【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 重新調(diào)整產(chǎn)品形態(tài)，使其更能符合招商要求 主動(dòng)完善相關(guān)配套，引入人氣 解決統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理的問(wèn)題 發(fā)揮優(yōu)勢(shì) 抓住市場(chǎng)空白點(diǎn)，切入市場(chǎng) 整合周邊產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，明確市場(chǎng)定位 因?yàn)閺埣腋蹖I(yè)市場(chǎng)不多，把握機(jī)會(huì)向政府要優(yōu)惠 第四部分 定位及細(xì)化篇 溫州商貿(mào)城做專業(yè)市場(chǎng)的理由 溫州商貿(mào)城招商定位原則 溫州商貿(mào)城招商方向及最終定位 溫州商貿(mào)城最終定位的依據(jù) 1 2 3 4 溫州商貿(mào)城做專業(yè)市場(chǎng)的理由 ? 交通便捷 ? 位于楊錦公路和張揚(yáng)公路旁，沿江高速直接接入長(zhǎng)三角交通網(wǎng)絡(luò)，便于向整個(gè)長(zhǎng)三角輻射，能夠降低銷售產(chǎn)品的物流成本； 支持溫州商貿(mào)城做專業(yè)市場(chǎng)的理由 ? 地段偏遠(yuǎn) ? 溫州商貿(mào)城地段較為偏遠(yuǎn)，短時(shí)間內(nèi)難以吸引客戶前往零售消費(fèi)，而專業(yè)市場(chǎng)針對(duì)性較強(qiáng)，能夠較快的形成聚集效應(yīng)； 溫州商貿(mào)城不得不做專業(yè)市場(chǎng)的理由 ? 體量及建筑形態(tài)支持 ? 溫州商貿(mào)城建筑面積約 11萬(wàn)方，建筑形態(tài)主體兩層，部分三層，適合做專業(yè)市場(chǎng)； ? 配套欠缺 ? 溫州商貿(mào)城周邊配套較差，普通消費(fèi)者難以在溫州商貿(mào)城周邊滿足購(gòu)物所產(chǎn)生的相關(guān)需求，而對(duì)于專業(yè)市場(chǎng)的客戶，這方面的因素的影響就要小得多； 溫州商貿(mào)城招商定位方向的選擇原則 市場(chǎng)空白原則 ? 不僅要立足在張家港，而且要立足于長(zhǎng)三角區(qū)域，至少要在蘇南地區(qū)尋找到市場(chǎng)的空白點(diǎn)，規(guī)避與成熟的大規(guī)模專業(yè)市場(chǎng)形成同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng) 可行性原則 ? 招商定位方向必須具有可行性，可操作性要強(qiáng) 可操作性原則 ? 產(chǎn)品的定位必須滿足易招商、易成市、易產(chǎn)生人流、物流、現(xiàn)金流的條件 成本導(dǎo)向原則 ? 必須在保證在溫州商貿(mào)城拿到的貨物價(jià)格到周邊類似市場(chǎng)便宜，解決購(gòu)買客戶的成本問(wèn)題，這樣才能讓溫州商貿(mào)城真正興旺起來(lái) 1 2 3 4 溫州商貿(mào)城招商的方向 兒童用品類 女性用品類 成衣棉紡類 日用百貨類 小商品類 溫州商貿(mào)城可選擇的 招商定位方向 綜合考慮上述招商原則，溫州商貿(mào)城的招商定位方向主要有以下幾類： 我們對(duì)溫州商貿(mào)城的業(yè)態(tài)定位 婦女兒童用品 交易廣場(chǎng) 婦女用品 兒童用品 床上用品 定位婦女兒童用品交易市場(chǎng)的依據(jù) 產(chǎn)業(yè)有支持 ? 能夠在長(zhǎng)三角范圍內(nèi)尋找到比較有力的產(chǎn)業(yè)支持 ? 