地產(chǎn)項目成本控制建議方案(編輯修改稿)
2025-05-21 23:13 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 求每個環(huán)節(jié)和節(jié)點(diǎn)都到位明了，從而避免設(shè)計變更帶來的成本增加或與施工單位的結(jié)算時產(chǎn)生困難。三、成本控制前期估算（一）土地出讓金估算，其成本的確定應(yīng)包含：土地出讓金，土地出讓金可參考政府近期出讓的類似地塊，并結(jié)合其位置及周邊狀況、建筑容積率等進(jìn)行修正估算。(二)前期工程費(fèi)用估算前期開發(fā)費(fèi)一般占項目總支出的3％左右，但因各地實(shí)際收費(fèi)差異也有很大差別?！叭ㄒ黄健焙团R時設(shè)施費(fèi)應(yīng)根據(jù)實(shí)際估算，并結(jié)合實(shí)際狀況充分發(fā)揮臨時設(shè)施對項目建設(shè)的相對永久性，從而相對降低開發(fā)成本。前期工程費(fèi)用的其它費(fèi)用較為繁多，規(guī)定費(fèi)率與實(shí)際收費(fèi)有差異，我們開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意同相關(guān)部門協(xié)調(diào)。同時，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，許多規(guī)費(fèi)由硬性指標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌稣{(diào)控，我們開發(fā)企業(yè)應(yīng)確保其既符合政府政策要求，又滿足項目開發(fā)利益。(三)建筑安裝工程造價成本估算因地域差異比例數(shù)也不盡相同。其成本分析應(yīng)首先分析當(dāng)前區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢，掌握建筑市場中施工企業(yè)總體狀況。調(diào)研近期類似項目造價指標(biāo)，了解市場人工、材料變動情況，對影響造價的主要因素進(jìn)行分析修正，合理科學(xué)地確定項目的建安成本指標(biāo)。并對初步設(shè)計方案的開發(fā)成本進(jìn)行分析優(yōu)化，共同確定產(chǎn)品定位。(四)社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施、小區(qū)智能化在決策階段，成本控制的重點(diǎn)應(yīng)是對市政大配套的一次網(wǎng)站的供應(yīng)能力及區(qū)內(nèi)網(wǎng)站的設(shè)置進(jìn)行了解、分析，做好估算。區(qū)內(nèi)配套應(yīng)堅持在不影響產(chǎn)品品質(zhì)定位及差異化的前提下，盡量做到精簡配套，同時考慮配套項目的可經(jīng)營管理性，為項目后期的物業(yè)經(jīng)營運(yùn)作打好基礎(chǔ)；配套也包括社區(qū)規(guī)劃配套，應(yīng)考慮其適應(yīng)性。小區(qū)智能化的定位應(yīng)堅持“寧精勿多、滿足基本所需”的原則，繁瑣的智能化系統(tǒng)的維護(hù)和運(yùn)行費(fèi)用將給物業(yè)經(jīng)營管理增加難度，而且技術(shù)折舊非?？?。(五)園林環(huán)境工程費(fèi)其成本應(yīng)同項目的定位相關(guān)聯(lián)，也與項目所處的地域環(huán)境有關(guān)。（六）三通一平工程費(fèi)用三通一平工程費(fèi)用，也是前期工程費(fèi)控制的重點(diǎn)。通常可結(jié)合土建建筑施工招標(biāo)時、一同組價綜在總價中發(fā)包，以便節(jié)省部分成本。施工圍墻和路基安排、臨時用水、用電線路的敷設(shè)，一定要兼顧小區(qū)建成后道路管網(wǎng)的需要進(jìn)行綜合計劃和安排，切忌重復(fù)建設(shè)，增加成本。規(guī)劃設(shè)計階段設(shè)計階段的成本控制是工程造價控制的重要階段，其對工程造價的影響在75％以上。在此階段，成本控制人員通過恰當(dāng)?shù)嘏c開發(fā)商的建筑師、設(shè)計院的設(shè)計師密切配合，可取得事半功倍的效果。設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)一定要與項目的市場定位相適應(yīng)，積極推行價值系統(tǒng)工程的管理，設(shè)計前必須向設(shè)計單位提出項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)限定指標(biāo)。