五洲裝飾科研孵化基地 注解：西側(cè)地塊中的低層區(qū)辦公用樓，專(zhuān)供裝飾材料機(jī)構(gòu)的研發(fā)、設(shè)計(jì)、檢測(cè)等用。再一次豐富“中國(guó)無(wú)錫裝飾科技谷”的名稱(chēng)內(nèi)涵。 七．營(yíng)銷(xiāo)思路 營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)： 通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)包裝，將五洲國(guó)際從一個(gè)區(qū)域性的中端裝飾批發(fā)市場(chǎng)， 提升到全國(guó)性的綜合性 的中高端項(xiàng)目。完全實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的總體定位。以豐富的內(nèi)涵，充實(shí)項(xiàng)目的四大功定位。特別指出本項(xiàng)目與現(xiàn)有傳統(tǒng)裝飾建材市場(chǎng)之與眾不同之處。建議可將此作為推廣一大賣(mài)點(diǎn)，可借力提升預(yù)售產(chǎn)權(quán)商鋪部分形象。項(xiàng)目配套將包含： a) 娛樂(lè)餐飲街區(qū) /倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)域 /河岸景觀區(qū) b) 裝飾科普 /裝飾展覽 / c) 研發(fā)中心 /新材料、新工藝實(shí)驗(yàn)室 / 營(yíng) ● 銷(xiāo) ● 執(zhí) ● 行 中國(guó) ● 無(wú)錫裝飾科技谷 五洲國(guó)際裝飾城 17 d) 產(chǎn)品測(cè)驗(yàn)基地 /銷(xiāo)售 [批發(fā)、精品 ]/ e) 設(shè)計(jì)中心 /裝飾施工 / 工程監(jiān)理 f) 電子商務(wù) / 消費(fèi)仲裁 / 法律服務(wù)?? 當(dāng)前無(wú)錫房產(chǎn)市場(chǎng)上與本項(xiàng)目雷同的產(chǎn)權(quán)商鋪競(jìng)爭(zhēng)已趨激烈白熱化，這勢(shì)必給本項(xiàng)目如此體量產(chǎn)權(quán)商鋪的推廣帶來(lái) 更加艱巨的任務(wù)與壓力。為此在此次廣告推廣中，希望能夠樹(shù)立與眾不同、震動(dòng)視聽(tīng)的效果。 根據(jù)不同受眾，不同媒體，訴求點(diǎn)與推廣措辭各異。 投資客來(lái)說(shuō)：本項(xiàng)目是一個(gè)百變商業(yè)形態(tài)，終生的優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)。具有多種投資套餐選擇，降低投資門(mén)檻，確保長(zhǎng)期穩(wěn)健性投資。美國(guó)資產(chǎn)管理公司進(jìn)行資產(chǎn)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)，確保未來(lái) 40年，年年穩(wěn)健收益，為客戶樹(shù)立信心。 對(duì)自營(yíng)客租賃客來(lái)說(shuō)：本項(xiàng)目是一個(gè)全國(guó)性綜合性的中高端一站式裝飾科技谷。擁有如此前沿尖端的裝飾一條龍商業(yè)模式。 對(duì)未來(lái)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)現(xiàn)代高科技、科學(xué)普及、規(guī)模集中、休閑娛樂(lè)， 購(gòu)前售后一站式的裝飾主題購(gòu)物公園。 執(zhí)行要點(diǎn) （ 1）成立注冊(cè)投資管理公司 比如：美國(guó) ******投資管理有限公司，以此公司作為本項(xiàng)目 40年經(jīng)營(yíng)管理的主體公司。 （ 2）務(wù)必“先招商 后銷(xiāo)售”的指導(dǎo)方針 主力商戶的進(jìn)駐，是提升項(xiàng)目投資信心的有效手段。