【文章內(nèi)容簡介】 平方米，占地面積為600畝。（詳見初步設(shè)計(jì)方案） 五、項(xiàng)目投資回報(bào)分析溫泉康體SPA：占地100畝，建設(shè)大眾型溫泉浴場12000平米，國際溫泉康體SPA6000平米，高級溫泉水會(huì)3000平米。最高接待能力5600人/日，總投資6880萬、日均接待量1000人次、年接待量36萬人次，年?duì)I業(yè)收入5600萬。序號分項(xiàng)名稱單位數(shù)量備注1總占地面積M2666002總建筑面積M2210003接待規(guī)模人次/日5600溫泉出水量5000立方/日4建筑密度％165容積率0．356綠化系數(shù)％687建設(shè)總工期年38總投資萬元58809年經(jīng)營收入萬元5600日均營業(yè)收入16萬（1000人次，為容量的20%）10營業(yè)成本萬元1825部分優(yōu)惠11稅費(fèi)總額萬元800部分減免12利潤總額萬元377513稅后利潤萬元297514投資利潤率％3815財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率％36所得稅后16財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic＝7%）萬元21800 戶外運(yùn)動(dòng)休閑公園：占地面積400畝，為休閑主題運(yùn)動(dòng)休閑公園及會(huì)所。最高接待能力1600人/日、總投資6080萬元、日均接待人次600人、年?duì)I業(yè)收入1800萬。序號分項(xiàng)名稱單位數(shù)量備注1總占地面積M2266000400畝2總建筑面積M230003接待規(guī)模人次/日16004建筑密度％5日均接待人次6006綠化系數(shù)％857建設(shè)總工期年28總投資萬元41209年經(jīng)營收入萬元1800日均營業(yè)收入5萬（600人次）10營業(yè)成本萬元480部分優(yōu)惠11稅費(fèi)總額萬元200部分減免12利潤總額萬元132013稅后利潤萬元112014投資利潤率％2015財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率％18所得稅后16財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic＝7%）萬元9800溫泉度假酒店：占地面積約100畝，規(guī)劃五星級客房500套左右，具備舉辦大型商務(wù)會(huì)議功能。平均開房率65%、總投資28000萬、年?duì)I業(yè)收入6800萬。序號分項(xiàng)名稱單位數(shù)量備注1總占地面積M266660100畝2總建筑面積M2600003客房規(guī)模套500100棟產(chǎn)權(quán)式別墅4建筑密度％255容積率0．456綠化系數(shù)％657建設(shè)總工期年3二期8總投資萬元280009年經(jīng)營收入萬元8943平均開房率為65%（500元/間）10營業(yè)成本萬元1825部分優(yōu)惠11稅費(fèi)總額萬元800部分減免12利潤總額萬元711813稅后利潤萬元631814投資利潤率％2315財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率％28資產(chǎn)融資50%16財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic＝7%）萬元488004．***產(chǎn)權(quán)式溫泉度假酒店總投資收益分析：***，采用分兩期滾動(dòng)式開發(fā)和組合融資相結(jié)合的資本運(yùn)作方式。序號分項(xiàng)名稱單位數(shù)量備注1總占地面積M2400000600畝2總建筑面積M2810003總接待規(guī)模人次/日5000各項(xiàng)目景點(diǎn)人次之和4建筑密度％105容積率0．26水景綠化系數(shù)％857建設(shè)總工期年38總投資萬元380009年經(jīng)營收入萬元13980溫泉SPA+戶外運(yùn)動(dòng)休閑公園+溫泉酒店10年?duì)I業(yè)成本萬元630011稅費(fèi)總額萬元2680部分減免12經(jīng)營項(xiàng)目年收益萬元568013投資利潤率％1814財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率％25資產(chǎn)融資50%16財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic＝8%）萬元48200 六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度1. 建設(shè)工期整個(gè)項(xiàng)目總工期為2年3個(gè)月。2. 實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2007年10月動(dòng)工，2009年12月完工并全部投入運(yùn)營。具體進(jìn)度安排如下：2007年8月，項(xiàng)目可行性報(bào)告及立項(xiàng)報(bào)告編制及申報(bào)；2007年9月，完成項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)、方案設(shè)計(jì)并開始征地；2007年9月，完成開工前申報(bào)工作，完成施工圖設(shè)計(jì)，并準(zhǔn)備工程招標(biāo)；2007年10月，前期工程開始動(dòng)工，并進(jìn)行一期主體工程開工準(zhǔn)備，2008年1月，前期工程完工，并開始一期主體工程施工；2009年2月，開始設(shè)備安裝工程施工；2009年12月，全部工程完工并全部投入運(yùn)營。 七、融資方案本項(xiàng)目融資主體為既有項(xiàng)目法人***溫泉投資有限公司，同時(shí)，可新設(shè)項(xiàng)目法人進(jìn)行融資。本項(xiàng)目的主要資金渠道有：（1）項(xiàng)目法人自有資金。（2）國內(nèi)外銀行等金融機(jī)構(gòu)的信貸資金。 本項(xiàng)目資本金來源主要為國內(nèi)外企業(yè)入股的資金和個(gè)人入股的資金。 本項(xiàng)目的債務(wù)資金主要為信貸融資，主要為政策性銀行和商業(yè)銀行提供的貸款。 本項(xiàng)目將爭取通過發(fā)行企業(yè)債券籌集資金，用于項(xiàng)目建設(shè)。 同時(shí)，本項(xiàng)目一些大型設(shè)備可選擇采用融資租賃的融資方式。（1） 資金來源的可靠性分析 ，分兩期投入。由于本項(xiàng)目的融資主體具有很強(qiáng)的實(shí)力，并有企業(yè)和財(cái)團(tuán)的支持，加上政策支持，資金來源能確保項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行。