【文章內(nèi)容簡介】 全。居民的購物、生活不方便。（5）商業(yè)氛圍濃厚，居家氛圍弱城北是商品及專業(yè)市場的集散地，商業(yè)氛圍十分濃厚。但住宅項目較少，并且許多市政配套，生活配套跟不上，造城整個區(qū)域居家氛圍較弱。市場產(chǎn)品分析（1）規(guī)模不大，以中低檔為主所開發(fā)的樓盤規(guī)模都不大，一般在3070畝左右，很少超過100畝。這也造成其開發(fā)的檔次不高，以安居型為主。（2）戶型以中小面積為主該片區(qū)的戶型以二房，三房為主，面積二房7090，三房100130，屬于中小戶型結(jié)構(gòu)。（3）價格在18002300元/平方米之間整個區(qū)域由于開發(fā)水平及承受能力所限，其價格在18002300之間，均價在2100左右。未來市場預測 (1)市場潛力巨大城北住宅開發(fā)起步晚，商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)量卻最大，單是各類大中型專業(yè)市場就有上百多個，在這里經(jīng)商的人達10多萬人，加上其他人口，市場潛力巨大。他們中不少人都想就近買房，而不想每天為回家而穿城奔波，更不想頻繁地更換臨時居所。他們對家的要求不僅僅是遮風避雨，更想舒適地生活。城北的房地產(chǎn)市場也蘊涵了巨大的潛力。（2）開發(fā)環(huán)境不斷改善。為推動城北成華區(qū)一帶的發(fā)展，營造良好的投資環(huán)境和市場環(huán)境，市府、區(qū)府醞釀并出臺了一系列的城市規(guī)劃和發(fā)展大計，成都物流基地———城北商貿(mào)區(qū)的建設、“二橫三縱”的建設、“公路集裝箱”的建設等等。城北環(huán)境的改善將推動該區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。（3）呼喚成規(guī)模、高檔次的產(chǎn)品城北的優(yōu)勢可能就在于開發(fā)量的短缺，低價位的地價，以及更容易營造環(huán)境。而成華區(qū)境內(nèi)大量的人流對區(qū)域的發(fā)展起到很好的支撐作用，他們也期待著成規(guī)摸高品質(zhì)的樓盤出現(xiàn)。城北區(qū)域樓盤資料列表（五） 市中心區(qū)域分析中心區(qū)是成都市的政治、經(jīng)濟、金融、科技、文化中心，是國務院確定的“商貿(mào)繁華區(qū)”，轄區(qū)內(nèi)駐有省人大、省政府、省政協(xié)及眾多省、市新聞媒體機構(gòu)，春熙路、鹽市口匯集了太平洋等一大批商貿(mào)企業(yè)，集聚了成千上萬的中、小商家和店鋪，五星級酒店及冠城廣場等豪華商務樓，是成都市最繁華、最重要的區(qū)域。當然也就成為地價最貴的區(qū)域。市場現(xiàn)狀分析(1)有較多潛在客戶人們總是習慣將城市劃分為若干區(qū)域，買房時總會選擇最合適自己的。據(jù)成都市房地產(chǎn)局的一項調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，希望在一環(huán)路內(nèi)購房的比例高達 46％。在成都人眼中，仿佛在市中心買房才能滿足他們的“中心意識”和歸宿感， 不過過高的房價將限制許多人在中心區(qū)購房的想法。（2）明顯的區(qū)位優(yōu)勢高度成熟的中心區(qū)無論在位置、配套等各方面都有不可取代的優(yōu)勢。只要提供合適的價格和優(yōu)越的品質(zhì)，相信大多數(shù)人都愿意置業(yè)于此。（3）府南河開啟新河居時代。府南河改造工程總投資大大改善了城市中心區(qū)的居住環(huán)境。府南河的整治工程，帶動了沿岸房地產(chǎn)的開發(fā)，大量“親水”概念的房地產(chǎn)項目應運而生，藍色港灣、國嘉華庭、新城俊園等樓盤形成市中心一道靚麗的風景線。（4）地價高由于土地資源的有限性，導致了中心區(qū)地價高漲。雖然市民都希望能在一環(huán)內(nèi)購房。但過高的價格將成為大多數(shù)人置業(yè)的阻礙。市場產(chǎn)品分析(1)產(chǎn)品以小規(guī)模的商廈，寫字樓及電梯公寓為主市中心具有極強的區(qū)位優(yōu)勢，其特殊的位置決定了該區(qū)域地塊資源的有限性和高昂的土地成本。