【正文】 如何解決中國的土地和住房問題 房地產(chǎn)問題，土地問題，集體所有制的問題……這場(chǎng)討論如果深入下去，可能是改革開放的一個(gè)推動(dòng)力，可能還可以保證我們快速發(fā)展二三十年，如果這些問題不解決的話，不但改革開放不會(huì)進(jìn)行到底，還會(huì)產(chǎn)生很大問題。 (博訊 )　　討論嘉賓：　　胡德平：全國政協(xié)常委、經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任　　任志強(qiáng)：北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁　　潘石屹：SOHO 中國有限公司董事長(zhǎng)　　陳志武：美國耶魯大學(xué)管理學(xué)院金融學(xué)終身教授　　陳全生：國務(wù)院參事　　秦 虹：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任討論之一　　如果改革開放30年以至再往后，在城鎮(zhèn)化過程中，在農(nóng)民土地上再發(fā)生問題的話，我們整個(gè)60年共產(chǎn)黨的成果、做的好事都會(huì)一掃而空?！　￠L(zhǎng)遠(yuǎn)保留農(nóng)民用地性質(zhì)不變　　胡德平：在今年3月份兩會(huì)有一個(gè)提案(《確保農(nóng)村開發(fā)用地的所有者的權(quán)益》)，主要是說中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程還有二、三十年的發(fā)展期。這個(gè)發(fā)展期，城鎮(zhèn)化的進(jìn)展不等于要把農(nóng)村的土地都變?yōu)閲械耐恋?，即城?zhèn)化的進(jìn)程并不意味著城鎮(zhèn)的擴(kuò)大就逐漸把農(nóng)村集體土地所有制都變?yōu)槿袼兄疲灰馕吨鸭w所有制變?yōu)槿袼兄坪笤侔锤邇r(jià)賣出去，更不意味著土地財(cái)政就要繼續(xù)這么做下去。那應(yīng)該怎么辦？我們的城鎮(zhèn)化的發(fā)展和我們農(nóng)村農(nóng)民的土地集體所有制是不矛盾的。今后政府需要地、企業(yè)需要地、軍隊(duì)需要地，我們的看法，就是租，即長(zhǎng)遠(yuǎn)保留農(nóng)民用地性質(zhì)不變，保證農(nóng)民土地所有權(quán)，在憲法中國有土地和集體土地也有同地、同權(quán)、同建，私有土地也要得到保障，何況集體的?！　∈畮滋烨埃本┦杏幸粋€(gè)說法，今年搞50個(gè)村子，25平方公里搞城鎮(zhèn)化建設(shè)，一律保證土地性質(zhì)永遠(yuǎn)是集體所有制，他們會(huì)做得怎么樣我還不知道?！　∥覀冋f中國改革開放30年之前，所有的錯(cuò)誤，所有出現(xiàn)的偏差都可以追溯到對(duì)農(nóng)民和對(duì)土地的態(tài)度上。如果改革開放30年以至再往后，在城鎮(zhèn)化過程中，在農(nóng)民土地上再發(fā)生問題的話，我們整個(gè)60年共產(chǎn)黨的成果、做的好事都會(huì)一掃而空?！　∪沃緩?qiáng)：我接著德平同志說吧。北京現(xiàn)在是6個(gè)村進(jìn)行改造，可能是計(jì)劃25個(gè)村，包括唐家?guī)X等。這6個(gè)村我年初的時(shí)候在政協(xié)會(huì)上提過，他們?cè)瓌t上同意農(nóng)民的地仍然歸農(nóng)民，但要把唐家?guī)X那些房子拆了，讓農(nóng)民重新蓋房子租。這是一個(gè)轉(zhuǎn)變。　　那么為什么非要把農(nóng)民的地征完賣給開發(fā)商之后，再去讓他蓋房子做租賃房，那你不如農(nóng)民土地的性質(zhì)不變?！　≡瓉碛袃蓚€(gè)問題，第一農(nóng)民不按規(guī)劃蓋，亂七八糟，安全、防火等等問題沒解決，所以要拆了重來。第二是建筑質(zhì)量的問題，蓋了一層上面又加蓋一層，這樣用水用電都不安全。那為什么不能將他們組織起來，按照規(guī)劃要求建設(shè)：比如這是道路你不能建，那是我們預(yù)留地你不能建，重新規(guī)劃一些地，還是集體統(tǒng)一建設(shè)房子，再把握質(zhì)量關(guān)，讓他租賃呢？　　