（2）融資結(jié)構(gòu)分析 ，占總投資的40%，占總投資的60%，根據(jù)本項(xiàng)目投資的特點(diǎn)，資本金和債務(wù)資金的比例是安全合理的。股本中由***溫泉投資有限公司占最大股份，將成為股本資金及時(shí)到位的強(qiáng)有力保障，并能保證項(xiàng)目的后續(xù)資金。（3）融資成本分析 本項(xiàng)目資本金籌集費(fèi)很低，同時(shí)，由于股東和政府支持，債務(wù)資金融資成本也較低，所以本項(xiàng)目的融資成本低于同類項(xiàng)目。（4）融資風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目融資方案的實(shí)施可能受到以下風(fēng)險(xiǎn)因素的影響：資金供應(yīng)可能出現(xiàn)資金不落實(shí)，導(dǎo)致建設(shè)工期拖長，工程造價(jià)升高，原定投資效益目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目出現(xiàn)上述風(fēng)險(xiǎn)的可能性較小。利率水平隨著金融市場和政策變動(dòng)。本項(xiàng)目建設(shè)期出現(xiàn)利率變動(dòng)的可能性較大，應(yīng)充分考慮對本項(xiàng)目投資回報(bào)的影響。 八、財(cái)務(wù)評價(jià)（1）財(cái)務(wù)價(jià)格采用變動(dòng)價(jià)格：以現(xiàn)行價(jià)格每年3%上漲。（2）稅費(fèi)：綜合稅率按營業(yè)收入的20%計(jì)算（3）利率：以現(xiàn)行利率平均值6%計(jì)算（4）項(xiàng)目計(jì)算期：20年（5）經(jīng)營容量：年?duì)I業(yè)收入容量為3億元2. 財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（單位：萬元）序號項(xiàng)目合計(jì)2010201120122013201420152016201720182019123456789101現(xiàn)金流入1408881．1營業(yè)收入114888688880009000100001100012000130001400015000160001．2回收固定資產(chǎn)余值2500025002500250025002500250025002500250025001．3回收流動(dòng)資金10005005001．4其他現(xiàn)金流入27001001001001502002503004005006002現(xiàn)金流出730002．1建設(shè)投資2500025002500250025002500250025002500250025002．2流動(dòng)資金100010002．3經(jīng)營成本2750023002400250026002700280029003000310032002．4銷售稅費(fèi)110008008509009501000110012001300140015002．5增值稅35002002202502803003504004505005502．6其他現(xiàn)金流出5000100010001000100010003凈現(xiàn)金流量6788845885800650068007200780078008000880089004累計(jì)凈現(xiàn)金流量458893881588822688298883768845488512885908867888財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=18%資本金收益率=25%（折現(xiàn)率按7%計(jì)算）投資回收期為六年本項(xiàng)目開始經(jīng)營后，每年凈現(xiàn)金流逐漸增加，可用于償還債務(wù)的資金第一年3000萬，第二年4000萬，第三年5000萬，第四年6000萬，第五年7000萬，五年內(nèi)還清所有債務(wù)本息，因此本項(xiàng)目償債能力良好。本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)所采用的數(shù)據(jù)大部分來自估算和預(yù)測，有一定程度的不確定性。（1）敏感性分析序號不確定因素變化率（%）內(nèi)部收益率敏感系數(shù)臨界點(diǎn)(%)臨界值1游客接待量10122010萬人2游客消費(fèi)量101515600元/人3價(jià)格水平10131882%4建設(shè)投資10528280005利率及稅費(fèi)10815（2）盈虧平衡分析 本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)較低，約30%的盈利儲備，項(xiàng)目適應(yīng)市場變化的能力較強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力也較強(qiáng)。4. 財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 通過以上各項(xiàng)數(shù)據(jù)分析，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)方案是可行的，具有較好的投資回報(bào)水平和財(cái)務(wù)生存能力。 九、場址選擇 項(xiàng)目選址位于某鄉(xiāng)***村委會(huì)澡塘村民小組區(qū)域，項(xiàng)目用地150畝（詳見附圖1）。距***縣城12公里，通過三級柏油路（5公里）和三級彈石路（7公里）與項(xiàng)目相連。 項(xiàng)目占地為某鄉(xiāng)***村委會(huì)澡塘村民小組集體未利用土地和部分農(nóng)田。規(guī)劃區(qū)為保山市某鄉(xiāng)***村委會(huì)下村與澡塘村交界范圍。屬***溫泉主要出水區(qū)，四季如春、風(fēng)光綺麗、蒼翠蔥郁，區(qū)內(nèi)地形特點(diǎn)為：地形起伏、主要為緩坡地、處于大盈江上游、水源充足。 項(xiàng)目周邊環(huán)境：擬建場地周邊有稻田、玉米地、灌木林地、疏林地，耕地為低產(chǎn)輪歇坡地。周邊村寨居民與工業(yè)、商業(yè)區(qū)有一定距離。場地圍界內(nèi)無高壓電網(wǎng)、主干交通線、光纜通信設(shè)施及其它建構(gòu)筑物等附著物。 經(jīng)過對三種場址選擇方案的比較分析，各方案具有以下優(yōu)缺點(diǎn)：第一號方案：將項(xiàng)目設(shè)于靠近主路的選址方案 優(yōu)點(diǎn)：基礎(chǔ)設(shè)施投入較少； 交通較為便利； 門戶效應(yīng)明顯。 缺點(diǎn)：離溫泉主出水口較遠(yuǎn)； 不利于對溫泉資源的保護(hù)； 周邊用地規(guī)模較??； 拆遷量較大