【正文】 但我覺(jué)得像今天這種深入的討論能夠更多，更深入下去，或許可以把全國(guó)人民的改革熱情激發(fā)起來(lái)。但如果要慢慢輻射下去，一定要有中性城市和小型城市支撐著。陳全生：這個(gè)問(wèn)題影響太大了。而我們現(xiàn)在這種行政命令，行政資源配備建立起來(lái)的秩序一定是沒(méi)有效率的、不經(jīng)濟(jì)的?，F(xiàn)在集體土地叫了一個(gè)名字“流轉(zhuǎn)”，叫什么名字不要緊，實(shí)質(zhì)是一個(gè)買賣行為，不管叫什么，盡快要出臺(tái)這個(gè)辦法。北京小產(chǎn)權(quán)房是4000萬(wàn)平方米，有多少房子呢？我粗略算了一下應(yīng)該30萬(wàn)。任志強(qiáng)：美國(guó)二手房交易是一手房的七到八倍。在美國(guó)買房子，誰(shuí)買了房子，我第一個(gè)反應(yīng)他肯定是買的舊房子、二手房、三手房，絕大多數(shù)是這樣，很少是新房。陳全生：我有三條意見(jiàn)：一鼓勵(lì)買房，二限制賣房，三是獎(jiǎng)勵(lì)租房。目前在房地產(chǎn)收入當(dāng)中，%。陳全生：大概就是這意思，你有錢就買大房子，沒(méi)錢就買小房子；你再?zèng)]錢就租大房子，再?zèng)]錢就租小房子；小房子租不起，政府給你提供廉租房，也應(yīng)該付廉租房的租金，但這個(gè)廉租房的租金比平常的租金低。政府管的不是買不起的人，而是管租不起的人。我們也應(yīng)該把土地、農(nóng)田作為戰(zhàn)略性資源來(lái)研究對(duì)待。為什么要賣給中國(guó)糧食？有兩條，他說(shuō)第一，據(jù)說(shuō)中國(guó)有大批人要餓死；第二，我的糧食賣不出去，我要保證農(nóng)民利益。也就是說(shuō)剩那么點(diǎn)地是不夠的，那么點(diǎn)地要在這么多年用的話，每畝地就是10萬(wàn)塊錢；按容積率算的話，這房子就得5萬(wàn)一平米。18億畝紅線不動(dòng)，土地溢價(jià)值是多少？我們考核干部就是考核GDP。本來(lái)是中央解決公平問(wèn)題，地方解決市場(chǎng)問(wèn)題，現(xiàn)在倒過(guò)來(lái)了，中央唱公平唱得很好，卻把責(zé)任推下去了，包括建廉租房、保障房，最后發(fā)展不好，原因就在于財(cái)政投入體系出了問(wèn)題。這里面住宅用地又占70%。任志強(qiáng)：老的土地很便宜，但在逐步增長(zhǎng)過(guò)程中越來(lái)越貴。數(shù)量性制約就是供應(yīng)總量不足，制度性制約就是供應(yīng)不足和地價(jià)的供應(yīng)更高，它對(duì)房?jī)r(jià)推動(dòng)是巨大的。我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商用了多少呢？只用了3萬(wàn)公頃，占10%！房地產(chǎn)用地這幾年加在一起只有30%。沒(méi)有衛(wèi)生間的、沒(méi)有獨(dú)立廚房的、沒(méi)有獨(dú)立廁所的等等，這一類的房子占了一部分。潘石屹：我們一手房是2%，加上二手房也就4%。數(shù)量性制約就是供應(yīng)總量不足，制度性制約就是供應(yīng)不足和地價(jià)的供應(yīng)更高，它對(duì)房?jī)r(jià)推動(dòng)是巨大的。耕地可以先租賃。所以市場(chǎng)價(jià)格你要我就給你。但農(nóng)民對(duì)住房的占地是雙重的，他既在城市工作生活占地，然后農(nóng)村的宅基地是大量閑置的，所以我們大量的空心村、空心鎮(zhèn)就出現(xiàn)了。另外我們土地容積率根本不反映土地市場(chǎng)，即規(guī)劃管理和土地市場(chǎng)是脫節(jié)的，它是靠人管理，而不是靠市場(chǎng)的調(diào)節(jié)。一個(gè)是土地使用的管理，部門之間缺少協(xié)調(diào)，比如城市規(guī)劃、城市交通規(guī)劃和城市土地利用規(guī)劃完全是兩張皮，這樣造成整個(gè)公共交通沿線并沒(méi)有帶來(lái)高密度的居住人口。