現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房的問題是直接把它賣掉，這樣既不符合規(guī)定，也不符合規(guī)劃，就是因?yàn)榈胤秸娃r(nóng)民之間沒有交易。你說是違法的，他(小產(chǎn)權(quán)房主)就偷偷摸摸去賺這個(gè)錢。我們這種現(xiàn)象叫做作“把門堵上，大家就跳窗戶”。你要把門打開，大家就不跳窗戶了?，F(xiàn)在把門堵上是堵不上的，還不如把門打開。我批準(zhǔn)你按規(guī)劃要求處理，但你不能賣，比如租賃周期不能超過3年、5年。而且政府有權(quán)核定你的租金和收入水平。如果可以交換就相當(dāng)于把門打開了，農(nóng)民就可能接受你的交換條件，就按照你的要求去進(jìn)行建設(shè)。如果租賃所得變成長(zhǎng)期的集體收入分給村民，讓農(nóng)民有一個(gè)長(zhǎng)期的收入，遠(yuǎn)比你一次性征收后，就拿這點(diǎn)征收地的錢分給村民而讓他失去土地好得多。　　現(xiàn)在北京在做試點(diǎn)。其實(shí)，周其仁搞得成都地區(qū)土地置換的那個(gè)報(bào)告寫得很清楚，通過置換可以讓農(nóng)民可以變成百萬富翁，或者還有更多的收益。也就是說通過整合和置換，農(nóng)民上了樓，有了安靜的房子，不再擔(dān)心地震了。而且現(xiàn)在人均宅基地面積太大，有計(jì)劃地讓把農(nóng)民上樓，建設(shè)用地和農(nóng)用地(耕地)兩頭都增加了?！　〉湫偷倪€有華西村[ %]，第一次蓋的是小別墅，把大量農(nóng)民房子沒收了，集體蓋，白給你房。第二次把三四層的小別墅都給拆了，蓋20層的樓，都上樓吧，因?yàn)榈夭粔蛴昧?。延伸到華西村周邊的村都是這樣。所以真正的問題不在于土地，而在于我們的制度，如果制度問題能解決，解決城市和農(nóng)民居住的土地，都不是問題?！　∮懻撝　〔徽撌谴蟪鞘羞€是小城鎮(zhèn)，最后跟制度設(shè)計(jì)和架構(gòu)有很大關(guān)系。看到微軟的經(jīng)歷，應(yīng)該讓我們每一次做判斷的時(shí)候還是要給市場(chǎng)看不見的手多幾分尊敬?！　〉降讘?yīng)該是大城市還是小城鎮(zhèn)化？　　胡德平：不久前，某領(lǐng)導(dǎo)人談到關(guān)于中國特色城鎮(zhèn)化道路的問題。他說，%，如果每年提高1個(gè)百分點(diǎn)，就有大約2000萬農(nóng)村居民轉(zhuǎn)為城市居民，將新增大量的投資需求和就業(yè)崗位。按照目前的速度，要達(dá)到發(fā)達(dá)國家城市化率80%左右的平均水平，我們還需要30多年。這正是我國經(jīng)濟(jì)今后二、三十年內(nèi)保持長(zhǎng)期平穩(wěn)較快發(fā)展的巨大潛力所在。　　他還強(qiáng)調(diào)，在十二五期間我們堅(jiān)持走中國特色城鎮(zhèn)化道路，繼續(xù)努力推進(jìn)城鎮(zhèn)化應(yīng)該把握以下幾點(diǎn)：一是不能無限制把大城市越搞越大。我國城鎮(zhèn)化道路不是要把大多數(shù)農(nóng)村居民都轉(zhuǎn)移到大城市中去，我國一些大城市現(xiàn)有規(guī)模在世界上都是為數(shù)不多的，城市交通和環(huán)境承受能力都接近或者已經(jīng)達(dá)到了極限。二是要注重城市群的發(fā)展，城市群是推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要方式，例如英國的倫敦，日本的東京，大阪神戶，美國的洛杉磯，我國的珠三角、長(zhǎng)三角等城市群，都是成功的案例。這些城市群以便捷交通相聯(lián)系，以產(chǎn)業(yè)鏈條相連接，形成有序分工、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的空間布局，有利于發(fā)揮集聚效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)。三是加快中小城鎮(zhèn)建設(shè)。全國2003個(gè)縣城和和33370個(gè)重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，應(yīng)該成為加快城鎮(zhèn)化的重要著力點(diǎn)。