【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 法行為進(jìn)行嚴(yán)厲查處。對(duì)2007年1月1日至2009年3月31日期間完成規(guī)劃許可的開發(fā)項(xiàng)目，逐一進(jìn)行自查。評(píng)析：當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題比較突出。20052008年，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)總共發(fā)生違紀(jì)、違法案件1597人次，其中多數(shù)與變更規(guī)劃、調(diào)整容積率有關(guān)。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題的主要表現(xiàn)有：一是低批高建。容積率越高，對(duì)開發(fā)商來說，利潤(rùn)就越大。開發(fā)商為了盡量多地取得利潤(rùn)，不遺余力地在容積率上做手腳。有的開發(fā)商未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自改變土地使用條件，提高容積率，不按照政策補(bǔ)交土地出讓金，從而牟取暴利，造成國(guó)家規(guī)費(fèi)大量流失。二是“偷梁換柱”。目前，除經(jīng)營(yíng)性用地須要進(jìn)行“招、拍、掛”外，很多工業(yè)用地、公益設(shè)施用地等劃撥地不用進(jìn)入正規(guī)的程序，而且土地出讓的價(jià)格只有經(jīng)營(yíng)性用地的幾分之一。許多開發(fā)商就利用地方政府招商引資等政策大量圈地，然后再經(jīng)過層層公關(guān)改變用地性質(zhì)，用于房地產(chǎn)開發(fā)。當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題具有十分重要的意義。第一，這是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的有力舉措，有利于營(yíng)造我市良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，有利于促進(jìn)中央擴(kuò)大內(nèi)需保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)政策措施的落實(shí)。第二，這是維護(hù)人民群眾利益的具體體現(xiàn)。它直接關(guān)系到人民群眾的居住質(zhì)量。容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。加強(qiáng)治理，有利于防止開發(fā)商置人民群眾的居住環(huán)境于不顧，提高開發(fā)強(qiáng)度，擠占規(guī)劃面積，損壞群眾的居住質(zhì)量，有利于維護(hù)人民群眾的合法權(quán)益，2009年5月，《國(guó)土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知》5月11日，國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2009〕56號(hào)）。2009年12月，營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年12月9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究完善促進(jìn)消費(fèi)的若干政策措施，討論并原則通過《關(guān)于試行社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算的意見》?！兑庖姟分幸粋€(gè)重要的政策就是個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，此舉是對(duì)炒房現(xiàn)象進(jìn)行遏制。評(píng)析：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。政策重新調(diào)整后，二手房成交量肯定會(huì)受到一定的影響，也將會(huì)加重明年二手房市場(chǎng)的觀望氛圍。營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠到期前后出售二手房差異。此次政策的發(fā)布主要是要給市場(chǎng)傳達(dá)一個(gè)信號(hào)，政府很有可能借此試探市場(chǎng)的反應(yīng)。若調(diào)控的實(shí)施效果不理想，將很有可能會(huì)陸續(xù)頒布新的政策，從提高二套房房貸首付、提高交易契稅等方面入手。2009年12月，開發(fā)商拿地的首付款比例提高到五成12月17日，財(cái)政部、國(guó)土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，評(píng)析：將開發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過一年。而此前各地方土地出讓大多執(zhí)行20％～30％的首付政策。這項(xiàng)政策一是為了控制房地產(chǎn)商的土地囤積行為，二是規(guī)范房地長(zhǎng)市場(chǎng)的進(jìn)入門檻，對(duì)于那些開發(fā)企業(yè)規(guī)模較小資質(zhì)并不夠的企業(yè)來說有了嚴(yán)格的要求。09年政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響：2009房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨?，壓抑了一年的購買與集體爆發(fā)。房?jī)r(jià)飛速上漲。年調(diào)控重點(diǎn)是政策扶持，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，抵御全球金融危機(jī)。積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，政府4萬億元的龐大投資計(jì)劃，樓市的一系列救市政策，鼓勵(lì)住房消費(fèi)。受益于多年發(fā)展形成的支柱產(chǎn)業(yè)地位，房地產(chǎn)行業(yè)獲得各級(jí)政府政策的扶持，迅速觸底反彈。據(jù)數(shù)據(jù)對(duì)北京、上海等12個(gè)重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)，2009年住宅用地出讓面積、樓面地價(jià)和出讓金額三項(xiàng)指標(biāo)，不僅大幅超越低迷的2008年，更超越了“瘋狂”的2007年。受一季度各項(xiàng)指標(biāo)同比增速陸續(xù)觸底，自第二季度起加速上揚(yáng)。全年住宅銷售面積、銷售金額同比增幅將高達(dá)50%以上，住宅開發(fā)投資額增速約為15%。此三項(xiàng)指標(biāo)均將超越2007年的高峰，再創(chuàng)歷史新高。 2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策總匯 2010年1月，“國(guó)十一條”出臺(tái)2010年1月10日國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)十一條”，嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于40%，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。