【正文】 撰寫日期：2009年6月7日.（.....）成立于2004年，專注于企業(yè)管理培訓(xùn)。Ⅰ. 擴(kuò)大優(yōu)惠幅度，降低目標(biāo)投資利潤(rùn)率在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)依然不明朗的情況下，建議擴(kuò)大優(yōu)惠幅度，降低目標(biāo)投資利潤(rùn)率，以超高性價(jià)比，快打快收，將風(fēng)險(xiǎn)降低，以確保開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)浪潮中健康前行，成為最后的贏家。七月電影節(jié)——與濟(jì)南新世紀(jì)影城聯(lián)手，每周放映一部最新經(jīng)典大片◆品質(zhì)生活之旅——準(zhǔn)業(yè)主（認(rèn)購(gòu)客戶）寶島臺(tái)灣/海南三日游舉辦如此小型活動(dòng)，即為增加項(xiàng)目的附加值，起到聯(lián)絡(luò)業(yè)主情感的作用。ⅶ.優(yōu)化項(xiàng)目人文環(huán)境通過一些列策劃活動(dòng)，加強(qiáng)社區(qū)業(yè)主互動(dòng)，增進(jìn)鄰里之間的溝通與了解，將項(xiàng)目打造成為親鄰、和睦、融洽、和諧的親情社區(qū)。ⅳ.突出開發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)與開發(fā)優(yōu)勢(shì)。ⅱ.加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研及時(shí)靈敏掌握當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)態(tài)，靈敏掌握競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的信息，并根據(jù)其動(dòng)態(tài)及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略。具體操作步驟：⑴突破物業(yè)管理加強(qiáng)對(duì)物業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)管理行為，完善物業(yè)管理制度。俗話說“識(shí)時(shí)務(wù)者為俊杰”，在當(dāng)前一切發(fā)展動(dòng)向都不明確的前提下，能提升銷售業(yè)績(jī)，獲得回報(bào)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，即便回報(bào)率有所降低，仍然是真正意義上的贏家。與同區(qū)域其他樓盤相比較，項(xiàng)目有其自身的優(yōu)勢(shì)和特色，也有其劣勢(shì)與不足，因此項(xiàng)目在銷售過程中則需突出優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)不足，揚(yáng)長(zhǎng)避短。以知名的教育優(yōu)勢(shì)，來提升項(xiàng)目的內(nèi)在價(jià)值，從而吸引更多的優(yōu)質(zhì)客戶從項(xiàng)目購(gòu)房置業(yè)。強(qiáng)調(diào)區(qū)域的城市規(guī)劃，未來不長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，片區(qū)內(nèi)規(guī)劃的各項(xiàng)配套設(shè)施即將建設(shè)落成（諸如集大型超市為一體的城市綜合體——中鐵可先開發(fā)適量的適合市場(chǎng)需求的小三室和小兩室，以多樣化的產(chǎn)品供應(yīng)，廣泛贏取市場(chǎng)。③熱情服務(wù)，銷售物料道具將水更換為茶、咖啡、果汁等，給客戶以高于其他項(xiàng)目的高尚品味。②項(xiàng)目宣傳的推廣主題有待改變，更改推官主題后可借助臨近工業(yè)南路的地段優(yōu)勢(shì)，將項(xiàng)目推廣主題進(jìn)行宣傳推廣。讓其感覺物有所值，物超所值，從而使項(xiàng)目在降低損失的同時(shí)在市場(chǎng)上也具有競(jìng)爭(zhēng)力。做好各方面宣傳，聯(lián)系好各大媒體，處理好公共關(guān)系，做好項(xiàng)目火爆開盤的宣傳推廣，利用成功的開盤進(jìn)行造勢(shì)和炒作，力挽狂瀾，一改項(xiàng)目開盤不力，人氣不足的不良局面，使項(xiàng)目在重回人氣，以良好口碑挽回項(xiàng)目的不足。