項目容積率的大小將直接關(guān)系到項目的銷售收入和建造成本。盡可能確定一個基本控制區(qū)間，充分利用好土地資源，并結(jié)合項目地形特點(diǎn)建造環(huán)境景觀，提高土地利用率。加強(qiáng)設(shè)計方案優(yōu)化，成本控制人員應(yīng)對設(shè)計方案的結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)造型、平面布置進(jìn)行成本分析，向建筑師提出建議，使設(shè)計方案不斷優(yōu)化。同時，對設(shè)計方案的計算過程進(jìn)行評審，杜絕人為因素的保守擴(kuò)大，尤其在設(shè)計系數(shù)的取值上。明確獎懲辦法。對設(shè)計單位施工圖限額設(shè)計指標(biāo)有：?。?）每平方米鋼筋含量指標(biāo)；?。?）每平方米砼含量指標(biāo)； （3）單位施工圖預(yù)算指標(biāo)；?。?）設(shè)計變更費(fèi)用限額指標(biāo)。（1）加強(qiáng)監(jiān)控，加強(qiáng)預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理；加強(qiáng)施工全過程的材料驗收和分部、分項、工序質(zhì)量的現(xiàn)場管理。（2）自購材料、設(shè)備的選用，在采購前，應(yīng)深入了解建材市場行情，在保證結(jié)構(gòu)安全和使用功能的前提下，盡量選用當(dāng)?shù)厥袌龉?yīng)充足、價格相對低廉的材料；或者當(dāng)條件成熟，達(dá)到一定的開發(fā)規(guī)模的時候，采用自行招投標(biāo)采購或與其他方合作聯(lián)合招投標(biāo)采購，實(shí)行規(guī)?；?jīng)營。（3）處理好質(zhì)量與成本的關(guān)系，質(zhì)量要同物業(yè)設(shè)定的檔次、市場定位聯(lián)系起來，研究目標(biāo)市場對某項材料設(shè)備質(zhì)量、檔次的重視和敏感程度。（4）確保工程進(jìn)度按期完成。開發(fā)商應(yīng)主動為各主體參建單位或協(xié)建部門提供技術(shù)支持，充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，降低造價。五、勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)辦理階段勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)的控制將前期費(fèi)用分為行政事業(yè)性收費(fèi)和工程服務(wù)性收費(fèi)兩部分。對前一部分需以公關(guān)爭取各項優(yōu)惠政策取得來降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?？碧?、設(shè)計等前期工程任務(wù)的發(fā)包，必須按照現(xiàn)行招投標(biāo)法與地方習(xí)慣約定進(jìn)行，通過多輪議標(biāo)等合理招標(biāo)方式確定中標(biāo)單位，在合理低價位上爭取素質(zhì)高的施工單位選進(jìn)來。六、招投標(biāo)與合同洽商階段根據(jù)項目整體施工計劃制訂詳盡的招投標(biāo)計劃，通過市場調(diào)查分析，建立和完善區(qū)域性的施工單位、建筑材料、政策法規(guī)等信息庫，為招投標(biāo)儲備信息資源。制訂招標(biāo)計劃的同時，應(yīng)明確招標(biāo)原則，界定承包方式、范圍、支付款辦法及甲供材料的范圍、方式、分包項目等主要合同洽商條款。（一）招標(biāo)：（1）單位工程方面：以采用總承包方式為主，部分項目分包。單位工程實(shí)行平方米造價包干或總價包干方式，對于有規(guī)模效益的分項工程，如門、窗、樓梯欄桿等采用分包，同樣實(shí)行單方造價包干。（2）甲供材料方面：對于涉及工程品質(zhì)的材料（如外墻漆、裝飾材料等），宜采用統(tǒng)一甲方供料，一些大宗主要機(jī)電設(shè)備也應(yīng)甲方自行采購。在資金允許的條件下，因季節(jié)因素價格變動較大的某些材料（如水泥、鋼材等），也可充分發(fā)揮開發(fā)商的規(guī)模效益進(jìn)行甲供。甲供材料價格也應(yīng)通過競標(biāo)定價，公司必須確保比承包商有價格優(yōu)勢，避免損傷承
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