【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 層管理人員，政府職能部門的公務(wù)員，他們偏好高品位的產(chǎn)品，對(duì)經(jīng)濟(jì)型別墅、中檔別墅或者大戶型的花園洋房的消費(fèi)能力比較強(qiáng)，隱性客戶的特征如下：看好該區(qū)域的發(fā)展，對(duì)該區(qū)域產(chǎn)品的價(jià)值比較認(rèn)同，但暫時(shí)對(duì)其價(jià)格的承接力不足的客戶。有一定的消費(fèi)能力和消費(fèi)欲望，但對(duì)該區(qū)域以及該區(qū)域產(chǎn)品不了解的客戶。認(rèn)同“工作在市心，生活在郊外”的生活方式，面對(duì)生活積極樂(lè)觀、享受。（3） 分析其他項(xiàng)目的客戶這是針對(duì)有購(gòu)買欲望的高消費(fèi)群體，通常對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度不高，偏好有差異性，有一定的精神高度，有個(gè)性高附加值，能夠體現(xiàn)居住者價(jià)值的產(chǎn)品，他們一般是私營(yíng)企業(yè)的老板，企事業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)層以及政府高級(jí)官員，消費(fèi)能力強(qiáng)而且愿意為高質(zhì)商品付出高價(jià)值的客戶。他們會(huì)在工作之余，甚至把工作安排在一個(gè)高級(jí)商務(wù)休閑場(chǎng)所，工作、生活、休閑、娛樂(lè)都不誤。（4） 持續(xù)發(fā)展客戶持續(xù)發(fā)展客戶的特征如下： 對(duì)區(qū)域或者項(xiàng)目了解不夠的，認(rèn)同感不高的消費(fèi)群 需要一定時(shí)間以積累購(gòu)房資金的消費(fèi)群 沒(méi)有明確消費(fèi)方向，但有需求的消費(fèi)群； 這是一個(gè)為項(xiàng)目的后期產(chǎn)品積累客戶的過(guò)程，其中將會(huì)產(chǎn)生各種類型的顯性消費(fèi)者。部分持續(xù)客戶將會(huì)轉(zhuǎn) 化為項(xiàng)目的必然客戶，轉(zhuǎn)化的條件有二：項(xiàng)目品牌的累積，使該部分客戶對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和附加的生活方式認(rèn)同；城市發(fā)展促使該部分客戶對(duì)項(xiàng)目區(qū)位的認(rèn)同最后到生活方式的認(rèn)同。二、產(chǎn)品類別１、獨(dú)棟別墅２、新獨(dú)院住宅所謂“新獨(dú)院住宅”其實(shí)是一種近郊住宅發(fā)展模式，它的核心是“工作在市區(qū)，生活在近郊”，它是獨(dú)門獨(dú)院，并有獨(dú)立的花園和車庫(kù)。他的建筑形式介于別墅和多層之間，比別墅密度大、園子小、間距小而合理，鄰里之間關(guān)系更和睦。比多層更寬敞、舒適、有更好的綠化、空氣環(huán)境。３、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ４、花園洋房景觀多層三、產(chǎn)品規(guī)劃１、總體規(guī)劃指導(dǎo)思想以“新都市主義”規(guī)劃為指導(dǎo)，以歐陸風(fēng)情與現(xiàn)代簡(jiǎn)約融合為原則，圍繞著高爾夫運(yùn)動(dòng)為主題，兼顧建筑文脈和自然生態(tài)資源和可持續(xù)發(fā)展，多產(chǎn)業(yè)復(fù)合統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)劃，創(chuàng)造一個(gè)全新的具有親個(gè)性和充滿生機(jī)活力的高尚運(yùn)動(dòng)、健康的社區(qū)文化。２、組團(tuán)劃分建議：　　基于項(xiàng)目規(guī)模（占地３０００畝）和產(chǎn)品定位（別墅、花園洋房、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ），在組團(tuán)定位上以“大主題統(tǒng)領(lǐng)、分品牌分組團(tuán)”策略。