【文章內(nèi)容簡介】 接占有抵押物的不便，無須看管抵押物，而是直接以抵押物的價(jià)值保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)；(3)債務(wù)人可以其動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)分別設(shè)定抵押，共同作為擔(dān)保。抵押的這些優(yōu)越性和建設(shè)工程承包合同標(biāo)的的特殊性顯然有著相互聯(lián)系的緊密結(jié)合點(diǎn)。如前所述，建設(shè)工程承包合同的標(biāo)的是不動(dòng)產(chǎn)，它包括土地和地上建筑物。在簽訂建設(shè)工程承包合同之前，建設(shè)方已經(jīng)取得了土地的使用權(quán)，并為此投入了大量的資金。為了向承包方保證建設(shè)方將有足夠的資金和能力支付每一階段的工程款、材料款，使工程如期進(jìn)行，雙方可以約定，由建設(shè)方以該項(xiàng)目的土地使用權(quán)作為抵押物，設(shè)定擔(dān)保。在項(xiàng)目的建設(shè)過程中，也可以用建筑物的期權(quán)或建成后的物權(quán)設(shè)定抵押擔(dān)保。這一擔(dān)保的設(shè)定，并不影響建設(shè)方繼續(xù)開發(fā)建設(shè)原項(xiàng)目，而又使承包方履行合同后的預(yù)期利益得到了法定的保障。保函是保證合同的一種特殊形式，它是當(dāng)事人之間具有擔(dān)保性質(zhì)的信函。所謂保證，是指由債務(wù)人以外的第三人作保證人，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)要求保證人履行債務(wù)或承擔(dān)責(zé)任的擔(dān)保形式。我國的擔(dān)保法規(guī)定，保證的方式有：(1)一般保證；(2)連帶責(zé)任保證。銀行保函是指銀行作為保證人向債權(quán)人出具的保證黨債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，由該銀行履行債務(wù)或承擔(dān)責(zé)任的信函。由于銀行作為金融機(jī)構(gòu)的獨(dú)特地位和作用，使銀行保函的保證性明顯優(yōu)于其他第三人所作的保證。首先，在建設(shè)工程承發(fā)包進(jìn)行招標(biāo)之前，建設(shè)方即應(yīng)將已落實(shí)的一定金額的建設(shè)資金交給特定的銀行并設(shè)立專門的賬戶進(jìn)行監(jiān)管，由該銀行出具保函。同時(shí)，銀行可據(jù)此要求建設(shè)方提供反擔(dān)保，這一擔(dān)保和反擔(dān)保的設(shè)定，是為了從根本上防止建設(shè)方在尚不具備開發(fā)建設(shè)該項(xiàng)目足夠資金的前提下盲目開工，給自己、他人和國家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)都帶來無法挽回的損失。其次，在建設(shè)工程承包合同簽訂之后，銀行保函同樣可以為雙方當(dāng)事人履行債務(wù)提供有效的擔(dān)保。由此可見，基于銀行這一金融機(jī)構(gòu)強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和良好的信譽(yù)，由銀行作為保證人出具的銀行保函，是能夠有效地適用建設(shè)工程這種投資大，周期長，收益慢且有較大風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的各個(gè)方面各個(gè)環(huán)節(jié)的。健全承發(fā)包合同履約擔(dān)保應(yīng)注意的問題(1)在合同示范文本中增加擔(dān)保條款。目前在建設(shè)工程施工示范合同文本中尚無擔(dān)保條款，在有關(guān)的合同管理辦法中也無擔(dān)保設(shè)定的管理要求。因此，在承發(fā)包雙方簽訂合同時(shí)，可以在“其他約定事項(xiàng)”條款中就擔(dān)保問題做出專門的約定。