項(xiàng)目以細(xì)致規(guī)劃，和精致景觀來凸顯項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)。因此，項(xiàng)目?jī)?nèi)部?jī)?nèi)沒有規(guī)劃小學(xué)，對(duì)項(xiàng)目來講會(huì)因此而流失一些高質(zhì)量的有效客戶。⑷.銷售模式的傳統(tǒng)銷售模式仍為常規(guī)的創(chuàng)痛銷售模式，在當(dāng)前特定的市場(chǎng)環(huán)境下，必須創(chuàng)新，必須走出常規(guī)的銷售模式，再那樣“來客戶——介紹項(xiàng)目——登記——追電——”的銷售模式，已在當(dāng)前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中顯些吃力，對(duì)有些銷售人員來說，每天接待客戶似乎已成了一種機(jī)械的“條件反射”，反思與創(chuàng)新不足。⑵. 第一次開盤不力第一次開盤，恰遇美國(guó)次貸金融危機(jī)，樓市開始走低，受其影響項(xiàng)目第一次開盤不力，在是長(zhǎng)想成銷售不良的口碑。他們對(duì)居住環(huán)境要求不是太高，最主要的是居住學(xué)校附近，便于孩子就讀。該類客戶對(duì)居住環(huán)境有著較高的要求，但對(duì)價(jià)格又有著不宜太高的要求，否則他們則可能會(huì)考慮從南部山區(qū)購(gòu)房，因?yàn)槟沁呌懈鼉?yōu)美的環(huán)境和更適合居住的條件。一類購(gòu)房者購(gòu)房置業(yè)看重的是項(xiàng)目的合理價(jià)格（在濟(jì)南中端或中高端價(jià)格水平均可接受）、認(rèn)可的戶型設(shè)計(jì)、滿意的物業(yè)服務(wù)等。對(duì)他們而言，他們更多的是關(guān)注住房的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)，需求多是一室或兩室，部分人員會(huì)考慮三室。對(duì)于企業(yè)的中高層、中層人員，他們中多數(shù)月收入在3000 ~6000元，年齡多在30~45歲之間，一般都以結(jié)婚，多為標(biāo)準(zhǔn)家庭（三口之家），需求多為兩室，也有部分會(huì)考慮三室。、高新區(qū)第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)、十里河小區(qū)等濟(jì)南較為知名學(xué)校。鑒于節(jié)約時(shí)間，就近居住的考慮，部分從業(yè)人員會(huì)考慮從片區(qū)內(nèi)購(gòu)房置業(yè)。未來城——濟(jì)南高新區(qū)最高檔樓盤，最適宜居住品質(zhì)樓盤，最值得選擇的大盤項(xiàng)目產(chǎn)品形象：中齊而項(xiàng)目在前期開發(fā)的三室兩廳一衛(wèi)的戶型銷售狀況良好，頗受市場(chǎng)青睞，因此在后期開發(fā)過程中，可適當(dāng)增加開發(fā)數(shù)量。另外，通過調(diào)研，可以看出，片區(qū)吸引的年輕置業(yè)者越來越多，他們需求的多為一室的公寓，因此，在日后開發(fā)過程中，可以適當(dāng)開發(fā)推出小面積的公寓住宅。多項(xiàng)利好為項(xiàng)目帶來了較好的發(fā)展機(jī)會(huì)，但多數(shù)機(jī)會(huì)均具有時(shí)效性，因此，項(xiàng)目需要立即行動(dòng)，迅速抓住難得的發(fā)展機(jī)遇。由此可以推測(cè)，開征物業(yè)稅已是未來的大勢(shì)所趨。V家、盛世花城等在售項(xiàng)目，眾多的地產(chǎn)項(xiàng)目中其中還不乏大牌房地產(chǎn)品牌，他們會(huì)吸分散項(xiàng)目在本區(qū)域的的目標(biāo)客戶群，對(duì)項(xiàng)目的銷售帶來直接威脅。會(huì)展國(guó)際、丁豪慧園、茗筑美嘉、中海濟(jì)南以此次舉辦全運(yùn)會(huì)為契機(jī)，對(duì)城市進(jìn)行改造升級(jí)，是城市形象得到明顯提升。諸多行政事業(yè)單位的東遷，勢(shì)必會(huì)對(duì)高新區(qū)產(chǎn)生大量的居住需求。以上，條條政策都有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖和健康發(fā)展，同時(shí)也會(huì)為本項(xiàng)目帶來一系列的發(fā)展機(jī)會(huì)。