【正文】 如何解決中國的土地和住房問題 房地產(chǎn)問題，土地問題，集體所有制的問題……這場討論如果深入下去，可能是改革開放的一個推動力，可能還可以保證我們快速發(fā)展二三十年，如果這些問題不解決的話，不但改革開放不會進行到底，還會產(chǎn)生很大問題。 (博訊 )　　討論嘉賓：　　胡德平：全國政協(xié)常委、經(jīng)濟委員會副主任　　任志強：北京市華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長，華遠集團總裁　　潘石屹：SOHO 中國有限公司董事長　　陳志武：美國耶魯大學管理學院金融學終身教授　　陳全生：國務院參事　　秦 虹：住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任討論之一　　如果改革開放30年以至再往后，在城鎮(zhèn)化過程中，在農(nóng)民土地上再發(fā)生問題的話，我們整個60年共產(chǎn)黨的成果、做的好事都會一掃而空?！　￠L遠保留農(nóng)民用地性質(zhì)不變　　胡德平：在今年3月份兩會有一個提案(《確保農(nóng)村開發(fā)用地的所有者的權(quán)益》)，主要是說中國城鎮(zhèn)化進程還有二、三十年的發(fā)展期。這個發(fā)展期，城鎮(zhèn)化的進展不等于要把農(nóng)村的土地都變?yōu)閲械耐恋?，即城?zhèn)化的進程并不意味著城鎮(zhèn)的擴大就逐漸把農(nóng)村集體土地所有制都變?yōu)槿袼兄?，更不意味著把集體所有制變?yōu)槿袼兄坪笤侔锤邇r賣出去，更不意味著土地財政就要繼續(xù)這么做下去。那應該怎么辦？我們的城鎮(zhèn)化的發(fā)展和我們農(nóng)村農(nóng)民的土地集體所有制是不矛盾的。今后政府需要地、企業(yè)需要地、軍隊需要地，我們的看法，就是租，即長遠保留農(nóng)民用地性質(zhì)不變，保證農(nóng)民土地所有權(quán)，在憲法中國有土地和集體土地也有同地、同權(quán)、同建，私有土地也要得到保障，何況集體的?！　∈畮滋烨埃本┦杏幸粋€說法，今年搞50個村子，25平方公里搞城鎮(zhèn)化建設，一律保證土地性質(zhì)永遠是集體所有制，他們會做得怎么樣我還不知道。　　我們說中國改革開放30年之前，所有的錯誤，所有出現(xiàn)的偏差都可以追溯到對農(nóng)民和對土地的態(tài)度上。如果改革開放30年以至再往后，在城鎮(zhèn)化過程中，在農(nóng)民土地上再發(fā)生問題的話，我們整個60年共產(chǎn)黨的成果、做的好事都會一掃而空?！　∪沃緩姡何医又缕酵菊f吧。北京現(xiàn)在是6個村進行改造，可能是計劃25個村，包括唐家?guī)X等。這6個村我年初的時候在政協(xié)會上提過，他們原則上同意農(nóng)民的地仍然歸農(nóng)民，但要把唐家?guī)X那些房子拆了，讓農(nóng)民重新蓋房子租。這是一個轉(zhuǎn)變?！　∧敲礊槭裁捶且艳r(nóng)民的地征完賣給開發(fā)商之后，再去讓他蓋房子做租賃房，那你不如農(nóng)民土地的性質(zhì)不變?！　≡瓉碛袃蓚€問題，第一農(nóng)民不按規(guī)劃蓋，亂七八糟，安全、防火等等問題沒解決，所以要拆了重來。第二是建筑質(zhì)量的問題，蓋了一層上面又加蓋一層，這樣用水用電都不安全。那為什么不能將他們組織起來，按照規(guī)劃要求建設：比如這是道路你不能建，那是我們預留地你不能建，重新規(guī)劃一些地，還是集體統(tǒng)一建設房子，再把握質(zhì)量關，讓他租賃呢？　　現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房的問題是直接把它賣掉，這樣既不符合規(guī)定，也不符合規(guī)劃，就是因為地方政府和農(nóng)民之間沒有交易。你說是違法的，他(小產(chǎn)權(quán)房主)就偷偷摸摸去賺這個錢。我們這種現(xiàn)象叫做作“把門堵上，大家就跳窗戶”。你要把門打開，大家就不跳窗戶了。現(xiàn)在把門堵上是堵不上的，還不如把門打開。我批準你按規(guī)劃要求處理，但你不能賣，比如租賃周期不能超過3年、5年。而且政府有權(quán)核定你的租金和收入水平。如果可以交換就相當于把門打開了，農(nóng)民就可能接受你的交換條件，就按照你的要求去進行建設。如果租賃所得變成長期的集體收入分給村民，讓農(nóng)民有一個長期的收入，遠比你一次性征收后，就拿這點征收地的錢分給村民而讓他失去土地好得多?！　‖F(xiàn)在北京在做試點。其實，周其仁搞得成都地區(qū)土地置換的那個報告寫得很清楚，通過置換可以讓農(nóng)民可以變成百萬富翁，或者還有更多的收益。也就是說通過整合和置換，農(nóng)民上了樓，有了安靜的房子，不再擔心地震了。而且現(xiàn)在人均宅基地面積太大，有計劃地讓把農(nóng)民上樓，建設用地和農(nóng)用地(耕地)兩頭都增加了。　　典型的還有華西村[ %]，第一次蓋的是小別墅，把大量農(nóng)民房子沒收了，集體蓋，白給你房。第二次把三四層的小別墅都給拆了，蓋20層的樓，都上樓吧，因為地不夠用了。延伸到華西村周邊的村都是這樣。所以真正的問題不在于土地，而在于我們的制度，如果制度問題能解決，解決城市和農(nóng)民居住的土地，都不是問題?！　