在項(xiàng)目的籌備期，主要是通過(guò)對(duì)主力商戶和大型品牌店的招商，蓄積客戶，樹(shù)立項(xiàng)目良好的品牌形象，吸引更多的投資客戶關(guān)注并產(chǎn)生信任，以便給日后的項(xiàng)目銷(xiāo)售帶來(lái)強(qiáng)有力的支持。 招商先行，是開(kāi)發(fā)商實(shí)力和信心的表現(xiàn)，通過(guò)良好的招商造勢(shì)，體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商持續(xù)經(jīng)營(yíng)、做旺市場(chǎng)的責(zé)任心， 帶動(dòng)銷(xiāo)售的火熱進(jìn)行；由招商先行可以帶來(lái)“未開(kāi)先旺”、“永續(xù)經(jīng)營(yíng)”的市場(chǎng)效應(yīng)，可以刺激觀望型投資客的購(gòu)買(mǎi)欲望，增強(qiáng)其投資信心。 （ 3）豐富項(xiàng)目?jī)?nèi)涵，打破傳統(tǒng)模式 A、中央建設(shè)部 聯(lián)系渠道：通過(guò)政府相關(guān)部門(mén)聯(lián)系 主要目的：擴(kuò)大本項(xiàng)目的知名度，引起目標(biāo)客戶的關(guān)注。 營(yíng) ● 銷(xiāo) ● 執(zhí) ● 行 中國(guó) ● 無(wú)錫裝飾科技谷 五洲國(guó)際裝飾城 18 完成時(shí)間： 10 月 30 日之前 B、南京大學(xué) 聯(lián)系渠道：直接與南京大學(xué)相關(guān)部門(mén)聯(lián)系 主要目的：豐富項(xiàng)目?jī)?nèi)容，用做推廣支撐 完成時(shí)間： 10 月 30 日之前 C、蘇州大學(xué) 聯(lián)系渠道：直接與南京大學(xué)相關(guān)部門(mén)聯(lián)系 主要目的：豐富項(xiàng)目?jī)?nèi)容，用做推廣支撐 完成時(shí)間： 10 月 30 日之前 D、上海同濟(jì)大學(xué) 聯(lián)系渠道：直接與南京大學(xué)相關(guān)部門(mén)聯(lián)系 主要目的：豐富項(xiàng)目?jī)?nèi)容，用做推廣支撐 完成時(shí)間： 10 月 30 日之前 E、江蘇省消費(fèi)者協(xié)會(huì) 聯(lián)系渠道：直接與該單位聯(lián)系 主要目的：增強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的信心 完成時(shí)間： 10 月 30 日之前 F、江蘇省質(zhì)量檢測(cè)中心 聯(lián)系渠道：直接與該單位聯(lián)系 主要目的：增強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的信心 完成時(shí)間： 10 月 30 日之前 G、中國(guó)裝飾材料協(xié)會(huì) 聯(lián)系渠道：直接與該單位聯(lián)系 主要目的：豐富項(xiàng)目?jī)?nèi)容，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度 完成時(shí)間： 10 月 30 日之前 （ 4）推出永續(xù)經(jīng)營(yíng)工程，倡導(dǎo)理 性投資 經(jīng)過(guò)賽維拉開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)不成功的局面后，一方面投資者更加理性，一方面對(duì)大型商業(yè)項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)的重要性有了更深的認(rèn)識(shí)。 換個(gè)角度來(lái)看，賽維拉對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。必須正面面對(duì)，以事實(shí)說(shuō)話，倡導(dǎo)永續(xù)經(jīng)營(yíng)和理性投資，這是恢復(fù)租賃和銷(xiāo)售市場(chǎng)信心的核心。 