度假產(chǎn)業(yè)產(chǎn)權(quán)式酒店相近業(yè)態(tài)的概念辨析1-閱讀頁(yè)
2025-07-01 12:29本頁(yè)面
【正文】 。 七、我國(guó)發(fā)展分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)的有利條件 從我國(guó)當(dāng)前的宏觀背景分析，與發(fā)達(dá)國(guó)家旅游分時(shí)度假系統(tǒng)產(chǎn)生初期的情況十分相似。 （一）房地產(chǎn)積壓和飯店出租率下降 在經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)期，我國(guó)各地建起大批房地產(chǎn)項(xiàng)目，在經(jīng)濟(jì)調(diào)整之后，許多盲目開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)由于價(jià)格高、市場(chǎng)定位不準(zhǔn)等因素出現(xiàn)了嚴(yán)重的積壓。這些積壓的房地產(chǎn)中，有相當(dāng)大一部分位于度假地和旅游城市。與發(fā)達(dá)國(guó)家類(lèi)似，可以通過(guò)將房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)向和吸引度假地飯店加盟的形式，低成本發(fā)展旅游分時(shí)度假交換系統(tǒng)。根據(jù)國(guó)際慣例的發(fā)展規(guī)律，度假需求從產(chǎn)生、發(fā)展到具備一定規(guī)模所需的時(shí)間并不長(zhǎng)。這一市場(chǎng)的形成和擴(kuò)大，將為旅游分時(shí)度假交換系統(tǒng)創(chuàng)造出旺盛的需求。在工業(yè)領(lǐng)域的投資需求不旺。資金需求較旺的第三產(chǎn)業(yè)中，投入產(chǎn)出效益好的產(chǎn)業(yè)也不多。近幾年中，大量的資金投入市場(chǎng)空間相對(duì)狹窄的飯店業(yè)就是一個(gè)例證。若能保持項(xiàng)目的良好運(yùn)作，這部分資金也會(huì)對(duì)分時(shí)度假交換系統(tǒng)有很大的支撐力。 （四）已有多家大公司開(kāi)始介入 在上述的背景下，我國(guó)已有一些組織開(kāi)始介入旅游分時(shí)度假系統(tǒng)的研究和開(kāi)發(fā)。 八、我國(guó)發(fā)展分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)面臨四個(gè)問(wèn)題 在具有一些比較有利的宏觀背景和發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r(shí)，也應(yīng)當(dāng)清醒地看到，目前我國(guó)大規(guī)模發(fā)展分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)時(shí)機(jī)還未成熟，面臨的問(wèn)題主要有以下四點(diǎn)： （一）政策性風(fēng)險(xiǎn) 按國(guó)際上開(kāi)發(fā)旅游分時(shí)度假交換系統(tǒng)慣例做法，一般采用先銷(xiāo)售消費(fèi)權(quán)益卡、后購(gòu)買(mǎi)（開(kāi)發(fā)）度假村或者邊售卡、邊開(kāi)發(fā)度假村的運(yùn)作方式，加之發(fā)展大型分時(shí)度假交換系統(tǒng)所需的資金量較大，所以很容易被人與亂集資等國(guó)家政策明令禁止的行為掛鉤，產(chǎn)生政策風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)等方面保險(xiǎn)制度的不健全，居民普遍存在對(duì)預(yù)期收入降低、預(yù)期支出提高的心理。 （三） 近期度假需求不旺 我國(guó)旅游者對(duì)于度假產(chǎn)品的需求雖已嶄露頭角、但在當(dāng)前的消費(fèi)水平和發(fā)展階段，旅游度假市場(chǎng)要發(fā)展到能夠支撐旅游分時(shí)度假交換系統(tǒng)的規(guī)模，尚需假以時(shí)日?？陀^條件的不成熟要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)起培育市場(chǎng)的責(zé)任。 （四） 國(guó)際化障礙 對(duì)于把分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)發(fā)展為國(guó)際產(chǎn)品的設(shè)想，存在著國(guó)際化方面的風(fēng)險(xiǎn)。 產(chǎn)權(quán)式酒店 產(chǎn)權(quán)式酒店由分時(shí)度假演變而來(lái)。但對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店來(lái)說(shuō)，分時(shí)度假權(quán)益只是作為產(chǎn)權(quán)式酒店的附加值。 