【正文】 成套住宅達(dá)到1比1以后才夠用。其中90平米以上的，大概占到80%以上。任志強(qiáng)：4%點(diǎn)多不到5%，這是一個(gè)很重要供求的關(guān)系指數(shù)。任志強(qiáng)：美國(guó)有一個(gè)算法，每一百戶(hù)人家里頭，一年有多少個(gè)家庭買(mǎi)房子，也就是按百戶(hù)家庭計(jì)算。供應(yīng)量不足導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲任志強(qiáng)：耕地是可以生錢(qián)的，耕地不流轉(zhuǎn)還是我的，我可以租給鄰居。胡德平：宅基地可以流轉(zhuǎn)，耕地也可以流轉(zhuǎn)嘛。所以才出這么多地王，這哪是市場(chǎng)的問(wèn)題，是政府的問(wèn)題。所以存量土地的所有者沒(méi)有盤(pán)活土地的積極性，逼著這些新開(kāi)發(fā)商也好、工廠也好、政府也好，只好不斷往外擴(kuò)張，征收農(nóng)民的土地，但是城市有很多的存量土地現(xiàn)在是盤(pán)不動(dòng)的。因?yàn)椴辉试S他們流轉(zhuǎn)，所以他們的地就閑置在那。潘石屹：就像CBD隔壁的地就是農(nóng)業(yè)用地，在八竿子打不著的地方，又有城區(qū)了，外面又有農(nóng)地了。所以別看投了這么多錢(qián)，效率是非常低的，今后再繼續(xù)這樣發(fā)展下去，城市化率再提高一倍，中國(guó)財(cái)政是根本承受不了的，而且這些大量的補(bǔ)貼今后都不知道從哪出。同時(shí)政府按照現(xiàn)在“招拍掛”土地制度下，政府土地收益也不會(huì)減少。中國(guó)城市容積率還不僅僅是高和低的問(wèn)題，關(guān)鍵是沒(méi)有差別，各個(gè)地方容積率是一樣的。第二，中國(guó)城市土地效率利用低最大的問(wèn)題就是政府管理上，2008年我在事業(yè)銀行工作了半年，我當(dāng)時(shí)和他們做了一個(gè)課題研究，當(dāng)初他們從航拍的照片把2000和2005年中國(guó)三個(gè)大城市的建設(shè)區(qū)做了拍攝進(jìn)行對(duì)照，發(fā)現(xiàn)中國(guó)大城市的外延是破碎式的發(fā)展，擴(kuò)張很快，但是零碎，不是相對(duì)集中的。如果農(nóng)場(chǎng)主要把地開(kāi)工廠，這個(gè)政府完全不可以管的。確實(shí)新能源就出來(lái)了，低碳就出來(lái)了，你這個(gè)民營(yíng)企業(yè)好的就應(yīng)該兼并國(guó)有企業(yè)，這是人類(lèi)命運(yùn)問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題一直有很大爭(zhēng)論，學(xué)術(shù)界還是要堅(jiān)持用途管理。　秦虹：我想就土地問(wèn)題講三個(gè)觀點(diǎn)：一個(gè)是關(guān)于土地的管理，同地同權(quán)，這個(gè)方向是沒(méi)有問(wèn)題的。用途管理高于所有制我們確實(shí)看到有很多民營(yíng)企業(yè)在那里種了很多藻類(lèi)，搞生物制油，很了不起。我有個(gè)朋友在山東搞莊園，結(jié)果是把荒地變?yōu)楣I(yè)、商業(yè)用地，解決了投資者產(chǎn)權(quán)證?！『缕剑赫f(shuō)到土地使用效率問(wèn)題，我想到內(nèi)蒙恩格貝有個(gè)叫王明海的民營(yíng)企業(yè)家，他在1989年的時(shí)候要綠化沙漠。其實(shí)中國(guó)人口容積率低是無(wú)疑問(wèn)的，中國(guó)國(guó)土的規(guī)劃，包括城市都是一樣的。我們的城市建成區(qū)面積擴(kuò)張速度比人口增長(zhǎng)速度快。可是你去洛杉機(jī)看看，洛杉機(jī)大部分是一個(gè)山丘接一個(gè)山丘，就是淺山坡，淺山坡不能蓋高樓，但蓋別墅是沒(méi)有問(wèn)題，所以洛杉機(jī)淺山坡上一棟棟的都是別墅。人口算，人均大概是360平米。所以我們不是缺土地的問(wèn)題。如果按照他們的城市規(guī)劃，%，現(xiàn)有的土地也能住到10多億?！　『缕剑哼@個(gè)數(shù)據(jù)你再核對(duì)一下，這個(gè)數(shù)據(jù)對(duì)決策人、決策部門(mén)很重要，現(xiàn)在960萬(wàn)平方公里，只要有1個(gè)點(diǎn)就可以解決16億人口，原來(lái)預(yù)測(cè)我們最高峰值人口是15億嘛?！　