【正文】 圍的縮小，調(diào)整本身并不能起到抑制房價的作用。但是此舉并不能得到很好的控制，只是撒涼水的過程。評析：繼出出臺的“新國十條”加大了調(diào)控力度，房地產(chǎn)市場由此進(jìn)入調(diào)控的深入期。2010年4月30日，北京政府發(fā)布調(diào)控通知。近年來，我國房地產(chǎn)調(diào)控政策之所以不見成效，根本癥結(jié)在于我國對住房的屬性和功能定性不清。2010年6月3日，國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》，要求各級稅務(wù)機(jī)關(guān)全面開展土地增值稅清算審核工作。10年房地產(chǎn)政策影響：2010年調(diào)控重點(diǎn)是抑制不合理住房需求、增加住房有效供給、加快保障性安居工程建設(shè)、加強(qiáng)市場監(jiān)管。2010年中國房地產(chǎn)政策已由此前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機(jī),遏制房價過快上漲,并且先後采取了土地、金融、,頻頻刷新的地王記錄,以及仍在不斷上漲的房價令政策執(zhí)行效果和政府公信力屢遭詬病。其次房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅管理，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售、成本、費(fèi)用支出管理，進(jìn)行項(xiàng)目清算。鏈家地產(chǎn)市場部經(jīng)理王倩表示，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的交易額較大，廣告影響力強(qiáng)，通過加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告市場的日常監(jiān)管和整治，保證房地產(chǎn)廣告所涉及的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的真實(shí)、合法，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展創(chuàng)造條件。和此前細(xì)則相比，該條款從之前的不足5年轉(zhuǎn)手交易差額征稅改為全額征稅，這意味著全面封殺了投資投機(jī)者在樓市的獲利空間。從此前的新購1套到這次的全面限購，意味著限購或許將成為常態(tài)。中國房產(chǎn)稅改革主要指日益拉大的貧富差距。與此同時，為減輕首次購房者的負(fù)擔(dān)，重慶繼續(xù)保留實(shí)施首次購房按揭貸款抵扣個稅的財(cái)政補(bǔ)貼政策，確保百姓剛性購房需求。預(yù)計(jì)調(diào)控很快將彌補(bǔ)這部分漏洞，部分城市的二手房交易可能增加稅費(fèi)在一倍以上。但是由于目前的二手房市場成交火爆，停貸對于市場的影響十分明顯。在執(zhí)行過程中，由于土地增值稅的數(shù)目較大，而預(yù)征稅額相對較小，所以開發(fā)企業(yè)會設(shè)法延長項(xiàng)目公司注銷的時間，對應(yīng)結(jié)算銷戶的項(xiàng)目擱置等辦法，以拖欠土地增值稅。總體來說調(diào)整住房公積金是為了更好的控制房地產(chǎn)市場發(fā)展的速度與方向。它說明了四大方面：1是土地開發(fā)的管理，對囤積土地、房源的房產(chǎn)企業(yè)不放貸 。我國房地產(chǎn)市場價格上漲較快，存在明顯的非理性因素，商業(yè)銀行面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)顯著增加。三、對團(tuán)體銷售住房暫免征收土地增值稅。三、下調(diào)個人住房公積金貸款利率。銀發(fā)〔2009〕92號文與央行信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整政策摘引：關(guān)于房地產(chǎn)方面政策主要指：落實(shí)好房地產(chǎn)信貸政策，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)監(jiān)測評估，有效防范和控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。此次政策非但不影響按揭貸款投放，甚至?xí)岣咩y行對按揭類貸款的支持力度（假設(shè)新增按揭貸款中，首套房和二首套房各半，忽略二套房以上）。由于社會資金充裕全額付款的比重越來越大，因此該政策的作用有限。昆明市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)昆明市進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售管理實(shí)施意見的通知——2010年11月一申辦商品房預(yù)售許可條件。從資金的籌集，以及籌集過程中的使用價值。第一，財(cái)政和貨幣政策，第二，加大保障房建設(shè)，第三，加強(qiáng)對商品房市場的管 。因此，政府要加強(qiáng)政策輿論導(dǎo)向，引導(dǎo)消費(fèi)者樹立合理的住房消費(fèi)觀念；進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場的信息披露制度，建設(shè)信息透明化的房地產(chǎn)市場；改善地方政府的績效考核體系，提高地方政府落實(shí)宏觀調(diào)控政策的積極性；針對不同的對象，實(shí)施有差別的調(diào)控政策，避免“一刀切”。七、完善商品住房交付使用制度。對于房地產(chǎn)價格走勢的影響表現(xiàn)在：該政策在市場的預(yù)期之中，對價格調(diào)整的影響不大；該政策的出臺，管理層會需要一段時間去觀察效果，因此短期內(nèi)類似于房產(chǎn)稅的政策出臺的可能性很小?