【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 級(jí)階段 ? 本案自身缺陷 機(jī)會(huì) （ Opportunities） ? 周邊家居裝飾市場(chǎng)需求量巨大 ? 永州尚無(wú)大型家居裝飾類(lèi)市場(chǎng) ? 與本案住宅部分聯(lián)動(dòng) 威脅 （ Threats） ? 市場(chǎng)信心逐漸流失 ? 本案周邊商鋪擠壓威脅 對(duì)家居裝飾城的再思考 — 本案競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 態(tài) —— 內(nèi)部環(huán)境與資源 ? 本案多數(shù)的資源已經(jīng)成型，無(wú)法改變與扭轉(zhuǎn)。同時(shí)，招商工作的滯后，導(dǎo)致市場(chǎng)陷入疲勞期，也造成對(duì)營(yíng)銷(xiāo)的不利局面。 ? 發(fā)展商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律具有客觀上的尊重意識(shí)，愿意在營(yíng)銷(xiāo)收入中對(duì)市場(chǎng)投入培育成本 （保租） 。 ? 一切以銷(xiāo)售、招商為重，企業(yè)資源能最大限度的往有利于營(yíng)銷(xiāo)、招商開(kāi)展的方面傾斜。 勢(shì) —— 外部環(huán)境與需求 ? 本案所在區(qū)域已經(jīng)成為永州河?xùn)|最大的高檔住宅小區(qū)，未來(lái)對(duì)家居裝飾材料的需求量巨大。 ? 傳統(tǒng)的投資觀念，導(dǎo)致永州人投資取向存在較明顯的地段傾向性（河西），而要扭轉(zhuǎn)公眾的意識(shí)極其困難。 ? 永州商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)放量急速增長(zhǎng)，投資選擇面增加，便于投資理性的形成，反過(guò)來(lái)將有礙于商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售與招商。 競(jìng)爭(zhēng)異常激烈的市場(chǎng) 是本案必須面對(duì)的！ 狹路相逢勇者勝！ 區(qū)位 （價(jià)值） +產(chǎn)品 （安全） +品牌 本案核心競(jìng)爭(zhēng)力 關(guān)鍵概念：區(qū)位 （價(jià)值） 、 產(chǎn)品 （安全） 、 品牌 價(jià)值 ? 本案所在區(qū)域的發(fā)展?jié)摿? ? 升值前景（升值能力）與周期 ? 利潤(rùn)空間 安全 ? 保值能力 ? 投資回收的保障條件 （保租） ? 政策資源的穩(wěn)定性 品牌 ? 發(fā)展商的實(shí)力 ? 發(fā)展商的政策資源（免稅） 沖破桎楛－本案市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略 區(qū)位 產(chǎn)品 品牌 自身?xiàng)l件營(yíng)造 創(chuàng)造差異化和優(yōu)越化 展現(xiàn)自身魅力 把握入市時(shí)機(jī) 突破現(xiàn)狀制約 脫穎競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 打造永州首座一站式家居裝飾城 挖掘自身價(jià)值 虛實(shí)結(jié)合 市場(chǎng)定位： 打造永州首座一站式家居裝飾城 可經(jīng)營(yíng)之業(yè)態(tài)： ?家居、裝潢、裝飾等相關(guān)行業(yè) ?五金、小家電、小型超市等相關(guān)行業(yè) ?少部分社區(qū)商業(yè)作為補(bǔ)充 本案發(fā)展定位 目標(biāo)客戶定位 商鋪銷(xiāo)售對(duì)象： 本本案及周邊樓盤(pán)的業(yè)主 永州的投資客戶 自己經(jīng)營(yíng)家居裝飾行業(yè)的客戶 商鋪招商對(duì)象： 全省范圍內(nèi)的符合我們商業(yè)業(yè)態(tài)定位的經(jīng)營(yíng)戶 本案發(fā)展定位 本案商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式建議 模式一：只租不售 開(kāi)發(fā)商自己保留家居裝飾城的物業(yè)，對(duì)外招租。 操作難易程度：較易 開(kāi)發(fā)商收益：租金 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：較強(qiáng) 綜合評(píng)價(jià)：此經(jīng)營(yíng)模式開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)較少，并且需長(zhǎng)期承擔(dān)市 場(chǎng)管理者的角色。 模式二：產(chǎn)權(quán)式商鋪 +獨(dú)立商鋪 一樓全部分割成獨(dú)立商鋪，推向市場(chǎng)銷(xiāo)售。 二樓物業(yè)整體招租大型家居裝飾類(lèi)商家，分割其產(chǎn)權(quán)，向 市場(chǎng)發(fā)售產(chǎn)權(quán)。 