在上半年一次中心區(qū)土地拍賣會上，兩個總計 7000余平方米的地塊拍出了 1524萬元／畝和 1240萬元／畝的驚人天價。由此也就決定了中心區(qū)開發(fā)都以商廈、寫字樓及高層住宅為主，并且規(guī)模都不大。這樣攤低成本后房價才易被接受。(3)均價在30004500元/平方米之間市中心由于其明顯的區(qū)位優(yōu)勢，房價較高，均價在30004500元/ m2左右。未來市場預測（1）舊城改造將給中心區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)帶來新的機遇。目前，市政府正在加強舊城改造力度。成都市中心區(qū)共有多個低洼棚戶區(qū)正在改造。政府對舊城改造給予了很多政策上的優(yōu)惠。開發(fā)商降低了開發(fā)成本，直接效應就是商品房的價格降下來了，普通市民也買得起市中區(qū)的房子。萬科地產(chǎn)、國嘉地產(chǎn)、長富集團、新城置業(yè)等有實力的開發(fā)商都紛紛參與。 （2）中心區(qū)土地資源有限，城市開發(fā)的中心逐步外移雖然有舊城改造工程，但是中心區(qū)的土地資源還是很有限的。在該區(qū)域不可能開發(fā)大規(guī)模的項目。城市開發(fā)的中心都在逐步外移。市中心樓盤資料列表。（六） 郊縣分析近幾年，住宅郊區(qū)化的趨勢越來越明顯。隨著成都市城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的實施和“五路一橋”等一系列重點基建工程的迅速推進，順應四川省優(yōu)先發(fā)展“成都一個特大的城市，綿陽一個大城市，德陽、彭州、邛崍等十個中等城市”的成都平原都市群發(fā)展戰(zhàn)略，成都市十四個郊區(qū)（市）縣將以集約化、規(guī)?；l(fā)展的方式形成包圍成都市中心區(qū)域的環(huán)狀生態(tài)綠化走廊帶。許多大的發(fā)展商早已關注到這個市場。在城郊開始了一輪“圈地運動”。置信實業(yè)、新希望房產(chǎn)、交大房產(chǎn)、合力達集團等等紛紛進軍郊縣。郊縣房如何獲得人們的青睞呢？主要有以下因素：（1）土地供應量大郊縣目前可供開發(fā)的土地較多，有實力的開發(fā)商可以大規(guī)模的開發(fā)，充分體現(xiàn)自己的特色。（2）土地價格低郊縣的土地價格與成都市區(qū)比較，幾乎要低50%左右，如此的價格優(yōu)勢讓眾多發(fā)展商將目光投向這些區(qū)域。（3）自然環(huán)境優(yōu)美喧囂的大城市與快節(jié)奏的生活方式壓抑了人的個性，悠閑快樂的綠色健康生活成為人們的追求。郊縣由于其特殊的地理和優(yōu)美的自然環(huán)境，受到了許多崇尚自然的人們的喜愛。在城區(qū)要呼吸到新鮮的空氣都要以提高土地成本、建筑成本、綠化管理成本為代價，郊區(qū)住宅的價格優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢便顯露出來。所以，在郊區(qū)買個好風景，買個閑暇的好心情，成為城區(qū)購房者的新理念（4）城市規(guī)劃的優(yōu)越性政府出臺了一系列優(yōu)惠政策措施以及市政的規(guī)劃，如人民南路南延線將正式通車，撤消溫江縣，設立成都市溫江區(qū)等。這些規(guī)劃加快了郊縣城市化進程。區(qū)域分析（1） 華陽國務院1999年6月22日批準的成都市7個衛(wèi)星城中，華陽便是其中之一。并且在2002年元旦，人民南路南延線正式通車。驅(qū)車從人南立交橋到華陽只需10分鐘左右時間。成都市將向南率先進行城市經(jīng)濟整體推進，這使得23內(nèi)華陽的房地產(chǎn)將快速發(fā)展?，F(xiàn)有的華陽市場呈現(xiàn)以下特征：A、 樓盤整體質(zhì)素不斷提高隨著華陽不斷的發(fā)展，消費者對項目的要求也將越來越高。近段時間，以府河音樂花園、華陽濱河花園、綠水康城、黃金海岸、翠擁天地為代表的一批中高檔樓盤的涌現(xiàn)，將提升華陽項目的總體品質(zhì)。B、 房價不斷提升商品房和土地的價格上升幅度都比較明顯。商品房均價由2000年的800900元/平方米到現(xiàn)在的15001600元/平方米。土地價格也上漲了2倍左右。