我覺(jué)得出現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題主要是兩個(gè)根本性的原因：陳志武：關(guān)于土地管理，我補(bǔ)充一句，在美國(guó)并不是所有地方土地所有權(quán)都由政府管理。我們應(yīng)該回歸。唯有中國(guó)的土地管理是用途管理加產(chǎn)權(quán)管理(性質(zhì)管理)，我們應(yīng)該回歸。我們說(shuō)誰(shuí)要能把沙漠的地炒得跟深圳的地價(jià)一樣，那就是中華民族的功臣。任志強(qiáng)：北京一平方公里才1000人多一點(diǎn)，紐約1800多人，上海2600多人，全國(guó)最高的是石家莊4400多人。　秦虹：我非常贊成任總說(shuō)的，中國(guó)現(xiàn)在的土地問(wèn)題最主要的是土地使用效率問(wèn)題，中國(guó)現(xiàn)在土地使用效率是極低的。因?yàn)橛?億住在城里的人，戶籍在農(nóng)村；農(nóng)村如果按戶籍人口算，人均大概是人均240平米；，如果按提高一倍的容積率算，住10億人輕輕松松的，我從來(lái)不認(rèn)為有土地資源緊張的問(wèn)題。我們?nèi)莘e率還差很多，與香港、日本平均容積率比差了一倍。我們要是太多通過(guò)主觀去寫文件，或者說(shuō)信任人定勝天，那最后的結(jié)果就會(huì)比較糟糕。如果這個(gè)體系不做調(diào)整，不僅北京的承受能力越來(lái)越弱，只能繼續(xù)膨脹?，F(xiàn)在本地得到的貸款還不到儲(chǔ)蓄的三分之一?！　∪绻倔w系不改變的話，這個(gè)趨勢(shì)我覺(jué)得是不可能被改變的?！　￡愔疚洌?城鎮(zhèn)化以后是不是會(huì)向著越來(lái)越大的城市，而且數(shù)量越來(lái)越少的城市發(fā)展？這個(gè)是跟制度有關(guān)系的。西北勞動(dòng)力成本很低，為什么不能高速發(fā)展工業(yè)，就是因?yàn)樗礁劭诔隹诘牡缆愤\(yùn)輸決定的?！　《家詾榈乜梢噪S便用，其實(shí)地是要有基礎(chǔ)設(shè)施的。各地要認(rèn)真貫徹中央的有關(guān)精神，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。二是要注重城市群的發(fā)展，城市群是推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要方式，例如英國(guó)的倫敦，日本的東京，大阪神戶，美國(guó)的洛杉磯，我國(guó)的珠三角、長(zhǎng)三角等城市群，都是成功的案例?！　‖F(xiàn)在北京在做試點(diǎn)。你說(shuō)是違法的，他(小產(chǎn)權(quán)房主)就偷偷摸摸去賺這個(gè)錢?！　∪沃緩?qiáng)：我接著德平同志說(shuō)吧?！　∏?虹：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任　　陳志武：美國(guó)耶魯大學(xué)管理學(xué)院金融學(xué)終身教授　　任志強(qiáng)：北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁　　十幾天前，北京市有一個(gè)說(shuō)法，今年搞50個(gè)村子，25平方公里搞城鎮(zhèn)化建設(shè)，一律保證土地性質(zhì)永遠(yuǎn)是集體所有制，他們會(huì)做得怎么樣我還不知道。　　原來(lái)有兩個(gè)問(wèn)題，第一農(nóng)民不按規(guī)劃蓋，亂七八糟，安全、防火等等問(wèn)題沒(méi)解決，所以要拆了重來(lái)。而且政府有權(quán)核定你的租金和收入水平。第二次把三四層的小別墅都給拆了，蓋20層的樓，都上樓吧，因?yàn)榈夭粔蛴昧??？吹轿④浀慕?jīng)歷，應(yīng)該讓我們每一次做判斷的時(shí)候還是要給市場(chǎng)看不見(jiàn)的手多幾分尊敬。這正是我國(guó)經(jīng)濟(jì)今后二、三十年內(nèi)保持長(zhǎng)期平穩(wěn)較快發(fā)展的巨大潛力所在。