【文章內(nèi)容簡介】 點：一個是關(guān)于土地的管理，同地同權(quán)，這個方向是沒有問題的。因為全世界的土地管理的核心是用途管理，你建農(nóng)田還是建房子，修道路還是搞綠地，用途管理是管理的核心，這是世界各個國家通行的。唯有中國的土地管理是用途管理加產(chǎn)權(quán)管理(性質(zhì)管理)，你是農(nóng)村土地還是國有土地，不同的土地享受的權(quán)益不一樣，這個是全世界不存在的。我們應該回歸。這個問題一直有很大爭論，學術(shù)界還是要堅持用途管理。胡德平：我接受這個觀點。我們這回去調(diào)查，感覺到確實規(guī)劃用途管理高于所有制。然后我們又發(fā)揮了一下，說科技產(chǎn)業(yè)也高于所有制。確實新能源就出來了，低碳就出來了，你這個民營企業(yè)好的就應該兼并國有企業(yè)，這是人類命運問題。馬克思也說過這個話：建立蒸氣紡織自動化，是比一切革命者還要革命的力量。如果我們現(xiàn)在還局限在所有制問題上，這就落后了。 陳志武：關(guān)于土地管理，我補充一句，在美國并不是所有地方土地所有權(quán)都由政府管理。如果農(nóng)場主要把地開工廠，這個政府完全不可以管的。　秦虹：對，這個用途管理在不同的國家有不同的重點，比如有些國家用推管理只管耕地，剩下不管了；有的只管政府基礎(chǔ)設施道路，其它用地也不管?？偠灾?，所有國家都在用途管理上作為土地管理的核心，而不是性質(zhì)管理。這是第一。第二，中國城市土地效率利用低最大的問題就是政府管理上，2008年我在事業(yè)銀行工作了半年，我當時和他們做了一個課題研究，當初他們從航拍的照片把2000和2005年中國三個大城市的建設區(qū)做了拍攝進行對照，發(fā)現(xiàn)中國大城市的外延是破碎式的發(fā)展，擴張很快，但是零碎，不是相對集中的。這樣就形成一個問題，就是中國基礎(chǔ)設施必須無限制向外擴張。如果真正實現(xiàn)您說的中國城市化率達到80%的話，按照目前現(xiàn)在城市發(fā)展模式，中國城市的財政是不可持續(xù)的，因為你成本太高，不但要建而且大量補貼。我覺得出現(xiàn)這個問題主要是兩個根本性的原因：一個是土地使用的管理，部門之間缺少協(xié)調(diào)，比如城市規(guī)劃、城市交通規(guī)劃和城市土地利用規(guī)劃完全是兩張皮，這樣造成整個公共交通沿線并沒有帶來高密度的居住人口。中國城市容積率還不僅僅是高和低的問題，關(guān)鍵是沒有差別，各個地方容積率是一樣的。我們研究過，上海如果按照它現(xiàn)在軌道交通規(guī)劃，和人口布局規(guī)劃相疊加的話，能夠利用到上海軌道交通的人口只占到4%。政府必須要大量為城市軌道交通貼大量的錢。所以最好的辦法就是在公共交通走廊沿線大幅度提高容積率，這樣使更多人能夠便利乘坐公共交通，節(jié)省政府對公共交通的補貼。同時政府按照現(xiàn)在“招拍掛”土地制度下，政府土地收益也不會減少。但由于我們現(xiàn)在的平均化是很亂的。任志強：香港就兩條地鐵線，可覆蓋80%……　秦虹：香港地鐵是全世界總賺錢的地鐵。另外我們土地容積率根本不反映土地市場，即規(guī)劃管理和土地市場是脫節(jié)的，它是靠人管理，而不是靠市場的調(diào)節(jié)。所以別看投了這么多錢，效率是非常低的，今后再繼續(xù)這樣發(fā)展下去，城市化率再提高一倍，中國財政是根本承受不了的，而且這些大量的補貼今后都不知道從哪出?，F(xiàn)在借的錢建，將來還債怎么辦？所以現(xiàn)在土地的管理是很大的問題。破碎化發(fā)展還有一個重要原因就在于我們耕地管理，耕地的指標管理有很大問題，它把指標劃成一塊一塊的，是不能合并的。這塊是核心地，這塊是耕地，城市只能跳躍式躲開這些耕地。潘石屹：就像CBD隔壁的地就是農(nóng)業(yè)用地，在八竿子打不著的地方，又有城區(qū)了，外面又有農(nóng)地了。秦虹：因此，土地管理在很多思路上是要改革的，需要尊重市場。　土地市場也就是我想談的第三個問題，簡單說就是兩大問題：　一是大量農(nóng)民進城。但農(nóng)民對住房的占地是雙重的，他既在城市工作生活占地，然后農(nóng)村的宅基地是大量閑置的，所以我們大量的空心村、空心鎮(zhèn)就出現(xiàn)了。