【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 目住宅總建筑面積為59000平方米，約六百套住房左右,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足中、低收入家庭的購(gòu)房需求。因此，不必依托過(guò)大的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃，即可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全額的銷(xiāo)售。五、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析區(qū)位好、交通方便、方便住戶的生活。該項(xiàng)目所處地段城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，水、電、氣、通訊、電視網(wǎng)絡(luò)等一應(yīng)俱全，既有利于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，又十分方便居家生活。本項(xiàng)目有其自身的優(yōu)勢(shì)：品牌、規(guī)模、高科技及文化氛圍、交通便利、綠化及現(xiàn)代景觀、集中了當(dāng)今所有成功開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的精髓。本項(xiàng)目場(chǎng)址地勢(shì)起伏，有利于利用現(xiàn)有坡地構(gòu)筑有特色的自然坡地景觀住宅小區(qū)。 綜上所述：根據(jù)我市GDP以及其他相關(guān)調(diào)研數(shù)據(jù)資料顯示，現(xiàn)階段不論是經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、商品房銷(xiāo)售以及價(jià)格又或者是年人均可支配收入都在一個(gè)良性的、穩(wěn)定的上升過(guò)程中。所以我們認(rèn)為湘潭目前直到一段不短的時(shí)間內(nèi)，就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言潛力是非常大的，相關(guān)理由如下：城鎮(zhèn)居民可支配收入提高住房需求強(qiáng)烈；我市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整促使房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)足進(jìn)展；長(zhǎng)株潭三市兩型社會(huì)的建設(shè)以及國(guó)家加大內(nèi)需的投入，都將直接將拉動(dòng)湘潭的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及價(jià)格提升；城建大投入直接催化湘潭的人居環(huán)境以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提速；城市化程度正處于適合房地產(chǎn)高速發(fā)展的階段；湘潭整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境健康、穩(wěn)定發(fā)展。第二章 項(xiàng)目客戶定位一、項(xiàng)目客戶群體與銷(xiāo)售總量比例定位根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果與周邊物業(yè)業(yè)主的統(tǒng)計(jì)，針對(duì)本項(xiàng)目的的情況，特將本項(xiàng)目的消費(fèi)者定位如下：（一）建設(shè)路、芙蓉路沿線的經(jīng)營(yíng)戶、個(gè)體、私營(yíng)業(yè)主（約占銷(xiāo)售總量的20%—30%）（二）河?xùn)|新城行政事業(yè)單位公務(wù)員、投資者（約占銷(xiāo)售總量的30%—45%）（三）湘鋼、電機(jī)、電業(yè)局職工以及河西河?xùn)|一般購(gòu)房戶（約占銷(xiāo)售總量的50%—25%）二、項(xiàng)目客戶定位理由（一）私營(yíng)業(yè)主：首次購(gòu)房戶或多次購(gòu)房戶，通常購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)為方便經(jīng)營(yíng)自己的生意而購(gòu)買(mǎi)，在潭做生意時(shí)自住，離潭時(shí)可做投資。