Opportunities(機(jī)會(huì))：受金融危機(jī)等因素的影響，全國(guó)樓市樓市一路走低，進(jìn)入低迷的疲軟狀態(tài)，國(guó)家為救市相續(xù)出臺(tái)了一系列的利好政策。項(xiàng)目目前推出的產(chǎn)品，戶型面積與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為單一。但是，與中海地產(chǎn)、海信地產(chǎn)等全國(guó)知名企業(yè)相比較，品牌實(shí)力還略顯遜色。；另外，項(xiàng)目在銷售過程中，一些細(xì)節(jié)做得較為到位（如：對(duì)講機(jī)的使用），從而使項(xiàng)目在銷售過程中占有主動(dòng)地位。項(xiàng)目物業(yè)管理公司齊華物業(yè)攜手擁有200多年歷史的全球頂級(jí)管理顧問公司——世邦魏理仕，為項(xiàng)目提供整體物業(yè)管理顧問服務(wù)，先進(jìn)的物業(yè)管理模式，完善的物業(yè)管理體系，超前的物業(yè)管理服務(wù)理念，將為每一位業(yè)主提供更為優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，全力提升業(yè)主居住品質(zhì)。近年來，在濟(jì)南開發(fā)了諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)把握較為深入，對(duì)本地購(gòu)房習(xí)俗及消費(fèi)特征了解較為透徹。使得社區(qū)的居住環(huán)境較其他項(xiàng)目略高一籌，更綠色、更生態(tài)、業(yè)主居住更舒心。各項(xiàng)結(jié)構(gòu)組織設(shè)置完善，利于投入運(yùn)營(yíng)后的規(guī)范化管理。項(xiàng)目南面緊鄰濟(jì)南市城市交通主干道——工業(yè)南路，距西面濟(jì)南市南北主干道——二環(huán)東路、南面濟(jì)南市東西交通大動(dòng)脈——經(jīng)十路、東面濟(jì)南至章丘重要交通干道——世紀(jì)大道，僅幾分鐘車程；距濟(jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng)也僅十余分鐘車程。Strengths(優(yōu)勢(shì))：中齊地產(chǎn)自2000年成立以來，歷經(jīng)９年先后在濟(jì)南開發(fā)建設(shè)了齊魯世紀(jì)園、泉印蘭亭、錦繡泉城、他山、未來城等大型知名地產(chǎn)項(xiàng)目。其原因是，區(qū)域供應(yīng)的三室兩廳一衛(wèi)面積適中，供應(yīng)量較少；其四室兩廳兩衛(wèi)戶型銷售狀況也要優(yōu)于區(qū)域總體水平，其原因是，項(xiàng)目在工業(yè)南路樹立大幅的戶外廣告牌，卓力宣傳此適宜三代居住四室戶型，受到較好的廣告效果。對(duì)于別墅戶型，因?yàn)榇水a(chǎn)品是國(guó)家近些年來嚴(yán)格控制的，所以其具有很強(qiáng)的稀缺性，對(duì)客戶吸引力較大，所以銷售狀況相對(duì)良好。三室兩廳兩衛(wèi)的戶型也相對(duì)較多，約600套。不包括未來即將推出的供應(yīng)量，如中齊⑵.高新區(qū)產(chǎn)品分析1.區(qū)域新樓盤各戶型供應(yīng)量比例分析分析：從上表可以看出，當(dāng)前片區(qū)幾大項(xiàng)目所推出的戶型以兩室兩廳一衛(wèi)和三室兩廳兩衛(wèi)兩種戶型為主。美嘉，項(xiàng)目為浪潮集團(tuán)下屬開發(fā)企業(yè)，山東茗筑置業(yè)有限公司開發(fā)，開發(fā)的一期多層住宅多為本集團(tuán)內(nèi)部人士認(rèn)購(gòu)，且價(jià)格相對(duì)要低很多，因此其內(nèi)部銷售在一定程度上虛推高了該項(xiàng)目的銷售率。再者，花園路業(yè)已多年未開發(fā)項(xiàng)目，造成了改區(qū)域需求客戶的累積，為項(xiàng)目創(chuàng)造了良好的條件?；蹐@、中海紫御東郡，因此需要對(duì)其重點(diǎn)關(guān)注，及時(shí)了解其動(dòng)向與策略，全面掌握其信息，靈活變換，做到“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”。紫御東郡的已建單位公開發(fā)售的囤量較大，面積在10萬(wàn)平米左右。