【文章內(nèi)容簡介】 、地利、人和都決定了我們要將該產(chǎn)品打造成具有休閑性質(zhì)的“街鋪”商業(yè)形式。第二章 項(xiàng)目定位及整體規(guī)劃思路項(xiàng)目位于安陽市文峰區(qū)舊城改造核心地段，屬傳統(tǒng)核心商業(yè)圈內(nèi)，位于安陽商業(yè)黃金走廊文峰路——環(huán)路東段，西至夏綠地廣場，地塊東側(cè)朝向安陽新區(qū)，臨街面寬，可分為A、B兩大區(qū)域，其中A區(qū)之商業(yè)部分，B區(qū)之廣場，休閑廣場與繁華商業(yè)相互交融互動(dòng)，該項(xiàng)目將是安陽黃金商圈內(nèi)最后一塊商業(yè)寶地。項(xiàng)目總占地為101畝，其中寬為125米，長為370米，商業(yè)總建筑面積約6萬平方米，是一個(gè)集文化、旅游、休閑、餐飲、娛樂、購物、商務(wù)、居住于一體的“城市綜合體”，三大中心廣場、九大主題商業(yè)街、十八個(gè)消費(fèi)板塊的完善規(guī)劃，導(dǎo)入國際大都市的先進(jìn)理念，首創(chuàng)雙首層、雙中廳、三廣場純現(xiàn)代商業(yè)概念建筑特色，作為新商業(yè)運(yùn)動(dòng)倡導(dǎo)者，項(xiàng)目創(chuàng)造以休閑娛樂為主，購物餐飲互動(dòng)的第四代商業(yè)模式，締造全新的城市生活休閑中心，將綜合品牌專賣店、美食城、酒吧、KTV、足療、迪吧、演藝吧、電影城、兒童娛樂城、體育休閑城、家居家飾、音樂藝術(shù)天地、文化書廊、音像制品、主題餐廳等融購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、商務(wù)多功能為一體的城中之城。由于安陽市是中國歷史文化名城，且地塊位于古城核心地段，從建筑的形態(tài)、外觀來講，服從整個(gè)城市的總體規(guī)劃定位的要求，應(yīng)以明清建筑風(fēng)格來表現(xiàn)。另外，安陽古城以彰德府命名將近有千年的歷史，蘊(yùn)含了豐富的文化內(nèi)涵，這些都決定了項(xiàng)目的定位首先是文化的功能，宣揚(yáng)安陽文化名城，成為展示安陽文化的一個(gè)重要窗口，且廣場負(fù)一層規(guī)劃引入現(xiàn)代化的電影院線和戲院，廣場上要定期舉辦具有地方特色的民俗文化表演，這些都將決定項(xiàng)目建成以后將成為安陽市新的文化活動(dòng)中心，也從而帶旺地塊人氣，提升項(xiàng)目的品質(zhì)。 首先項(xiàng)目本身包含著豐富的旅游資源，A區(qū)地塊包含有蕭曹廟、高閣寺、縣城隍廟，往西油天寧寺，B區(qū)地塊有袁氏小宅、謝家大院，這些旅游景點(diǎn)將成為安陽古城旅游新的路線。其次，在B區(qū)規(guī)劃中有古城樓和城墻，加上廣場定期的民俗文化表演等系列文化活動(dòng)，都將成為吸引游客的亮點(diǎn)，從而使該地塊成為安陽新的旅游景點(diǎn)，成為安陽旅游地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)相結(jié)合的典范。根據(jù)對全國的城市居民的時(shí)間分配，30%的十件事休閑時(shí)間，由30%d的支出要花在休閑上。社會出現(xiàn)這種現(xiàn)象，意味著休閑經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來，或者說休閑社會的來臨。休閑又重新回到了中國人的視野中來，從休閑服裝、休閑食品到休閑旅游，從街頭茶館到各式各樣的“吧”，從電影大片到暢銷讀物，各種冠名的休閑的商品和服務(wù)成為了城市的居民消費(fèi)時(shí)尚。