【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 如此熱門(mén)，主要是目前市場(chǎng)上幾乎沒(méi)有其他理想的投資項(xiàng)目，股票風(fēng)險(xiǎn)大、基金不穩(wěn)定、國(guó)債增值緩慢、開(kāi)商鋪競(jìng)爭(zhēng)激烈。與商鋪、股票等相比，產(chǎn)權(quán)式酒店公寓投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)減少，較為穩(wěn)定，又有一定的固定投資回報(bào)。 　　長(zhǎng)期投資是關(guān)鍵 　　“27萬(wàn)元，54萬(wàn)元，97萬(wàn)元”，上海亞龍集團(tuán)董事長(zhǎng)張文榮介紹，這是投資的典型“路線圖”。他以亞龍國(guó)際大廈一套總價(jià)最低為54萬(wàn)元的房型為例，按10年5成按揭計(jì)算，27萬(wàn)元是投資者真正自己的投資，54萬(wàn)元是物業(yè)單元的總價(jià)，按允諾的8％年增長(zhǎng)率計(jì)算，97萬(wàn)元便是到第10年業(yè)主所得的總利益。回報(bào)如此誘人，關(guān)鍵在于產(chǎn)權(quán)式酒店公寓的投資應(yīng)該長(zhǎng)期穩(wěn)定，忌諱短期的投機(jī)炒作。上海寶名國(guó)際集團(tuán)吳冠昌總裁也認(rèn)為，投資者應(yīng)考慮長(zhǎng)期投資，還可將其所購(gòu)物業(yè)委托給專(zhuān)業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)管理公司打理，獲得長(zhǎng)期的固定投資收益，寶名國(guó)際集團(tuán)在海南開(kāi)發(fā)的白金海岸，就是為投資者提供十年包租，每年8%的回報(bào)以及30天的免費(fèi)入住等優(yōu)惠條件。 　　自有資金去投資 　　投資產(chǎn)權(quán)式酒店公寓最好用自有資金，不要輕易向銀行貸款。今年，銀行調(diào)整了個(gè)人住房貸款政策，個(gè)人向銀行貸款，%的利息，如果再扣除稅收、物業(yè)管理費(fèi)，即使產(chǎn)權(quán)式酒店公寓投資許諾8%的回報(bào)，但是三項(xiàng)費(fèi)用加起來(lái)，投資者也基本上已沒(méi)有收益。所以業(yè)內(nèi)人士一再提醒投資者，一定要用自有資金投資，向銀行貸款投資要慎重。 　　據(jù)陸純介紹，國(guó)內(nèi)個(gè)人投資產(chǎn)權(quán)酒店公寓的主要是年齡在40歲以上的“中產(chǎn)階級(jí)”，這部分人可能當(dāng)了十幾年白領(lǐng)，手中有幾十萬(wàn)或是上百萬(wàn)的積蓄。用這部分積蓄去投資，再加上用心選擇，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少。 　　投資技巧有講究 　　作為一個(gè)精明的投資者，他在選定投資項(xiàng)目之前，不僅僅對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了解，還要對(duì)該項(xiàng)目的成長(zhǎng)環(huán)境做具體的分析與預(yù)測(cè)。對(duì)此吳冠昌提出四字經(jīng)“看大、抓小”?！翱创蟆本褪且獜暮暧^經(jīng)濟(jì)角度出發(fā)，看此類(lèi)產(chǎn)品是否符合整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)大發(fā)展趨勢(shì)，看整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境和政府相關(guān)政策是否支持該領(lǐng)域、未來(lái)是否會(huì)出臺(tái)利好政策；“抓小”，要具體分析所選擇的項(xiàng)目是否具有升值的潛力。 　　陸純提倡“四看”：一看酒店經(jīng)營(yíng)狀況，投資者在選擇酒店公寓時(shí)，重點(diǎn)應(yīng)放在酒店經(jīng)營(yíng)方面，考察它的營(yíng)利能力和管理水平。二看地段，酒店公寓是否位于商業(yè)中心、高級(jí)商務(wù)區(qū)、交通樞紐區(qū)等，投資酒店公寓，不僅要從房產(chǎn)收益，還得從地價(jià)上獲利。如果酒店坐落在黃金地段，土地增值的空間很大，投資的回報(bào)就十分可觀。三看擔(dān)保。投資最擔(dān)憂的就是誠(chéng)信問(wèn)題，投資者一定要看清擔(dān)保承諾是否可信，各類(lèi)細(xì)節(jié)更要事先商討，譬如遇到類(lèi)似“SARS”等突發(fā)事件，究竟由哪方承擔(dān)。