【文章內(nèi)容簡介】 400萬立方米。在保障城鄉(xiāng)用水安全的前提下，；，增加1699萬立方米。南水北調(diào)北京段工程進展順利，永定河倒虹吸主體工程建設基本完成。強化節(jié)水管理，全面建設節(jié)水型社會。制定了節(jié)約用水管理辦法和分階段工作方案。全年農(nóng)業(yè)新增節(jié)水灌溉面積20萬畝；工業(yè)和生活完成節(jié)水技改措施51項。生態(tài)環(huán)境：城市環(huán)境綜合整治工作加強。，城市市容不斷改善。大氣污染防治工作繼續(xù)推進。控制大氣污染第十階段措施繼續(xù)實施，嚴格控制燃煤污染排放，完成燃煤鍋爐改造1037臺，對重型汽油車和摩托車新車實行第二階段排放標準，加強機動車排放檢測監(jiān)管。全年空氣質(zhì)量達到二級和好于二級的天數(shù)為229天，比上年增加5天，%。水環(huán)境治理力度加大。開展了水源三、四廠防護區(qū)內(nèi)的污染源調(diào)查，加強了對密云、懷柔水庫的水質(zhì)保護；啟動了永定河、潮白河砂石坑生態(tài)恢復及整治工程。污水處理系統(tǒng)逐步完善。盧溝橋污水處理廠和清河污水處理廠二期建成，城近郊區(qū)污水處理廠達到8座，污水日處理能力達到188萬立方米/日。城近郊區(qū)污水處理率達到58%，比上年提高2個百分點。再生水利用取得新進展，污水再生利用率達到25%。積極推動其他環(huán)境污染防治工作。完成五環(huán)路內(nèi)28個暴露垃圾堆的治理任務；；全市第一個醫(yī)療廢棄物集中處理廠竣工。按照北京市生活垃圾治理白皮書確定的目標和任務，%（按產(chǎn)生量計算），遠郊區(qū)縣達到33%。完成首都機場及周邊地區(qū)噪聲功能區(qū)劃，對四環(huán)路兩側部分道路進行了交通噪聲治理工程。綠化美化步伐加快。，植樹4230萬株；%，比上年提高2個百分點。三道綠色生態(tài)屏障建設取得新進展。其中，。野生動物保護及自然保護區(qū)建設得到加強。啟動了密云水庫濕地、漢石橋濕地建設工作，保護區(qū)面積占全市總面積的8%。城市園林綠化水平進一步提高。城市楔形綠地建設進入前期準備階段。城近郊區(qū)新增綠地面積848公頃，其中新增大型綠地20余處，共117公頃。%。人均公共綠地面積達到10平方米。附表：國民經(jīng)濟核算表項 目單位2004年2004年為2003年（%）地區(qū)生產(chǎn)總值億元第一產(chǎn)業(yè)億元第二產(chǎn)業(yè)億元工業(yè)億元建筑業(yè)億元第三產(chǎn)業(yè)億元2570交通運輸、倉儲郵政業(yè)億元107信息傳輸、計算機軟件業(yè)億元批發(fā)和零售業(yè)億元住宿和餐飲業(yè)億元金融、保險業(yè)億元房地產(chǎn)業(yè)億元其他服務業(yè)億元房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計表項 目 單 位2004年2003年2004年為2003年（%）房地產(chǎn)開發(fā)投資億元 住宅億元776633 辦公樓億元 商業(yè)億元本年購置土地面積萬平方米完成土地開發(fā)面積萬平方米商品房施工面積萬平方米 住宅萬平方米商品房竣工面積萬平方米3067 住宅萬平方米2344商品房銷售面積萬平方米2472 住宅萬平方米商品房銷售額億元898 住宅億元商品房空置面積萬平方米存量房成交面積萬平方米390存量房成交金額億元項 目 單 位2004年2003年2004年為2003年（%）危改完成投資額億元危改開復工面積萬平方米 住宅萬平方米危改竣工面積萬平方米 住宅萬平方米本年新開工房屋面積萬平方米拆除房屋萬平方米7239 危房萬平方米70動遷居民戶2410252772安置居民戶4029262152經(jīng)濟適用房完成投資額億元98 住宅億元經(jīng)濟適用房施工面積萬平方米890 住宅萬平方米經(jīng)濟適用房竣工面積萬平方米85 住宅萬平方米經(jīng)濟適用房開工面積萬平方米經(jīng)濟適用房銷售面積萬平方米320城鎮(zhèn)居民家庭生活基本情況統(tǒng)計項 目單 位2004年2004年為2003年（%）調(diào)查戶數(shù)戶2000　平均每戶人口人　人均可支配收入元/人人均消費性支出元/人 食品元/人 居住元/人城市居民家庭恩格爾系數(shù)%　各類消費價格指數(shù)（單位：％）項 目2004年2003年增減百分點居民消費價格指數(shù)101服務項目價格指數(shù)食品居住商品零售價格指數(shù)1工業(yè)品出廠價格指數(shù)103原材料、燃料動力價格指數(shù)房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)房地產(chǎn)租賃價格指數(shù)房地產(chǎn)土地出讓價格指數(shù)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價格指數(shù)固定資產(chǎn)投資價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局和國研網(wǎng)， 北京市房管局綜合來看，與北京市整體經(jīng)濟增長相適應，投資結構趨于合理化，北京市房地產(chǎn)市場也進入了一個良性的快速穩(wěn)定增長階段。