C、 各大開發(fā)商紛紛進入早在人南延線規(guī)劃之初，華陽的土地就成了搶手貨，三佳房產(chǎn)、雙流向陽房產(chǎn)、宏城房產(chǎn)、森宇實業(yè)、三和房產(chǎn)等都在華陽搞開發(fā)，有的開發(fā)項目還不止一個。時至今日華陽的土地幾乎已被慧眼獨具的開發(fā)商們搶占貽盡。D、 整體配套欠缺從市政配套來看，華陽整體還是比較差，商業(yè)、金融、行政、醫(yī)院、學校等均未形成一定規(guī)模（2） 溫江隨著光華大道、成溫邛高速公路、繞城高速公路等城市快速通道的建成，以及今年4月14日，國務院正式批準撤消溫江縣，設立成都市溫江區(qū)，越來越多的開發(fā)商將目光轉(zhuǎn)向了成都以西的溫江。在短短的幾個月時間里，置信房產(chǎn)、華新國際、森宇集團、亞都房產(chǎn)、華隆房產(chǎn)、天合房產(chǎn)、合力達等房地產(chǎn)開發(fā)商迅速搶灘溫江，總征地量數(shù)以千畝計，一場金溫江圈地大開發(fā)已拉開帷幕?，F(xiàn)有的溫江市場呈現(xiàn)以下特征：A、需求市場以本地人為主溫江房地產(chǎn)市場潛在需求較大，并與市場供給保持一定程度的同步增長。目前溫江全縣商品房銷售態(tài)勢良好，空置率很低。舊城改造項目的消費群體主要為溫江本地人，外地購房者所占比例較小，僅“芙蓉古城”的客戶群以成都市內(nèi)消費者和外地消費者為主，其中35－50歲的消費者成為購房的主力。B、項目品質(zhì)不斷提升2002年后，溫江境內(nèi)的大盤已有建信奧林匹克花園、置信芙蓉古城、置信柳城誼苑、森宇音樂花園、天祥邊城水戀幾個項目公開亮相，此舉提升了溫江房地產(chǎn)開發(fā)的整體形象，抬高了行業(yè)競爭的門檻，促使市場更加規(guī)范，加速了區(qū)域版塊市場的形成C、水景及田園特色成主流幾個亮相的項目，如建信奧林匹克花園、置信芙蓉古城、置信柳城誼苑、森宇音樂花園、天祥邊城水戀都各具特色．邊城水戀，在水及生態(tài)環(huán)境上做文章，柳城誼苑，營造的是一種的親水生態(tài)主題等。郊區(qū)樓盤資料列表。（以溫江、華陽地區(qū)為主）二、典型樓盤分析我們再以價格為分類標準把樓盤分成高檔、中檔和低檔三種來分別列舉典型樓盤，希望以另一種角度總結(jié)成都的住宅市場。高檔樓盤：價格3000元/m2以上，其中價格在4500元/m2以上樓盤為豪宅；中檔樓盤：價格2000～3000元/m2；低檔樓盤：價格2000元/m2以下。典型樓盤的選取原則：178。 產(chǎn)品較有特色178。 值得借鑒和思考178。 目前仍在售高檔樓盤成都市高檔樓盤分布圖成都市高檔樓盤的主要特點： 從區(qū)域上：主要分布在城南、城西片區(qū)和1環(huán)路以內(nèi)的中心區(qū)域及府南河沿岸。 從價格上：均價集中在30004500元/平方米。少數(shù)運作水平和開發(fā)成本較高的精品豪宅價格在4500元以上如錦繡家園、銀都花園。 目標客戶：中心區(qū)多為有區(qū)域情結(jié)的老成都，他們普遍不喜歡遠離市區(qū)生活，這類樓盤正好滿足了這類人群的要求；二環(huán)內(nèi)則多為有一定經(jīng)濟基礎的成功人士；二環(huán)外目標客戶則較廣。 從戶型上：基本集中在較寬松的中大戶型，有少量小戶型；戶型供給多樣，有平層、錯層、躍層； 從規(guī)模上：一環(huán)路以內(nèi)的樓盤相當部分為小規(guī)模項目；二環(huán)外則較大。 從產(chǎn)品本身：運作水平較高，各具特色，能體現(xiàn)目標客戶的身份和品位。 從項目優(yōu)勢上：216。 1環(huán)路以內(nèi)的高檔樓盤的價格支撐點主要源至于“區(qū)位”，便利的交通、成熟的市政配套為樓盤帶來了“先天”的附加價值。產(chǎn)品的質(zhì)素和自身配套則一般。216。 城南片區(qū)是傳統(tǒng)意義上的高尚住宅區(qū)、富人聚居地，具有不可比擬的片區(qū)優(yōu)勢。此片區(qū)的樓盤本身的質(zhì)素都普遍較高，一般擁有比較完善的配套設施，諸如：商業(yè)街、泳池、會所，甚至學校、醫(yī)院等。216。 府南河沿岸項目以臨河自然風景作為項目優(yōu)勢吸引客戶。216。 