【正文】 量 4588 9388 15888 22688 29888 37688 45488 51288 59088 67888 XX 產(chǎn)權(quán)式溫泉度假酒店 可行性研究報(bào)告 34 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） =18% 資本金收益率 =25% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值約為 億元（折現(xiàn)率按 7%計(jì)算） 投資回收期為六年 本項(xiàng)目開始經(jīng)營(yíng)后，每年凈現(xiàn)金流逐漸增加，可用于償還債務(wù)的資金第一年 3000 萬，第二年 4000 萬，第三年 5000 萬，第四年 6000萬，第五年 7000 萬，五年內(nèi)還清所有債務(wù)本息，因此本項(xiàng)目?jī)攤芰α己谩? （ 1）敏感性分析 序號(hào) 不 確 定因素 變化率（ %） 內(nèi) 部 收益率 敏感系數(shù) 臨界點(diǎn)(%) 臨界值 1 游 客 接待量 10 12 20 10 萬人 2 游 客 消 10 15 15 600 元 /XX 產(chǎn)權(quán)式溫泉度假酒店 可行性研究報(bào)告 35 費(fèi)量 人 3 價(jià) 格 水平 10 13 18 82% 4 建 設(shè) 投資 10 5 28 28000 5 利 率 及稅費(fèi) 10 8 15 （ 2）盈虧平衡分析 本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)較低，約 30%的盈利儲(chǔ)備，項(xiàng)目適應(yīng)市場(chǎng)變化的能力較強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力也較強(qiáng)。 九 、場(chǎng)址選擇 項(xiàng)目選址位于 XX 縣 XX 鄉(xiāng) XX 村委會(huì)澡塘村民小組區(qū)域，項(xiàng)目用地 150 畝（詳見附圖 1）。 項(xiàng)目占地為 XX 縣 XX 鄉(xiāng) XX 村委會(huì)澡塘村民小組集體未利用土地和部分農(nóng)田。屬 XX 溫泉主要出水區(qū)，四季如春、風(fēng)光綺麗、蒼翠蔥郁，區(qū)內(nèi)地形特點(diǎn)為：地形起伏、主要為緩坡地、處于大盈 江上游、水源充足。周邊村寨居民與工業(yè)、商業(yè)區(qū)有一定距離。 經(jīng)過對(duì)三種場(chǎng)址選擇方案的比較分析，各方案具有以下優(yōu)缺點(diǎn)： 第一號(hào)方案：將項(xiàng)目設(shè)于靠近主路的選址方案 優(yōu)點(diǎn)：基礎(chǔ)設(shè)施投入較少； 交通較為便利； 門戶效應(yīng)明顯。 第二號(hào)方案：將項(xiàng)目設(shè)于溫泉主出水區(qū)的選址方案 優(yōu)點(diǎn)：離溫泉主出水口近； 建設(shè)用地規(guī)模較大； 周邊景觀環(huán)境好； XX 產(chǎn)權(quán)式溫泉度假酒店 可行性研究報(bào)告 37 便于對(duì)溫泉資源的控制。 第三號(hào)方案：將項(xiàng)目設(shè)于主路與溫泉出水區(qū)之間的選址方案 優(yōu)點(diǎn)：離溫泉出水區(qū)不遠(yuǎn)； 基礎(chǔ)設(shè)施投入不大； 交通組織難度不高； 景觀環(huán)境相對(duì)較好； 拆遷量最小； 建設(shè)用地規(guī)模較大。 根據(jù)對(duì)關(guān)鍵因素、重要因素、相關(guān)因素的分析對(duì)比，推薦第二號(hào)方案作為首選方案，第三號(hào)方案為備選方案。其中的溫泉健康 SPA 參照國(guó)際溫泉設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)方案。 健康療養(yǎng)設(shè)備，采用國(guó)際最新技術(shù)和保健手段。 本項(xiàng)目工程方案按國(guó)家五星級(jí)度假酒店建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家風(fēng)景名勝旅游景點(diǎn)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)選擇工程建設(shè)方案。工程質(zhì)量全部要求達(dá)到優(yōu)良工程。 其中充分考慮 了交通設(shè)施和公用輔助工程的合理配置。做到遠(yuǎn)近期結(jié)合，既有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，又切實(shí)可行。在改善項(xiàng)目的通達(dá)條件XX 產(chǎn)權(quán)式溫泉度假酒店 可行性研究報(bào)告 39 同時(shí)，為當(dāng)?shù)鼐用竦某鲂刑峁┍憷?。