?，如果按提高一倍的容積率算，住10億人輕輕松松的，我從來(lái)不認(rèn)為有土地資源緊張的問(wèn)題?！　∮懻撝阏f(shuō)微軟公司，戰(zhàn)略方向、未來(lái)發(fā)展方向、研究團(tuán)隊(duì)、未來(lái)遠(yuǎn)見(jiàn)方面的判斷應(yīng)該是世界一流；但他們這個(gè)公司回過(guò)頭來(lái)，十幾二十年，判斷競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的時(shí)候每次都輸?shù)簟Ｗ詈髸?huì)使得整個(gè)環(huán)境的破壞更加加劇?！　×硗猓袢ツ旰颓澳杲?jīng)濟(jì)刺激方案，其實(shí)從短期和長(zhǎng)期來(lái)講更進(jìn)一步強(qiáng)化了政府和少數(shù)幾個(gè)大城市，他們受益特別多?！　∷阅銢](méi)有辦法，即使想要留在縣城，但最后發(fā)展的機(jī)會(huì)，不管是創(chuàng)業(yè)也好，還是工作也好，能夠有的機(jī)會(huì)是有限的，這樣就變相得逼得大家往少數(shù)幾個(gè)大城市聚集?！　〉谌墙鹑隗w系，現(xiàn)在除了少數(shù)幾個(gè)金融機(jī)構(gòu)以外，總部都在北京?！　∪沃緩?qiáng)：經(jīng)濟(jì)化的城市絕對(duì)不宜居的。到省一級(jí)的層面，省會(huì)城市又集中了省里面所有的資源配置。據(jù)我的了解，至少?gòu)南旅鎺讉€(gè)方面的根本會(huì)導(dǎo)致往北京，往各個(gè)省會(huì)城市更多集中發(fā)展。為什么呢？番禺本來(lái)是一個(gè)小城市，后來(lái)被廣州吃掉了；花縣以前是個(gè)小城鎮(zhèn)，廣州把花縣吃掉變成機(jī)場(chǎng)了。所以最好的是三個(gè)城市群，比如長(zhǎng)三角、珠三角、黃渤海，可能住了中國(guó)70%—80%的人?！　≡谖铱磥?lái)市政基礎(chǔ)設(shè)施決定城鎮(zhèn)規(guī)模的大小。澳大利亞就產(chǎn)生過(guò)這個(gè)問(wèn)題。到現(xiàn)在你看，那時(shí)候建的一號(hào)公路還是一號(hào)公路，二號(hào)公路還是二號(hào)公路，沒(méi)有任何變化，就是一次性成型全國(guó)鋪滿(mǎn)了交通，這樣就有利于變動(dòng)?！　∥矣X(jué)得我們大家應(yīng)該努力把這個(gè)問(wèn)題研究好，給我們的政府、社會(huì)和企業(yè)界多貢獻(xiàn)意見(jiàn)。四要推進(jìn)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，一定要堅(jiān)持統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。這些城市群以便捷交通相聯(lián)系，以產(chǎn)業(yè)鏈條相連接，形成有序分工、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的空間布局，有利于發(fā)揮集聚效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)。這正是我國(guó)經(jīng)濟(jì)今后二、三十年內(nèi)保持長(zhǎng)期平穩(wěn)較快發(fā)展的巨大潛力所在?？吹轿④浀慕?jīng)歷，應(yīng)該讓我們每一次做判斷的時(shí)候還是要給市場(chǎng)看不見(jiàn)的手多幾分尊敬。第二次把三四層的小別墅都給拆了，蓋20層的樓，都上樓吧，因?yàn)榈夭粔蛴昧恕Ｆ鋵?shí)，周其仁搞得成都地區(qū)土地置換的那個(gè)報(bào)告寫(xiě)得很清楚，通過(guò)置換可以讓農(nóng)民可以變成百萬(wàn)富翁，或者還有更多的收益。而且政府有權(quán)核定你的租金和收入水平。我們這種現(xiàn)象叫做作“把門(mén)堵上，大家就跳窗戶(hù)”?！　≡瓉?lái)有兩個(gè)問(wèn)題，第一農(nóng)民不按規(guī)劃蓋，亂七八糟，安全、防火等等問(wèn)題沒(méi)解決，所以要拆了重來(lái)。北京現(xiàn)在是6個(gè)村進(jìn)行改造，可能是計(jì)劃25個(gè)村，包括唐家?guī)X等?！　∈畮滋烨?，北京市有一個(gè)說(shuō)法，今年搞50個(gè)村子，25平方公里搞城鎮(zhèn)化建設(shè)，一律保證土地性質(zhì)永遠(yuǎn)是集體所有制，他們會(huì)做得怎么樣我還不知道?！　