因為不允許他們流轉(zhuǎn)，所以他們的地就閑置在那。而有三分之一的農(nóng)民掙的錢是要回去修他的宅基地的房子的，這就造成極大農(nóng)民的浪費。二是現(xiàn)在“招拍掛”制度造成大量城市存量土地的利用效率降低。原來存量土地大量企業(yè)和單位可以自由轉(zhuǎn)讓的時候，能夠獲得利益的最大化，現(xiàn)在政府要收回，只有一個口子，通過它進行轉(zhuǎn)讓，你不能轉(zhuǎn)讓，只給你進行補償。所以存量土地的所有者沒有盤活土地的積極性，逼著這些新開發(fā)商也好、工廠也好、政府也好，只好不斷往外擴張，征收農(nóng)民的土地，但是城市有很多的存量土地現(xiàn)在是盤不動的。胡德平：非要經(jīng)過政府哪個部門？潘石屹：國土部下面每個城市都有一個土地儲備中心，土地儲備中心這個專門的機構(gòu)專門做這個生意，別人不可以做。任志強：就是幾萬個出口只有政府這一個出口。所以市場價格你要我就給你。所以才出這么多地王，這哪是市場的問題，是政府的問題。秦虹：市場就是這兩個問題，一個是沒有解決好農(nóng)民宅基地自由流轉(zhuǎn)?，F(xiàn)在中央政府要求必須把農(nóng)民工住房問題解決，地方政府實際上很無奈，一方面大量財政投入，錢從哪來？第二，確實這些人在農(nóng)村都有閑置的宅基地，完全可以讓他置換。我認為最好的辦法就是他的耕地可以保留，比如50年不變，但是宅基地可以流轉(zhuǎn)，因為他因為在城市工作了。胡德平：宅基地可以流轉(zhuǎn)，耕地也可以流轉(zhuǎn)嘛。但是所有權(quán)還是農(nóng)村的。秦虹：可以兩步走，因為流轉(zhuǎn)帶來社保問題和長期保障問題。耕地可以先租賃。任志強：耕地是可以生錢的，耕地不流轉(zhuǎn)還是我的，我可以租給鄰居。她說分兩步走，就是在這邊社會保障沒有建立起來之前，耕地還可以生錢，這個錢就等于我的生活保障。討論之五土地制約包括兩方面：一是數(shù)量性制約，一是制度性制約。數(shù)量性制約就是供應總量不足，制度性制約就是供應不足和地價的供應更高，它對房價推動是巨大的。供應量不足導致房價上漲任志強：美國有一個算法，每一百戶人家里頭，一年有多少個家庭買房子，也就是按百戶家庭計算。如果按此算，我們占2%，美國最高的時候占17%，危機的時候大概占7%到8%。你看，100個家庭有7到8個家庭買房子，它已經(jīng)危機了，我們現(xiàn)在實際上供應量不到5%%，和美國差得很遠很遠。潘石屹：我們一手房是2%，加上二手房也就4%。任志強：4%點多不到5%，這是一個很重要供求的關(guān)系指數(shù)。我們現(xiàn)在大概有145億左右平方米存量住宅，35%是房地產(chǎn)開發(fā)的商品房，其中有10%是房改房。純商品房只占25%。而且全國145億的住宅總量里，有獨立的廚房、衛(wèi)生間、廁所。其中90平米以上的，大概占到80%以上。我們現(xiàn)在超過100平米房子，全國不到20%，北京不到17%，所以大房子的量很低，成套率70%。其它的是非成套住宅。沒有衛(wèi)生間的、沒有獨立廚房的、沒有獨立廁所的等等，這一類的房子占了一部分。也就說我們住房指標里頭，只有成套住宅達到1比1以后才夠用。即一個城市家庭有一套房子，這套房子，不管你是租的，還是買的，我得建出來這套房子。這叫成套的1：1。另一個現(xiàn)實是：。2008年最高收入戶均106平米。最低的大概是63平米。潘石屹：我再說一個概念，包括有軍事、道路、橋梁等等。我們房地產(chǎn)開發(fā)商用了多少呢？只用了3萬公頃，占10%！房地產(chǎn)用地這幾年加在一起只有30%。今年是30萬，說是蓋房子可以用18萬，我估計能有兩萬公頃到開發(fā)商手里。但是商品房價格的責任全是開發(fā)商的，最近有關(guān)部門說菜價上漲，是因為開發(fā)商開發(fā)把菜田占了，可笑得很。任志強：2009年的數(shù)據(jù)顯示，有70%用在住宅上(一般商品房上)，就是80萬畝。，微乎其微?？傮w平均下來，%，其中商品房大概占70%的住宅量，另外30%是非商品房的住宅量，不管它是經(jīng)濟適用房還是單位的。我們認為供求關(guān)系應該是占主要地位，但實際上很多人不認為是。我們強調(diào)市場化，一定是供給方式占主導地位，土地制約包括兩方面：一是數(shù)量性制約