度假產(chǎn)業(yè)產(chǎn)權(quán)式酒店相近業(yè)態(tài)的概念辨析1(編輯修改稿)
2024-07-13 12:29 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 買了度假權(quán)。分時度假房產(chǎn)業(yè)已成為年?duì)I業(yè)額65億美元的全球產(chǎn)業(yè)。 主要企業(yè)及現(xiàn)狀： RCI、II、萬豪、希爾頓、凱悅、迪斯尼、美國度假協(xié)會（ARDA）、歐洲分時度假協(xié)會（ETF）等，發(fā)展形勢良好。 （二）國內(nèi)：剛剛起步。諸多企業(yè)開始對這一泊來的新旅游產(chǎn)品形態(tài)感興趣，有關(guān)分時度假的消息頻現(xiàn)于媒體，但由于對它存在許多錯誤的理解，有關(guān)解釋大多含混不清，加上國內(nèi)的市場與法制環(huán)境還沒有使其健康發(fā)展的土壤，因此，一些先期試水的項(xiàng)目普遍只是在概念本身上紅火了一把，其經(jīng)營紛紛陷入困境。 主要企業(yè)及現(xiàn)狀： 168。 中房集團(tuán)與美國ＲＣＩ公司合作開發(fā)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)中國房地產(chǎn)與分時度假聯(lián)盟，掙扎于網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)和艱難的銷售中； 168。 首創(chuàng)旗下的天倫度假公司三年在全國設(shè)立100個度假村的計(jì)劃已不知下文。 168。 2001年，中國旅行社總社、中信安華集團(tuán)、中宇集團(tuán)、中股四家組成北京中安達(dá)旅游度假服務(wù)有限公司，計(jì)劃在中國40個地方，每個地方建500棟別墅，建400到800個賓館（每一棟房子都是160平方米，樓上有三個臥室，樓下是客廳、飯廳、廚房，兩套半洗手間。度假卡是兩萬塊錢一張，用40年，每年一個禮拜。這樣每年500塊錢，再加上300塊錢的物業(yè)管理費(fèi)，一共是800塊錢）。目前，由于資金不到位只在襄樊和山東建成兩個。 168。 其他企業(yè)還有：國內(nèi)首家從事交換業(yè)務(wù)的“華夏之旅”、松散型飯店聯(lián)合體“新旅網(wǎng)”、天津泰達(dá)度假交換有限公司（TRAC）、云南太陽度假交換有限公司、全旅運(yùn)通（上海）度假咨詢有限公司、上海御都俱樂部等，運(yùn)營狀況都不理想，有些已經(jīng)瀕臨破產(chǎn)。 七、我國發(fā)展分時度假產(chǎn)業(yè)的有利條件 從我國當(dāng)前的宏觀背景分析，與發(fā)達(dá)國家旅游分時度假系統(tǒng)產(chǎn)生初期的情況十分相似。不論是供給還是需求，都已基本具備了初期發(fā)展旅游分時度假交換系統(tǒng)的條件。 （一）房地產(chǎn)積壓和飯店出租率下降 在經(jīng)濟(jì)過熱時期，我國各地建起大批房地產(chǎn)項(xiàng)目，在經(jīng)濟(jì)調(diào)整之后，許多盲目開發(fā)的房地產(chǎn)由于價格高、市場定位不準(zhǔn)等因素出現(xiàn)了嚴(yán)重的積壓。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局城市社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查總隊(duì)對全國35個大中城市的調(diào)查結(jié)果表明，目前這些城市還有6000多萬㎡的商品房空置，商品房嚴(yán)重積壓。這些積壓的房地產(chǎn)中，有相當(dāng)大一部分位于度假地和旅游城市。 房地產(chǎn)積壓和接待設(shè)施出租率低的大背景為旅游分時度假交換系統(tǒng)的發(fā)展創(chuàng)造出良好的供給條件。