『缕剑涸诮衲?月份兩會(huì)有一個(gè)提案(《確保農(nóng)村開(kāi)發(fā)用地的所有者的權(quán)益》)，主要是說(shuō)中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程還有二、三十年的發(fā)展期?！　￠L(zhǎng)遠(yuǎn)保留農(nóng)民用地性質(zhì)不變 (博訊 )　　討論嘉賓：　　胡德平：全國(guó)政協(xié)常委、經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任　　任志強(qiáng)：北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁　　潘石屹：SOHO 中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)　　陳志武：美國(guó)耶魯大學(xué)管理學(xué)院金融學(xué)終身教授　　陳全生：國(guó)務(wù)院參事　　秦 虹：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任討論之一　　如果改革開(kāi)放30年以至再往后，在城鎮(zhèn)化過(guò)程中，在農(nóng)民土地上再發(fā)生問(wèn)題的話(huà)，我們整個(gè)60年共產(chǎn)黨的成果、做的好事都會(huì)一掃而空。今后政府需要地、企業(yè)需要地、軍隊(duì)需要地，我們的看法，就是租，即長(zhǎng)遠(yuǎn)保留農(nóng)民用地性質(zhì)不變，保證農(nóng)民土地所有權(quán)，在憲法中國(guó)有土地和集體土地也有同地、同權(quán)、同建，私有土地也要得到保障，何況集體的?！　∪沃緩?qiáng)：我接著德平同志說(shuō)吧?！　∧敲礊槭裁捶且艳r(nóng)民的地征完賣(mài)給開(kāi)發(fā)商之后，再去讓他蓋房子做租賃房，那你不如農(nóng)民土地的性質(zhì)不變。你說(shuō)是違法的，他(小產(chǎn)權(quán)房主)就偷偷摸摸去賺這個(gè)錢(qián)。我批準(zhǔn)你按規(guī)劃要求處理，但你不能賣(mài)，比如租賃周期不能超過(guò)3年、5年?！　‖F(xiàn)在北京在做試點(diǎn)?！　〉湫偷倪€有華西村[ %]，第一次蓋的是小別墅，把大量農(nóng)民房子沒(méi)收了，集體蓋，白給你房?！　∮懻撝　〔徽撌谴蟪鞘羞€是小城鎮(zhèn)，最后跟制度設(shè)計(jì)和架構(gòu)有很大關(guān)系。按照目前的速度，要達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家城市化率80%左右的平均水平，我們還需要30多年。二是要注重城市群的發(fā)展，城市群是推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要方式，例如英國(guó)的倫敦，日本的東京，大阪神戶(hù)，美國(guó)的洛杉磯，我國(guó)的珠三角、長(zhǎng)三角等城市群，都是成功的案例。隨著現(xiàn)代信息技術(shù)的發(fā)展和普及，交通設(shè)施的完善，中小城市一頭連接大城市，一頭連接大農(nóng)村，越來(lái)越有條件承接大城市的轉(zhuǎn)移，分擔(dān)大城市的某些功能，同時(shí)可以帶動(dòng)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村的現(xiàn)代化。各地要認(rèn)真貫徹中央的有關(guān)精神，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。美國(guó)安森毫威爾之所以成立高速公路網(wǎng)，是因?yàn)樗诙?zhàn)時(shí)要利用那個(gè)公路線(xiàn)和交通?！　《家詾榈乜梢噪S便用，其實(shí)地是要有基礎(chǔ)設(shè)施的。所以，當(dāng)我們回顧一些大城市的發(fā)展過(guò)程，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，既不能提倡高密度，也不能提倡低密度。西北勞動(dòng)力成本很低，為什么不能高速發(fā)展工業(yè)，就是因?yàn)樗礁劭诔隹诘牡缆愤\(yùn)輸決定的。我們最早是680個(gè)城市，現(xiàn)