于是，休閑作為一種新的消費(fèi)形式，帶動(dòng)了城市居民生活結(jié)構(gòu)，社會結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的及行為方式等系列變化。結(jié)合整個(gè)社會的發(fā)展趨勢，要想使該項(xiàng)目成為安陽市人民的時(shí)尚生活方式中心，必將把休閑的生活方式融入到項(xiàng)目中。A區(qū)要把休閑的功能放在商業(yè)街區(qū)中，雕塑、噴水圓藝、微縮景觀、休閑椅等休閑設(shè)施，會讓人心曠神怡，在繁華的商業(yè)中體味“休閑”的意境；B區(qū)規(guī)劃為大型休閑廣場，將為安陽市民提供工作之余放松的場所。 餐飲定位中國人有句俗話叫“民以食為天”，在中國的商業(yè)地產(chǎn)中首先考慮餐飲。并且在項(xiàng)目的地塊中，文峰北路已形成餐飲一條街的氛圍，金麒麟、大富川菜館、花園酒店等酒店經(jīng)營火爆，因此該地塊具備餐飲的基礎(chǔ)。體現(xiàn)餐飲定位要有兩方面的考慮，首先要把國際國內(nèi)的餐飲品牌引進(jìn)，比如：麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客，中餐有俏江南等知名品牌，這些品牌商家的入駐將成為安陽餐飲業(yè)的風(fēng)向標(biāo)；第二個(gè)方面要充分運(yùn)用好內(nèi)街，引入深具安陽特色的風(fēng)味小吃，形成安陽小吃一條街，填補(bǔ)安陽的市場空白。風(fēng)味小吃以美食薈萃，價(jià)格低廉成為安陽市民消費(fèi)的新熱點(diǎn)。 娛樂定位針對安陽娛樂業(yè)的現(xiàn)狀，在地塊的規(guī)劃中引入全國連鎖的KTV、水療、健康、美容機(jī)構(gòu)，提升安陽娛樂業(yè)的消費(fèi)檔次和品位，并且娛樂業(yè)的經(jīng)營性質(zhì)決定項(xiàng)目具備“不夜城”的定位基礎(chǔ)。通過前期的市場調(diào)研和對安陽當(dāng)?shù)厥袌鱿M(fèi)狀況的把握，在本項(xiàng)目中要弱化購物的功能，商品定位以中低檔為主。在B區(qū)計(jì)劃引進(jìn)國際級的零售連鎖機(jī)構(gòu)，如：家樂福、麥德龍、百安居等，以產(chǎn)品品類齊全、價(jià)格低廉來吸引大量的人流；在A區(qū)負(fù)一層擬引進(jìn)具有量販性質(zhì)的商業(yè)機(jī)構(gòu)，如：鄭州銀基、國際小商品城、國美電器等，以商業(yè)強(qiáng)大的聚集效應(yīng)，以中低端的商品對安陽的商業(yè)重新洗牌，從而確定“彰德府”項(xiàng)目在安陽商業(yè)中的龍頭地位。、居住定位通過對安陽市的商業(yè)步行街及全國的步行街現(xiàn)狀來看，二層以上的商業(yè)的存活率相當(dāng)?shù)?，因此在?xiàng)目的定位中，獨(dú)辟蹊徑，大膽創(chuàng)新，引入“SOHO”的概念，將二、三層部分打造成商務(wù)別墅，在建筑設(shè)計(jì)中處理好與底層商業(yè)的關(guān)系，在這塊安陽市最好的上風(fēng)上水的風(fēng)水寶地上打造安陽市的“頂級豪宅”，既具有商務(wù)功能，也具備居住功能，從而解決二、三層商業(yè)難做的局面。 a、項(xiàng)目規(guī)劃思路的幾個(gè)出發(fā)點(diǎn)： ①整合社會優(yōu)勢（人文、經(jīng)濟(jì)、交通、地域、自然），實(shí)現(xiàn)區(qū)域的有效資源拉動(dòng)，從而對項(xiàng)目起到積極的作用。