與發(fā)達(dá)國家類似，可以通過將房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)向和吸引度假地飯店加盟的形式，低成本發(fā)展旅游分時度假交換系統(tǒng)。 （二）度假概念逐步成熟 在我國，隨著旅游消費(fèi)的不斷增長和旅游者的日漸成熟，經(jīng)過初期單純以觀光為目的的發(fā)展階段之后，度假旅游需求已經(jīng)產(chǎn)生，并形成了一定的市場規(guī)模，特別是城市周邊的周末短期度假和節(jié)假日度假已具雛形。根據(jù)國際慣例的發(fā)展規(guī)律，度假需求從產(chǎn)生、發(fā)展到具備一定規(guī)模所需的時間并不長。因此，我國在3～5年內(nèi)，可望形成具有一定規(guī)模的旅游度假市場。這一市場的形成和擴(kuò)大，將為旅游分時度假交換系統(tǒng)創(chuàng)造出旺盛的需求。 （三）可投資領(lǐng)域少，可利用資金相對充足 在我國，由于在工業(yè)技術(shù)方面與發(fā)達(dá)國家存在較大的差距，加上面臨加入世界貿(mào)易組織后開放市場的威脅。在工業(yè)領(lǐng)域的投資需求不旺。以家庭經(jīng)營為基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)雖存在較大的資金需求，但由于經(jīng)營單位分散，無法吸納大額資金。資金需求較旺的第三產(chǎn)業(yè)中，投入產(chǎn)出效益好的產(chǎn)業(yè)也不多。所以，在總體資金短缺的背景下，對資金的有效需求卻嚴(yán)重不足。近幾年中，大量的資金投入市場空間相對狹窄的飯店業(yè)就是一個例證。在集團(tuán)資金之外，我國城市居民儲蓄居高不下，除對未來風(fēng)險(xiǎn)方面的預(yù)期過高等因素之外，沒有合適的投資領(lǐng)域是一個主要的原因。若能保持項(xiàng)目的良好運(yùn)作，這部分資金也會對分時度假交換系統(tǒng)有很大的支撐力。 因此，對于市場前景良好的投資新領(lǐng)域，尤其是像旅游分時度假交換系統(tǒng)這樣有國際成功先例的新概念，在基礎(chǔ)條件發(fā)展成熟的條件下，不難吸引到市場上積極尋求項(xiàng)目的存量資金。 （四）已有多家大公司開始介入 在上述的背景下，我國已有一些組織開始介入旅游分時度假系統(tǒng)的研究和開發(fā)。除了開發(fā)分時度假產(chǎn)品和加盟國際網(wǎng)絡(luò)的單體飯店、度假村之外，部分大型旅游集團(tuán)和綜合性集團(tuán)已著手研究在我國建立大型旅游分時度假交換系統(tǒng)的可行性，并準(zhǔn)備在條件成熟時擁有巨資進(jìn)入。 八、我國發(fā)展分時度假產(chǎn)業(yè)面臨四個問題 在具有一些比較有利的宏觀背景和發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r，也應(yīng)當(dāng)清醒地看到，目前我國大規(guī)模發(fā)展分時度假產(chǎn)業(yè)時機(jī)還未成熟，面臨的問題主要有以下四點(diǎn)： （一）政策性風(fēng)險(xiǎn) 按國際上開發(fā)旅游分時度假交換系統(tǒng)慣例做法，一般采用先銷售消費(fèi)權(quán)益卡、后購買（開發(fā)）度假村或者邊售卡、邊開發(fā)度假村的運(yùn)作方式，加之發(fā)展大型分時度假交換系統(tǒng)所需的資金量較大，所以很容易被人與亂集資等國家政策明令禁止的行為掛鉤，產(chǎn)生政策風(fēng)險(xiǎn)。 （二）消費(fèi)預(yù)期較低 當(dāng)前，中國國內(nèi)的平均消費(fèi)水平還沒有達(dá)到分時度假的要
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