女性用品、兒童用品和床上用品的商業(yè)定位，既可以滿足單個(gè)消費(fèi)者對(duì)其的零散需求，同樣可以滿足團(tuán)購(gòu)和向下層經(jīng)銷商批發(fā)的特征 商業(yè)有特色 ? 特色商業(yè)定位吸引兩大消費(fèi)主體 —— 女性與兒童 零批易共存 招商易成功 ? 此商業(yè)定位在長(zhǎng)三角能夠找到大量生產(chǎn)企業(yè)和流通商入駐本案 定位婦女兒童用品交易市場(chǎng)的理由 市場(chǎng)有空白 ? 蘇南地區(qū)目前還沒(méi)有較大規(guī)模的專業(yè)化的婦女和兒童的專業(yè)市場(chǎng)，以專取勝，是本項(xiàng)目的重要法寶 ? 溫州商貿(mào)城目前的一層門店，二三層倉(cāng)庫(kù)的倉(cāng)儲(chǔ)條件能夠滿足經(jīng)營(yíng)戶的倉(cāng)儲(chǔ)要求 倉(cāng)儲(chǔ)要求低 ? 調(diào)研顯示，以中青年為主的工人階層，對(duì)于女性用品、兒童用品具有較大數(shù)量的需求，且其消費(fèi)具有較強(qiáng)的沖動(dòng)性和隨機(jī)性。而高收入階層亦經(jīng)常驅(qū)車前往杭州、常熟、上海等地購(gòu)買女性用品、兒童用品和床上用品，三種產(chǎn)品在張家港具有較強(qiáng)的市場(chǎng)需求。 產(chǎn)品有市場(chǎng) 定位婦女兒童用品交易市場(chǎng)的理由 人流易聚集 ? 此商業(yè)定位符合各年齡層次，而且具有群購(gòu)、沖動(dòng)性、隨機(jī)性消費(fèi)傾向，人流易聚集，并形成滯留 整改要求少 ? 溫州商貿(mào)城目前的產(chǎn)品形態(tài)等各方面均比較適合做此定位市場(chǎng)，定位變動(dòng)后發(fā)生的相應(yīng)整改較少，也能節(jié)約部分成本 易生現(xiàn)金流 ? 現(xiàn)有的商業(yè)定位屬于日用消費(fèi)品，季節(jié)性消費(fèi)不明顯，且多數(shù)不屬于耐用品，易產(chǎn)生現(xiàn)金流對(duì)于本新興市場(chǎng)至關(guān)重要 政府必支持 ? 現(xiàn)有的商業(yè)定位一旦成形，不但解決大量社會(huì)就業(yè)問(wèn)題，而且能為政府提供大量財(cái)稅收入，并且有可能成為張家港商業(yè)歷史上的一座豐碑 第五部分 招商篇 招商原則 招商前提 招商目標(biāo) 招商實(shí)施 招商原則 ? 招商朋友化 ? 長(zhǎng)三角品牌化 ? 特色街區(qū)化 ? 時(shí)尚潮流化 ? 批零兼營(yíng)化 ? 效益最大化 作 為招商工作的指導(dǎo)方法和今后張家港婦女兒童用品交易廣場(chǎng)工作開(kāi)展方向，始終圍繞、貫穿本‘案的經(jīng)營(yíng)理念和戰(zhàn)略定位并組織實(shí)施招商朋友化、特色街區(qū)化、長(zhǎng)三角品牌化、時(shí)尚潮流化、批零兼營(yíng)化、效益最大化的招商原則，符合了本案的經(jīng)營(yíng)理念、戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃和定位要求 招商前提 政府支持 開(kāi)發(fā)商搭臺(tái) 整合社會(huì)資源 政府支持 支持五 ? 政府批準(zhǔn)的各項(xiàng)地方性收費(fèi)（不含有償服務(wù)性收費(fèi)） 2年內(nèi)免收； 支持四 ? 在“廣場(chǎng)內(nèi)”成立的從事餐飲、浴場(chǎng)、娛樂(lè)等配套性的行業(yè)和商家，經(jīng)營(yíng)部門認(rèn)定 3年內(nèi)免征營(yíng)業(yè)稅留成部分及個(gè)人所得稅； 支持三 ? 進(jìn)入“廣場(chǎng)”的合法經(jīng)營(yíng)戶，凡符合規(guī)定條件的，按規(guī)定程序可以認(rèn)定為增值稅一般納稅人并按規(guī)定使用增值稅專用發(fā)票。