營(yíng) ● 銷(xiāo) ● 執(zhí) ● 行 中國(guó) ● 無(wú)錫裝飾科技谷 五洲國(guó)際裝飾城 19 永續(xù)經(jīng)營(yíng)之道主要是為投資者、經(jīng)營(yíng)戶搭建一個(gè)很好的經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，通過(guò)項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)形成良好的口碑，不斷提高項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值以謀求更廣闊的商業(yè)發(fā)展空間 （ 5）給予買(mǎi)家詳細(xì)的產(chǎn)品投資規(guī)劃說(shuō)明 四十年的投資運(yùn)作公司管理運(yùn)作 成就百變商業(yè) 在每一個(gè)五年計(jì)劃制定前一年制定 出詳細(xì)的發(fā)展綱要 ，得到全體業(yè)主的半數(shù)以上通過(guò)，即在下一個(gè)五年里實(shí)施。 制定十個(gè)“五年計(jì)劃” 第一個(gè)五年＋第二個(gè)五年＝＝實(shí)現(xiàn)家居建材市場(chǎng)的航空母艦 第三個(gè)五年＋第四個(gè)五年＝＝順應(yīng)時(shí)代與經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求 提前給出定位 第五個(gè)五年 ＋第六個(gè)五年 第七個(gè)五年 ＋第八個(gè)五年????? （ 6）關(guān)于 VIP客戶的營(yíng)銷(xiāo)策略思考 就《五洲國(guó)際裝飾城》大體量的銷(xiāo)售面積而言，積累一定數(shù)額的大客戶，對(duì)拉動(dòng)和影響其他中小投資者購(gòu)買(mǎi)商鋪和加快銷(xiāo)售速度都有積極作用，因此有必要對(duì)大客戶采取針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)策略。 （ 7） VIP 客戶的優(yōu)先待遇 為了充 分挖掘大客戶的投資潛力，建議《五洲國(guó)際裝飾城》將有意向的一次性購(gòu)鋪金額達(dá)200 萬(wàn)元以上者，設(shè)為 VIP 客戶并發(fā)放特制的終身享用的 VIP 貴賓卡。 VIP 客戶將享有優(yōu)先選鋪權(quán)和價(jià)格優(yōu)惠待遇； 特殊大客戶可安排總監(jiān)級(jí)以上的領(lǐng)導(dǎo)接待洽談。 建議 VIP 客戶的額外折扣：依據(jù)購(gòu)鋪總金額不同，給予除任何公開(kāi)折扣以外的 92—95 折不等的額外折扣，如：一次性購(gòu)鋪累計(jì)金額達(dá) 1000 萬(wàn)以上 — 92 折；一次性購(gòu)鋪累計(jì)金額達(dá)2021000 萬(wàn) — 依據(jù)購(gòu)買(mǎi)總金額從 93—95 折不等 。 （上述優(yōu)惠折扣暫且僅供參考，經(jīng)雙方探討后甲方確認(rèn)為準(zhǔn)?。? 八 ．營(yíng)銷(xiāo)推廣階段方案 針對(duì)目前的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，本項(xiàng)目必須抓緊客戶的積累工作，并且以此作為第一階段營(yíng)銷(xiāo)推廣工作的首要目標(biāo)。 作為一個(gè) 12 萬(wàn)平米的商業(yè)項(xiàng)目必須確保 2 個(gè)月的客戶積累，方可確保開(kāi)盤(pán)有足夠的解籌，達(dá)到一定的成交比例。當(dāng)然，此階段的客戶積累就必須依賴于有充分的媒體投放、活動(dòng)組織（認(rèn)籌）的確保前提下方可進(jìn)行。以下就對(duì)第一階段：開(kāi)盤(pán)前蓄水期的營(yíng)銷(xiāo)制定方案。 