在美麗園酒店公寓有明確的規(guī)定，如果發(fā)生意外，由土地控股方承擔(dān)，而且還特別設(shè)置了風(fēng)險(xiǎn)基金。四看酒店?duì)顩r，酒店是否惹過(guò)法律糾紛，酒店公寓的資產(chǎn)負(fù)債情況如何。 　　規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)最重要 　　收益越高，風(fēng)險(xiǎn)越大是投資的恒定規(guī)律，“任何投資都不是百分百安全，投資產(chǎn)權(quán)式酒店公寓也要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)?！标懠兲嵝淹顿Y者一定要關(guān)注投資風(fēng)險(xiǎn)。投資產(chǎn)權(quán)式酒店公寓主要有三大風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)權(quán)式酒店公寓投資回報(bào)率的高低和風(fēng)險(xiǎn)的大小并不是投資人所能控制的，而是取決于酒店將來(lái)的經(jīng)營(yíng)狀況，他認(rèn)為投資者要深層次了解酒店的經(jīng)營(yíng)狀況和管理水平，咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)人士的意見(jiàn)，千萬(wàn)不要輕信開(kāi)發(fā)商許諾的高昂回報(bào)，很有可能這些最后都成了空頭支票。 　　針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，亞龍為投資者提供了“雙保險(xiǎn)”：一用產(chǎn)權(quán)化解投資風(fēng)險(xiǎn)，亞龍堅(jiān)持“親兄弟明算賬”。明確產(chǎn)權(quán)歸屬，是明晰發(fā)展商、酒店管理公司、業(yè)主之間各自權(quán)益的最根本標(biāo)準(zhǔn)。亞龍國(guó)際大廈對(duì)產(chǎn)權(quán)的歸屬有著清晰的劃分，一旦購(gòu)買(mǎi)了單獨(dú)的酒店公寓單元，投資者便獲得了該單元的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)；酒店單元以外的其他部分如酒店的大堂、公共綠地、裙樓、車(chē)庫(kù)等產(chǎn)權(quán)歸發(fā)展商所有；整個(gè)酒店委托專(zhuān)業(yè)的酒店管理公司———上海亞龍國(guó)際大廈酒店管理有限公司采用統(tǒng)一包租的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，從根本上杜絕產(chǎn)權(quán)糾紛。二用擔(dān)保對(duì)抗投資風(fēng)險(xiǎn)，引進(jìn)擔(dān)保機(jī)制為投資本身加“安全氣囊”。即必須關(guān)注由誰(shuí)提供擔(dān)保，擔(dān)保方的資金實(shí)力如何，以怎樣的形式提供擔(dān)保。 近日在上海面積僅為23—35平方米，總價(jià)僅20萬(wàn)元“袖珍地鐵房”酒店式公寓的熱銷(xiāo)，讓“酒店式公寓”和“公寓式酒店”兩個(gè)久違的名詞，又重新進(jìn)入了普通百姓的視線，那這兩個(gè)看似相似的名詞究竟有何區(qū)別呢？易居臣信行銷(xiāo)部市場(chǎng)研究中心認(rèn)為，酒店式公寓和公寓式酒店其實(shí)屬于兩種性質(zhì)不同的房子，一般而言，酒店式公寓可分為服務(wù)性公寓及商務(wù)酒店公寓，而公寓式酒店也分成產(chǎn)權(quán)式酒店和非產(chǎn)權(quán)式酒店。其實(shí)除了在概念上的不同之外，應(yīng)該說(shuō)“酒店式公寓”的主體為公寓，而“公寓式酒店”的主體為酒店。酒店式公寓 有人戲稱(chēng)“酒店式公寓”為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，它是近期在房地產(chǎn)行業(yè)興起的一種只做服務(wù)、沒(méi)有任何酒店經(jīng)營(yíng)的純服務(wù)公寓。易居臣信行銷(xiāo)部市場(chǎng)研究中心表示，由于酒店式公寓既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了寫(xiě)字樓的特點(diǎn)，因此頗受市場(chǎng)歡迎，客戶群也多為企業(yè)白領(lǐng)及成功人士，而酒店式公寓的戶型，一般從幾十平方米到幾百平方米不等，多為精裝修。　　易居臣信行銷(xiāo)部市場(chǎng)研究中心認(rèn)為，一般酒店式公寓的公共設(shè)施均類(lèi)似酒店，又隨時(shí)能得到酒店式的各種服務(wù)，人們選擇酒店式公寓自住其最大的特點(diǎn)也就是自由方便，而價(jià)格也相對(duì)較低。