通過城大路的改線和升級(jí)將非常有利于這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 十二 、生態(tài)環(huán)境影響分析 XX 地形地貌概況 XX 地處橫斷山脈南端偏西部份，伊洛瓦底江最東的支流源頭所在地，地勢(shì)北高南低，最高的高黎貢山大腦子峰海拔 3780 米，最低南部速慶海拔 930 米，城區(qū)海拔 1680 米，縣境內(nèi)東西寬 69 千米，南北長(zhǎng) 137 千米，總面積 5845 平方千米，有耕地面積 萬畝 。 年平均氣溫 ℃ ，最高氣溫 ℃ ，最低氣溫 ― ℃ ，年降雨 量 1470 毫米 。境內(nèi)森林面積 393 萬畝，覆蓋率為 %，活立木儲(chǔ)量 萬立方米，年生長(zhǎng)量 萬立方米，居全國(guó)縣級(jí)首位。 XX 公園 1992 年XX 產(chǎn)權(quán)式溫泉度假酒店 可行性研究報(bào)告 40 被批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)森林公園。 水環(huán)境質(zhì)量狀況 2021年 XX縣三個(gè)集中式飲用水源地水質(zhì)均能達(dá)到水功能區(qū)劃分要求。 XX 縣青海湖和 XX 湖水質(zhì)類別均為 3 類，兩湖水功能區(qū)劃均為 2 類。 XX 湖水質(zhì)類別由 2021 年的 2 類下降為 3 類，兩湖水質(zhì)都不能達(dá)到水功能區(qū)劃要求。主要江河水質(zhì)按水功能區(qū)劃的達(dá)標(biāo)率為 %,較上年下降 %。 聲環(huán)境質(zhì)量狀況 2021 年 XX 縣城 區(qū)域環(huán)境噪聲平均等效聲級(jí)值為 (A)，比上一年下降 dB(A)。 4 類功能區(qū)噪聲全年平均等效聲級(jí)值范圍為 ～ (A),其中 1 類區(qū)年平均值為 dB(A)，晝間、夜間超標(biāo)率均為 %；2 類區(qū)年平均值為 dB(A),晝間超標(biāo)率為 %； 3 類區(qū)年平均值XX 產(chǎn)權(quán)式溫泉度假酒店 可行性研究報(bào)告 41 為 (A)，超標(biāo)率分別為 %、 %； 4 類區(qū)年平均值為(A)，晝間超標(biāo)率為 %，與上一年相比 ,等效聲級(jí)值均有所下降。 建成區(qū)區(qū)域環(huán)境噪聲監(jiān)測(cè)網(wǎng)格 50 個(gè)，晝間平均等效聲級(jí)值為(A)，比上年下降 dB(A。 固體廢物 2021 年， XX 縣 工業(yè)固體廢物處置利用率較上年有所提高，生活垃圾實(shí)現(xiàn)了清運(yùn)處理。 5 平方公里的小壩子，為 XX 溫泉出水區(qū)的中心， 其 溫泉出水量為 4000 立方 /天 ， 水溫為攝氏 度 ,溫泉資源利用前景十分可觀。 對(duì)植物資源的 影響 影響因素主要為 旅游服務(wù)設(shè)施所排放的 廢水、廢氣和固體廢棄物 ，雖然經(jīng)過科學(xué)的處理，但仍然 會(huì)對(duì)植物產(chǎn)生 一定影響 ； 其次 是旅XX 產(chǎn)權(quán)式溫泉度假酒店 可行性研究報(bào)告 42 游者的流動(dòng)和暫時(shí)停留對(duì)植物造成 的影響 。 對(duì)水體環(huán)境的 影響 一些旅游活動(dòng)的開展， 都要以水體為依托，旅游區(qū)的各種生產(chǎn)部門和生活都需要消耗大量的水資源。 對(duì)空氣的影響 項(xiàng)目在施工建設(shè)過程中，由于施工的特點(diǎn)會(huì)對(duì)空氣有影響，首先是建筑材 料中的石灰、水泥等含有大量的粉塵，在運(yùn)輸和施工過程中如果不采取適當(dāng)措施，會(huì)產(chǎn)生大量的揚(yáng)塵，對(duì)周圍空氣造成污染；其次是施工中所使用的便道，特別實(shí)在干旱季節(jié)，經(jīng)施工車輛多次碾壓后，路面泥土變成粉末狀，也會(huì)造成揚(yáng)塵，對(duì)周圍空氣造成污染；再次是瀝青在熬拌過程中會(huì)產(chǎn)生含有苯并（ a）芘、吖啶類、酚類、吡啶類類等對(duì)環(huán)境有害的瀝青煙等。首先是施工現(xiàn)場(chǎng)的運(yùn)輸機(jī)械、筑路機(jī)械和其他施工機(jī)械產(chǎn)生的噪聲的影響；其次是穩(wěn)定土拌和站、水泥混凝土拌和站和瀝青混凝土拌和站工作時(shí)產(chǎn)生的噪聲的影響，再次是運(yùn)營(yíng)期的噪聲污染，來自于機(jī)動(dòng)車 ,主要由發(fā)動(dòng)機(jī)噪 聲、風(fēng)扇噪聲、進(jìn)氣噪聲、排氣噪聲組成，會(huì)對(duì)周邊環(huán)境有一 定的影響。 施工時(shí)產(chǎn)生的施工、生活污水和服務(wù)區(qū)產(chǎn)生的污水要進(jìn)入指定排污管道，或經(jīng)過處理后，方可排放。 固體垃圾處理措施 固體廢棄物處理通常是指通過物理、化學(xué)、生物、物化及生化方法把固體廢物轉(zhuǎn)化為適于運(yùn)輸、貯存、利用或處置的過程。目前廢棄物處理 的方法主要有壓實(shí)、破碎、分選、固化、焚燒、生物處理等。 將瀝青拌和站選在遠(yuǎn)人口集中的地方，減少瀝青煙的污染。 