【正文】 報(bào)。酒店客房以產(chǎn)權(quán)方式銷售和經(jīng)營(yíng)管理。 三、經(jīng)營(yíng)管理成本：營(yíng)業(yè)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金、管理費(fèi)用、人員工資、管理傭金、設(shè)施保養(yǎng)維修和家具更新基金的累加資金。 五、會(huì)計(jì)年度：第一個(gè)會(huì)計(jì)年度，從當(dāng)年酒店客房經(jīng)營(yíng)之日起，至同年的 12月 31日止。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 24 六、免費(fèi)入住權(quán)：指業(yè)主委托酒店管理公司經(jīng)營(yíng)（管理）期間，由委托經(jīng)營(yíng)管理方免費(fèi)提供給業(yè)主的客房入住權(quán)。 銷售目標(biāo)體系 —— 整體推 廣思路 銷售的目標(biāo)，毫無(wú)疑問(wèn)就是要順利地將產(chǎn)品銷售出去，這就需要每一個(gè)操作步驟都達(dá)到了預(yù)期的效果，包括形象與品牌的推廣效果、公關(guān)效果、銷售進(jìn)度和資金回籠計(jì)劃。各步驟需要達(dá)到的預(yù)期目標(biāo)如下。 從 施工隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)之日， 就 要開(kāi)始建立圍墻廣告的宣傳效果，采用墻體噴 繪技術(shù)，使項(xiàng)目的主題概念首先體現(xiàn) 在 工地圍墻上，并選擇較好的位置樹(shù)立適量大小和數(shù)量的工地廣告牌。 現(xiàn)場(chǎng)廣告牌的制作 內(nèi)容：項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖、項(xiàng)目名稱、主題廣告詞、副廣告詞、發(fā)展商、地址、聯(lián)系電話。 施工圍墻的制作 圍墻高度 米；底色為白色；墻頂為坡頂、帶槽，深藍(lán)色；圖案采用墻體噴繪或者掛式廣告牌，畫(huà)面內(nèi)容簡(jiǎn)潔，色彩明快，輔以項(xiàng)目廣告語(yǔ)言，烘托銷售氣氛。 賣(mài)場(chǎng)建筑外型：坡頂、圓型亭樓式建筑，白色玻璃幕墻，綠色圓型柱，墨綠色屋頂。 賣(mài)場(chǎng)內(nèi)部：主色調(diào)為淡藍(lán)色和綠色，白色玻璃幕墻，青石板或防滑地磚地面，淡藍(lán)色墻體及天花板；增強(qiáng)色調(diào)（為體現(xiàn)賣(mài)場(chǎng)的識(shí)別性，需恰到好處的配以較亮麗的色彩 ）為橙色和綠色，如接待案板為藍(lán)色，背景飾以橙藍(lán)相間的強(qiáng)印象色調(diào) ； 接待桌椅為主色調(diào)淺綠色和白色；銷售人員著裝顏色為上裝橙色，短裙藍(lán)色。 陳設(shè)：墻體張貼或懸掛公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、預(yù)售資格、宣傳展板、 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 27 售控表；室內(nèi)擺放接待案板、談判桌椅、休息沙發(fā)、簽約桌椅、沙盤(pán) 模型、飲水機(jī)、空調(diào)機(jī)、文件柜、適量盆景。 本廣告語(yǔ)為廣告牌主題語(yǔ)言，也是本項(xiàng)目之核心概念，以醒目顏色和字體于最醒目位置。整個(gè)概念營(yíng)造了一種高雅、舒適、休閑的生活意境。 本廣告語(yǔ)以連續(xù)、重復(fù)的隱影字體出現(xiàn)在廣告牌的名字下面和下邊框線上，連續(xù)沖擊受眾者，使受眾者同時(shí)對(duì)本項(xiàng)目 形成這么一種印象：時(shí)尚的住所，它帶給消費(fèi)者一種全新的生活方式和住宅觀，而這種建筑必然要求不僅能滿足新住宅主義者對(duì)陽(yáng)光、綠樹(shù)、沙灘和海景的要求，同時(shí)也能滿足他們對(duì)住宅公共性、交流性和開(kāi)放性以及公共資源共享性的要求，這樣的房子，才是讓人身心愉悅的、充滿快樂(lè)的房子。 分階段控制的公關(guān)效果 基于本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本方案前面部分已提出項(xiàng)目的宣傳推廣建議采用 “ 短、平、快 ” 的路線，因此項(xiàng)目的公關(guān)活動(dòng)應(yīng)建議有步驟地劃分為三個(gè)階段： ● 形象建立及宣傳鋪墊階段 ● 試銷階段 ● 正式銷售階段 各階段的公關(guān)效果目標(biāo)如下： 售前形象建立及宣傳 鋪墊 —— 項(xiàng)目開(kāi)工后（時(shí)間一個(gè)月，預(yù)計(jì)開(kāi)始時(shí)間為 2021 年 4 月下旬） 售前宣傳的基本目標(biāo)是讓目標(biāo)客戶對(duì)本項(xiàng)目及本項(xiàng)目推出 的新概念有相當(dāng)程度的了解，并產(chǎn)生信任感和認(rèn)同感，對(duì)項(xiàng)目有了比較深刻的印象及對(duì)休閑度假和養(yǎng)老度假等新生活方式的初步認(rèn)識(shí)。