對(duì)實(shí)行定期定額稅的經(jīng)營(yíng)戶，經(jīng)稅務(wù)部門批準(zhǔn)，可采取按年核定稅額； 支持二 ? 進(jìn)入“廣場(chǎng)”的合法經(jīng)營(yíng)戶，所得稅實(shí)行地方留成部分第一年免征，后兩年減半征收，安置失業(yè)、下崗職工按國(guó)家規(guī)定比例的另外享受勞動(dòng)就業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策； 支持一 ? 凡進(jìn)入“廣場(chǎng)”的經(jīng)營(yíng)單位和個(gè)人，開(kāi)業(yè)前工商、稅務(wù)直接幫助辦理注冊(cè)登記，自廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)之日起第一年免征營(yíng)業(yè)稅地方留成部分，免征工商管理費(fèi)，第二三年減半征收； 核心支持 ? 對(duì)市區(qū)內(nèi)老市場(chǎng)如跳蚤小商品市場(chǎng)、步行街小商品市場(chǎng)等進(jìn)行關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)，并歸口到本案乃上上之策； 政府支持 支持十 ? 政府不能隨時(shí)、隨地、隨意來(lái)打假，要極力維護(hù)溫州商貿(mào)城的聲譽(yù)，而不能隨時(shí)打假或者檢查； 支持九 ? 必須盡量把物流、倉(cāng)儲(chǔ)、郵政、電信、銀行等城市配套和生活配套向本案傾斜并給出相應(yīng)的政策支持； 支持八 ? 對(duì)市內(nèi)各小商品市場(chǎng)和不符合消防要求的場(chǎng)所進(jìn)行強(qiáng)制性關(guān)停并由主要領(lǐng)導(dǎo)帶頭和本案進(jìn)行對(duì)接，實(shí)際操作人員和主要掛帥領(lǐng)導(dǎo)一定要把他們套住，尤其是市里一二把手及其手下重要愛(ài)將； 支持七 ? 對(duì)進(jìn)入“廣場(chǎng)”的所有管理費(fèi)用可實(shí)行統(tǒng)一扎口收取的方法，工商、稅務(wù)部門應(yīng)征收的稅費(fèi)可分別委托市場(chǎng)管理委員會(huì)按時(shí)代收代繳。有關(guān)部門必須主動(dòng)為經(jīng)營(yíng)戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)； 支持六 ? “廣場(chǎng)內(nèi)”有關(guān)服務(wù)性收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市場(chǎng)管理委員會(huì)申報(bào)物價(jià)部門批準(zhǔn)后實(shí)施，禁止各種攤派和強(qiáng)制性征收費(fèi)用； 開(kāi)發(fā)商搭臺(tái) 搭臺(tái)六 ? 開(kāi)發(fā)商鄭重承諾，租賃一年后有權(quán)無(wú)理由退房并返還開(kāi)業(yè)保證金； 搭臺(tái)五 ? 進(jìn)入市場(chǎng)的合法經(jīng)營(yíng)戶，在試營(yíng)業(yè)期間除各商鋪的水電費(fèi)自理外，其余費(fèi)用一律免除，并免費(fèi)享受半年倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)； 搭臺(tái)四 ? 租賃廣場(chǎng)商鋪的合法經(jīng)營(yíng)戶，承租為三年，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中享受“第一年免半年租金，第二年返還三個(gè)月租金，第三年返還一個(gè)月租金”的優(yōu)惠政策； 搭