一、 全球概況 據(jù)資料顯示 [WTO國(guó)際貿(mào)易組織，1996] ，全球產(chǎn)權(quán)式酒店1986～%；1980年，；到1995年，有35萬(wàn)個(gè)家庭購(gòu)買(mǎi)了全球81個(gè)國(guó)家4000個(gè)旅游目的地的產(chǎn)權(quán)式酒店 [,1992] 。所有信息表明，產(chǎn)權(quán)式酒店將成為旅游及貿(mào)易發(fā)展過(guò)程中的一種重要的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新模式，同時(shí)成為最受大眾家庭青睞的投資工具?！爱a(chǎn)權(quán)式酒店”已成為旅游經(jīng)營(yíng)業(yè)里一種重要的創(chuàng)新模式，也成為發(fā)達(dá)國(guó)家中備受中產(chǎn)家庭青睞的旅游投資方式隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國(guó)內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟(jì)繁榮城市已逐步形成燎原之勢(shì)，近兩年已有幾十家產(chǎn)權(quán)酒店誕生。 除極個(gè)別外，國(guó)內(nèi)目前的產(chǎn)權(quán)式酒店普遍經(jīng)營(yíng)狀況不良，開(kāi)發(fā)商許諾的高回報(bào)率往往難以達(dá)到。也就是說(shuō)，在給予業(yè)主8%的年回報(bào)率之后，酒店管理公司本身將沒(méi)有任何利潤(rùn)，這樣的經(jīng)營(yíng)狀況是不可能持久的。而投資房產(chǎn)者也可以跳出單一的“購(gòu)房出租”模式，實(shí)現(xiàn)“異地置業(yè)”。首先它不是集資形式的債務(wù)關(guān)系，投資這獲得的是明確界定的產(chǎn)權(quán)；其次，它不是一般的購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，因?yàn)槠洚a(chǎn)權(quán)除了單獨(dú)界定的酒店中某間客房外，還包括酒店統(tǒng)一提供的各種配套服務(wù)設(shè)施的享用權(quán)；第三，它不是股權(quán)，投資者自然不用承擔(dān)酒店經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，也不享有類(lèi)似股東的權(quán)益。 對(duì)投資者來(lái)講，產(chǎn)權(quán)式酒店是一種風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)穩(wěn)定的投資方式，有明確的產(chǎn)權(quán)界定作為投資憑證，具有很強(qiáng)的穩(wěn)定性和增值預(yù)期；對(duì)賓館酒店來(lái)講，產(chǎn)權(quán)式酒店為直接融資開(kāi)辟了新的渠道，是實(shí)施滾動(dòng)發(fā)展的有效措施；對(duì)當(dāng)?shù)卣畞?lái)講，又增加了新的稅源。其主要特征是：酒店式服務(wù)，強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)管理，以及比較個(gè)人化的環(huán)境和家具。 結(jié)合中國(guó)的特點(diǎn)，酒店式公寓往往是購(gòu)者不?。ㄓ糜谕顿Y出租）、住者不購(gòu)。當(dāng)時(shí)歐洲老牌資本主 三、 酒店式公寓在中國(guó) 酒店式公寓最早登陸中國(guó)是在90年代初的深圳。 90年代后期，在北京、上海等地得到了長(zhǎng)足發(fā)展。同時(shí)，在其他一些一二級(jí)城市也有零星面市或正在規(guī)劃與開(kāi)發(fā)。但由于酒店式公寓是以高度發(fā)達(dá)的商務(wù)活動(dòng)會(huì)依托的，而目前國(guó)內(nèi)這樣的地方仍然屈指可數(shù)，同時(shí)，這一物業(yè)類(lèi)型本身的專(zhuān)業(yè)化程度極高，對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求也相應(yīng)提高，加上售價(jià)普遍高達(dá)10000元/㎡左右，因而投資風(fēng)險(xiǎn)較大。尤其是一些僅炒作概念的樓盤(pán)，銷(xiāo)售狀況并不理想。 地段應(yīng)該選擇在市中心的商務(wù)區(qū)； 168。 戶型設(shè)計(jì)不宜過(guò)大，一般以一居室、一室一廳為主，兩室一廳為輔，個(gè)別項(xiàng)目有少量的三居室、四居室。 單元數(shù)量一般在150～200套左右，總建筑面積1～㎡最佳； 168。 [參考文獻(xiàn)] ① 劉趙平，《分時(shí)度假
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