【文章內(nèi)容簡介】 如此熱門，主要是目前市場上幾乎沒有其他理想的投資項目，股票風險大、基金不穩(wěn)定、國債增值緩慢、開商鋪競爭激烈。與商鋪、股票等相比，產(chǎn)權式酒店公寓投資風險相對減少，較為穩(wěn)定，又有一定的固定投資回報。 　　長期投資是關鍵 　　“27萬元，54萬元，97萬元”，上海亞龍集團董事長張文榮介紹，這是投資的典型“路線圖”。他以亞龍國際大廈一套總價最低為54萬元的房型為例，按10年5成按揭計算，27萬元是投資者真正自己的投資，54萬元是物業(yè)單元的總價，按允諾的8％年增長率計算，97萬元便是到第10年業(yè)主所得的總利益。回報如此誘人，關鍵在于產(chǎn)權式酒店公寓的投資應該長期穩(wěn)定，忌諱短期的投機炒作。上海寶名國際集團吳冠昌總裁也認為，投資者應考慮長期投資，還可將其所購物業(yè)委托給專業(yè)的酒店經(jīng)營管理公司打理，獲得長期的固定投資收益，寶名國際集團在海南開發(fā)的白金海岸，就是為投資者提供十年包租，每年8%的回報以及30天的免費入住等優(yōu)惠條件。 　　自有資金去投資 　　投資產(chǎn)權式酒店公寓最好用自有資金，不要輕易向銀行貸款。今年，銀行調(diào)整了個人住房貸款政策，個人向銀行貸款，%的利息，如果再扣除稅收、物業(yè)管理費，即使產(chǎn)權式酒店公寓投資許諾8%的回報，但是三項費用加起來，投資者也基本上已沒有收益。所以業(yè)內(nèi)人士一再提醒投資者，一定要用自有資金投資，向銀行貸款投資要慎重。 　　據(jù)陸純介紹，國內(nèi)個人投資產(chǎn)權酒店公寓的主要是年齡在40歲以上的“中產(chǎn)階級”，這部分人可能當了十幾年白領，手中有幾十萬或是上百萬的積蓄。用這部分積蓄去投資，再加上用心選擇，風險相對較少。 　　投資技巧有講究 　　作為一個精明的投資者，他在選定投資項目之前，不僅僅對該項目進行了解，還要對該項目的成長環(huán)境做具體的分析與預測。對此吳冠昌提出四字經(jīng)“看大、抓小”?！翱创蟆本褪且獜暮暧^經(jīng)濟角度出發(fā)，看此類產(chǎn)品是否符合整個國民經(jīng)濟大發(fā)展趨勢，看整個市場環(huán)境和政府相關政策是否支持該領域、未來是否會出臺利好政策；“抓小”，要具體分析所選擇的項目是否具有升值的潛力。 　　陸純提倡“四看”：一看酒店經(jīng)營狀況，投資者在選擇酒店公寓時，重點應放在酒店經(jīng)營方面，考察它的營利能力和管理水平。二看地段，酒店公寓是否位于商業(yè)中心、高級商務區(qū)、交通樞紐區(qū)等，投資酒店公寓，不僅要從房產(chǎn)收益，還得從地價上獲利。如果酒店坐落在黃金地段，土地增值的空間很大，投資的回報就十分可觀。三看擔保。投資最擔憂的就是誠信問題，投資者一定要看清擔保承諾是否可信，各類細節(jié)更要事先商討，譬如遇到類似“SARS”等突發(fā)事件，究竟由哪方承擔。在美麗園酒店公寓有明確的規(guī)定，如果發(fā)生意外，由土地控股方承擔，而且還特別設置了風險基金。四看酒店狀況，酒店是否惹過法律糾紛，酒店公寓的資產(chǎn)負債情況如何。 　　規(guī)避風險最重要 　　收益越高，風險越大是投資的恒定規(guī)律，“任何投資都不是百分百安全，投資產(chǎn)權式酒店公寓也要承擔風險?！标懠兲嵝淹顿Y者一定要關注投資風險。投資產(chǎn)權式酒店公寓主要有三大風險：市場風險、法律風險、誠信風險。產(chǎn)權式酒店公寓投資回報率的高低和風險的大小并不是投資人所能控制的，而是取決于酒店將來的經(jīng)營狀況，他認為投資者要深層次了解酒店的經(jīng)營狀況和管理水平，咨詢專業(yè)人士的意見，千萬不要輕信開發(fā)商許諾的高昂回報，很有可能這些最后都成了空頭支票。 　　針對風險，亞龍為投資者提供了“雙保險”：一用產(chǎn)權化解投資風險，亞龍堅持“親兄弟明算賬”。明確產(chǎn)權歸屬，是明晰發(fā)展商、酒店管理公司、業(yè)主之間各自權益的最根本標準。亞龍國際大廈對產(chǎn)權的歸屬有著清晰的劃分，一旦購買了單獨的酒店公寓單元，投資者便獲得了該單元的獨立產(chǎn)權；酒店單元以外的其他部分如酒店的大堂、公共綠地、裙樓、車庫等產(chǎn)權歸發(fā)展商所有；整個酒店委托專業(yè)的酒店管理公司———上海亞龍國際大廈酒店管理有限公司采用統(tǒng)一包租的方式進行經(jīng)營，從根本上杜絕產(chǎn)權糾紛。二用擔保對抗投資風險，引進擔保機制為投資本身加“安全氣囊”。