四要推進(jìn)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，一定要堅(jiān)持統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。到現(xiàn)在你看，那時(shí)候建的一號(hào)公路還是一號(hào)公路，二號(hào)公路還是二號(hào)公路，沒(méi)有任何變化，就是一次性成型全國(guó)鋪滿了交通，這樣就有利于變動(dòng)?！　≡谖铱磥?lái)市政基礎(chǔ)設(shè)施決定城鎮(zhèn)規(guī)模的大小。為什么呢？番禺本來(lái)是一個(gè)小城市，后來(lái)被廣州吃掉了；花縣以前是個(gè)小城鎮(zhèn)，廣州把花縣吃掉變成機(jī)場(chǎng)了。到省一級(jí)的層面，省會(huì)城市又集中了省里面所有的資源配置?！　〉谌墙鹑隗w系，現(xiàn)在除了少數(shù)幾個(gè)金融機(jī)構(gòu)以外，總部都在北京?！　×硗猓袢ツ旰颓澳杲?jīng)濟(jì)刺激方案，其實(shí)從短期和長(zhǎng)期來(lái)講更進(jìn)一步強(qiáng)化了政府和少數(shù)幾個(gè)大城市，他們受益特別多。你說(shuō)微軟公司，戰(zhàn)略方向、未來(lái)發(fā)展方向、研究團(tuán)隊(duì)、未來(lái)遠(yuǎn)見(jiàn)方面的判斷應(yīng)該是世界一流；但他們這個(gè)公司回過(guò)頭來(lái)，十幾二十年，判斷競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的時(shí)候每次都輸?shù)簟！　∮懻撝　。绻刺岣咭槐兜娜莘e率算，住10億人輕輕松松的，我從來(lái)不認(rèn)為有土地資源緊張的問(wèn)題?！　『缕剑哼@個(gè)數(shù)據(jù)你再核對(duì)一下，這個(gè)數(shù)據(jù)對(duì)決策人、決策部門很重要，現(xiàn)在960萬(wàn)平方公里，只要有1個(gè)點(diǎn)就可以解決16億人口，原來(lái)預(yù)測(cè)我們最高峰值人口是15億嘛。所以我們不是缺土地的問(wèn)題。可是你去洛杉機(jī)看看，洛杉機(jī)大部分是一個(gè)山丘接一個(gè)山丘，就是淺山坡，淺山坡不能蓋高樓，但蓋別墅是沒(méi)有問(wèn)題，所以洛杉機(jī)淺山坡上一棟棟的都是別墅。其實(shí)中國(guó)人口容積率低是無(wú)疑問(wèn)的，中國(guó)國(guó)土的規(guī)劃，包括城市都是一樣的。我有個(gè)朋友在山東搞莊園，結(jié)果是把荒地變?yōu)楣I(yè)、商業(yè)用地，解決了投資者產(chǎn)權(quán)證。用途管理高于所有制　秦虹：我想就土地問(wèn)題講三個(gè)觀點(diǎn)：一個(gè)是關(guān)于土地的管理，同地同權(quán)，這個(gè)方向是沒(méi)有問(wèn)題的。確實(shí)新能源就出來(lái)了，低碳就出來(lái)了，你這個(gè)民營(yíng)企業(yè)好的就應(yīng)該兼并國(guó)有企業(yè)，這是人類命運(yùn)問(wèn)題。第二，中國(guó)城市土地效率利用低最大的問(wèn)題就是政府管理上，2008年我在事業(yè)銀行工作了半年，我當(dāng)時(shí)和他們做了一個(gè)課題研究，當(dāng)初他們從航拍的照片把2000和2005年中國(guó)三個(gè)大城市的建設(shè)區(qū)做了拍攝進(jìn)行對(duì)照，發(fā)現(xiàn)中國(guó)大城市的外延是破碎式的發(fā)展，擴(kuò)張很快，但是零碎，不是相對(duì)集中的。同時(shí)政府按照現(xiàn)在“招拍掛”土地制度下，政府土地收益也不會(huì)減少。潘石屹：就像CBD隔壁的地就是農(nóng)業(yè)用地，在八竿子打不著的地方，又有城區(qū)了，外面又有農(nóng)地了。所以存量土地的所有者沒(méi)有盤活土地的積極性，逼著這些新開(kāi)發(fā)商也好、工廠也好、政府也好，只好不斷往外擴(kuò)張，征收農(nóng)民的土地，但是城市有很多的存量土地現(xiàn)在是盤不動(dòng)的。胡