本階段，各項(xiàng)工作尚處于準(zhǔn)備與調(diào)試階段，如樓書(shū)、沙盤(pán)、模型、賣(mài)場(chǎng)及銷售隊(duì)伍等。 這一階段的公關(guān)活動(dòng) 都控制在特點(diǎn)及目標(biāo)明確的小范圍內(nèi) 。 建議售前宣傳 與試銷階段的部分時(shí)間可重疊，而階段工作同時(shí)進(jìn)行。 同時(shí)，本階段由于銷售的基本要素如樓書(shū)、賣(mài)場(chǎng)、沙盤(pán)、模型及銷售隊(duì)伍等已經(jīng)完成， 可以接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。報(bào)紙、戶外廣告、直郵、現(xiàn)場(chǎng) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 30 展銷宣傳資料、模型等所有公關(guān)手段和銷售 工具全面展開(kāi)。 外發(fā)式宣傳策略 精品樓書(shū) 主要用于對(duì)新度假概念和新生活概念的引入，描繪以“ 自游人 ” 身份于海濱城市度假 以及攜家?guī)Э谙硎芗?庭樂(lè)趣的種種優(yōu)點(diǎn)，并詳盡介紹項(xiàng)目周邊及 煙臺(tái) 的眾多旅游資源，以激發(fā)潛在客戶對(duì) 購(gòu)房置業(yè)和享受新生活方式的渴求和憧憬。 形式： 12開(kāi)銅板紙精美冊(cè)子 內(nèi)容： ● “ 自游人 ” 新度假概念的優(yōu)點(diǎn)和特色描述 ● 家庭度假 的迅猛發(fā)展和未來(lái)家庭度假的發(fā)展趨勢(shì) ● 介紹 項(xiàng)目周邊的旅游景點(diǎn)及民族風(fēng)情訴求，項(xiàng)目的大環(huán)境優(yōu)勢(shì) ● 煙臺(tái) 旅游交通設(shè)施及收費(fèi)、旅游服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)、景點(diǎn)娛樂(lè)項(xiàng)目及收費(fèi)、 主要旅游度假酒店分布及收費(fèi)等旅游常識(shí)介紹 ● 煙臺(tái) 旅游及 濱海帶、海島 的發(fā)展規(guī)劃與開(kāi)發(fā)前景 ● 國(guó)外 產(chǎn)權(quán)式 酒店 的特色和優(yōu)勢(shì)介紹 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 31 ● 酒店 的規(guī)模、園林綠化、規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的介紹 折頁(yè)樓書(shū) 折頁(yè)式的樓書(shū)主要用于不集中的廣泛宣傳，目的是為了傳輸項(xiàng)目的上市信息，以較淺顯化的內(nèi)容和形式初步引起目標(biāo)客戶的關(guān)注，并產(chǎn)生進(jìn)一步了解銷售操作細(xì)節(jié)的興趣。（標(biāo)題式，簡(jiǎn)潔形式為主，主要為幫助客人回顧項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和特色） ● 風(fēng)琴袋插頁(yè) 平面圖、價(jià)目表、付款方式、認(rèn)購(gòu)流程、認(rèn)購(gòu)須知、銷售方式、附加值優(yōu)惠。 沙盤(pán)模型 ● 大模型：固定在售樓中心使用，比例和尺寸可根據(jù)展廳空間 制訂 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 32 ● 小模型：目標(biāo)市場(chǎng)展銷會(huì)使用，以易于搬運(yùn)為原則 上述模式可考慮選擇有燈光的形式，以加強(qiáng)效果。 ● 內(nèi)容 地理位置、周邊旅游資源介紹、項(xiàng)目概念介紹、公寓配套設(shè)施及園林規(guī)劃圖、標(biāo)準(zhǔn)套房平面圖及裝修標(biāo)準(zhǔn)。 ● 正式銷售階段（ 9 月 1 日開(kāi)始 至 2021 年 8 月）：完成 95% 資金計(jì)劃 ● 本項(xiàng)目建 設(shè)資金自籌 5000萬(wàn)元，可保證工程主體完成封頂，按照工程進(jìn)度，在沒(méi)有任何外來(lái)資金（包括銷售回款）進(jìn)帳的情況下自籌資金可維持至 2021 年 12 月份。 ● 至 2021 年 10月底，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的銷售率將突破 60%，即銷售面積達(dá)到 16200 平方米，可實(shí)現(xiàn)銷售合同總額約 19440 萬(wàn)元，由于至 12月底，以前實(shí)現(xiàn)銷售的房 屋全部按照合同約定支付了 30%以上的首期款（部分采取一次性付款和分期付款，付款比例更高），因此，按平均回款率 30%計(jì)算，此時(shí)期約可實(shí)現(xiàn)銷售款 5832萬(wàn)元。 ● 根據(jù)以上資料 資金計(jì)劃，資金使用和資金供應(yīng)會(huì)出現(xiàn)供求矛盾，為確保項(xiàng)目資金流暢，可考慮吸納項(xiàng)目貸款，建議貸款額度為 9000萬(wàn)元 。 第五章 投資估算和資金籌措 投資估算 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 34 ● 總建設(shè)成本費(fèi)用列項(xiàng) A、土地費(fèi)用： 5000萬(wàn)（含過(guò)戶） B、 建 安 費(fèi)： 15640萬(wàn) 元 C、配套費(fèi)、前期費(fèi)及各項(xiàng)雜費(fèi)： 5905萬(wàn)元 ● 成本綜計(jì) 26545萬(wàn) 元 資金籌措 ● 自籌資金： 10000萬(wàn) ● 缺口資金依托 銷售回款或銀行貸款 第六章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益分析 盈虧平衡分析 本項(xiàng)目可銷售的總面積為 27000 平方米，其中 酒店主樓中標(biāo)準(zhǔn)間和小套房 部分 5000平方米； 度假單元式總統(tǒng)套房、豪華套房、普通套房 部分 22021平方米。 由前一章分析得知本項(xiàng)目總建設(shè)費(fèi)用為 26545 萬(wàn)元，故此，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為： 盈虧平衡點(diǎn) =總建設(shè)費(fèi)用 /總銷售收入 = 26545/33750 = % 就是說(shuō)本項(xiàng)目如果實(shí)現(xiàn)了 %的銷售率就可以保證本項(xiàng)目的總投資成本全部回收。以下就本項(xiàng)目的情況對(duì)銷售 價(jià)格和單位成本費(fèi)用兩個(gè)敏感因素進(jìn)行分析。 ● 假設(shè)單位成本費(fèi)用不變，銷售價(jià)格降低 125元，則利潤(rùn)減少 萬(wàn)元，即每平方米銷售價(jià)格比擬定銷售價(jià)格降低 1%，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)比擬定利潤(rùn)降低 6%； ● 假設(shè)銷售價(jià)格不變，單位成本費(fèi)用增 加 1%，即元，則總成本費(fèi)用增加 萬(wàn)元，銷售利潤(rùn)相應(yīng)減少 萬(wàn)元，即每單位成本比擬定單位成本增加 1%，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)比擬定利潤(rùn)降低 5%。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 36 社會(huì)效益分析 本項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，可以改善 煙臺(tái) ***的綜合環(huán)境，啟動(dòng)社會(huì)閑置資金，增加就業(yè)率，對(duì)促進(jìn)旅游及 旅游 房地產(chǎn)消費(fèi)起到雙重積極的作用，同時(shí)也為 煙臺(tái) 市旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和 運(yùn)作提供寶貴的經(jīng)驗(yàn)，為 煙臺(tái) 房地產(chǎn)開(kāi)創(chuàng) 一條新的發(fā) 展思路。 第七章 結(jié) 論 通過(guò)以上的分析和策略，我們發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目達(dá)到的盈虧平衡點(diǎn)較 高 ，而且，投資收益率 盡略 高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率， 因此，雖然本項(xiàng)目 具有較大的投資吸引力 ，但其潛在的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。就本項(xiàng)目而言，市場(chǎng)的分析和項(xiàng)目的整體定位，以及項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析是基于經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)定的，具有客觀性和一般性，符合市場(chǎng)規(guī)律及投資經(jīng)濟(jì)原理，配以合理的 營(yíng)銷手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售目標(biāo)，并最終實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的贏利目標(biāo)將是可