某地產(chǎn)項目產(chǎn)品建議方案(編輯修改稿)
2025-03-16 09:49 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 化速度相對理想 低端別墅通過大力的媒體宣傳及區(qū)域炒作，去化速度卻相當(dāng)?shù)囊话? 綠洲江南園 是板塊第一個項目，目前板塊發(fā)展迅速 板塊發(fā)展 供應(yīng)結(jié)構(gòu) 銷售情況 高端別墅物業(yè)數(shù)量較多，未來 13年為集中供應(yīng)期 低端市場只有 康橋水鄉(xiāng) 一個項目，體量很大 中高端項目的供應(yīng)量不足 高端別墅目前供應(yīng)量很?。?東方港灣 金杰 已經(jīng)停售） 低端別墅在 2023年的大力宣傳后，成交仍不理想，目前基本無媒體宣傳 北岸（昆山） 南岸（青浦） 本案 環(huán)淀山湖板塊案例分析 項目區(qū)域?qū)傩酝诰? 自然屬性 人文歷史屬性 城市功能屬性 ４、小結(jié) 一、區(qū)域自然屬性 優(yōu)越生態(tài)： 依托天然水系淀山湖， 東岸，建有水上運動場、游艇俱樂部、高爾夫球場、釣魚俱樂部、游泳場、保齡球場、射擊場等。在淀山湖的西岸，建成東方綠洲青少年野營基地。在淀山湖的南岸，將建高級水上休閑度假區(qū)。 江南古鎮(zhèn)： 有著眾多名勝古跡的錦溪，依然保持著淳樸的江南水鄉(xiāng)風(fēng)貌，陳妃水冢、文昌古閣、十眼長橋，以及全國首創(chuàng)的古磚瓦博物館，和后來以私人收藏為主成立的十多家小型專題博物館，使錦溪成為民間博物館之鄉(xiāng) 。 二、人文歷史屬性 歷史悠久： 錦溪成名已有 2023多年，蛟龍臥波的十眼長橋陳妃水冢，風(fēng)鈴悅耳的文昌古閣，蛟龍臥波的十眼長橋，古跡古鎮(zhèn)，水鄉(xiāng)風(fēng)情。 富庶之邦： 江南腹地，地處全國百強縣昆山境內(nèi)，旅游業(yè)與現(xiàn)代化工業(yè)并重的特色古鎮(zhèn)； 休閑天堂： 淀山湖的東岸，建有水上運動場、游艇俱樂部、高爾夫球場、釣魚俱樂部、游泳場、保齡球場、射擊場等。在淀山湖的西岸，建成東方綠洲青少年野營基地。在淀山湖的南岸，將建高級水上休閑度假區(qū)。淀山湖板塊已成休閑度假圣地 三、區(qū)域功能屬性 區(qū)域功能的質(zhì)變： 錦溪，位于江蘇省昆山市西南 23公里處，東靠淀山湖，西依澄湖，南連上海市青浦區(qū)，北接蘇州工業(yè)園區(qū)，是昆山的南大門。依托自身環(huán)境資源特色，大力發(fā)展水鄉(xiāng)旅游、新型工業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，逐步從原來以農(nóng)業(yè)為主的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，發(fā)展成為一、二、三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的特色文化名鎮(zhèn)、水鄉(xiāng)旅游重鎮(zhèn)、新興工商城鎮(zhèn)。 錦溪定位 （ 1）特色旅游文化名鎮(zhèn)， （ 2）新興工商城鎮(zhèn) 四、小 結(jié) 從以上區(qū)域?qū)傩缘姆治?，我們可以看到? 錦溪是一個非常適合居家度假的城鎮(zhèn)，房產(chǎn)開發(fā)前景看好 ! 地塊四至 地塊分析 本項目地塊不規(guī)則，南北展開，東面臨淀山湖： 東 —— 淀山湖 西 —— 目前為農(nóng)田 南 —— 農(nóng)田 北 —— 道路 N ? 地塊呈南北向展開，并在西北面有與地塊相對獨立的東西向臨路用地 ?地塊內(nèi)部有 2條天然河道，分別為東西及南北走向，寬度在 810m ?有約 2km的湖岸線，沿湖有防護堤，別墅無法臨湖建造 ?2023年 9月 8日，有“第二條滬寧高速公路”之稱的蘇滬高速公路蘇州段建成通車。上海段預(yù)計在今年下半年開工建設(shè)， 2023年建成通車。 ?蘇滬高速公路上海段路幅寬 60米，為雙向六車道。到時，蘇州市區(qū)和吳江市的車輛可從蘇滬高速公路直接進入上海的 A30高速公路，比走滬寧高速公路縮短 30公里左右的路程。 ?本案離蘇滬高速公路淀山湖出口約2km，路況很好，是 板塊內(nèi)離該出口最近的項目。 蘇滬高速公路信息 地塊分析 本案 交通可及性分析 地塊分析 本案 蘇滬高速 滬寧高速 北青公路 A9 A30 接蘇嘉杭高速、蘇州繞城高速 接外環(huán)、延安高架 至虹橋機場 接滬杭高速 接外環(huán) 交通可及性分析 地塊分析 本案 C線 ?蘇滬高速－蘇州繞城高速－蘇嘉杭高速（或滬寧高速），可方便行車于江浙兩省 A線 ?北青公路。連接 A30，方便連接上海各條高速公路 B線 ?蘇滬高速－ A30－ A9。方便通達虹橋機場、延安高架，內(nèi)環(huán)，本案離蘇滬高速淀山湖出口路況很好，距離在 2km左右 周邊用地情況分析 地塊分析 本案 清水依瓦諾 大自然花園 淀湖桃源 恒海高爾夫 康橋水鄉(xiāng) 東方港灣 金杰 綠洲江南園 海源別墅 鷺島湖 豐澤灣 溫哥華特區(qū) 周邊項目位置示意 ?項目周邊目前以農(nóng)田、農(nóng)居為主； ?從用地性質(zhì)來看，整個板塊是度假的定位，未來將有眾多休閑度假配套設(shè)施以及包括酒店、別墅等在內(nèi)度假物業(yè)； ?目前板塊剛剛起步，周邊眾多項目在開發(fā)建設(shè)中； ?周邊缺乏必要的銀行、超市等基本公共配套設(shè)施，離項目最近的配套設(shè)施位于錦溪鎮(zhèn)及淀山湖鎮(zhèn)，距離本案有 15分鐘車程 Strength / 優(yōu)勢 ?土地形態(tài)方正，便于分區(qū)規(guī)劃 ?土地容積率高，易于戰(zhàn)略調(diào)整 ?相對板塊內(nèi)其他個案，本案交通更加便利 Weakness / 劣勢 ?土地規(guī)模很大，做單一型物業(yè)風(fēng)險較大 ?相比周邊個案，本案湖岸線較短，且無法建造臨湖物業(yè) Opportunity / 機會 ?全國范圍，別墅用地停止批租 ?板塊為離上海最近的、擁有得天獨厚自然資源的旅游度假板塊，前景看好 ?發(fā)展中的沿滬產(chǎn)業(yè)帶可以為項目提供大量客源 Threats / 威脅 ?國家對高端物業(yè)的控制政策尚
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