(2)加強(qiáng)有關(guān)法律法規(guī)的宣傳、教育、培訓(xùn)。在承發(fā)包合同履約擔(dān)保問題中最重要的是當(dāng)事人的擔(dān)保意識(shí)問題，國家已先后頒發(fā)了擔(dān)保法等法律法規(guī)，許多房地產(chǎn)開發(fā)商和承包商都不甚了解。因此，建議加強(qiáng)有針對性的宣傳、教育和培訓(xùn)，提高工程承包企業(yè)管理人員的擔(dān)保意識(shí)和擔(dān)保知識(shí)，并以此有效保護(hù)企業(yè)合法利益。(3)提高擔(dān)保設(shè)定能力，謹(jǐn)防擔(dān)保設(shè)而不定。我國擔(dān)保法和有關(guān)擔(dān)保的法律法規(guī)對各種擔(dān)保的有效設(shè)定均有詳細(xì)的、明確的規(guī)定，諸多涉及擔(dān)保是否有效的案件中，常常因?yàn)楫?dāng)事人在設(shè)定擔(dān)保時(shí)沒有選擇有效的單位作擔(dān)保，沒有進(jìn)行有效的登記，因不能對抗第三人而導(dǎo)致?lián)o效或者擔(dān)保沒有起到實(shí)際效果。因此建議在組織教育培訓(xùn)時(shí)，大力加強(qiáng)擔(dān)保意識(shí)的培訓(xùn)教育，同時(shí)還要大力加強(qiáng)關(guān)于擔(dān)保有效設(shè)定的能力和技巧的培訓(xùn)，預(yù)防和減少因擔(dān)保設(shè)而不定、設(shè)而無效而引起的爭議和糾紛。(4)大力促成、推廣銀行保函制度。商業(yè)銀行出具履約保函，是國際上最通用、最有效的工程承發(fā)包合同履約擔(dān)保方法。目前在我國尚未推廣采用。建議國家建設(shè)行政主管部門和地方主管部門，加強(qiáng)功能各商業(yè)銀行的協(xié)調(diào)，共同商定有關(guān)管理辦法，盡快促成并大力推廣建設(shè)工程銀行保函制度。此項(xiàng)制度的真正實(shí)施、推廣，必將有效緩解和消除建設(shè)工程中的工程款拖欠等弊端和風(fēng)險(xiǎn)，必將大大有利于整個(gè)城市建設(shè)行為的規(guī)范有序和房地產(chǎn)項(xiàng)目承發(fā)包市場的規(guī)范操作。(5)要明確定金和訂金的區(qū)別。根據(jù)我國有關(guān)的法律規(guī)定，定金是一種擔(dān)保方式，其法律特征是，如給付一方不履行約定義務(wù)則無權(quán)收回，而接受一方不履行約定義務(wù)則應(yīng)雙倍返還。而現(xiàn)實(shí)中合同條款設(shè)定時(shí)，當(dāng)事人常常使用“訂金”的概念。訂金不是具有擔(dān)保的意義定金，訂金是為當(dāng)事人決定實(shí)施某種行為表示帶有信譽(yù)程序而預(yù)付的款，訂金的法律意義和地位法律沒有規(guī)定，由當(dāng)事人在合同中約定。因此，在使用“定金”作為履約擔(dān)保方式時(shí)，務(wù)必明確與“訂金”區(qū)別，謹(jǐn)防誤用而失去定金的擔(dān)保作用，或者使本意不產(chǎn)生擔(dān)保作用的“訂金”誤寫成“定金”而產(chǎn)生擔(dān)保的法律后果。(6)要特別注意設(shè)定抵押的程式要求。在各種擔(dān)保方式中，不動(dòng)產(chǎn)抵押是“擔(dān)保之王”。在承發(fā)包合同的履約過程中，針對開發(fā)商的拖欠工程款等不履行合同的情況，承包商往往采取以建造中的不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押擔(dān)保。根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定，在設(shè)定房地產(chǎn)期權(quán)和現(xiàn)成房權(quán)抵押時(shí)，要注意因不動(dòng)產(chǎn)形態(tài)不同的不同登記方式，還要注意由期權(quán)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)需要繼續(xù)設(shè)定抵押時(shí)的變更登記手續(xù)。