【文章內(nèi)容簡介】 物業(yè)服務(wù) /物業(yè)品牌 /物管標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)權(quán)式酒店部分 客源分布 張家港地區(qū)及周邊區(qū)域投資客戶。 蘇州，上海，浙江等地區(qū)投資客。 收入水平 有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)投資的回報(bào)時(shí)間較寬松，有投資的閑錢，自備款在 25萬左右，月入在 8000－ 10000元左右。 購買目的 以投資為主要購買目的，希望長期獲取穩(wěn)定的投資回報(bào)。 共性 經(jīng)常到張家港旅游，商務(wù)活動(dòng)，時(shí)間不超過一周。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 12 頁 共 25 頁 接受新型投資產(chǎn)品的投資方式。 看好投資收益。 不急于回收資金。 希望成為知名酒店的股東 看好暨陽湖 的旅游經(jīng)濟(jì)前景。 關(guān)注要素 酒店規(guī)劃 /配套設(shè)施 /包租返利 /投資回收期 /經(jīng)營管理 /未來發(fā)展 /價(jià)格因素 /旅游前景 /升值潛力 /委托經(jīng)營時(shí)間 /投資風(fēng)險(xiǎn) /地段 /區(qū)域環(huán)境 /開發(fā)商品牌 / 三、價(jià)格定位 住宅部分 小高層，高層均價(jià)： 4500－ 5000元 /平方米 支撐點(diǎn)： 本案位于城南區(qū)域，該區(qū)域定位為高檔生活區(qū)，暨陽湖生態(tài)區(qū)將是該區(qū)域的新亮點(diǎn)。 周邊有城市綠洲、圣淘沙、南城花園三個(gè)樓盤，面小高層毛胚房均價(jià)在 4200元左右。由于項(xiàng)目本身位于暨陽湖生態(tài)區(qū)， 可以為項(xiàng)目支撐超過市價(jià) 300元以上，所以建議小高層價(jià)格在 4500－ 5000元 /平方米。 別墅部分 1）聯(lián)排迭加別墅： 7500－ 8000元 /平方米 支撐點(diǎn)： 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 13 頁 共 25 頁 目前，張家港政府對(duì)別墅嚴(yán)格限制，導(dǎo)致市場(chǎng)上可售別墅個(gè)案非常少。前期推過的通運(yùn)新村、御景苑、東方明珠已經(jīng)售完，市場(chǎng)上已無在售別墅個(gè)案。預(yù)期在四月份，名都碧景園將開盤，該樓盤位于本案東面，為迭加別墅，價(jià)格預(yù)期在 6000元左右，其環(huán)境配套遠(yuǎn)不如本案。 市場(chǎng)上別墅供應(yīng)量非常少，市場(chǎng)需求完全可以支撐本案 供應(yīng)，加上暨陽湖生態(tài)區(qū)的配套，可以為本案創(chuàng)造出高于市價(jià) 1000元 /平方米的價(jià)位，因此建議聯(lián)排迭加別墅價(jià)格定位在 7500－ 8000元 /平方米。 2）獨(dú)棟別墅： 12020－ 15000元 /平方米 支撐點(diǎn) 將產(chǎn)品塑造成蘇州地區(qū)一流的別墅產(chǎn)品，跳離目前別墅市場(chǎng)行情的價(jià)格是本案別墅品牌最好的商標(biāo)。 項(xiàng)目得天獨(dú)厚的地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)和超一流的規(guī)劃景觀設(shè)計(jì)，具備了成為別墅市場(chǎng)領(lǐng)頭羊的條件。 改變張家港市場(chǎng)沒有頂級(jí)別墅的現(xiàn)狀，吸引潛在客戶的強(qiáng)烈關(guān)注。 目前張家港市區(qū)獨(dú)棟別墅項(xiàng)目沒有，市場(chǎng)供應(yīng)基本為二手別墅，目前萬紅苑獨(dú)棟別墅價(jià)格在 8500元 /平方米，而萬紅苑獨(dú)棟別墅無論從是位置還是配套都跟本案有較大的差距。 從張家港附近的城市如常熟、昆山等別墅的橫向比較來看， 12020－ 15000元 /平米的價(jià)格市場(chǎng)完全可以接受。目前常熟、昆山的別墅已經(jīng)出現(xiàn)了 14000元 /平方米的價(jià)格。 產(chǎn)權(quán)式酒店 產(chǎn)權(quán)式酒店： 8000元 /平方米 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 14 頁 共 25 頁 支撐點(diǎn)： 產(chǎn)權(quán)式酒店是高檔投資型產(chǎn)品，價(jià)格一般比普通住宅高 30－ 50％左右。 