【文章內(nèi)容簡介】 在未來以本項目中齊未來城和中海紫御東郡的已建單位公開發(fā)售的囤量較大，面積在10萬平米左右。而其他項目雖然未來還有已建未售的囤量，但是囤積量較本項目和中海紫御東郡均相對較少，但面積多在4萬平米左右，勢必會分流項目在該區(qū)域的目標客戶，因此也不可小視。同時，也可以看出，從未來的放量來看，項目最大的競爭對手即是中海紫御東郡，因此需要對其重點關注，及時了解其動向與策略，全面掌握其信息，靈活變換，做到“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”。4.區(qū)域各項目銷售價格表（實際成交價）分析分析：從圖表可以看出，區(qū)域銷售價格多在5000元/平米以上。本項目價格在區(qū)域處于中等偏上水平。與個、海信慧園、中海紫御東郡等大牌開發(fā)商開發(fā)項目相比較不具有價格優(yōu)勢。5.區(qū)域新推供應量銷售情況分析分析：從上表可以看出，區(qū)域已銷售的各目中，以假日麗景銷售狀況最為良好。其原因是，項目位于花園路，位置優(yōu)越，周邊配套成熟完善。再者，花園路業(yè)已多年未開發(fā)項目，造成了改區(qū)域需求客戶的累積，為項目創(chuàng)造了良好的條件。另外，項目定價相對較低，性價比較高，獲得周邊客戶的認同。項目恰遇開盤的好機遇，推出房源有限，因此形成了最后項目在高新區(qū)所有在售樓盤中的銷售率最高，銷售情況最為良好。其次為茗筑美嘉，項目為浪潮集團下屬開發(fā)企業(yè)，山東茗筑置業(yè)有限公司開發(fā)，開發(fā)的一期多層住宅多為本集團內(nèi)部人士認購，且價格相對要低很多，因此其內(nèi)部銷售在一定程度上虛推高了該項目的銷售率。而海信慧園，以較大的優(yōu)惠幅度，吸引了很多客戶前來購房，原來均價5300元/平米的名義房價，經(jīng)過優(yōu)惠后，價格在4700~4800元/平米，優(yōu)惠后價格較易獲得客戶認可，利于銷售，再加上項目以推出“特惠房”的促銷手段，銷售了不少房源，對項目的銷售率的提高也起到了很好的促進作用，而鑫苑國際城市花園，因其為尾盤了，很多好戶型均以售罄，現(xiàn)在剩余多為青年公寓或是較差戶型，因此項目銷售狀況相對較差。⑵.高新區(qū)產(chǎn)品分析1.區(qū)域新樓盤各戶型供應量比例分析分析：從上表可以看出，當前片區(qū)幾大項目所推出的戶型以兩室兩廳一衛(wèi)和三室兩廳兩衛(wèi)兩種戶型為主。其中，占主流的為85~105平米的兩室兩廳一衛(wèi)的改善型戶型。而相對于一室一廳的小戶型，供應面積相對較少。對于公寓的供應量來說，公寓戶型之所占14%，是因為此供應量僅為當前在建推出的產(chǎn)品供應量。不包括未來即將推出的供應量，如中齊未來城即有4棟公寓（精裝），即將推出，以每層20戶，每棟20層來計算，即有1600戶。因此，項目的實際存量或未來供應量中一室一廳的公寓戶型供應量十足。2.區(qū)域新樓盤各戶型供應量分析分析：從上表可以看出，區(qū)域各項目所推出的戶型中，兩室兩廳兩衛(wèi)的戶型最多，超過了1100套。三室兩廳兩衛(wèi)的戶型也相對較多，約600套。而其他的如一室一廳一衛(wèi)和三室兩廳一衛(wèi)的戶型供應相對較少。3.區(qū)域新樓盤各戶型銷售情況分析分析：通過上表可以看出，片區(qū)各項目的銷售情況已別墅和三室兩廳一衛(wèi)兩種戶型銷售狀況最佳。究其原因是，三室兩廳一衛(wèi)，面積多在95~118平米之間，相對于目標客戶群，總房款合適，客戶購買力較強。對于別墅戶型，因為此產(chǎn)品是國家近些年來嚴格控制的，所以其具有很強的稀缺性，對客戶吸引力較大，所以銷售狀況相對良好。對于供應量占主導的兩室兩廳一衛(wèi)的改善型戶型，因本區(qū)域該戶型供應量較大，所以即便銷售較其他戶型數(shù)量多，總銷售率也會相對較低。不過，總體來看，區(qū)域本戶型仍有較大的未能售出的存量。4.