尤其要注意抵押可以對抗第三人和法律允許房地產(chǎn)重復(fù)抵押的相應(yīng)規(guī)定，隨時(shí)注意房地產(chǎn)抵押的依法設(shè)定及相應(yīng)的程序和要式規(guī)定，謹(jǐn)防抵押物的擔(dān)保落空或者不符合程式要求，而無法通過抵押擔(dān)保方式確保自己的合法權(quán)益。(7)切莫混淆違約金和擔(dān)保的不同性質(zhì)。有人認(rèn)為，在合同中設(shè)定了違約金，就不必設(shè)定擔(dān)保。然而，在法律上，違約金和擔(dān)保時(shí)性質(zhì)完全不同的。違約金是當(dāng)事人一方不履行合同時(shí)依法律規(guī)定或合同約定向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的金錢。它分為懲罰性違約金和補(bǔ)償性違約金以及兼具兩種性質(zhì)的違約金。擔(dān)保是促使當(dāng)事人履行合同，以保障債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的法律措施。二者的區(qū)別在于：①違約金是違反合同承擔(dān)民事責(zé)任的一種方式，它具有懲罰性和補(bǔ)償性；擔(dān)保是保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)的法律手段，它具有從屬性和補(bǔ)充性。②設(shè)立違約金的目的在于對違約行為發(fā)生后的制裁和對因違約行為的發(fā)生給他方造成損失的補(bǔ)償；設(shè)定擔(dān)保的目的則是在事先設(shè)定一種從屬的法律關(guān)系，以保證主合同的全面履行。由于兩者的法律性質(zhì)不同，兩者的設(shè)定及其法律后果也必然存在著很大的區(qū)別。因此，在設(shè)定合同條款時(shí)，切不可將兩者混為一談，而因根據(jù)兩者在合同中的不同作用分別予以明確。(8)設(shè)定擔(dān)保還應(yīng)注意該擔(dān)保方式的生效條件。我國擔(dān)保法對五種擔(dān)保方式的生效條件有著不同的具體規(guī)定。在設(shè)定擔(dān)保時(shí)，一定要注意不同種類擔(dān)保的生效條件，以免設(shè)而未定，導(dǎo)致?lián)：贤驌?dān)保條款的不生效。(三)通過訴訟手段解決工程款拖欠應(yīng)注意的問題重視訴訟時(shí)效。訴訟時(shí)效是指權(quán)利人在法律規(guī)定的期限內(nèi)不行使權(quán)利就喪失勝訴權(quán)，即人民法院對其權(quán)利不予保護(hù)。根據(jù)《民法通則》的相關(guān)規(guī)定，訴訟時(shí)效的期限分為兩種：普通訴訟時(shí)效的期限為2年，特別訴訟時(shí)效的期限為1年。特別訴訟時(shí)效僅適用于下列四種情況：身體受到傷害要求賠償?shù)摹⒊鍪鄄缓细竦纳唐肺绰暶鞯?、延付或拒付租金的、寄存?cái)物丟失或損毀的。同時(shí)規(guī)定最長期限為20年，即從權(quán)利人的權(quán)利受到侵害之日起到權(quán)利人向法院提起訴訟的期間超過20年的，人民法院對其權(quán)利也不予保護(hù)。同時(shí)規(guī)定訴訟時(shí)效可以中止、中斷和延長。拖欠工程款的訴訟適用的是2年期間的普通訴訟時(shí)效。當(dāng)業(yè)主拖欠工程款時(shí)，承包人一定要及時(shí)向業(yè)主催收工程款，特別是對于長期拖欠的債權(quán)要定期派人催收并重新辦理確認(rèn)手續(xù)，以免超過訴訟時(shí)效，喪失勝訴權(quán)。重視財(cái)產(chǎn)保全在訴訟中的作用。財(cái)產(chǎn)保全是指有關(guān)的財(cái)產(chǎn)可能被轉(zhuǎn)移、隱匿、毀滅等情形，從而可能造成對利害關(guān)系人權(quán)益的損害或可能是人民法院將來的判決難以執(zhí)行或不能執(zhí)行時(shí)，根據(jù)利害關(guān)系人或當(dāng)事人的申請或人民法院的決定，而對有關(guān)的財(cái)產(chǎn)采取保護(hù)措施的制度。財(cái)產(chǎn)保全包括訴前財(cái)產(chǎn)保全和訴訟財(cái)產(chǎn)保全。