營(yíng) ● 銷(xiāo) ● 執(zhí) ● 行 中國(guó) ● 無(wú)錫裝飾科技谷 五洲國(guó)際裝飾城 20 開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)的選擇 開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)的選擇 —— 12 月下旬正式開(kāi)盤(pán) 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)成功，一炮而紅，需要相當(dāng)成熟的條件，基于此考慮，建議于 2021 年 12 月中進(jìn)行正式的公開(kāi) 發(fā)售： 各項(xiàng)銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作全面就緒，包括人員、場(chǎng)地等； 前期預(yù)熱與蓄客充分，擁有相當(dāng)數(shù)量的準(zhǔn)客戶，確保成交額； 項(xiàng)目的主力店及品牌商家的招商進(jìn)度和商場(chǎng)的可售商鋪相關(guān)手續(xù)進(jìn)度的影響； 承接在一系列活動(dòng)及事件營(yíng)銷(xiāo)的勢(shì)能，促進(jìn)開(kāi)盤(pán)成交，吸引客戶的注意。 開(kāi)盤(pán)期營(yíng)銷(xiāo)階段劃分 （ 1）形象導(dǎo)入期 /蓄客期 日期： 10 月 25 日 — 11 月 10 日 目標(biāo)： 一個(gè)半月內(nèi)達(dá)成足夠的客戶積累。該階段目的營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)是通過(guò)項(xiàng)目市場(chǎng)前期的形象宣傳推廣和招商，讓市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目特別定位、特殊模式、經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)等多方面的全面認(rèn)知。 渠道：內(nèi)部認(rèn)籌卡＋現(xiàn)場(chǎng)包 裝＋物料準(zhǔn)備＋媒體投放（戶外及平面）＋活動(dòng)組織 方法：建議前期戶外廣告、現(xiàn)場(chǎng)廣告，配合軟文和新聞的形式切入市場(chǎng)，轟動(dòng)無(wú)錫當(dāng)?shù)?，乃至可將影響力輻射長(zhǎng)三角其他城市，并通過(guò)舉辦高規(guī)格的活動(dòng)和適量的報(bào)紙硬廣預(yù)熱，現(xiàn)場(chǎng)包裝、電臺(tái)廣告等建立項(xiàng)目與眾不同的商業(yè)物業(yè)形象，以此引發(fā)政府、媒體、社會(huì)、市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目認(rèn)同和高度評(píng)價(jià)。同時(shí)，在此期間必須加快工程進(jìn)度，完成現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售中心的建設(shè)與全部裝修，盡早可在現(xiàn)場(chǎng)接受買(mǎi)家的咨詢和購(gòu)買(mǎi)認(rèn)籌。 附： （ 2）投資引導(dǎo)期 /優(yōu)先認(rèn)購(gòu)期 日期： 11 月 18 日 — 12 月 20 日 目標(biāo)：公開(kāi)認(rèn)籌卡購(gòu)買(mǎi)，進(jìn)一步 鎖定目標(biāo)客戶。 渠道：加強(qiáng)媒體的攻勢(shì)，主要以推廣認(rèn)籌卡的購(gòu)買(mǎi)為主要目標(biāo)。 方法：這是正式開(kāi)盤(pán)前的營(yíng)銷(xiāo)推廣最為關(guān)鍵的階段。通過(guò)更為深入的推廣及針對(duì)本項(xiàng)目的系統(tǒng)性炒作，以認(rèn)籌卡銷(xiāo)售與廣告攻勢(shì)，并輔佐必要的產(chǎn)品推介說(shuō)明會(huì)和投資理財(cái)論壇、房交會(huì)等為契機(jī)，從投資的角度引導(dǎo)潛在客戶，結(jié)合項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)訴求項(xiàng)目投資增值潛力、投資回報(bào)、促銷(xiāo)手段等，兩大售樓處同時(shí)銷(xiāo)售認(rèn)籌卡，接受客戶交納誠(chéng)意金，享有開(kāi)盤(pán)購(gòu)鋪； VIP客戶可以優(yōu)先選鋪和辦理購(gòu)鋪手續(xù)。 