組團(tuán)定位；各小組團(tuán)由大主題統(tǒng)領(lǐng)，實(shí)現(xiàn)分品牌策略。由于涉及多種物業(yè)形態(tài)，面向的目標(biāo)客戶不同，故打破傳統(tǒng)主題來(lái)定位的概念，而實(shí)現(xiàn)以遞進(jìn)式組團(tuán)劃分。３、景觀設(shè)計(jì)規(guī)劃（1） 景觀規(guī)劃理念項(xiàng)目的環(huán)境設(shè)計(jì)理念應(yīng)該以高爾夫景觀主題材作為出發(fā)點(diǎn)，主要體現(xiàn)運(yùn)動(dòng)健康與環(huán)境和諧，人和人的和諧，建筑藝術(shù)與環(huán)境的和諧，使環(huán)境景觀和諧存在的基礎(chǔ)上“動(dòng)”起來(lái)最終成為新生活模式的重要支撐點(diǎn)，為健康新生活提供一個(gè)優(yōu)美的生態(tài)背景。針對(duì)項(xiàng)目的高端物業(yè)（頂級(jí)別墅），營(yíng)造一種３６０度高爾夫景觀。針對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)型別墅的，營(yíng)造一種親和休閑、舒適的１８０度高爾夫景觀。針對(duì)項(xiàng)目的聯(lián)排和雙拼別墅，營(yíng)造一種人人能參與的體驗(yàn)式高爾夫景觀。針對(duì)項(xiàng)目的情景花園洋房的，營(yíng)造精致組成的綠化和運(yùn)動(dòng)景觀。（2） 景觀設(shè)計(jì)的原則景觀設(shè)計(jì)在原則上要把握適度超大型前和合理的創(chuàng)新，主要表現(xiàn)為景觀風(fēng)格的選用、水景的運(yùn)用、運(yùn)動(dòng)景觀以及高爾景觀的結(jié)合。景觀風(fēng)格——?dú)W陸風(fēng)格基于項(xiàng)目理念的時(shí)代感，建筑文化和風(fēng)格的選擇必須照顧到橫向發(fā)展和縱向發(fā)展兩個(gè)方面的延展性，能夠?yàn)轫?xiàng)目進(jìn)行風(fēng)格更新的。從文化方面來(lái)說(shuō)，歐陸風(fēng)情具有活力、動(dòng)感、浪漫特征，因此項(xiàng)目可以在每一期引用不同特色的歐陸風(fēng)情作為主題景觀。景觀功能——運(yùn)動(dòng)與欣賞作為高爾夫來(lái)說(shuō)，它具備普通景觀所沒(méi)有的運(yùn)動(dòng)功能，在挖掘景觀潛在價(jià)值的同時(shí)將高爾夫的景觀概念引進(jìn)宅間景觀，使業(yè)主能夠享受集景觀與運(yùn)動(dòng)為一體的生活氛圍的別致。景觀層次——三維立體景觀空間體系項(xiàng)目運(yùn)用平面綠化景，立體三維空間綠化景觀和場(chǎng)景空間綠化景觀組成三維立體的景觀空間體系。景觀系統(tǒng)第一層第二層第三層平面綠化景觀外圍綠化景觀主軸線景觀組團(tuán)花園和宅旁綠化三維立體綠化景觀景觀小品高大植物成型的高空間綠化層建筑物立體綠化面場(chǎng)景綠化景觀項(xiàng)目公共景觀點(diǎn)水景體系景觀４、景觀規(guī)劃的指導(dǎo)思想由于道路制約，為最大限度的借勢(shì)于項(xiàng)目高爾夫與及高爾夫公園的景觀，因此組團(tuán)內(nèi)的規(guī)劃如下：各開(kāi)發(fā)期應(yīng)以各組團(tuán)中心花園為核心，通過(guò)景觀帶實(shí)現(xiàn)各組團(tuán)有機(jī)結(jié)合在一起，同時(shí)又最大限度地與高爾夫景觀相融合，使各個(gè)開(kāi)發(fā)期有機(jī)、自然地接合?！八啊钡暮诵牡匚槐仨毘浞直焕?，并以此作為景觀軸線的起頭或核心，沿線布置綠化景觀和適當(dāng)?shù)沫h(huán)形道路，點(diǎn)線結(jié)合，最終將各期的景觀軸連接，形成蜿蜒貫通的主景觀軸線。每個(gè)建筑又以主題組團(tuán)花園作為組團(tuán)景觀區(qū)的中心，同時(shí)引入高爾夫的主題概念，如：迷你高爾夫和高爾夫推桿場(chǎng)，讓小區(qū)內(nèi)每位住戶都能享受到高爾夫帶來(lái)的高品質(zhì)生活，各組團(tuán)或每棟建筑以組團(tuán)綠化和樓宇間綠化連接，５、建筑風(fēng)格（１）建筑風(fēng)格的選擇不同開(kāi)發(fā)時(shí)期的建筑風(fēng)格都會(huì)出現(xiàn)一定差異性，所以項(xiàng)目需要確定一個(gè)建筑的原形，由一個(gè)成熟的生活藍(lán)本來(lái)統(tǒng)一整體建筑風(fēng)格。