【文章內(nèi)容簡介】 們也不難發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資是最為省心，同時具有較高回報的投資渠道。是理性的投資選擇。 產(chǎn)品定位 ? 產(chǎn)品規(guī)劃 總建筑面積在 ； 140 套商務(wù)酒店； 配有現(xiàn)代化設(shè)施的 3個大小會議室、多功能 廳； 結(jié)構(gòu)新穎，風(fēng)格獨(dú)特，是歐式建筑藝術(shù)與現(xiàn)代氣息的完美結(jié)合。 酒店現(xiàn)有各類套房、高級商務(wù)間及標(biāo)準(zhǔn)間在內(nèi)的各類； 擁有中西餐廳、宴會廳、風(fēng)味廳等用餐點(diǎn)； 多功能廳是舉辦新聞發(fā)布會、產(chǎn)品展示會及各類培訓(xùn)會議等各類商務(wù)會議的理想場所。 酒店還設(shè)有 VIP會所，它將成為張家港社交的中心。 ? 產(chǎn)品設(shè)計 產(chǎn)品總體設(shè)計：集餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)、服務(wù)、住宿多功能為一體，主要滿足張家港商務(wù)人士需求的綜合性酒店。 餐飲系列： 推出中餐和西餐相配合的餐飲， 滿足商務(wù)人士的高品位，還將把餐飲文 化進(jìn)行傳播， 把餐飲消費(fèi)和文化消費(fèi)相結(jié)合； 休閑、娛樂功能： 咖啡廳：為商務(wù)人士一個比較愜意的休息環(huán)境，還能夠在休閑中進(jìn)行一個基礎(chǔ)的商務(wù)聯(lián)絡(luò)， KTV 娛樂：提供輕松的娛樂環(huán)境，緩解商務(wù)人士的工作疲勞，達(dá)到其輕松工作和娛樂的效果； 商務(wù)、服務(wù)功能； 我們在 8樓設(shè)置專業(yè)的商務(wù)大廳，其是集會議，恰談，演講多功能為一體的商務(wù)中心；配合商務(wù)人士高效工作； 設(shè)立票務(wù)中心、租車、復(fù)印等系列的商務(wù)配套服務(wù)； 住宿功能： 房間的劃分按照個人對臥室空間的合理要求進(jìn)行劃分； 內(nèi)部的裝修精致幽雅，把住宅的舒適感充分體現(xiàn)，滿足商務(wù)人士對家歸屬感的要求； 以上的產(chǎn)品設(shè)計都將是主要以商務(wù)人士也就是最終的消費(fèi)者為出發(fā)點(diǎn)，以滿足他們的需求為目標(biāo)，根據(jù)這類消費(fèi)群體的消費(fèi)特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計，提高各項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量，利于后期的經(jīng)營，也利于提升整體物業(yè)的品質(zhì)。 在提升酒店的整體贏利能力后，其物業(yè)的整體價值提升，物業(yè)快速增值就水到渠成。 價格定位 ? 價格依據(jù) ? 周邊沒有雷同產(chǎn)品 ? 精裝修產(chǎn)品 ? 單位面積小，可以拉高單價，總價沒有太大的影響，投資門檻不高 ? 以新產(chǎn)品，高定位的產(chǎn)品出現(xiàn)在市場 中，那么其價格也將會是一個到定位的產(chǎn)品，它符合中國消費(fèi)者的消費(fèi)心理。產(chǎn)品的稀缺性恰好可以反映出其 ? 定價 本項(xiàng)目不建議把單方成本作為一個價格定價的要素考慮，因?yàn)槠浜械募夹g(shù)含量和創(chuàng)意含量高，風(fēng)險系數(shù)不能和單純的住宅項(xiàng)目類比，所以把利潤目標(biāo)作為一個價格定位的重要要素 1）運(yùn)營回報方法 : 現(xiàn)有市場的租金調(diào)查（數(shù)據(jù)來源 — 銷售部） 4 星級酒店的租金情況在 260280 元上下，同時其入住率控制在 60%— 70%之間 見表格 月收益 天租金 天數(shù) 入住率 運(yùn)營成本 利潤額 260 365 總價 首付 4成 還款數(shù)額 月還款 凈收益 10 萬的貸款月還款 假定條件：首付 4成 天租金 260 元（銷售部提供） 。 入住率 ：根據(jù)市場測算 。運(yùn)營成本 ：根據(jù)酒 店管理行業(yè)的行規(guī)測算 具體計算如下： 月收益 =天租金 260元 *天數(shù) 365*入住率 *（ 1運(yùn)營成本 ） 凈收益：除去貸款后，個人的期望值 凈收益：投資者每月除去貸款后所得的資 金（預(yù)計） 還款總數(shù)額 =月還款 *10萬 總價 =首付部分 +還款總數(shù)額 故此定價在 單價在 7000元左右。 