營(yíng) ● 銷(xiāo) ● 執(zhí) ● 行 中國(guó) ● 無(wú)錫裝飾科技谷 五洲國(guó)際裝飾城 21 （ 3）公開(kāi)發(fā)售期 日期： 12 月 20 日 目標(biāo)：強(qiáng)勢(shì)轟動(dòng)開(kāi)盤(pán) 取得銷(xiāo)售開(kāi)門(mén)紅 延續(xù)前 期的銷(xiāo)售強(qiáng)勢(shì)，采用集中式銷(xiāo)售的選鋪大會(huì)的形式，展開(kāi)全面銷(xiāo)售，確保項(xiàng)目的“開(kāi)門(mén)紅”；并通過(guò)成功的銷(xiāo)售為后續(xù)階段造勢(shì)，增強(qiáng)客戶的信心，形成旺銷(xiāo)的勢(shì)頭。 （ 4）強(qiáng)銷(xiāo)延續(xù)期（ 4 月） 承接公開(kāi)發(fā)售的勢(shì)能，以旺銷(xiāo)帶動(dòng)對(duì)猶疑型客戶訴求，并開(kāi)拓更廣的客戶層次，用全新的賣(mài)點(diǎn)、全新的營(yíng)銷(xiāo)手段保證項(xiàng)目持續(xù)旺銷(xiāo)，在推出商鋪的選擇上，應(yīng)總結(jié)開(kāi)盤(pán)階段的經(jīng)驗(yàn)和不足，進(jìn)行必要的調(diào)整。 九、推廣渠道 本案的推廣實(shí)施是整個(gè)推廣過(guò)程中的關(guān)鍵，是將推廣計(jì)劃具體落實(shí)的過(guò)程，其效果的好壞直接影響到整個(gè)銷(xiāo)售的成敗。 項(xiàng)目 VI部分 基礎(chǔ)部分 (樓盤(pán)標(biāo) 志 標(biāo)志創(chuàng)意說(shuō)明 標(biāo)志輔助設(shè)計(jì) 標(biāo)志組合規(guī)范 標(biāo)志明暗度使用規(guī)范 標(biāo)志誤用范例 標(biāo)準(zhǔn)字 標(biāo)準(zhǔn)色 /主色 /輔助色 規(guī)范組合 ) 應(yīng)用部分（信封、信紙、文件袋、文具、紙杯、檔案袋） 包裝部分 （ 1）市區(qū)接待中心包裝 門(mén)頭形象牌、精神堡壘、 LOGO墻、接待臺(tái)、看板、室外燈箱、引導(dǎo)旗等。 （ 2）現(xiàn)場(chǎng)接待中心包裝 門(mén)頭形象牌、精神堡壘、 LOGO墻、接待臺(tái)、看板、燈箱、引導(dǎo)旗等、導(dǎo)視系統(tǒng)、氛圍掛旗、功能區(qū)分布牌、臺(tái)面標(biāo)牌 （ 3）現(xiàn)場(chǎng)工地四周包裝 現(xiàn)場(chǎng)路牌、導(dǎo)視牌、四周?chē)鷫?、主干道引?dǎo)旗、工地插旗、 大型看板、看樓專(zhuān)車(chē) 物料 銷(xiāo)售人員名片、工作人員名片、銷(xiāo)售折頁(yè)（分若干期）、鋪型平面圖集、銷(xiāo)售海報(bào)、直郵廣告 DM(分若干期 ) 營(yíng) ● 銷(xiāo) ● 執(zhí) ● 行 中國(guó) ● 無(wú)錫裝飾科技谷 五洲國(guó)際裝飾城 22 四本系列樓書(shū) (投資手冊(cè)、產(chǎn)品說(shuō)明、資產(chǎn)管理、商家會(huì)刊 ) 客戶通訊錄、置業(yè)計(jì)劃表、 VIP認(rèn)籌卡、禮品系列、手提袋 ◆異地賣(mài)場(chǎng)推廣物料 上海、溫州、南京等多個(gè)異地城市推廣所需物料（背景板、展板、氛圍掛旗、條幅、折頁(yè)、海報(bào)、邀請(qǐng)函） ◆招商物料 招商業(yè)態(tài)分布圖、招商手冊(cè)、招商海報(bào)、招商名片等 ◆房展會(huì)物料 展板、專(zhuān)刊、燈箱等展會(huì)物料 廣告 ◆平面報(bào)紙廣告 報(bào)紙廣告、雜志廣告、軟新 聞通稿、 DM系列廣告等 ◆戶外媒體廣告