對(duì)土壤的保護(hù)措施 嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求，合理布置取土坑的位置，在開挖土石方時(shí)盡量減少對(duì)地面植被的破壞，對(duì)因開挖而造成的裸露地表要進(jìn)行植物防護(hù)或石砌防護(hù)，并對(duì)擾動(dòng)的地面逐步恢復(fù)其植被。 十三 、節(jié)能節(jié)水措施 本項(xiàng)目耗用的能源主要為電能。按照節(jié)約使用能源的要求，本項(xiàng)目通過利用本地豐富的太陽能和地?zé)釡厝Y源，減少對(duì)電能的消耗 1000KW，約為總耗能量的 20%。溫泉旅游康體項(xiàng)目每位游客平均能耗為 1KWH，大大低于同類旅游項(xiàng)目的耗能水平。 5. 水耗指標(biāo)分析研究 本項(xiàng)目單位客房日均水耗約為 2 立方，略低于同類項(xiàng)目水耗指標(biāo)。 十 四 、安全衛(wèi)生與消防 有毒有害物品的危害 XX 產(chǎn)權(quán)式溫泉度假酒店 可行性研究報(bào)告 46 本項(xiàng)目無有毒氣體、氧化劑、過氧化物、毒害品、腐蝕品、輻射物質(zhì)，以及工業(yè)粉塵等，因此不存在此類危害。 地質(zhì)災(zāi)害的危害 本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)榈卣?8 度設(shè)防區(qū)，因地處山區(qū)有出現(xiàn)山洪和山體滑坡、泥石流等地質(zhì)災(zāi)害的可 能。 （ 1）在進(jìn)行工程設(shè)計(jì)和選擇工藝技術(shù)方案時(shí)，盡可能選用安全生產(chǎn)和無危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。 （ 3）對(duì)危險(xiǎn)場(chǎng)所，按勞動(dòng)安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置安全間距。 （ 1）對(duì)旅游場(chǎng)地和設(shè)施進(jìn)行衛(wèi)生清潔處理，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求。 （ 3）設(shè) 立項(xiàng)目衛(wèi)生保健室，專門為項(xiàng)目服務(wù)。 6. 消防設(shè)施 根據(jù)項(xiàng)目在建設(shè)運(yùn)營(yíng)過程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi)危險(xiǎn)類別以及可能波及的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級(jí)，并結(jié)合項(xiàng)目場(chǎng)址周圍消防設(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。 十五、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 3. 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及其適應(yīng)性分析 公司主要機(jī)構(gòu)設(shè)置示意圖 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置采用事業(yè)部制扁平式高效管理模式，大量專業(yè)工作進(jìn)行外包以提高運(yùn)營(yíng)效率。 4. 員工培訓(xùn) 為保證項(xiàng)目建成后順利投入生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，重點(diǎn)培訓(xùn)生產(chǎn)關(guān)鍵崗位的操作運(yùn)行人員和管理人員。 十六、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 1 經(jīng)濟(jì)安全分析 資源開發(fā)利用安全 在本項(xiàng)目的開發(fā)過程中，本著開發(fā)與保護(hù)并重和可持續(xù)發(fā)展原則，進(jìn)行資源的適度開發(fā)利用。因此 本項(xiàng)目的開發(fā)不但不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境造成大的影響，同時(shí)有利于對(duì) XX 地?zé)豳Y源的 保護(hù)。 本項(xiàng)目總投資為 38000 萬元人民幣，全部華隆城建公司負(fù)責(zé)籌集，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金有保障。因此本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)不存在產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)安全問題。 