【正文】 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論項目自2008年11月開盤以來，起初銷售狀況欠佳，但自2009年春節(jié)過后，銷售形勢有所好轉(zhuǎn)，特別是近期受全國范圍內(nèi)“小陽春”大環(huán)境的影響。⑺. 彌補內(nèi)部無小學配套的不足對與小區(qū)未規(guī)劃小學配套設施，可通過聯(lián)誼或遠程教育，聯(lián)手引進全市、全省乃至全國知名學府，在項目設立小學分校或定點遠程輔助教育。會展國際已經(jīng)動工、東城萬象商業(yè)街業(yè)已建成并即將推出投入使用等），并且規(guī)劃起點較高，日后生活將會極為便利。其次，反復給給客戶灌輸城市的發(fā)展主流方向，和區(qū)域日后廣闊的發(fā)展空間與增值空間。⑹. 對于周邊配套設施不齊全的實際情況首先明確項目內(nèi)部規(guī)劃設有商業(yè)、綜合超市、便利店等內(nèi)部小型配套，并且建設的大型綜合超市正準備引進銀座或華聯(lián)大型商業(yè)供應商，業(yè)主入住后生活會非常便利。⑸以市場為導向，及時調(diào)整戰(zhàn)略. 對新推出產(chǎn)品的不足，在后續(xù)的開發(fā)過程中及時調(diào)整戰(zhàn)略，以市場為導向，首先是試探性的推出部分小戶型，然后再根據(jù)市場的反應，及時靈活的調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構。④夏日炎炎，在客戶開車來到售樓處到進入售樓處中間位每一位來看房客戶配備一名形象氣質(zhì)佳的撐傘人員。②售樓處配備形象氣質(zhì)好且與項目相匹配的保安，對每一位來看房客戶問候致敬，給客戶以與眾不同的尊貴之感。③統(tǒng)一銷售人員著裝（選取較為給客戶以眼前一亮的高雅服裝），統(tǒng)一服裝VI（標識），贏得客戶對項目的為高檔社區(qū)的認同。⑷. 創(chuàng)新銷售/管理模式①售樓處包裝：售樓處上方或周邊采用巨幅的廣告牌，以創(chuàng)新的創(chuàng)作風格，設計獨特的“廣告”，以給客戶奇特、新意、耐人尋味的感覺，讓客戶看到廣告對項目及推廣階段即有深刻的印象，以達到事半功倍的效果。突出項目優(yōu)勢，增加產(chǎn)品附加值，以高品質(zhì)產(chǎn)品和較高的性價比來吸引客戶。另外也可通過精裝修的方式，將公寓進行精裝修，以從裝修中獲取相應利潤，以此來彌補項目以低價格來銷售的損失，而且，項目精裝修與其毛坯房相比，給客戶感覺較為精致、豪華，以此也可以來迷惑購房客戶。在日后銷售中更具競爭力。⑵. 醞釀再次開盤醞釀再次開盤，開盤之前積累豐富有效的意向準客戶，以保證下次開盤的順利實現(xiàn)。另外，項目需注入其居住理念，比如“親情式住宅”。細節(jié)卓現(xiàn)品質(zhì)，精致凸顯品味。２．問題解決辦法⑴. 突出內(nèi)部規(guī)劃細節(jié)項目現(xiàn)在一期已基本建成，如要更改規(guī)劃設計顯然已不可能，所以建筑風格已是無法改變。⑺.項目內(nèi)部沒有小學配套設施現(xiàn)在對很多購房者而言教育是考慮的最重要的因素之一，越來越多的業(yè)主開始關注社區(qū)是否有完善的教育設施，孩子以后上學方便與否等。⑸.新推出產(chǎn)品戶型設計較為單一在項目新開的產(chǎn)品中，戶型面積較為單一，戶型面積可浮動范圍小，使得客戶可選擇余地較小。國際城市花園，當前銷售率已愈80%，現(xiàn)進入尾盤銷售階段，相對較高的優(yōu)惠幅度（如：），會對項目銷售產(chǎn)生巨大的沖擊。⑶.與周邊當前在售樓盤相比，競爭力并不強勁周邊公寓項目理想新城銷售起價為4050元/平米，均價4500元/平米，雖與項目的產(chǎn)品類型不一，但其較低的價格勢必會使項目處于價格劣勢，從而不具競爭力。沒有給客戶注入一種生活的理念，不能使對項目的宣傳理念產(chǎn)生向往。③定位客戶定位客戶為：行政事業(yè)單位主任、處長//中小企業(yè)單位職業(yè)經(jīng)理//私體經(jīng)營者//年輕有為的青年社會精英// 父母給錢購房置業(yè)供結(jié)婚用的將婚或新婚人士//省市級公務員//企事業(yè)單位中層管理者等。他們年齡多在30~40歲之間，孩子多在4~12歲之間，他們要讓孩子接受更好的教育，因此，他們多數(shù)會考慮學校附近或是學區(qū)內(nèi)的項目置業(yè)。