∮懻撝　〔徽撌谴蟪鞘羞€是小城鎮(zhèn)，最后跟制度設計和架構(gòu)有很大關系?？吹轿④浀慕?jīng)歷，應該讓我們每一次做判斷的時候還是要給市場看不見的手多幾分尊敬?！　〉降讘撌谴蟪鞘羞€是小城鎮(zhèn)化？　　胡德平：不久前，某領導人談到關于中國特色城鎮(zhèn)化道路的問題。他說，%，如果每年提高1個百分點，就有大約2000萬農(nóng)村居民轉(zhuǎn)為城市居民，將新增大量的投資需求和就業(yè)崗位。按照目前的速度，要達到發(fā)達國家城市化率80%左右的平均水平，我們還需要30多年。這正是我國經(jīng)濟今后二、三十年內(nèi)保持長期平穩(wěn)較快發(fā)展的巨大潛力所在?！　∷€強調(diào)，在十二五期間我們堅持走中國特色城鎮(zhèn)化道路，繼續(xù)努力推進城鎮(zhèn)化應該把握以下幾點：一是不能無限制把大城市越搞越大。我國城鎮(zhèn)化道路不是要把大多數(shù)農(nóng)村居民都轉(zhuǎn)移到大城市中去，我國一些大城市現(xiàn)有規(guī)模在世界上都是為數(shù)不多的，城市交通和環(huán)境承受能力都接近或者已經(jīng)達到了極限。二是要注重城市群的發(fā)展，城市群是推進城鎮(zhèn)化的重要方式，例如英國的倫敦，日本的東京，大阪神戶，美國的洛杉磯，我國的珠三角、長三角等城市群，都是成功的案例。這些城市群以便捷交通相聯(lián)系，以產(chǎn)業(yè)鏈條相連接，形成有序分工、優(yōu)勢互補的空間布局，有利于發(fā)揮集聚效應和規(guī)模效應。三是加快中小城鎮(zhèn)建設。全國2003個縣城和和33370個重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)，應該成為加快城鎮(zhèn)化的重要著力點。隨著現(xiàn)代信息技術(shù)的發(fā)展和普及，交通設施的完善，中小城市一頭連接大城市，一頭連接大農(nóng)村，越來越有條件承接大城市的轉(zhuǎn)移，分擔大城市的某些功能，同時可以帶動農(nóng)業(yè)和農(nóng)村的現(xiàn)代化。四要推進城鎮(zhèn)化的進程中，一定要堅持統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。要通過中小城鎮(zhèn)建設帶動農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式和農(nóng)村生活方式的轉(zhuǎn)變，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的機械化、科學化水平，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力，讓農(nóng)民享受更多的現(xiàn)代文明。五，加快城鎮(zhèn)化不能僅限于房地產(chǎn)建設，更不能在加快城鎮(zhèn)化建設的背景下，人為地把房價炒得過高。各地要認真貫徹中央的有關精神，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！　∥矣X得我們大家應該努力把這個問題研究好，給我們的政府、社會和企業(yè)界多貢獻意見?！　∪沃緩姡何疫€是接著上面的話題說，其實，小城鎮(zhèn)和大城市問題爭論很長時間了，到底應該是大城市還是小城鎮(zhèn)化？　　我們看到歐洲大部分是小城鎮(zhèn)，都是十幾分鐘、半個小時車程的小城市了。但是他是良好的城市基礎設施，應該說二戰(zhàn)之前道路網(wǎng)就很發(fā)達了。美國安森毫威爾之所以成立高速公路網(wǎng)，是因為他在二戰(zhàn)時要利用那個公路線和交通。到現(xiàn)在你看，那時候建的一號公路還是一號公路，二號公路還是二號公路，沒有任何變化，就是一次性成型全國鋪滿了交通，這樣就有利于變動。美國尤其注重規(guī)劃，比如我修一條路，它會把旁邊空出三條來。最典型的是洛杉磯去拉斯維加斯的路上，本來是單行線，一邊都是一條道，然后加成兩條道，現(xiàn)在形成三條道了，沒有新征任何地，因為那個地原來都規(guī)劃好了?！　《家詾榈乜梢噪S便用，其實地是要有基礎設施的。澳大利亞就產(chǎn)生過這個問題。他們的土地多得是，開始要求低密度，蓋的房子到處蔓延，后來基礎設施跟不上，污水處理什么的供不上，每一家都自己弄。特別是網(wǎng)絡跟不上，沒辦法了，就在奧運會之前的96年左右，提出新口號“中密度”。所以，當我們回顧一些大城市的發(fā)展過程，就會發(fā)現(xiàn)，既不能提倡高密度，也不能提倡低密度?！　≡谖铱磥硎姓A設施決定城鎮(zhèn)規(guī)模的大小。如果基礎設施，交通快線都解決得好，小城市群是可以實現(xiàn)的，因為他可以住。否則，運輸距離和運輸?shù)缆窌岣吖I(yè)成本。西北勞動力成本很低，為什么不能高速發(fā)展工業(yè)，就是因為它到港口出口的道路運輸決定的。所以最好的是三個城市群，比如長三角、珠三角、黃渤海，可能住了中國70%—80%的人。　　我們現(xiàn)在劃一條中線，這邊大概是95%的人口只占35%的土地，那邊65%的土地上只有5%的人口。人口移動性和人口政策決定你城市規(guī)模是大是小。我們最早是680個城市，現(xiàn)在越縮越少剩661個。為什么呢？番禺本來是一個小城市，后來被廣州吃掉了；花縣以前是個小城鎮(zhèn)，廣