2 區(qū)域及宏觀經(jīng)濟(jì)影響分析 項(xiàng)目所產(chǎn)生的費(fèi)用和效益及所承當(dāng)?shù)纳鐣?huì)群體 打造國(guó)際一流的溫泉健康公園 ，必將會(huì)促進(jìn) XX 旅游業(yè)的發(fā)展，從而帶動(dòng)整個(gè) XX 社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本項(xiàng)目建成后，除了開發(fā)商受益外，XX 溫泉周邊的村民和當(dāng)?shù)?政府也將是直接的受益者。 （ 2） 旅游業(yè)主要利益相關(guān)者關(guān)系分析 游客：游客受口碑的影響大，因此游客本身就形成一種正的反饋機(jī)制。本項(xiàng)目作為溫泉公園的一個(gè)新景點(diǎn)，建成之后，必定會(huì)增加游客對(duì) XX 溫泉健康 公園的吸引力。 商業(yè)部門： 商業(yè)部門通過參與投資于服務(wù)性設(shè)施，為到 XXXX 的游客提供了服務(wù)，從而增加 XX 的吸引力，增加游客數(shù)量。這是一個(gè)增長(zhǎng)的機(jī)制。作為 XX 國(guó)際生態(tài)旅游區(qū)的高端 配套服務(wù)項(xiàng)目，本項(xiàng)目建成后，將極大改善目前服務(wù)設(shè)施不足局面，有利于吸引更多的游客前去參觀、游玩。第一個(gè)增長(zhǎng)機(jī)制來源于對(duì)新游客的吸引。第二個(gè)增長(zhǎng)機(jī) 制是新景點(diǎn)開發(fā)帶來的投資的效益。第三個(gè)增長(zhǎng)機(jī)制來自于游客平均消費(fèi)水平的提高。 當(dāng)?shù)鼐用瘢?世界上其它國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)說明，以山水及自然風(fēng)光為主要吸引力的旅游地，當(dāng)?shù)鼐用袷亲詈玫幕パa(bǔ) 資源 。 政府部門： 政府部門對(duì)旅游的支持和旅游業(yè)的發(fā)展是至關(guān)重要。一是通過提供優(yōu)惠政策，吸引投資者參與 XX 旅游開發(fā)建設(shè)，華隆集團(tuán)就是其中的一例；二是通過改善基礎(chǔ)設(shè)施，增加對(duì)投資者游客的吸引力。 XX 產(chǎn)權(quán)式溫泉度假酒店 可行性研究報(bào)告 52 3 對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)布局及結(jié)構(gòu)調(diào)整、地方財(cái)政收支等影響 旅游業(yè)是 XX 縣的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)， 旅游收入對(duì)當(dāng)?shù)貒?guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）是巨大的。 本項(xiàng)目建成后，對(duì)當(dāng)?shù)氐膰?guó)民經(jīng)濟(jì)也有較大的貢獻(xiàn)。 十七 、 社會(huì)影響分析 1 項(xiàng)目的社會(huì)影響 本項(xiàng)目帶來的積極社會(huì)影響主要是： （ 1）拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，本項(xiàng)目建設(shè)完成后，除項(xiàng)目本身產(chǎn)生的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益外，還將帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 （ 3）改變周邊農(nóng)民的生活生產(chǎn)方式，從以傳統(tǒng)的 農(nóng)業(yè)為主改變?yōu)橐月糜螛I(yè)為主。 本項(xiàng)目帶來的社會(huì)消極影響主要是： （ 1）本項(xiàng)目需要征用、租用部分土地，使部分農(nóng)民喪失土地。 （ 3）本項(xiàng)目需要將騰北路封閉，會(huì)給項(xiàng)目周邊農(nóng)民的交通帶來影響。 項(xiàng)目利益相關(guān)者農(nóng)民平均年純收入約為 1849 元（見 XX 縣 2021年《政府工作報(bào)告》），處于較低 水平，愿意支持本項(xiàng)目的建設(shè)；因本項(xiàng)目的建設(shè)能促進(jìn) XX 縣旅游業(yè)發(fā)展， XX 縣政府、 XX 鄉(xiāng)政府全力支持本項(xiàng)目的建設(shè)。 前述風(fēng)險(xiǎn)均屬可控制范圍，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可以根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行法律法規(guī)由 XX 縣政府與被補(bǔ)償人雙方協(xié)商解決；騰北路可以改道，改道前不進(jìn)行封閉；失地農(nóng)民問題 的解決，一是通過征地、租地收入給予補(bǔ)償，二是項(xiàng)目建成后，優(yōu)先考慮失地農(nóng)民