隨著現(xiàn)代信息技術(shù)的發(fā)展和普及，交通設(shè)施的完善，中小城市一頭連接大城市，一頭連接大農(nóng)村，越來越有條件承接大城市的轉(zhuǎn)移，分擔(dān)大城市的某些功能，同時(shí)可以帶動(dòng)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村的現(xiàn)代化。四要推進(jìn)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，一定要堅(jiān)持統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。要通過中小城鎮(zhèn)建設(shè)帶動(dòng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式和農(nóng)村生活方式的轉(zhuǎn)變，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的機(jī)械化、科學(xué)化水平，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力，讓農(nóng)民享受更多的現(xiàn)代文明。五，加快城鎮(zhèn)化不能僅限于房地產(chǎn)建設(shè)，更不能在加快城鎮(zhèn)化建設(shè)的背景下，人為地把房?jī)r(jià)炒得過高。各地要認(rèn)真貫徹中央的有關(guān)精神，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！　∥矣X得我們大家應(yīng)該努力把這個(gè)問題研究好，給我們的政府、社會(huì)和企業(yè)界多貢獻(xiàn)意見?！　∪沃緩?qiáng)：我還是接著上面的話題說，其實(shí)，小城鎮(zhèn)和大城市問題爭(zhēng)論很長(zhǎng)時(shí)間了，到底應(yīng)該是大城市還是小城鎮(zhèn)化？　　我們看到歐洲大部分是小城鎮(zhèn)，都是十幾分鐘、半個(gè)小時(shí)車程的小城市了。但是他是良好的城市基礎(chǔ)設(shè)施，應(yīng)該說二戰(zhàn)之前道路網(wǎng)就很發(fā)達(dá)了。美國安森毫威爾之所以成立高速公路網(wǎng)，是因?yàn)樗诙?zhàn)時(shí)要利用那個(gè)公路線和交通。到現(xiàn)在你看，那時(shí)候建的一號(hào)公路還是一號(hào)公路，二號(hào)公路還是二號(hào)公路，沒有任何變化，就是一次性成型全國鋪滿了交通，這樣就有利于變動(dòng)。美國尤其注重規(guī)劃，比如我修一條路，它會(huì)把旁邊空出三條來。最典型的是洛杉磯去拉斯維加斯的路上，本來是單行線，一邊都是一條道，然后加成兩條道，現(xiàn)在形成三條道了，沒有新征任何地，因?yàn)槟莻€(gè)地原來都規(guī)劃好了?！　《家詾榈乜梢噪S便用，其實(shí)地是要有基礎(chǔ)設(shè)施的。澳大利亞就產(chǎn)生過這個(gè)問題。他們的土地多得是，開始要求低密度，蓋的房子到處蔓延，后來基礎(chǔ)設(shè)施跟不上，污水處理什么的供不上，每一家都自己弄。特別是網(wǎng)絡(luò)跟不上，沒辦法了，就在奧運(yùn)會(huì)之前的96年左右，提出新口號(hào)“中密度”。所以，當(dāng)我們回顧一些大城市的發(fā)展過程，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，既不能提倡高密度，也不能提倡低密度?！　≡谖铱磥硎姓A(chǔ)設(shè)施決定城鎮(zhèn)規(guī)模的大小。如果基礎(chǔ)設(shè)施，交通快線都解決得好，小城市群是可以實(shí)現(xiàn)的，因?yàn)樗梢宰?。否則，運(yùn)輸距離和運(yùn)輸?shù)缆窌?huì)提高工業(yè)成本。西北勞動(dòng)力成本很低，為什么不能高速發(fā)展工業(yè)，就是因?yàn)樗礁劭诔隹诘牡缆愤\(yùn)輸決定的。所以最好的是三個(gè)城市群，比如長(zhǎng)三角、珠三角、黃渤海，可能住了中國70%—80%的人?！　∥覀儸F(xiàn)在劃一條中線，這邊大概是95%的人口只占35%的土地，那邊65%的土地上只有5%的人口。人口移動(dòng)性和人口政策決定你城市規(guī)模是大是小。我們最早是680個(gè)城市，現(xiàn)在越縮越少剩661個(gè)。為什么呢？番禺本來是一個(gè)小城市，后來被廣州吃掉了；花縣以前是個(gè)小城鎮(zhèn)，廣