評(píng)析：以1月l0日“國(guó)十一條”的出臺(tái)為標(biāo)志，政府啟動(dòng)了新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控?！皣?guó)十一條”包括五個(gè)方面，涉及十一個(gè)條款，與之前的“國(guó)四條”相比，內(nèi)容更加豐富、系統(tǒng)和全面，規(guī)定也更加具體和詳盡，政策方向與去年十二月以來的所有調(diào)控樓市的政策方向一脈相承，是對(duì)最近一段時(shí)間以來中央調(diào)控樓市政策的系統(tǒng)化。具體說來，可以概括為幾個(gè)方面：首先是調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，最核心的是增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等五類住房的供給。優(yōu)先確保五類住房的用地需求。增加上述五類住房供給，實(shí)際上明確了此前強(qiáng)調(diào)的住房供應(yīng)的“雙軌制”，通過調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)的方式，讓住房“雙軌制”落實(shí)到位，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)上的大調(diào)整。第二，抑制投資投機(jī)性需求。這次沒有特別提到改善性住房需求字眼，而是把首次購房和非首次購房、普通住房和非普通住房區(qū)別開來，加大差異化的信貸和稅收政策，支持鼓勵(lì)首次置業(yè)需求。對(duì)非普通商品房、非首次置業(yè)等投資投機(jī)性需求，明確采取差異化政策。對(duì)二套房明確以家庭為單位認(rèn)定是否為第二次購買。體現(xiàn)“有保有壓、區(qū)別對(duì)待”的做法，在信貸、稅收政策上加以區(qū)分。第三，控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。通知提出對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商嚴(yán)格項(xiàng)目資本金的要求，對(duì)開發(fā)貸款要嚴(yán)格管理。同時(shí)，還提到金融機(jī)構(gòu)信貸資金、境外熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)等問題。對(duì)央企投資要規(guī)范化，主要是對(duì)2009年央企進(jìn)入樓市的一個(gè)警示。并在金融、信貸風(fēng)險(xiǎn)管理方面提出具體措施。對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)秩序，針對(duì)開發(fā)企業(yè)囤地炒地、捂盤惜售，對(duì)土地出讓金繳交方式管理、土地管理方面等都涉及到，內(nèi)容非常系統(tǒng)全面和完整。第四，在明確責(zé)任方面，這個(gè)文件與此前出臺(tái)的政策方式非常不同。該通知以國(guó)務(wù)院辦公廳名義正式對(duì)下發(fā)文，與此前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)、國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)等涉及房地產(chǎn)調(diào)控的政策相比，該通知對(duì)地方各級(jí)政府責(zé)任有具體要求，對(duì)地方責(zé)任主體有明確約束力。由于之前地方執(zhí)行調(diào)控政策力度不甚理想，此次國(guó)務(wù)院通知，也表示政府遏制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的決心和強(qiáng)硬態(tài)度。2010年1月，《國(guó)土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》2010年1月21日，國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》?！锻ㄖ诽岢?，申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。評(píng)析：這個(gè)政策與2008年3月12日，建設(shè)部發(fā)布的住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計(jì)劃制定工作的指導(dǎo)意見其中提出凡新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)總面積的70%以上。的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策目的具有一致性，都是為了調(diào)整我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)的不合理，該政策的出臺(tái)易于空竹房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，合理引導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。2010年3月，國(guó)土資源部出臺(tái)19條土地調(diào)控新政2010年3月10日，國(guó)土資源部再次出臺(tái)了19條土地調(diào)控新政，即《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》,該通知明確規(guī)定了開發(fā)商競(jìng)買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價(jià)50%、囤地開發(fā)商將被“凍結(jié)”等19條內(nèi)容。評(píng)析：這19條土地政策也剖三方面的要求。一是：抬高進(jìn)入土地地市場(chǎng)門檻，比如《通知》對(duì)開發(fā)商競(jìng)買保證金進(jìn)行了明確規(guī)定，不得低于出讓最低價(jià)的20%，而以往的政策對(duì)繳納額度沒有明確規(guī)定，并且要求開發(fā)商在拿地后10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過一年。 這條措施實(shí)際是抬高土地的進(jìn)入門檻，可能會(huì)加劇土地市場(chǎng)的進(jìn)一步壟斷，這就是土地更加向有錢的大企業(yè)，向國(guó)營(yíng)企業(yè)集中，最終的結(jié)果肯定是減少市場(chǎng)供應(yīng)，進(jìn)一步加劇供求的矛盾，供求矛盾越突出，房?jī)r(jià)上漲的可能性就越大。二是：建立申報(bào)制度：開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目開工、竣工時(shí)，向國(guó)土資源管理部門書面申報(bào)，對(duì)不執(zhí)行申報(bào)制度的，要向社會(huì)公示，并限制其至少在一年內(nèi)不得參加土地購置活動(dòng)。目的是土地管理部門對(duì)申報(bào)內(nèi)容進(jìn)行約定監(jiān)管。