項目與區(qū)域各戶型銷售對比分析分析：通過上圖表可以看出，在區(qū)域總體銷售情況中，項目的三室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)與四室兩廳兩衛(wèi)三戶型銷售優(yōu)于區(qū)域總體水平，占有明顯優(yōu)勢。其原因是，區(qū)域供應的三室兩廳一衛(wèi)面積適中，供應量較少；其四室兩廳兩衛(wèi)戶型銷售狀況也要優(yōu)于區(qū)域總體水平，其原因是，項目在工業(yè)南路樹立大幅的戶外廣告牌，卓力宣傳此適宜三代居住四室戶型，受到較好的廣告效果。而其主力戶型兩室兩廳一衛(wèi)，銷售水平卻低于區(qū)域總體水平，其原因是，區(qū)域內(nèi)同類戶型供應較多，而項目在價格方面又不占有優(yōu)勢。5. 各戶型供應與銷售比例對比分析分析：從上圖表可以看出，在區(qū)域供應與消化的比例來看，各戶型中以別墅項目三室兩廳一衛(wèi)兩種戶型銷售最為良好。因此，為本項目下一步產(chǎn)品開發(fā)可提供一定的參考與依據(jù)。Strengths(優(yōu)勢)：中齊地產(chǎn)自2000年成立以來，歷經(jīng)９年先后在濟南開發(fā)建設了齊魯世紀園、泉印蘭亭、錦繡泉城、他山、未來城等大型知名地產(chǎn)項目。多年來，中齊地產(chǎn)以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務，贏得了廣大客戶的贊同與口碑，樹立了良好的社會形象，中齊現(xiàn)已成為濟南房地產(chǎn)行業(yè)中的典范，成為濟南本土頗具生命力和影響力的地產(chǎn)品牌。項目位于高新區(qū)核心地段，與“江北第一展”——濟南國際會展中心毗鄰，區(qū)位非常優(yōu)越。并且，項目作為高新區(qū)黃金稀缺地塊，未開發(fā)展空間十分開闊，項目未來升值潛力不可估量。項目南面緊鄰濟南市城市交通主干道——工業(yè)南路，距西面濟南市南北主干道——二環(huán)東路、南面濟南市東西交通大動脈——經(jīng)十路、東面濟南至章丘重要交通干道——世紀大道，僅幾分鐘車程；距濟南國際機場也僅十余分鐘車程。項目周邊交通便利，出行極為便利。，影響力強項目總建筑面積40余萬平米，與周邊樓盤相比較，開發(fā)規(guī)模最大，堪稱“高新區(qū)第一大盤”。社區(qū)規(guī)模龐大，影響力很強。各項結構組織設置完善，利于投入運營后的規(guī)范化管理。項目內(nèi)部規(guī)劃有商業(yè)街、幼兒園、綜合超市及會所等多種社區(qū)配套，齊全的社區(qū)配套，可滿足社區(qū)內(nèi)業(yè)主的多種需求，使得日后居家生活比較便利。項目規(guī)劃設計產(chǎn)品有高層、花園洋房、精裝公寓、內(nèi)部商業(yè)街、寫字樓等多種建筑形態(tài)，產(chǎn)品豐富多樣，可滿足不同客戶的需求。項目景觀由全國著名景觀設計公司朗石（香港）景觀設計公司規(guī)劃設計，該公司集聚國內(nèi)頂級景觀規(guī)劃設計力量，并吸納來自美國、加拿大、澳大利亞、菲律賓和香港等不同國家和地區(qū)的設計大師，設計多樣風格的立體化景觀，不僅大氣、前沿，而且柔美、實用并富有情趣。使得社區(qū)的居住環(huán)境較其他項目略高一籌，更綠色、更生態(tài)、業(yè)主居住更舒心。，建筑質(zhì)量好項目施工單位為具有國家特級施工資質(zhì)的山東建工集團施工建設。高資質(zhì)的施工企業(yè)，以先進的施工技術，打造項目上乘的建筑質(zhì)量。中齊地產(chǎn)歷經(jīng)8年錘煉，經(jīng)過多年的發(fā)展，已積累了豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，形成了成熟的管理模式和完善的公司制度。近年來，在濟南開發(fā)了諸多房地產(chǎn)項目，對濟南房地產(chǎn)市場把握較為深入，對本地購房習俗及消費特征了解較為透徹?！