另外，該類購房者多為白領或是中高層人士，他們多是有房有車，一者是改善原來不盡如意的居住條件，再者片區(qū)內(nèi)道路開闊，交通網(wǎng)絡四通八達，從片區(qū)居住，天天開著私家車上下班，既可暢享道路兩旁美麗的景觀環(huán)境，又可滿足自由自在、無拘無束的駕馭感。，他們看好的是片區(qū)干凈的空氣、整潔的環(huán)境、寬闊的道路、現(xiàn)代化的規(guī)劃，較老城區(qū)更適宜居住的環(huán)境。另一類購房者是看好片區(qū)日后的發(fā)展前景與增值潛力，所以選擇從該片區(qū)投資置業(yè)，該類客戶更注重的是合理的戶型面積，較高的性價比，較高的投資回報率。因此，片區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展，片區(qū)基礎配套設施和公共配套設施的快速建設，會增加該類購房者從片區(qū)內(nèi)購房的信心，會刺激該類購房者的購買沖動。這部分人員工作多在5~10年之間，他們儲蓄多在10~25萬之間/人，如果之前就已經(jīng)計劃買房，則他們則無資金再買車，所以他們考慮是就近上班或是公共交通工具配套齊全，出行便利的項目置業(yè)。該類人群多是自98年~05年之間畢業(yè)的人員，他們現(xiàn)在年齡多在28~35歲之間，對住房有著強烈的需求欲望。而相對于中低層人員，他們月收入多在2000~3000元，年齡多在25~30歲之間，多為未婚或剛結(jié)婚的青年人員，對住房有著較為強烈的需求，他們尚無小孩，需求的多是單價較低，總房款適中，面積較小，夠住即可。一般高層不會從該區(qū)域購房置業(yè)，因為這部分人多是對生活環(huán)境、居住環(huán)境、人文環(huán)境等均有較高要求，他們多半會考慮從南部山區(qū)考慮購買別墅或是較為高端的豪宅。對于一些重視教育的購房者會因考慮孩子教育而選擇從該片區(qū)購房置業(yè)。，而且優(yōu)美的環(huán)境、便利的交通，會吸引部分因厭倦城區(qū)擁擠、嘈雜的居住環(huán)境的人群而打算從該片區(qū)置業(yè)。、交通局、醫(yī)院、學校等行政事業(yè)單位，其部分人員會因考慮工作方便而從片區(qū)內(nèi)購房置業(yè)。⑶.客戶定位①目標客戶、輕騎、標致、青啤、浪潮、吉利、重汽等國內(nèi)外大型知名企業(yè)。未來城——規(guī)劃設計前沿，質(zhì)量無可挑剔，居住更舒心。社會形象：中齊地產(chǎn)——濟南市責任地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)形象：中齊地產(chǎn)——鑄就濟南品牌地產(chǎn)項目形象：中齊⑵.形象定位項目由濟南地產(chǎn)知名企業(yè)——中齊地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)商前期已在濟南開發(fā)多個項目，樹立了良好的社會形象和企業(yè)形象。短時間內(nèi)，該類戶型還難以消化，因此項目在接下來的開發(fā)過程中可適當減少該戶型的開發(fā)量。戶型方面：通過以上數(shù)據(jù)可以看出，片區(qū)兩室兩廳一衛(wèi)的改善型戶型供應最多，占據(jù)了片區(qū)所有戶型數(shù)量的一般還多，而市場的消化算是一般情況。從以上分析可以得出，項目在產(chǎn)品方面可定位于適合中端、中高端市場的中高檔產(chǎn)品類型，可適當開發(fā)別墅或花園洋房等，區(qū)域稀缺的產(chǎn)品類型。面對自身特點和當前房地產(chǎn)發(fā)展形勢，項目需要突出自身優(yōu)勢，彌補存在劣勢，挖掘并利用好發(fā)展機會，以精湛的營銷技術贏得市場，成為最后的贏家。因此，項目總體上較具有生命力。物業(yè)稅的開征，短期內(nèi)將會對項目產(chǎn)生不利影響，此舉會在一定程度上抑制投機性市場需求，從而對項目的銷售帶來一定的威脅。于2009年5月25日，政府公布了《國務院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知》，通知中提出“深化房地產(chǎn)稅制改革，由財政部、稅務總局、發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設部四部委研究開征物業(yè)稅“，國務院首次在政策層面上，將沉寂多年的物業(yè)稅改革提到議事日程。此次次