②要把項(xiàng)目放到安陽市提出“打造區(qū)域性中心城市”的大背景下，把項(xiàng)目拔高到相當(dāng)?shù)母叨龋幸环N“舍我其誰”的大氣與霸氣。③作為安陽新商業(yè)運(yùn)動(dòng)的倡導(dǎo)者，創(chuàng)造以休閑娛樂為主，購物餐飲互動(dòng)的第四代商業(yè)模式。④實(shí)現(xiàn)市場及消費(fèi)群體的細(xì)分，在消費(fèi)群體上挖掘最大市場空間，提高產(chǎn)品競爭力。⑤要充分考慮政府、投資者、商家、消費(fèi)者四者的利益，最終實(shí)現(xiàn)多贏，不僅要建的好、賣的好，而且還要運(yùn)營的好，并將項(xiàng)目打造成為安陽一張精致的名片。b、項(xiàng)目規(guī)劃簡介：依據(jù)安陽商業(yè)地產(chǎn)以及安陽商業(yè)整體運(yùn)營現(xiàn)狀，項(xiàng)目的定位及規(guī)劃將避開大型商業(yè)中心目前銷售困難、返租風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營成本高等多種弊端，導(dǎo)入沿海城市的先進(jìn)理念，首創(chuàng)雙首層、雙中層、三廣場純現(xiàn)代商業(yè)概念建筑特色，作為新商業(yè)運(yùn)動(dòng)倡導(dǎo)者，項(xiàng)目創(chuàng)造以休閑娛樂為主，購物餐飲互動(dòng)的第四代商業(yè)模式——Open Mall，締造全新的城市生活休閑中心。 具體規(guī)劃思路為東頭地塊為明清文化主題廣場，是用明清古城墻圍合起來的多功能下沉式廣場，廣場之中，綠坪之上，期間矗立的主題藝術(shù)雕塑，景觀柱、景觀墻、演藝廣場為這個(gè)繁華的商業(yè)帶增添了別具意味的人文氣息。安陽老城文化之精粹“九府十八巷”將點(diǎn)綴在廣場之中，與袁家小宅、謝府、蕭曹廟、高閣寺等景點(diǎn)串聯(lián)起來，將此廣場打造為安陽旅游新的景點(diǎn)，以此來帶動(dòng)地塊人氣，起到項(xiàng)目龍頭之作用，廣場地下一層可預(yù)留項(xiàng)目管線，擬引進(jìn)國際連鎖零售巨頭，如：家樂福、麥德龍等，同時(shí)廣場負(fù)一層設(shè)立現(xiàn)代化的影院和戲院，真正使該項(xiàng)目成為安陽新的文化中心。項(xiàng)目向西延伸位三條東西向步行街，在地塊中心設(shè)一中心廣場，設(shè)計(jì)為人、車流的集散地，該中心廣場（中環(huán)廣場）為購物休閑廣場，演藝視覺中心、活動(dòng)的表演舞臺，提供更精彩、狂歡的演出節(jié)目，整個(gè)廣場充滿生機(jī)和活力。體現(xiàn)文化氛圍和品位，與東廣場遙相呼應(yīng)，打造為安陽對外的窗口，成為最匯聚人流之處。向西仍為三條步行內(nèi)街延伸至夏綠地廣場，在與夏綠地廣場之間又規(guī)劃為花季廣場，走乏了、逛累了或聊天，或休憩，或賞景，三個(gè)廣場將極好的帶動(dòng)人氣。 在臨文峰南北環(huán)路一層建筑以品牌專營店為主，負(fù)一層下沉，其中靠近環(huán)路考慮拿出部分面積做車庫。中心景觀軸線也做成下沉式步行街，其中一層及負(fù)一層以豆腐巷、三義巷、卜府巷、小顏巷、東鐘樓巷、西鐘樓巷、喬家巷、唐子巷、竹竿巷、仁義巷、裴家巷、香巷、鵝脖巷、紀(jì)家巷、東官帶巷、西官帶巷、夾巷、丁家巷等十八巷命名的風(fēng)情街區(qū)構(gòu)成。二、三層由平府、六府、鐵拐府、林府、西府、洛陽府、老府、娘娘府、儒字府來命名的主題館區(qū)構(gòu)成。其中各館可以與一層及負(fù)一層連通，負(fù)一層由停車場乘電梯上二、三層。可以作為居住商務(wù)使用，也可以與一層連接，作為茶樓、酒吧、KTV、足療、美容、健康主題餐廳等多種商業(yè)業(yè)態(tài)使用。