操作難易程度：較難 開(kāi)發(fā)商收益：商鋪銷(xiāo)售收入＋租金 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：較弱 綜合評(píng)價(jià)：開(kāi)發(fā)商可獲得較豐厚的利潤(rùn)，同時(shí)擁有市場(chǎng)的經(jīng) 營(yíng)租賃權(quán)。 本案商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式建議 本案核心價(jià)值體系 財(cái)富 2043 本案推廣模式的創(chuàng)新 本案獨(dú)創(chuàng)的投資回報(bào)模式 本案周邊巨大的家居裝飾消費(fèi)市場(chǎng) 本案所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)以及市場(chǎng)空白 第三部分 產(chǎn)品策略 商鋪面積定位 ? 將一層商業(yè)部分，分割成若干獨(dú)立商鋪。 ? 面積為： 45～ 65㎡ 一層獨(dú)立商鋪分割示意圖 內(nèi)街 商鋪 價(jià)格定位 ? 均價(jià)： 3200元 /㎡ ? 臨育才路商鋪均價(jià)： 5500元 /㎡ ? 內(nèi)街商鋪均價(jià)： 2500元 /㎡ ? 二樓產(chǎn)權(quán)式商鋪： 1800元 /㎡ 硬性銷(xiāo)售包裝 售樓處包裝 售樓部是銷(xiāo)售活動(dòng)的重要場(chǎng)所，是物業(yè)展示的窗口；是引導(dǎo) 客戶認(rèn)識(shí)樓盤(pán)的重要表現(xiàn)形式；它的設(shè)置藝術(shù)是樓盤(pán)的形象 代表和物業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)。因此，在售樓部的設(shè)置上要引起充 分注意。 主格調(diào)： 中高檔、大氣、敞亮、親切，與本案主題相吻合。在現(xiàn)有售 樓中心基礎(chǔ)上，增加商業(yè)氛圍，烘托出大商業(yè)的視覺(jué)效果。 戶外包裝視覺(jué) 根據(jù)本案的定位，把優(yōu)越之處和賣(mài)點(diǎn)等內(nèi)涵在戶外巨無(wú)霸、 工地圍墻中體現(xiàn)出來(lái)。在制作方面要達(dá)到新潮別致、富有創(chuàng) 意，再配以明快的色彩和燈光效果，必會(huì)吸引行人和參觀者 的目光，達(dá)到展示本本案的品牌及形象，提升檔次，進(jìn)而增 加買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)欲望。 硬性銷(xiāo)售包裝 軟性銷(xiāo)售包裝 開(kāi)發(fā)商實(shí)力與形象的包裝 買(mǎi)家在進(jìn)行物業(yè)選購(gòu)時(shí)，除了對(duì)本案本身的素質(zhì)及價(jià)格有要 求之外，發(fā)展商的背景和誠(chéng)信度、開(kāi)發(fā)實(shí)力亦是一個(gè)十分重 要的影響因素，對(duì)歷史、業(yè)績(jī)和知名度不高的開(kāi)發(fā)商，則需 花費(fèi)更多的時(shí)間、人力物力、財(cái)力才能從市場(chǎng)上得到買(mǎi)家的 信任，顯然開(kāi)發(fā)商品牌形象的樹(shù)立，不僅直接影響本案的推 廣銷(xiāo)售，而且是今后再開(kāi)發(fā)的天然資本和無(wú)形資產(chǎn)。利用本 本案開(kāi)發(fā)過(guò)程，加以大力推廣。 開(kāi)發(fā)商形象包裝策略 ? 長(zhǎng)期循序漸進(jìn)的軟性攻勢(shì)，宣傳開(kāi)發(fā)商的企業(yè)形象，并將之逐步融入目標(biāo)銷(xiāo)售市場(chǎng)之內(nèi)。 ? 本案發(fā)展與開(kāi)發(fā)商形象宣傳相配合。通過(guò)本案的開(kāi)發(fā)建設(shè)提高開(kāi)發(fā)商的知名度，同時(shí)又以開(kāi)發(fā)商的知名度促進(jìn)本案銷(xiāo)售。 ? 公布開(kāi)發(fā)商、大品牌商家背景資料，樹(shù)立實(shí)力口碑，堅(jiān)定投資者信心。 軟性銷(xiāo)售包裝 物業(yè)管理服務(wù)建議 物業(yè)管理品牌效應(yīng)主要體現(xiàn)在對(duì)銷(xiāo)售以及招商的促進(jìn)作用 上，能給物業(yè)、發(fā)展商帶來(lái)良好的形象。在銷(xiāo)售和招商過(guò)程 中，名聲大、口碑好的物業(yè)管理公司，會(huì)使客戶對(duì)所售物業(yè) 產(chǎn)生信任及將來(lái)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有信心的重要因素之一，物業(yè) 管理主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和管理水 平。本本案住宅部分（家居名苑）已經(jīng)確定了物業(yè)管理公 司，作為商住兩用的樓盤(pán)，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容不同于住宅項(xiàng) 目，主要體現(xiàn)的就是對(duì)市場(chǎng)的后期經(jīng)營(yíng)管理，這里需要開(kāi)發(fā) 商與物業(yè)管理公司引起重視。 第四