土地財(cái)政問題不解決，根據(jù)一些上市公司的公開年報(bào)進(jìn)行簡(jiǎn)單分析后發(fā)現(xiàn)，上市公司的囤地現(xiàn)象非常驚人。按2008年這些公司“開發(fā)”的建筑面積計(jì)算，其囤地規(guī)模最少的也在20年以上，最多的超過100年，有一家公司的土地儲(chǔ)備規(guī)模甚至達(dá)到了151年。三是：保障房用地不低于70%?！锻ㄖ芬?guī)定，各地當(dāng)年的保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴(yán)禁向別墅供地。沒有商品房土地轉(zhuǎn)讓的資金，保障性住房就沒有資金的保證。加上土地財(cái)政的制約，到時(shí)候不要說保障性住房能否得以建設(shè)，有的地方可能吃飯財(cái)政都不能保證。這個(gè)規(guī)定遠(yuǎn)沒有規(guī)定土地出讓金用于保障性住宅建設(shè)的比例來得實(shí)際。2010年3月，全國(guó)開展對(duì)房地產(chǎn)用地突出問題專項(xiàng)檢查。2010年3月，各地暫停出讓住房用地2010年3月12日，國(guó)土資源部稱，將于今年3月至7月在全國(guó)開展對(duì)房地產(chǎn)用地突出問題的專項(xiàng)檢查，本次檢查重點(diǎn)針對(duì)擅自改變房地產(chǎn)用地用途、違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅以及囤地炒地等問題。2010年3月22日，國(guó)土資源部會(huì)議提出：在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房?jī)r(jià)上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點(diǎn)。各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量。2010年3月，國(guó)資委要求78戶央企退市2010年3月23日，國(guó)資委要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè),要加快進(jìn)行調(diào)整重組，在15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出方案。評(píng)析：對(duì)于“清退令”能對(duì)拉低房?jī)r(jià)能有多大的作用呢，舉措信號(hào)意義大。但是即使78家央企全部退出，對(duì)房?jī)r(jià)也沒任何影響，因?yàn)樗麄兯嫉氖袌?chǎng)份額非常小，“這一要求對(duì)降房?jī)r(jià)的效果幾乎為零?！焙茱@然，從上述數(shù)據(jù)可以判斷，近幾年房?jī)r(jià)高漲，應(yīng)該不是主要由這78家央企制造的。而且，具體的退市時(shí)間也不能確定，由于上市公司涉及多家股東與投資者，其房地產(chǎn)資產(chǎn)剝離受到多方面條件限制，所以其退出方案相對(duì)比較復(fù)雜。2010年4月，縮小首購普通房契稅優(yōu)惠范圍2010年4月2日，財(cái)政部下發(fā)通知：對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。評(píng)析：縮小首購普通房契稅優(yōu)惠范圍，這次政策的出臺(tái)是為控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)范圍擴(kuò)大與炒作，契稅的調(diào)整使得優(yōu)惠的范圍大大縮小，那些購買普通商品住房，同時(shí)家庭擁有多套住房的人將不再享受契稅優(yōu)惠政策。契稅優(yōu)惠范圍的縮小影響到了首次置業(yè)的剛性需求。在細(xì)則未執(zhí)行前，為趕搭優(yōu)惠末班車，將上演集中過戶現(xiàn)象。對(duì)于契稅優(yōu)惠范圍的縮小，調(diào)整本身并不能起到抑制房?jī)r(jià)的作用。在房?jī)r(jià)本身就非常高的情況下，契稅優(yōu)惠縮小只能加重購房者的負(fù)擔(dān)。2010年4月，國(guó)家發(fā)改委提出要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控2010年4月7日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布2010年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作重點(diǎn)提出，要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費(fèi)，大力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。評(píng)析：在著力擴(kuò)大居民消費(fèi)的措施方面，增強(qiáng)居民的消費(fèi)能力。著重強(qiáng)調(diào)了住房消費(fèi)。要大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費(fèi)，大力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。 2010年4月，加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)稅收政策2010年4月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出,全球金融危機(jī)的影響仍在持續(xù)，將保持貨幣信貸適度增長(zhǎng)，堅(jiān)決抑制住房?jī)r(jià)格過快上漲，并將加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)的稅收政策。評(píng)析：稅收機(jī)制市政府控制房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的一種控制手段之一。但是此舉并不能得到很好的控制，只是撒涼水的過程。并且通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸規(guī)模的管理以及利率的變動(dòng)，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的力度以及購房者需求的大小，從而影響供給和需求結(jié)構(gòu)。但此舉措施不僅僅緊縮了房地產(chǎn)業(yè)的資金，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的其他行業(yè)也造成了影響，因此，為了保證其他行業(yè)正常穩(wěn)定的發(fā)展，利率調(diào)控必須慎之又慎．這些貨幣政策在一定程度上遏制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)需求，但仍不能從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題。2010年4月，二套房貸首付不低于50%。2010年4月，國(guó)土資源部公布2010年住房供地計(jì)劃。2010年4月15日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)具體措施，要求對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付