2）類比方式定價法 周邊的普通住宅的房價在 40005000 元不等，綜合本項(xiàng)目的裝修，建筑體，本項(xiàng)目是以酒店方式劃分，室內(nèi)面積的在 50 左右，綜合內(nèi)部的配套服務(wù)等故此其價位應(yīng)在： （萬） （萬） （萬） 數(shù)額 500 1147 6000左右 根據(jù)以上二種定價方式，同時考慮到市場的因素， 我司建議該項(xiàng)目的定價應(yīng)為 6500元 —— 7000 元 第四章 產(chǎn)品建議 產(chǎn)品規(guī)劃 ? 房間劃分 1）房間的面積在 4060 之間（建筑面積），保證低總價的控制 2）房型規(guī)正 ? 動線部分 以后內(nèi)部的動線明確，每層的服務(wù)設(shè)施的房間都放在最中心的位置，保證其便利性。 ? 其他配套設(shè)施的建議 1） 會所：具有商務(wù)功能 2） 餐飲：保證客房餐飲的同時希望能夠達(dá)到對外營業(yè)的功能特征； 3） 娛樂設(shè)施：有一層到兩層的面積能夠滿足客人常規(guī)娛樂比如： KTV，棋牌等娛樂功能 4） 商務(wù)功能部分：會議中心，會議洽談室，商務(wù)會所，娛樂休閑廳等 5） 智能化系統(tǒng)會給產(chǎn)品加分，提高商務(wù)的等級。 裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 外 墻：貼 面蘑菇石、條形磚； 外墻建筑風(fēng)格：歐式風(fēng)格，復(fù)古典雅為主； 大 堂：大理石地面 門： 電子感應(yīng)門鎖 窗： 亞鋁高級型材（表面氟炭處理），中空玻璃 室內(nèi)裝潢標(biāo)準(zhǔn)：四星 水槽及龍頭 ： TOTO 全套衛(wèi)生潔具 天關(guān)及插座 ： 國際標(biāo)準(zhǔn)超豪華型 衛(wèi) 生 ： TOTO 全套衛(wèi)生潔具 空 調(diào) ：江陰雙良集團(tuán)， 120萬卡中央空調(diào) 用 電 ： 1000KVA集中供電 加 160KW發(fā)電機(jī)組 電 梯 ：三臺三菱點(diǎn)電梯 建議價格范圍： 10001500元 /平方米 第五章 市場推廣篇 推廣思路 ? 推廣原則 準(zhǔn)確性：在推廣過程中，要把握住主要的客戶群體的信息接受來源，做到信息傳播途徑的準(zhǔn)確性，避免宣傳浪費(fèi)，無效傳播。、 廣泛性：這里說到的廣泛性和上面的準(zhǔn)確性并不矛盾，主要是指傳播途徑的多樣化，各種媒介平臺的有效結(jié)合； 創(chuàng)意性：在整個傳播中，形象策劃具有創(chuàng)意，在市場中形成良好的口碑，形象推廣切實(shí)到位。 時效性：此原則是非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，我們在銷售中嚴(yán)格按照劃分了階段，那么在推廣中需要配合銷售的各個階段進(jìn)行推廣宣傳，在什么樣的階段 提出怎樣的口號，獲得怎樣的市場反映是相當(dāng)關(guān)鍵的，所以要精確把握市場的時效性 引導(dǎo)性： 整個推廣過程中，嚴(yán)格按照 AIDA 進(jìn)行；首先在前期的操作就是要引起注意 attention；吸引大眾的視線，引起興趣，這要求做到照準(zhǔn)消費(fèi)群體的關(guān)注點(diǎn)interest；然后是引起欲望 desire，產(chǎn)生對產(chǎn)品的購買欲望； 落實(shí)到購買 action行動中。 ? 推 廣主題 根據(jù)對項(xiàng)目的分析，得出以下幾點(diǎn)項(xiàng)目最大的特性，從這幾個特性展開進(jìn)行推廣宣傳，以達(dá)到我們所要得到的要求。 稀缺性：強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品是地區(qū)的首例產(chǎn)權(quán)式酒店 廣告語 表現(xiàn)： 風(fēng)靡了 —— 東京、紐約、上海、香港、 精裝修，四星級產(chǎn)權(quán)式酒店獻(xiàn)世張家港。 投資性：產(chǎn)品是最合適的投資產(chǎn)品（見上面的表格可以得知，各種投資渠道中，此中產(chǎn)品的投資性強(qiáng)，風(fēng)險?。? 廣告語表現(xiàn)：