酒店式公寓開(kāi)發(fā)前景分析(編輯修改稿)
2024-07-15 01:25 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ”中心在南京西路形成可能性的逐漸加大，靜安區(qū)特別是南京西路地帶，由于較優(yōu)越的地段位置、便利的交通、宜人的居住環(huán)境，將成為發(fā)展酒店式公寓的黃金地塊；浦東新區(qū)由于“國(guó)際航班東移”以及“成功申博”的利好消息，大量的外資客源也將帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)酒店式服務(wù)公寓需求；作為傳統(tǒng)高尚地段的盧灣區(qū)，其北區(qū)仍然受淮海路商圈和新天地時(shí)尚圈所依托，短期內(nèi)可以成為酒店式公寓的機(jī)會(huì)點(diǎn)，其南區(qū)受世博會(huì)的影響，從長(zhǎng)期來(lái)看，必將成為酒點(diǎn)式公寓的機(jī)會(huì)區(qū)域；黃浦區(qū)依托其固有的地理位置、強(qiáng)勢(shì)的商業(yè)氛圍，也將成為酒店式服務(wù)公寓的機(jī)會(huì)區(qū)域。以上區(qū)域?qū)⑹巧虾＞频晔焦⒌闹饕┙o區(qū)域。酒店服務(wù)式公寓迅速崛起的宏觀經(jīng)濟(jì)背景 商務(wù)旅游性人口的增加 上海正逐步發(fā)展成為國(guó)際金融中心，各種經(jīng)貿(mào)洽談、國(guó)際展覽、國(guó)際會(huì)議等商務(wù)交流活動(dòng)頻繁，遠(yuǎn)程客人增加，停留時(shí)間變長(zhǎng)，境外高消費(fèi)水平的公務(wù)、商務(wù)客人、旅游客人有較大幅度增長(zhǎng)。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，除300余萬(wàn)外省市人口外，港、澳、臺(tái)和外籍常住人口約810萬(wàn)人，%，而流動(dòng)性人口現(xiàn)已達(dá)30萬(wàn)人，接近上?？?cè)丝诘?%。在強(qiáng)大的消費(fèi)前提下，上海的酒店消費(fèi)前景廣闊。而酒店式公寓擁有酒店的管理與服務(wù)，又具有比星級(jí)酒店更合理的價(jià)格，是對(duì)未來(lái)全球化發(fā)展需求的一種呼應(yīng)，將會(huì)成為市場(chǎng)中的一個(gè)亮點(diǎn)。 儲(chǔ)蓄的保值、增值功能弱化和證券收益的起伏不定長(zhǎng)久以來(lái)，銀行儲(chǔ)蓄一直是中國(guó)人投資理財(cái)?shù)氖走x，但截止2002年2月的第8次降息（%），利息稅的增收，儲(chǔ)蓄保值、增值的功能開(kāi)始弱化，社會(huì)理財(cái)觀念發(fā)生了根本性變化。與銀行儲(chǔ)蓄相比，酒店式公寓的投資性能更強(qiáng)，這也是酒店式公寓熱銷(xiāo)最大的賣(mài)點(diǎn)。另外，伴隨著證券市場(chǎng)的持續(xù)低迷、欲漲乏力，市場(chǎng)資金流在不知不覺(jué)中發(fā)生轉(zhuǎn)移，最為明顯的，就是催生了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“投資風(fēng)潮”。在政府的支持下（包括藍(lán)印戶口政策、購(gòu)房退稅政策等），上海的房地產(chǎn)業(yè)的投資環(huán)境得到了很大改善，而且隨著市中心地塊的日漸稀少，房地產(chǎn)的投資價(jià)值更是彌足珍貴。購(gòu)房貸款利率大大低于其他商業(yè)貸款利率，與投資股票債券相比，產(chǎn)權(quán)酒店總價(jià)低，月還款額少，隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷健全和完善，銀行利率的下調(diào)，投資風(fēng)險(xiǎn)也隨著降低了不少，越來(lái)越多的人加入到了投資酒店式公寓的行列中來(lái)。