例如：可以有：嘎納風(fēng)情組團(tuán)米蘭風(fēng)情組團(tuán)愛(ài)丁堡風(fēng)情組團(tuán)威尼斯風(fēng)情組團(tuán)………………（２）建筑單體設(shè)計(jì)建議因地制宜，充分發(fā)揮本案的高爾夫景觀及庭院景觀優(yōu)勢(shì)。建議別墅形式以地面功能層（或地下室）+地上2層為主，兼顧2層+閣層、3層+地下室（或含來(lái)層）形式，具體布局視地勢(shì)而定。保證提高土地利用率，注重地下空間利用，以及地上層不宜過(guò)高的原則。別墅的朝向基本上面向正南，可適當(dāng)傾斜，爭(zhēng)取良好的自然采光與通風(fēng)，有利于節(jié)能與避免冬季風(fēng)的影響，同時(shí)應(yīng)結(jié)合最大化利用景觀，布局適當(dāng)靈活處理。戶型內(nèi)部設(shè)計(jì)應(yīng)尊崇尊貴大氣的特點(diǎn)，適當(dāng)創(chuàng)新，突出個(gè)性，除起居室，客廳，主人房，儲(chǔ)藏室，洗衣房，書房等基本配置外，還應(yīng)考慮創(chuàng)新功能空間設(shè)計(jì)，如娛樂(lè)室，多功能廳，宴會(huì)廳，休息室以及門廳處理，客廳上空等細(xì)等巧妙處理。整體設(shè)計(jì)不宜過(guò)于豪華，著重于個(gè)性化功能空間的營(yíng)造以及內(nèi)部空間的藝術(shù)處理，以適當(dāng)超前的創(chuàng)新點(diǎn)提升項(xiàng)目單體別墅的產(chǎn)品價(jià)值，樹(shù)立獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，使之成為區(qū)域別墅產(chǎn)品的創(chuàng)新樣板。可考慮建造幾幢獨(dú)特的同地別墅，以較為夸張的設(shè)計(jì)手法，利用某一較為險(xiǎn)要的山勢(shì)做出差異性的樣板藝術(shù)空間，提升別墅社區(qū)的營(yíng)銷亮點(diǎn)。（６）產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目作為景觀型產(chǎn)品，主要以別墅類產(chǎn)品和花園洋房為主，并針對(duì)市場(chǎng)上的同類型產(chǎn)品提出改進(jìn)建議。（1） 別墅類產(chǎn)品大組團(tuán)規(guī)模稀缺面積的供應(yīng)差異性創(chuàng)新概念：高爾夫市場(chǎng)空白戶型空間差異化功能藝術(shù)空間設(shè)計(jì)　　　　　　　　　　　　　　　　別墅類產(chǎn)品功能人性化和豪華元素高附加值大庭院、低容積率178。 市場(chǎng)現(xiàn)狀：面積設(shè)置有斷層出現(xiàn)，戶型大多沒(méi)有良好的性價(jià)比，大多別墅不具備公共空間到私人空間的古都空間設(shè)置，沒(méi)有私家庭院；市場(chǎng)中沒(méi)有知名的大規(guī)模別墅積聚區(qū)，沒(méi)有區(qū)域領(lǐng)頭產(chǎn)品。178。 改進(jìn)建議：針對(duì)市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品提供相應(yīng)的產(chǎn)品，應(yīng)用規(guī)模化效應(yīng)提高產(chǎn)品的性價(jià)比，提供大面積的私家庭院，將外部景觀引入住宅區(qū)，增加有贈(zèng)送面積的產(chǎn)品配比，提高產(chǎn)品的附加值，在項(xiàng)目主題的引導(dǎo)下提升別墅類產(chǎn)品的商務(wù)功能。（2） 花園洋房類產(chǎn)品類別墅產(chǎn)品高品質(zhì)產(chǎn)品差異性低密度生態(tài)住宅市場(chǎng)空白高性價(jià)比產(chǎn)品高爾夫概念的引導(dǎo)　　　　　　　　　　　　　　　　花園洋房景觀戶型創(chuàng)新功能戶型大開(kāi)間產(chǎn)品178。 