公寓式酒店,簡(jiǎn)單地說(shuō)，公寓式酒店就是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房，此種物業(yè)的特點(diǎn)在于它類(lèi)似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能；另一方面，由于其配有全套的家具電器，能為客人提供酒店的專(zhuān)業(yè)服務(wù)，因此它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專(zhuān)業(yè)服務(wù)。易居臣信行銷(xiāo)部市場(chǎng)研究中心認(rèn)為，從服務(wù)上看酒店式公寓與公寓式酒店幾乎沒(méi)什么差別，但從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，酒店式公寓樓盤(pán)可將每個(gè)單元出售給個(gè)體買(mǎi)房者，買(mǎi)房者可擁有產(chǎn)權(quán)，可自住、出租、轉(zhuǎn)售，而公寓式酒店則屬于酒店，從產(chǎn)權(quán)的年限來(lái)看，酒店式公寓的產(chǎn)權(quán)年限為70年或50年兩種，而公寓式酒店則只有40年。所以這兩類(lèi)產(chǎn)品從根本上來(lái)說(shuō)還是有本質(zhì)的差別，因此投資者再選購(gòu)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)充分了解酒店公寓和公寓酒店的差異性，計(jì)算兩者的投資回報(bào)率，避免投資風(fēng)險(xiǎn)。易居臣信專(zhuān)家提醒投資者，按照回收成本的方式來(lái)看，一般回收年數(shù)越短越好，合理的投資回報(bào)年數(shù)應(yīng)在810年左右。投資性的房產(chǎn)畢竟不同于一般住宅，能否出租或租金能否達(dá)到相應(yīng)水準(zhǔn)，不單單是住宅本身決定的，還包括地段區(qū)位、面積等多重因素，所以購(gòu)房者應(yīng)細(xì)細(xì)揣摩，謹(jǐn)慎投資此類(lèi)房產(chǎn)。 新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，年收益率 8%的市場(chǎng)前景，使得我市產(chǎn)權(quán)式酒店依然持續(xù)熱賣(mài)。位于市區(qū)望江西路的溫州翠微賓館項(xiàng)目（又名天潤(rùn)大酒店）以及洞頭國(guó)際大酒店，以產(chǎn)權(quán)式酒店的形式分別于3月、4月開(kāi)始對(duì)外銷(xiāo)售，目前銷(xiāo)售率達(dá)到90％以上。 　　據(jù)介紹，天潤(rùn)大酒店出售房源總量（含自留房）311套，洞頭國(guó)際大酒店項(xiàng)目出售房源總量（含自留房）117套，開(kāi)盤(pán)不久便宣告進(jìn)入清盤(pán)階段。天潤(rùn)大酒店開(kāi)盤(pán)價(jià)雖然達(dá)到每平方米25000元，但開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)仍然人流如潮，不少房源在短時(shí)間內(nèi)下訂成功。　　所謂“產(chǎn)權(quán)式酒店”，就是把酒店、賓館的每個(gè)客房作為一個(gè)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的單位，分別出售給投資者；投資者可以像購(gòu)買(mǎi)其他房產(chǎn)一樣投資置業(yè)，委托酒店管理公司管理，從出租經(jīng)營(yíng)收益中獲取回報(bào)；投資者每年還可擁有該酒店、賓館一定時(shí)間段的免費(fèi)居住權(quán)。其實(shí)質(zhì)就是“分時(shí)度假＋房產(chǎn)投資”?！　奈沂械谝患耶a(chǎn)權(quán)式酒店——國(guó)貿(mào)大酒店開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售到現(xiàn)在，有別于各地產(chǎn)權(quán)式酒店遍地開(kāi)花的情況，溫州至今只有5家產(chǎn)權(quán)式酒店。其中，溫州國(guó)貿(mào)大酒店、溫州半島公寓酒店、溫州萬(wàn)和豪生大酒店處于營(yíng)運(yùn)狀態(tài)?！　〗?jīng)過(guò)五六年時(shí)間，產(chǎn)權(quán)式酒店在溫州運(yùn)營(yíng)狀況良好，與外地產(chǎn)權(quán)式酒店的糾紛不斷形成鮮明對(duì)比。溫州國(guó)貿(mào)大酒店