房地產(chǎn)宏觀市場的良性發(fā)展，給本項目的開發(fā)和銷售，提供了較優(yōu)的背景環(huán)境，這無疑會對本項目以及項目所在區(qū)域的發(fā)展提供了持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展動力。第三章 北京整體房地產(chǎn)市場分析在連續(xù)6年保持高速增長的發(fā)展態(tài)勢之下，2004年北京房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了包括土地政策、金融政策宏觀調(diào)整之后，仍然保持了良好的增長勢頭，供應和需求持續(xù)穩(wěn)定增長，整體市場呈現(xiàn)出較為樂觀的發(fā)展態(tài)勢。從商品房的建設方面看，竣工面積3067萬平方米，銷售2472萬平方米。數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計局一、2004年回顧市場運行情況（1）：宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩2004年北京房地產(chǎn)市場開發(fā)投資保持了一定增長速度，但與2003年同期相比，除住宅投資增速有所上升外，其他領域增速都有不同程度的減低?？梢钥闯?，在宏觀調(diào)控作用下，北京市房地產(chǎn)市場投資增長速度已經(jīng)明顯放緩。投資結構與2003年相比，也有較大變化，主要體現(xiàn)在商業(yè)投資速度有明顯上升，表明2004年成為商業(yè)地產(chǎn)繁華的一年，但過于盲目的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，在今年的銷售市場已體現(xiàn)出其消極因素的影響，2005年商業(yè)地產(chǎn)的放量會進一步加劇商業(yè)地產(chǎn)的競爭強度。（2）：商品房空置面積減少，空置率明顯降低，銷售額持續(xù)增長 在2004年銷售形勢一片大好的情況下，商品房空置率與2003年相比有明顯降低，許多滯銷多年的老盤銷售情況在2004年普遍得以改善，尤其是東部的高檔公寓，由于高檔公寓總量供給的減少，不少老盤銷售狀況都表現(xiàn)良好。市場供應與銷售情況（1）：開發(fā)方向郊區(qū)化趨勢進一步明顯。從新開盤的分布來看，五環(huán)外的供應量占到了總體供應量的51%，四五環(huán)間的供應量為24%，三四環(huán)間為15%。從側面反映了土地市場的動向，就是政府在加大對別墅、公寓等高檔住宅項目開發(fā)的限制力度后，開發(fā)商紛紛將目光轉向郊區(qū)。遠郊區(qū)的房地產(chǎn)市場異常活躍，應該是2004年的一大典型特征。(2)：供應結構傾向于中低檔次從新盤價格來看，2004年新盤銷售均價結構與2003年相比，單價6000元／平方米以下的項目數(shù)量，占到總新盤數(shù)量的82%。(3)：新盤開盤價格普遍上漲2004年新開盤的住宅項目開盤均價比2003年同期同品質(zhì)項目有明顯提高，主要受到今年市場整體情況良好以及土地價格不斷攀升的影響。通州、昌平、大興等郊區(qū)縣漲幅明顯。銷售情況(需求的體現(xiàn))：(1)：在主觀上宏觀調(diào)控的影響下，市場供需狀況反映的客觀結果是，2004年北京房地產(chǎn)銷售市場上一片旺銷之聲。從總量上看：根據(jù)北京房管局的銷售報告統(tǒng)計，北京房地產(chǎn)市場成交面積為2472萬平米，%，，%、%。2004年北京房地產(chǎn)預售市場整體呈現(xiàn)上升趨勢；過戶市場則在2004年出現(xiàn)一定幅度的回落，主要原因是今年經(jīng)濟適用房供應比例的下降導致。二、2005年預期市場供應情況2005年供應量將有所減弱，郊區(qū)縣集中供應趨勢明顯。4號令和71號令的相繼出臺，使2004年的土地供應明顯有減少趨勢。這種趨勢將一直持續(xù)下去。從2004年購置土地面積、完成土地開發(fā)投資、新開工面積等都出現(xiàn)了一定幅度的下降，表明目前的宏觀調(diào)控措施將對房地產(chǎn)開發(fā)有一定的滯后影響，減弱房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的后勁，將不利于2005年投資的增長，供應量將有所減弱。此外，土地拍賣計劃不明確、拍賣制度不完善等情況導致此類土地供應稀缺，土地購置價格提高，這些都導致2005年土地供應量的減少。價格走勢整體趨勢看漲，不同區(qū)域增長幅度不同。對比2004年的銷售成交情況，我們可以看出2004年北京樓市發(fā)展的根本動力更多的是來自于市場的需求，而非單方面的市場供應量的減少。目前，北京市房地產(chǎn)市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢，從而帶動銷售上升。形成這種態(tài)勢的原因主要有以下幾點：首先，北京城鎮(zhèn)化進程逐漸加快，大量人口進城居住、就業(yè)，將大大增加房地產(chǎn)市場需求；其次，居民對住房的消費觀念在逐漸發(fā)生變化，也將有效增加市場需求。