財(cái)產(chǎn)保全的措施有：查封、扣押、凍結(jié)或法律規(guī)定的其他方法。實(shí)踐中常用的措施是凍結(jié)對方銀行賬戶中的資金，以保證判決得以順利地執(zhí)行。收集、固定有關(guān)的證據(jù)。俗話說：“打官司就是打證據(jù)”。民事訴訟法規(guī)定：“誰主張、誰舉證”。因此，起訴之前，證據(jù)準(zhǔn)備是否完整、關(guān)鍵。建設(shè)工程合同糾紛最核心的證據(jù)就是建設(shè)工程合同。這里的建設(shè)工程合同應(yīng)作廣義的理解，它不僅包括雙方簽訂的書面的建設(shè)工程合同文本，雙方協(xié)商同意并簽字認(rèn)可的有關(guān)修改變更合同文件、洽談?dòng)涗?、補(bǔ)充紀(jì)要、電報(bào)、業(yè)務(wù)聯(lián)系單、工程決算審定書等都是合同組成部分，是有效的證據(jù)。因此，在起訴前一定要收集、保全相關(guān)的證據(jù)，以保證訴訟請求得到法院的支持。通過提起代位權(quán)訴訟保護(hù)承包人的合法利益。實(shí)踐中常常會(huì)遇到這樣的問題：當(dāng)承包方向發(fā)包方催收工程款時(shí)，發(fā)包方往往以對外債權(quán)收不回來為由拒不支付工程款，并且發(fā)包方無其他的財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行。這種情況下，承包人可以提起代位權(quán)訴訟來保護(hù)自己的合法權(quán)益。債權(quán)人代位權(quán)是指當(dāng)債務(wù)人怠于行使對第三人享有的到期債權(quán)而對債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人為保全自己的債權(quán)，可以向人民法院請求以自己的名義代位行使債務(wù)人的債權(quán)的權(quán)利。債權(quán)人代位權(quán)的成立要件：(1)債務(wù)人對次債務(wù)人享有到期債權(quán)。債權(quán)人代位權(quán)的行使，以債務(wù)人對次債務(wù)人享有到期債權(quán)合法有效為前提，如債務(wù)人對次債務(wù)人的債權(quán)根本不存在，或雖已存在但未依法成立并生效，都不可由債權(quán)人主張代位權(quán)。從該到期債權(quán)的內(nèi)容來看，必須是以金錢給付為內(nèi)容的，對于非金錢給付為內(nèi)容的，如不作為債權(quán)或者以勞務(wù)為標(biāo)的的債權(quán)，原則上債權(quán)人除因債務(wù)人的違約而請求損害賠償外不得行使代位權(quán)。(2)債務(wù)人怠于行使其到期債權(quán)。債務(wù)人怠于行使其到期債權(quán)，即債務(wù)人應(yīng)行使姐能行使卻不行使其到期債權(quán)。應(yīng)行使是指如果不及時(shí)行使，則該權(quán)利將有消滅的可能。能行使是指債務(wù)人客觀上有能力行使權(quán)利，并得以行使行使權(quán)利，而不存在無法行使其權(quán)利的情形，如債務(wù)人客觀上不能行使權(quán)利，債權(quán)人則不得代位行使。(3)債務(wù)人怠于行使其到期債權(quán)的行為對債權(quán)人造成損害，即有保全的必要。只有在債務(wù)人怠于行使其到期債權(quán)的行為給債權(quán)人造成損害時(shí)，債權(quán)人才有行使代位權(quán)以保全自己債權(quán)實(shí)現(xiàn)的必要，即如果債權(quán)人不行使代位權(quán)，債權(quán)人享有的債權(quán)卻有無法獲得滿足的危險(xiǎn)。如債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)足以清償其債務(wù)，債權(quán)人的債權(quán)不存在無法實(shí)現(xiàn)或滿足的危險(xiǎn)，債權(quán)人在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，只需請求人民法院依法強(qiáng)制執(zhí)行