即必須關注由誰提供擔保，擔保方的資金實力如何，以怎樣的形式提供擔保。 近日在上海面積僅為23—35平方米，總價僅20萬元“袖珍地鐵房”酒店式公寓的熱銷，讓“酒店式公寓”和“公寓式酒店”兩個久違的名詞，又重新進入了普通百姓的視線，那這兩個看似相似的名詞究竟有何區(qū)別呢？易居臣信行銷部市場研究中心認為，酒店式公寓和公寓式酒店其實屬于兩種性質(zhì)不同的房子，一般而言，酒店式公寓可分為服務性公寓及商務酒店公寓，而公寓式酒店也分成產(chǎn)權式酒店和非產(chǎn)權式酒店。其實除了在概念上的不同之外，應該說“酒店式公寓”的主體為公寓，而“公寓式酒店”的主體為酒店。酒店式公寓 有人戲稱“酒店式公寓”為“酒店式的服務，公寓式的管理”，它是近期在房地產(chǎn)行業(yè)興起的一種只做服務、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務公寓。易居臣信行銷部市場研究中心表示，由于酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又吸收了寫字樓的特點，因此頗受市場歡迎，客戶群也多為企業(yè)白領及成功人士，而酒店式公寓的戶型，一般從幾十平方米到幾百平方米不等，多為精裝修?！　∫拙映夹判袖N部市場研究中心認為，一般酒店式公寓的公共設施均類似酒店，又隨時能得到酒店式的各種服務，人們選擇酒店式公寓自住其最大的特點也就是自由方便，而價格也相對較低。公寓式酒店,簡單地說，公寓式酒店就是設于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房，此種物業(yè)的特點在于它類似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能；另一方面，由于其配有全套的家具電器，能為客人提供酒店的專業(yè)服務，因此它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務。易居臣信行銷部市場研究中心認為，從服務上看酒店式公寓與公寓式酒店幾乎沒什么差別，但從本質(zhì)上來說，酒店式公寓樓盤可將每個單元出售給個體買房者，買房者可擁有產(chǎn)權，可自住、出租、轉售，而公寓式酒店則屬于酒店，從產(chǎn)權的年限來看，酒店式公寓的產(chǎn)權年限為70年或50年兩種，而公寓式酒店則只有40年。所以這兩類產(chǎn)品從根本上來說還是有本質(zhì)的差別，因此投資者再選購產(chǎn)品時，應充分了解酒店公寓和公寓酒店的差異性，計算兩者的投資回報率，避免投資風險。易居臣信專家提醒投資者，按照回收成本的方式來看，一般回收年數(shù)越短越好，合理的投資回報年數(shù)應在810年左右。投資性的房產(chǎn)畢竟不同于一般住宅，能否出租或租金能否達到相應水準，不單單是住宅本身決定的，還包括地段區(qū)位、面積等多重因素，所以購房者應細細揣摩，謹慎投資此類房產(chǎn)。 新型的房產(chǎn)投資和消費模式，年收益率 8%的市場前景，使得我市產(chǎn)權式酒店依然持續(xù)熱賣。位于市區(qū)望江西路的溫州翠微賓館項目（又名天潤大酒店）以及洞頭國際大酒店，以產(chǎn)權式酒店的形式分別于3月、4月開始對外銷售，目前銷售率達到90％以上。 　　據(jù)介紹，天潤大酒店出售房源總量（含自留房）311套，洞頭國際大酒店項目出售房源總量（含自留房）117套，開盤不久便宣告進入清盤階段。天潤大酒店開盤價雖然達到每平方米25000元，但開盤現(xiàn)場仍然人流如潮，不少房源在短時間內(nèi)下訂成功?！　∷^“產(chǎn)權式酒店”，就是把酒店、賓館的每個客房作為一個有獨立產(chǎn)權的單位，分別出售給投資者；投資者可以像購買其他房產(chǎn)一樣投資置業(yè)，委托酒店管理公司管理，從出租經(jīng)營收益中獲取回報；投資者每年還可擁有該酒店、賓館一定時間段的免費居住權。其實質(zhì)就是“分時度假＋房產(chǎn)投資”?！　奈沂械谝患耶a(chǎn)權式酒店——國貿(mào)大酒店開盤銷售到現(xiàn)在，有別于各地產(chǎn)權式酒店遍地開花的情況，溫州至今只有5家產(chǎn)權式酒店。其中，溫州國貿(mào)大酒店、溫州半島公寓酒店、溫州萬和豪生大酒店處于營運狀態(tài)。　　經(jīng)過五六年時間，產(chǎn)權式酒店在溫州運營狀況良好，與外地產(chǎn)權式酒店的糾紛不斷形成鮮明對比。溫州國貿(mào)大酒店