（二）湘鋼、電機(jī)等單位職工：首次購(gòu)房戶，主要是方便自己的工作和喜歡安靜的環(huán)境而購(gòu)買(mǎi)，通常購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)為純自住或純投資。（三）公務(wù)員、一般購(gòu)房戶：多為首次購(gòu)房，通常購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)為純自住，投資者/公務(wù)員：多為多次購(gòu)房但也不排除首次購(gòu)房的可能，主要是選擇自己看中的而且認(rèn)為有一定投資前景的住宅，通常購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)為投資或出租。三、定位客戶的年齡、月收入、購(gòu)買(mǎi)方式分析：（一）私營(yíng)業(yè)主：年齡：30—45歲之間，屬中輕年層次。收入來(lái)源：主要為經(jīng)營(yíng)收入，屬于早期經(jīng)商者，經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)且償還貸款能力強(qiáng)。購(gòu)買(mǎi)方式：一次性付款或銀行按揭。（二）單位職工/投資者/公務(wù)員/一般購(gòu)房戶：?jiǎn)挝宦毠づc公務(wù)員年齡可定位為30—60歲之間，年齡層次跨度較大，屬于工作有保障，福利齊全的企事業(yè)單位的工作人員，有一定的經(jīng)濟(jì)能力且還貸能力較強(qiáng)，月收入情況約1500元—2500元，購(gòu)買(mǎi)方式：銀行按揭。而投資者可以基本確定為私營(yíng)業(yè)主類(lèi)型，屬性同上。四、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊同類(lèi)物業(yè)價(jià)格以及銷(xiāo)售情況的調(diào)查與分析，結(jié)合本項(xiàng)目的直接建筑成本、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和市場(chǎng)需求情況，對(duì)項(xiàng)目作出初步價(jià)格定位如下：（一）預(yù)售時(shí)間定于2009年10月左右高層住宅 均價(jià)：2780元/ M2車(chē) 位 均價(jià)：60000元/個(gè)沿街商業(yè) 均價(jià)：6000元/ M2多層住宅 均價(jià)：1680元/ M2 酒店出租 租金均價(jià)：20元/ M2/月第三章 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，以及從我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量來(lái)看，現(xiàn)階段就中高檔高層住宅小區(qū)的銷(xiāo)售以及竣工量上來(lái)說(shuō)，河?xùn)|高層住宅項(xiàng)目較多且價(jià)格混亂，競(jìng)爭(zhēng)激烈。如東方名苑、納帕溪谷、金僑書(shū)香庭院、眾一國(guó)際以及河西新景家園、香樟園等。表一 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析項(xiàng)目名稱(chēng)所在位置銷(xiāo)售均價(jià)優(yōu)勢(shì)備注東方名苑雙擁中路3090元/M2高檔住宅納帕溪谷河?xùn)|大道2850元/M2高檔住宅金僑書(shū)香庭院絲綢路2980元/M2品牌價(jià)值眾一國(guó)際芙蓉路與吉安路交匯處2290元/M2大型高層時(shí)尚康都雙擁路2908元/M2單體高層新景家園河西韶山東路1780元/M2群體多層城郊香樟園河西韶山東路1680元/M2群體多層第四章 項(xiàng)目方案一、項(xiàng)目選址本項(xiàng)目用地位于絲綢路與書(shū)院路交匯處，交通便利。本項(xiàng)目地處湘中紅色巖系丘間盆地，工程地質(zhì)良好，地層穩(wěn)定，巖性堅(jiān)硬，地耐力達(dá)400KPa，根據(jù)國(guó)家地震局《中國(guó)地震參數(shù)區(qū)劃圖》，湘潭為6 度以下地震區(qū)，房屋建筑不需要抗震設(shè)防。湘潭市氣候?qū)賮啛釒Ъ撅L(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)，四季分明，年均降雨量1400毫米，雨季為47月，多有洪水發(fā)生，但本項(xiàng)目地面高程在62米以上，故無(wú)水患之憂。