紫御東郡推出的房源最多，面積在6萬(wàn)平米以上。國(guó)際城市花園、中海紫御東郡四個(gè)項(xiàng)目當(dāng)前開發(fā)量較大，開發(fā)面積均在10萬(wàn)平以上。區(qū)域有中齊在建的為鑫苑⑴.高新區(qū)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析：1.高新區(qū)各樓盤在建工程量分析分析：從上圖標(biāo)可以看出高新區(qū)新開各樓盤，在建工程以中海和中齊兩大開發(fā)商開發(fā)工程量最大。中齊未來城Ⅳ.片區(qū)定位市場(chǎng)定位通過以上的分析，片區(qū)可定位于濟(jì)南市中端和中高端市場(chǎng)?；蹐@，優(yōu)惠以后價(jià)格），最低總房款約40萬(wàn)，因此，此總房款業(yè)已超過其承受能力。因此，有需求不代表有購(gòu)買力，因此，相對(duì)于項(xiàng)目，此低端市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也就不存在。，客戶是否具有購(gòu)買力。而濟(jì)南整體房地產(chǎn)市場(chǎng)來講，長(zhǎng)久以來已經(jīng)形成了“買東不買西，買南不買北”的傳統(tǒng)觀念，因?yàn)樵诖蟊姷挠∠笾?，?jì)南南北山區(qū)環(huán)境最好，最適宜居住，而且近幾年來也開發(fā)了不少的高檔樓盤，比如“天泰④片區(qū)因其近年來發(fā)展非常迅速，片區(qū)整體城市價(jià)值升值較快，因此房?jī)r(jià)和地價(jià)也快速上漲，現(xiàn)金的地價(jià)以及開發(fā)成本，使得片區(qū)的總體房?jī)r(jià)在濟(jì)南市來講屬于中等偏上，多數(shù)在5000元/平米以上，因此，相對(duì)較高的房?jī)r(jià)對(duì)有需求但無(wú)購(gòu)買力的中低端市場(chǎng)和低端市場(chǎng)來講會(huì)難以承擔(dān)，因此可以將兩塊市場(chǎng)從目標(biāo)市場(chǎng)中給予剔除。因此從上面細(xì)分市場(chǎng)中則可以看出，本區(qū)域在針對(duì)高端市場(chǎng)來講不占優(yōu)勢(shì)。而且片區(qū)恰好位于濟(jì)南市城市建設(shè)的“東拓”的主流發(fā)展方向上，未來發(fā)展空間廣闊，區(qū)域城市價(jià)值會(huì)得以快速提升。比如工業(yè)南路以道路兩側(cè)也因此衍生了諸多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。⑵近年來，伴隨以國(guó)際會(huì)展中心為核心的周邊諸多樓盤的開發(fā)建設(shè)與良好運(yùn)營(yíng)。③以“國(guó)際會(huì)展中心”和“奧體中心”為兩大引擎的高新區(qū)“東部新城”即將初現(xiàn)雛形。會(huì)展國(guó)際等項(xiàng)目正在如火如荼建設(shè)之中。國(guó)際城市花園、香格里拉、等項(xiàng)目也將相繼竣工并投入使用。先后規(guī)劃建設(shè)了國(guó)家級(jí)留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、濟(jì)南高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、齊魯軟件園、出口加工區(qū)等國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。濟(jì)南高新區(qū)管委會(huì)片區(qū)集聚了以電子信息和交通裝備業(yè)為主的大高外項(xiàng)目，如將軍煙草、輕騎、標(biāo)致、青啤、浪潮、吉利、重汽等一批全國(guó)一流的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)即坐落于此。然，也有部分開發(fā)商因看好濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)，并未受到次貸金融危機(jī)與樓市入寒等因素的影響，仍按原計(jì)劃開發(fā)，甚乃有些開發(fā)商還擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模。在下屬的五區(qū)（歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)，長(zhǎng)清