項(xiàng)目采用五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，成本較高。 暨陽湖的旅游資源是項(xiàng)目最大的價(jià)格支撐點(diǎn)。 地處近市中心的黃金地段，周邊配套齊全。 項(xiàng)目提供高標(biāo)準(zhǔn)全裝修。 提供每年 8％的年返利回報(bào)。 商業(yè)產(chǎn)品 沿街商業(yè)： 6000元 /平方米（上下二層） 支撐點(diǎn)： 目前項(xiàng)目附近的商業(yè)氛圍還不濃厚，無法和步行街商業(yè)繁華地段相比。 項(xiàng)目的定位是高檔 住宅區(qū)，不宜布置太多的商業(yè)。 一、規(guī)劃建議 本地塊比較狹長，南北方向較長。建議將本地塊劃分為住宅區(qū)、獨(dú)棟別墅區(qū)和排屋洋房區(qū)，三個(gè)大區(qū)域。如下圖所示，我們提供三個(gè)比較方案給開發(fā)公司參考。 方案分析： 產(chǎn)品組合豐富，滿足了不同層次客源對(duì)不同屬性產(chǎn)品的需求。 整體規(guī)劃將樓盤的聚焦點(diǎn)集中在暨陽湖，將湖景的賣點(diǎn)發(fā)揮到極致。 整體樓盤天際綫過渡合理，佈局上充分保證高端產(chǎn)品的私密性和尊貴性，同時(shí)也使得開 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 15 頁 共 25 頁 發(fā)利益得以最大化。 利用旅遊地產(chǎn)概念規(guī)劃了產(chǎn)權(quán)式酒店，最大化利用和開發(fā)了暨 陽湖的背景資源 二、開發(fā)建議 按照系統(tǒng)研究后的平面規(guī)劃方案，我們建議開發(fā)公司按照以下的順序開發(fā) “先北后南，由西往東” 這樣建議的理由如下： 開發(fā)匯龍資金快的產(chǎn)品類型，為后期形成滾動(dòng)開發(fā)奠定基礎(chǔ)。 住宅的開發(fā)可以為后續(xù)推廣的別墅類和投類產(chǎn)品奠定客源基礎(chǔ)。 保證臨湖景觀面的建設(shè)，可以體現(xiàn)工地完整、有序、出眾的樓盤形象給外界，有利于提高樓盤高檔品質(zhì)、精品工程的包裝。 從未來營銷的角度看，這樣的開發(fā)進(jìn)度配合合理的推案程序，將使得本案的營銷高質(zhì)、有序地循序漸進(jìn)式的展開，使得項(xiàng)目的開發(fā)利益得以最大化。 三、產(chǎn)品建議 住宅產(chǎn)品規(guī)劃建議 （ 1）住宅配套建議 以運(yùn)動(dòng)配套為元素，突出主題式社區(qū)概念，；依托 2020北京奧運(yùn)之背景，強(qiáng)化健康生活源自運(yùn)動(dòng)的時(shí)代生活理念。同時(shí)，從營銷角度看，一來彌補(bǔ)了張家港目前所有社區(qū)都沒有運(yùn)動(dòng)主題的空白，市場(chǎng)立意清新、健康，對(duì)未來的推廣具有非常具有話題性的素材補(bǔ)充；二來真正做到國際化精品社區(qū)的一個(gè)標(biāo)志是擁有高爾夫練習(xí)場(chǎng)，作為 外籍業(yè)主非常喜歡的運(yùn)動(dòng)形式，這是個(gè)賣點(diǎn)的同時(shí)，也是代表國際化標(biāo)準(zhǔn)樓盤的訴求是有的放矢。 建議項(xiàng)目： 標(biāo)準(zhǔn)塑料網(wǎng)球場(chǎng) 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 16 頁 共 25 頁 音樂燈光（ 3隊(duì) 3）籃球場(chǎng) 高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng) 道路可以設(shè)計(jì)成為塑料跑道 綜合活動(dòng)器械、兒童娛樂器械（針對(duì)中老年人） 土地門球場(chǎng) 壁球館、乒乓球室、羽毛球室??（這些部分可以規(guī)劃在住宅會(huì)所中） （ 2）住宅戶型建議 結(jié)合本案的自然資源和建筑類型思考戶型的特色，我們建議把在上海和深圳樓盤中已經(jīng)比較成型，同時(shí)也是熱賣的“入戶陽光花園戶型”引入本案，在未來的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上可以成為一個(gè)參考，在未來營銷中可以成為產(chǎn)品力在市場(chǎng)競爭中重大優(yōu)勢(shì)。 謂了突出湖景資源對(duì)產(chǎn)品的利好，建議在產(chǎn)品弧形設(shè)計(jì)時(shí)，對(duì)客廳的窗和朝南