成功開(kāi)發(fā)酒店式公寓的四要素 在開(kāi)發(fā)酒店式公寓的過(guò)程中，選址、規(guī)模、產(chǎn)品定位、物業(yè)管理等四大要素決定了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功與否。 首先在選址上要有交通便捷、商業(yè)服務(wù)配置齊全、客流密集的優(yōu)勢(shì)，這是開(kāi)發(fā)的前提。酒店式公寓不是適合上海所有地區(qū)，成功的酒店式公寓主要分布在三個(gè)區(qū)域：其一是鬧市中心，如CBD核心區(qū)、市中心，其二是外國(guó)人聚居區(qū)，其三是以工作為導(dǎo)向、從業(yè)人員多數(shù)為白領(lǐng)年輕人的地區(qū)。這些區(qū)域?qū)频晔焦⒌男枨筝^大、較集中，而遠(yuǎn)離鬧市中心的偏遠(yuǎn)區(qū)域或城郊結(jié)合部則不適合開(kāi)發(fā)酒店式公寓項(xiàng)目。 其次，酒店式公寓的規(guī)模也要控制好。大規(guī)模的開(kāi)發(fā)可以增加項(xiàng)目的知名度，降低開(kāi)發(fā)成本，但若無(wú)足夠的需求，會(huì)影響銷(xiāo)售率，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本的積壓。同時(shí)，也不利于日后的出租率、租金，在車(chē)位、配套設(shè)施的使用上也會(huì)造成不便?！ ≡俅危a(chǎn)品定位要準(zhǔn)確，表現(xiàn)在外觀設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、功能配置、輔助設(shè)施的安排要有針對(duì)性?！ ∽詈?，物業(yè)管理上要選擇管理經(jīng)驗(yàn)成熟、管理水平高、客源資源豐富、營(yíng)銷(xiāo)能力強(qiáng)的專業(yè)酒店管理機(jī)構(gòu)擔(dān)綱，這是酒店式公寓銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的保障之一，也使開(kāi)發(fā)的物業(yè)在租賃市場(chǎng)有良好表現(xiàn)，為今后繼續(xù)開(kāi)發(fā)打下基礎(chǔ)。酒店式公寓設(shè)計(jì)的新趨勢(shì) 總體規(guī)劃注重自然、地理、文化、交通、社會(huì)等資源與物業(yè)的良好協(xié)調(diào)。 強(qiáng)調(diào)酒店式公寓外觀設(shè)計(jì)具有與消費(fèi)者觀念相匹配的、鮮明的“主題”。（表四） 酒店式公寓的外觀設(shè)計(jì)和內(nèi)部設(shè)計(jì)中更加注重連貫性?？茖W(xué)、合理地設(shè)計(jì)和分配戶型，盡量減少戶間干擾。四邊形的戶型仍然是酒店式公寓設(shè)計(jì)的主流，但力求以多元化的戶型適應(yīng)消費(fèi)者日益增長(zhǎng)的個(gè)性化需求 室內(nèi)居住空間設(shè)計(jì)更加注重舒適而不僅是好看。這意味著更加有特色的室內(nèi)裝飾和更多的生活空間。 強(qiáng)調(diào)更完善的配套設(shè)施體系，會(huì)所成為酒店式公寓不可或缺的部分，而且會(huì)所更強(qiáng)調(diào)休閑或商務(wù)功能。室內(nèi)外裝飾、建材等方面注重選擇國(guó)際上專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)具有權(quán)威的品牌。（表五）設(shè)計(jì)有良好的智能化體系。 表四主題/概念典型樓盤(pán)軸心產(chǎn)權(quán)酒店式物業(yè)世紀(jì)時(shí)空、金銀匯產(chǎn)權(quán)酒店巴黎時(shí)韻、感性達(dá)利取財(cái)之道，時(shí)尚之風(fēng)自由自宅、靜安新格國(guó)際投資品種東方時(shí)空、國(guó)際金融家獨(dú)立居住意識(shí)獨(dú)立時(shí)代城市時(shí)尚主義青年匯表五項(xiàng)目裝修配置品牌世紀(jì)時(shí)空伊萊克斯、阿里斯頓、海爾、澳仕、松下靜安新格伊萊克斯、阿里斯頓
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