市場(chǎng)現(xiàn)狀：沒(méi)有具備別墅景觀優(yōu)勢(shì)及品質(zhì)的產(chǎn)品，精裝修房的概念還沒(méi)有形式，中檔價(jià)位的低密度住宅非常稀少，中高檔的住宅數(shù)量比較少，市場(chǎng)上集中的多為大戶型，面積與房型搭配不合理，空間浪費(fèi)率比較高。178。 改進(jìn)建議：應(yīng)用規(guī)模應(yīng)提升產(chǎn)品的景觀優(yōu)勢(shì)和品質(zhì)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，適當(dāng)?shù)恼{(diào)整價(jià)格，提高樓盤的人氣，提高產(chǎn)品的附加值，為首層和頂層的住戶預(yù)留私家花園，贈(zèng)送其他樓層業(yè)主一定面積的花園陽(yáng)臺(tái)，增加戶型種類，增加躍式，錯(cuò)層，空中別墅等市場(chǎng)中較為少見(jiàn)的產(chǎn)品，通過(guò)樓間距的調(diào)整，現(xiàn)花園洋房與其他項(xiàng)目的差異性，增加戶型中的功能性的設(shè)置，照顧區(qū)域居民的生活習(xí)慣，適當(dāng)創(chuàng)新，引進(jìn)歐式居家概念。四、項(xiàng)目配套設(shè)施的選擇作為超大規(guī)模社區(qū)的造城運(yùn)動(dòng)需求以及周邊配套奇缺的情況下，項(xiàng)目的配套設(shè)施應(yīng)建設(shè)成完備的系統(tǒng)，體現(xiàn)豐富性，全面性，先進(jìn)性甚至國(guó)際化的特點(diǎn)，在滿足本項(xiàng)目?jī)?nèi)居民生活，高爾運(yùn)動(dòng)，娛樂(lè)，休閑之需的同時(shí)，又體現(xiàn)出項(xiàng)目“國(guó)際新都市主義”的規(guī)劃理念，為項(xiàng)目所在區(qū)域甚至整個(gè)城市提供運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)，休閑，購(gòu)物，商務(wù)等等功能。配套類別主要配套形式大型高爾夫主題購(gòu)物公園主力店（以高檔知名品牌為主）、風(fēng)情商業(yè)街、餐飲一條街（西式、日式、韓式、海鮮四大餐飲店）、酒店、大型高爾夫會(huì)所、商務(wù)中心等運(yùn)動(dòng)配套高爾夫球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、小型足球場(chǎng)、高爾夫主題公園、文化廣場(chǎng)、其他健身器材等教育配套基礎(chǔ)教育：幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等特色教育專業(yè)教育：有關(guān)高爾夫的培訓(xùn)社區(qū)教育：圖書館市政公用配套公交站、變電所、污水處理等社區(qū)配套物業(yè)、交通、金融、生活必需的配套（菜市、郵局等） 大型高爾夫主題購(gòu)物公園大型高爾夫主題購(gòu)物公園的構(gòu)想是從解決項(xiàng)目所在區(qū)域配套不足的情況出發(fā)，將隸屬于項(xiàng)目住宅部分的商業(yè)物業(yè)的功能擴(kuò)大，通過(guò)規(guī)模效應(yīng)來(lái)降低小區(qū)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，體現(xiàn)項(xiàng)目作為“國(guó)際新城市生活圈”的優(yōu)勢(shì)。大型購(gòu)物樂(lè)園輻射范圍達(dá)到合肥整個(gè)大東南。 假日文化沙龍消費(fèi)對(duì)象以全市各大外資企業(yè)的外籍人士、企業(yè)高層管理人員、政府中高層以行政官員為主，以高爾夫會(huì)所、度假中心、外商活動(dòng)中心、酒店為活動(dòng)場(chǎng)所。 風(fēng)情商業(yè)街引進(jìn)大型超市、專賣店、特色咖啡店等多種風(fēng)情小店，經(jīng)營(yíng)有一定知名度的商品，輻射范圍以該區(qū)域?yàn)橹鳌? 社區(qū)會(huì)所主要面向小區(qū)客戶提供活動(dòng)、休閑、娛樂(lè)的平臺(tái)，設(shè)置各球類運(yùn)動(dòng)、游泳池、健身房等。 高爾夫主題