二環(huán)路外的則多以項目的規(guī)模效應、品牌優(yōu)勢、產(chǎn)品硬件價值、可感受價值、居住文化、生活方式、社區(qū)配套等綜合因素取勝。 主要價格支撐因素：178。 靠近城市中心的區(qū)位178。 片區(qū)人文環(huán)境178。 臨河自然風景178。 高品質(zhì)的建筑178。 有品位的園林178。 完善的社區(qū)配套178。 成熟的市政配套178。 優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務三、典型樓盤分析一、 春天花園 【項目點評】 項目處在歷史文化旅游景區(qū)浣花地塊，自然環(huán)境較好，具人文氛圍且交通方便；樓盤的綜合素質(zhì)較高，細部處理精致恰當，較好地體現(xiàn)了項目的品質(zhì)和格調(diào)。社區(qū)景觀綠化空間充足，景觀系統(tǒng)、協(xié)調(diào)、精致、具有層次感，營造了清幽、浪漫的居家氛圍?！緝r格支撐點】 自然景觀、立面用材、園林設計、專用林木基地、社區(qū)配套。項目基本狀況： 地理位置：浣花風景區(qū)百卉路12號發(fā)展商： 成都春天花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑規(guī)模： 占地面積： 總建筑面積：42136平方米 總戶數(shù)：228戶綠化率、容積率產(chǎn)品分析：主題概念: 以自然、生態(tài)、園林作為核心概念，強調(diào)人與自然的和諧互動。倡導一種人文的、幽雅的、高尚的生活方式。規(guī)劃設計：216。 建筑風格: 造型恬淡，富有質(zhì)感，立面用材均系天然石材，簡約、大氣又 不乏軟柔細膩；門廊、門廳設計獨特，較人性化，216。 建筑規(guī)劃：多為5層躍6層住宅，共24幢，31個單元；其中，14個單元安裝電梯，并局部設置疊加式Townhouse住宅。216。 園林規(guī)劃：（1）興建以銀杏等珍貴喬木為主的項目專用的林木基地形成綠色生態(tài)社區(qū)，以提升和完善人居生活環(huán)境，并體現(xiàn)生活的品質(zhì)感；（2）設計由日本著名的園林規(guī)劃大師擔綱，追求自然、隨意、生態(tài)環(huán)保的景觀風格；（3）社區(qū)由山水等園林與外部空間有機結(jié)合，有水景系列貫通；多種樹木高低錯落有致，襯托出園區(qū)內(nèi)層次豐富的緩坡狀起伏地面。戶型供給：130—270平方米，以三、四房為主，戶型設計基本為錯層和躍層，采用大陽臺、大飄窗價格狀況：3980—5500元付款方式：8成30年按揭，一次性付款98折配套服務:一期設有景觀游泳池、兒童嬉水水池；二期采用雙會所配置（內(nèi)設茶吧、棋牌包間、健身房、臺球、乒乓球等）；設網(wǎng)球場、便利店、干洗店、兒童活動中心等；另設九重設防的安防體系及三表遠程、電子巡更、電子公告、電信寬帶入網(wǎng)、背景音樂系統(tǒng)。 銷售狀況：二、 成都花園 【項目點評】項目為開發(fā)商與政府聯(lián)手運作，具規(guī)模效應，配套優(yōu)越，產(chǎn)品的質(zhì)素較好。但外立面顏色沉悶、中心廣場雖視野寬闊、大氣但顯空曠單調(diào)；園林顯得單調(diào)且雜亂，無層次感，觀賞性不夠；總之，整個項目的規(guī)劃設計沒有與本土文化很好的結(jié)合；物業(yè)價格相對偏高【價格支撐點】規(guī)模效應、完善的配套、名校帶動、戶用中央空調(diào)項目基本狀況： 地理位置：青羊區(qū)青羊大道8號 發(fā)展商：成都市成都花園開發(fā)建設有限公司建筑規(guī)模： 占地面積：總占地1400畝總建筑面積：90萬總戶數(shù)：6350綠化率、容積率： 產(chǎn)品分析：主題概念:規(guī)劃設計：216。 建筑風格: 216。 建筑規(guī)劃：由16棟1012層小高層、108棟聯(lián)體別墅、28棟聯(lián)排別墅、4棟花園洋房組成，中央為10000平方中心廣場；40—100米樓間距，216。 園林規(guī)劃：組團式環(huán)境規(guī)劃，設七大主題公園，各公園為不同的異域風格戶型供給：91304，小高層131—163平方米，以三房二廳、四房二廳為主；價格狀況：花園洋房均價3800元/平方米；