二、主要技術(shù)指標(biāo)湘景豪庭規(guī)劃設(shè)計(jì)秉承“以人為本、辦公居家和諧共處”的設(shè)計(jì)理念，并始終將該理念作為項(xiàng)目設(shè)計(jì)的中心且將該中心融入到設(shè)計(jì)的每一個(gè)細(xì)節(jié)中去，詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)如下：表一 項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng) 目 內(nèi) 容數(shù) 據(jù)備 注1總規(guī)劃用地面積25000M22規(guī)劃總建筑面積96900M221住宅總建筑面積58900 M2其中六層住宅13000 M217層住宅45900 M222商業(yè)總建筑面積38000 M2其中兩層商業(yè)3100M2酒店商場(chǎng)22800M2辦公樓12100 M23容積率5建筑密度%6綠化率%7停車(chē)位540個(gè)二、建筑風(fēng)格與設(shè)計(jì)方案（一）建筑風(fēng)格湘景豪庭傳承小高層精品的建筑風(fēng)格與設(shè)計(jì)思路，通過(guò)建筑物方位角度、間距的變化，達(dá)到通風(fēng)、采光、景觀完美的融合，使整個(gè)居住區(qū)建筑風(fēng)格即統(tǒng)一協(xié)調(diào)又豐富多彩，體現(xiàn)現(xiàn)代城市生態(tài)住宅，健康住宅概念。（二）設(shè)計(jì)方案住宅：為17層的全框架高層住宅以及6層磚混結(jié)構(gòu)住宅。戶型以：四室二廳、三室二廳、二室二廳為主，另有部分復(fù)式樓。該項(xiàng)目住宅全部南北朝向，并設(shè)計(jì)外墻保溫隔熱以及中空玻璃、且建筑日照間距為1：,完全滿足健康住宅和生態(tài)住宅的要求。配套服務(wù)和公共設(shè)施。小區(qū)除建有綠化廣場(chǎng)外，還有小型超市，小區(qū)服務(wù)中心、公共停車(chē)場(chǎng)、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站等配套服務(wù)和公共設(shè)施。三、基礎(chǔ)配套工程（一）道路湘景豪庭內(nèi)設(shè)循環(huán)車(chē)道并通過(guò)兩個(gè)大型廣場(chǎng)有效的使地塊與地塊之間建立連接，在共享小區(qū)主道路與主出口的同時(shí)在鄰小區(qū)北端還設(shè)置了一個(gè)次出口，并通過(guò)道路的設(shè)計(jì)和連接有效的合并統(tǒng)一。（二）供水小區(qū)內(nèi)設(shè)兩條 DN150 供水主管。小區(qū)內(nèi)水源接自場(chǎng)址北側(cè)的市政給水管網(wǎng)。給水管道管徑為DN300，通過(guò)止回閥和水表后，與小區(qū)給水管網(wǎng)相連接，給水管在小區(qū)內(nèi)布置成環(huán)狀。（三）排水 排水系統(tǒng)使用雨、污分流制，通過(guò)DN300的污水管、DN500的雨水管連接絲綢路的排水系統(tǒng)，實(shí)行有效的、系統(tǒng)的排水。（四）供電 根據(jù)初步測(cè)算，小區(qū)內(nèi)用電容量約1800KVA，從絲綢路接入10KV城市供電網(wǎng)接線。（五）供氣工程天燃?xì)庵鞴懿捎肈N300，分別連接主馬路的市政供氣干管，形成環(huán)向供氣系統(tǒng)。（六）電訊電視工程⑴電話通訊本工程住宅用戶按2對(duì)／戶預(yù)留，從市政話網(wǎng)引入電纜至每棟交接箱，并從弱電豎井配電至各層電話分線箱，再配至各戶用戶終端。⑵有線電視系統(tǒng)本項(xiàng)目有線電視系統(tǒng)引自市政有線電視網(wǎng)采用干線放大一分配器一分支器配電系統(tǒng)，系統(tǒng)前端設(shè)接收市有線電視信號(hào)的放大裝置，用戶電視電平按7 1177。5 dB設(shè)計(jì)，圖象質(zhì)量不低于四級(jí)。（七）綠化、美化工程該項(xiàng)目在小區(qū)中央設(shè)置有大面積景觀綠化廣場(chǎng)庭院，廣場(chǎng)庭院以植物園、草坪為主，輔以長(zhǎng)廊、雕塑、亭臺(tái)、噴泉、建筑小品，突出都市閑情主題。整個(gè)小區(qū)的綠化率達(dá)到35%。凸顯住宅小區(qū)以人為本、景觀、休閑一體、文化生態(tài)并重、品質(zhì)高尚、環(huán)境優(yōu)美的品牌意識(shí)。（八）勞動(dòng)安全與消防在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，全面考慮項(xiàng)目的安全措施，包括人流、車(chē)流、道路、停車(chē)場(chǎng)的安排，建筑設(shè)計(jì)時(shí)要按設(shè)計(jì)規(guī)范充分考慮房屋的結(jié)構(gòu)安全