案诵曰表椖康纳鐓^(qū)規(guī)劃設計為“圍合式”建筑，高層圍合洋房，由外向內(nèi)，層層遞進，私密性漸強，環(huán)境漸佳。中央?yún)^(qū)域規(guī)劃設計為花園洋房，高度僅為17米，~220不等的超大樓間距，視野開闊，感覺更通透，采光、通風效果更佳，居住更舒適。花園洋房組團外立面造型新穎，色彩多變，充分融合社區(qū)整體景觀系統(tǒng)，并通過小院、入戶花園、露臺等設計元素有效穿插，與社區(qū)多層次、立體化綠化景觀融為一體。項目物業(yè)管理公司齊華物業(yè)攜手擁有200多年歷史的全球頂級管理顧問公司——世邦魏理仕，為項目提供整體物業(yè)管理顧問服務，先進的物業(yè)管理模式，完善的物業(yè)管理體系，超前的物業(yè)管理服務理念，將為每一位業(yè)主提供更為優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務，全力提升業(yè)主居住品質(zhì)。、大氣、響亮項目包裝命名為“未來城”，即寓意未來之城，給人以令人向往的積極向上的感覺，體現(xiàn)了項目規(guī)劃設計的前瞻性。同時，也讓人感覺項目即代表城市未來的發(fā)展方向，其未來發(fā)展形勢一片大好。項目實行自銷，所招聘銷售人員一般素質(zhì)較高，整體形象較好，從業(yè)多在2年以上，銷售經(jīng)驗豐富，把握客戶能力較強。；另外，項目在銷售過程中，一些細節(jié)做得較為到位（如：對講機的使用），從而使項目在銷售過程中占有主動地位。項目對面直接競爭對手鑫苑，兩者相比，本項目物業(yè)管理費用相對低廉。Weaknesses(劣勢)：中齊地產(chǎn)雖為本土實力較強的地產(chǎn)品牌，在當?shù)鼐哂幸欢ǖ闹群陀绊懥?。但是，與中海地產(chǎn)、海信地產(chǎn)等全國知名企業(yè)相比較，品牌實力還略顯遜色。，環(huán)境嘈雜項目南面緊鄰濟南市城市主干道——工業(yè)南路，東面緊鄰城市次干道——開拓路，雖然項目與道路之間設有綠化隔離帶，但是臨街住宅，尤其是臨交通要道，環(huán)境喧鬧，致使生活質(zhì)量下降。項目內(nèi)部沒有小學配套設施，小區(qū)內(nèi)的業(yè)主子女須到距離較遠的雅居園小學就讀，孩子上學不方便。當前，項目周邊商業(yè)、銀行、醫(yī)院等各項城市配套設施尚不完善，片區(qū)集聚人群較老城區(qū)，明顯偏少，人氣不足，城市氛圍不濃厚。項目目前推出的產(chǎn)品，戶型面積與產(chǎn)品結構較為單一。戶型以改善型住宅為主，兩室面積在90平米左右，三室面積在130平米左右，兩者戶型上下浮動范圍較小，客戶可選擇余地也較小，推出戶型可選擇靈活度不高。項目推出戶型，明顯缺少60~80平米的中小戶型，在當前樓市發(fā)展仍不明朗的情況下，這樣會流失部分目標客戶群，從而減少樓盤人氣，使后續(xù)銷售工作難度增加。項目的產(chǎn)品設計較為傳統(tǒng)，樓宇及戶型設計創(chuàng)新點不多，項目的生態(tài)化與產(chǎn)品的科技化、智能化程度略顯一般。Opportunities(機會)：受金融危機等因素的影響，全國樓市樓市一路走低，進入低迷的疲軟狀態(tài)，國家為救市相續(xù)出臺了一系列的利好政策。具體政策如下：①首付由原來的30%調(diào)整為20%，此舉可使更多的人具有購買力，同時一些剛性的需求也被激活釋放。②銀行利率由原來優(yōu)惠15%調(diào)整為優(yōu)惠30%，即現(xiàn)在購房可享受7折優(yōu)惠，此舉可明顯減少還貸利息，減小還貸壓力，從而去吸引更多的人購房。③解除“不滿5年進行上市交易的，需交納5%的營業(yè)稅”的規(guī)定，并取消印花稅等相關的交易稅，此舉會在一定程度上誘惑投資客進軍樓市，投機置業(yè)。以上，條條政策都有利于房地產(chǎn)市場的回暖和健康發(fā)