分析北京、上海等城市的房地產(chǎn)市場，可知近幾年消化的商品房中，升級改善居住條件性質(zhì)的住房需求比例越來越高。隨著居民消費觀念的變化，尤其是房地產(chǎn)市場發(fā)展十幾年以來,換購住房在未來幾年還將繼續(xù)保持增長的勢頭；此外，拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場的整體需求。近幾年，北京市加大城市危舊住房改造力度，因拆遷而需新購住房的需求將保持穩(wěn)定的增長。因此，我們在對2005年的市場價格走勢作出預測前，最重要的是把握市場需求狀況是否會發(fā)生變化，其次是市場供應情況的變化，以及土地成本等因素的影響。第一，市場需求方面：由于奧運效應和北京經(jīng)濟的良性發(fā)展，北京已經(jīng)不再是北京人的北京，而更加成為全國的北京，外地入京購房趨勢日益明顯。據(jù)北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示， 2004年外省市個人購買占普通住宅全部銷售面積的四分之一，外籍人士在北京全年普通住宅投資達到 億元。而公寓和別墅的購買客戶中外地及外籍客戶所占比例達到 45% 。由于北京投資置業(yè)環(huán)境的改善、奧運會效應等原因，吸引了大批外地及外籍客戶在北京置業(yè)投資，從而很大程度拉動了北京住宅市場需求。第二，開發(fā)量及開發(fā)速度的放緩。將導致2005年房地產(chǎn)市場需求結構進一步促使房價上漲第三，開發(fā)成本的增加。包括土地成本、建筑成本，資金成本。由于拿地的難度更大，有土地的開發(fā)商將一改以往的規(guī)模制勝的路線，而走精工路線，導致綜合成本加大。銀行利率提高，貸款難度加大，自有資本金提高，都將導致資金成本大幅度提高。第四，由于行業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)周期特點，房地產(chǎn)市場供給表現(xiàn)出很強的慣性?？紤]到慣性因素的影響，我司認為2005年北京樓市的價格(住宅市場)將依然延續(xù)2004年的形勢，呈現(xiàn)上升趨勢。 三、近期房地產(chǎn)政策盤點“”土地大限2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即“71號令”)，要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營性的土地一律都要公開競價出讓。以前盛行的以協(xié)議出讓經(jīng)營性土地的做法被正式叫停。文件還規(guī)定，8月31日以后，發(fā)展商必須及時繳納土地出讓金，而且如果在兩年內(nèi)不開發(fā)，政府可把該土地收回。經(jīng)濟適用房戴上“緊箍咒”2004年5月13日，我國第一部《經(jīng)濟適用住房管理辦法》正式出臺，經(jīng)濟適用住房面積嚴格控制在中小套型，中套面積在80平方米左右，小套面積在60平方米左右。2004年5月11日，北京市相關部門下發(fā)《關于已購經(jīng)濟適用住房上市出售有關問題的通知》。從2月20日起，購買經(jīng)濟適用住房的家庭未住滿5年，不允許按市場價格出售。央行加息2004年10月29日，央行發(fā)布新政策，%%，%%。物業(yè)明碼標價2004年7月底，國家發(fā)展和改革委員會、建設部下發(fā)通知，提出物業(yè)服務收費實行明碼標價。這一規(guī)定將自2004年10月1日起施行。規(guī)定要求，物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供服務，應當標明服務項目、收費標準等有關情況。物業(yè)服務收費明碼標價的內(nèi)容包括：物業(yè)管理企業(yè)名稱、收費對象、服務內(nèi)容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據(jù)、價格等。地產(chǎn)泡沫論再起2004年10月，摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟學家謝國忠在各種場合一再指出，中國房地產(chǎn)存在嚴重泡沫，甚至斷言上海是這次經(jīng)濟泡沫的地震中心，這種危機將會在幾個月內(nèi)爆發(fā)，而不是一年之后。隨后建設部的一份研究報告對其進行了反駁，該報告認為在目前真實需求支撐的前提下，不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟”。此后，全國各地興起了規(guī)模宏大的地產(chǎn)泡沫論爭論。 2005年央行再度出擊為促進房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展，中國人民銀行決定，從2005年3月17日起，調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策：一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則。以5年期以上個人住房貸款為例，% (%)，%。二是對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%；具體調(diào)整的城市或地區(qū)，可