通過市場調(diào)研，以及前期的分析，我們將對項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，以發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會，形成將來的項(xiàng)目規(guī)劃及市場定位。項(xiàng)目的SWOT分析S：優(yōu)勢★地理優(yōu)勢：項(xiàng)目處在安陽市老城商圈內(nèi)，屬于核心區(qū)域，地理位置較好，周邊商業(yè)氛圍濃厚，東望安陽新區(qū)，極具想象空間?！镏苓叺南M(fèi)能力：在項(xiàng)目的周圍有著30萬以上的居民生活群，而且文峰路貫穿于安陽東西城區(qū)，有著很強(qiáng)的人流?！镯?xiàng)目自身是一種綜合商業(yè)體：項(xiàng)目融休閑、娛樂、餐飲、購物于一體，多業(yè)態(tài)的相互結(jié)合，使項(xiàng)目本身得到了充分的展現(xiàn)，使項(xiàng)目在最大可能的體現(xiàn)優(yōu)勢外，并且能夠形成互補(bǔ)。★良好的開發(fā)商形象：開發(fā)商——超越集團(tuán)，作為安陽市實(shí)力雄厚的民營企業(yè)，旨在打造品牌地產(chǎn)的開發(fā)理念，可以讓投資者充分的信任，并且在當(dāng)?shù)鼐哂辛己玫恼Y源和廣泛的人脈。★整合業(yè)內(nèi)一流資源：項(xiàng)目將整合國內(nèi)一流的設(shè)計(jì)公司、營銷公司及商業(yè)運(yùn)營公司，專業(yè)的精英團(tuán)隊(duì)將全力打造安陽商業(yè)新地標(biāo)。★中外合資：項(xiàng)目由超越集團(tuán)與香港投資公司合作開發(fā)，將融合先進(jìn)的香港房地產(chǎn)開發(fā)理念，并將爭取到最優(yōu)惠的政策扶持?！锖侠淼淖馐郾壤?xiàng)目高于60%的自有產(chǎn)權(quán)有利于自主經(jīng)營和統(tǒng)一管理。W：劣勢★地理劣勢：位置雖處于文峰中路上，但實(shí)際的位置目前已經(jīng)超出了消費(fèi)者的購物心理距離。安陽市民對文峰中路購物的第一概念是丹尼斯，而丹尼斯在西，項(xiàng)目在東，相對于地理優(yōu)勢而言，地理劣勢的影響力更大。★容積率的限制：由于安陽老城有層高的限制，因此項(xiàng)目容積率也受到一定限制，不適宜引入大型主力店，而缺乏大型主力店的商業(yè)項(xiàng)目預(yù)熱的時(shí)間會較長，因此在項(xiàng)目操作中要倡導(dǎo)“精確制導(dǎo)、定向開發(fā)”的理念?！锷虡I(yè)項(xiàng)目競爭同質(zhì)化嚴(yán)重：近期開發(fā)的商業(yè)樓盤如：夏綠地、金豪庫、美麗華，無論從銷售還是到招商，運(yùn)營狀況均不太理想，安陽商業(yè)同質(zhì)化競爭嚴(yán)重。因此本項(xiàng)目要摒棄傳統(tǒng)的商業(yè)的購物為主題，而是以休閑娛樂為主，購物餐飲互動(dòng)的新商業(yè)模式，并且打造的產(chǎn)品以“街鋪”為主，使項(xiàng)目贏在定位，贏在規(guī)劃?！锷虡I(yè)地產(chǎn)運(yùn)營能力方面的欠缺，由于先前公司主要做住宅地產(chǎn)的開發(fā)，對商業(yè)地產(chǎn)的整體運(yùn)作缺乏成熟的經(jīng)驗(yàn)和模式，商業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)方面能力不足，招商渠道不暢，這些都是存在的現(xiàn)實(shí)問題。O：機(jī)會★地理位置：該地塊是文峰