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》——2010年4月17日 國務(wù)院通知中規(guī)定商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款；調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)，等。評析：在房地產(chǎn)個人貸款市場中銀行占主導(dǎo)，放貸向高收益類資產(chǎn)傾斜?？傮w來說這條政策各有利弊。要切實(shí)完善貸前調(diào)查和貸后跟蹤制度，及時評估貸款風(fēng)險(xiǎn)并調(diào)整定價和抵押策略。銀發(fā)〔2008〕137號政策摘引：財(cái)稅〔2008〕137號對房地產(chǎn)買賣環(huán)節(jié)有關(guān)稅收政策成績規(guī)則如下： “一、對團(tuán)體初次購置90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫一致下調(diào)到1%。3方面是不發(fā)放“隨房價上漲追加貸款”住房貸款。三、相關(guān)銀行政策解讀銀發(fā)〔2007〕359號 政策政策摘引：一、嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理 二、嚴(yán)格規(guī)范土地儲備貸款管理 三、嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理 四、嚴(yán)格商業(yè)用房購房貸款管理 五、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸征信管理 六、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)測和風(fēng)險(xiǎn)防范工作　評析：該政策文件是一項(xiàng)專門針對于房地產(chǎn)市場的一項(xiàng)政策文件。從2003年121號文件拉響宏觀調(diào)控警報(bào)，到2010年新國十條出臺，七年來宏觀調(diào)控走過了從單一的“抑制供給”轉(zhuǎn)變?yōu)椤霸黾庸┙o和減少需求”，從圍繞商品房調(diào)控向商品房與保障房分而治之的路線。土地增值稅預(yù)征比例的提高，也將加大開發(fā)商資金壓力，促使開發(fā)商加快開發(fā)速度和銷售速度，減緩房價過快上漲幅度。對于其產(chǎn)生的影響來說，北京出現(xiàn)多家銀行支行停貸這原因也可能是由于到年末，銀行的信貸額度有限，部分銀行的信貸額度已經(jīng)完全支出，所以迫使銀行在年末采取停貸的方式。第三，加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度。對于上海重慶作為首先試點(diǎn)城市來說，是鑒于現(xiàn)實(shí)情況，在樓市交易異常活躍的上海和新興的西部城市重慶27日宣布，率先進(jìn)行對個人住房征收房產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)。評析：改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)社會形勢發(fā)生了較大變化，住房制度改革不斷深化，房地產(chǎn)市場日趨活躍，居民收入水平有了較大提高，房地產(chǎn)也成為個人財(cái)富的重要組成部分。還有一點(diǎn)就是重提70%比例，此外，對2011年的商品房供應(yīng)量提出了要求，不低于前2年平均供應(yīng)量。四位一體的保障房體系已經(jīng)成為2011年政府工作的主要目標(biāo)之一。中小套型普通住房的供應(yīng)比例提高，將會加大普通住房的供給，從而有效緩解市場供求矛盾，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控的關(guān)鍵時期，也能起到平抑高房價的作用。對此，依法征管土地增值稅，可增加開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)難度，開發(fā)商為回籠資金，勢必會下調(diào)房價加速推盤，從而達(dá)到平抑虛高房價的目的。深圳交易量下降超過90%；上海、北京下降80%；廣州下降50%。所以這次土地增值稅的調(diào)高另一則是由于國家加大土地供應(yīng)量及相關(guān)土地政策。2010年5月，規(guī)范土地增值稅清算細(xì)則。政策抑制范圍主要針對投機(jī)性不合理需求的抑制，城市住房究竟是純粹的商品還是兼具社會保障功能的公共產(chǎn)品，從國際上看，凡是住房問題解決的比較好的國家和地區(qū)，都是把住房定位為準(zhǔn)公共產(chǎn)品。 停發(fā)放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民購房的貸款。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。 2010年4月，加快研究制定合理引導(dǎo)個人住房消費(fèi)稅收政策2010年4月14日，國務(wù)院常務(wù)會議指出,全球金融危機(jī)的影響仍在持續(xù)，將保持貨幣信貸適度增長，堅(jiān)決抑制住房價格過快上漲，并將加快研究制定合理引導(dǎo)個人住房消費(fèi)的稅收政策。契稅優(yōu)惠范圍的縮小影響到了首次置業(yè)的剛性需求。各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量。三是：保障房用地不低于70%。2010年3月，國土資源部出臺19條土地調(diào)控新政2010年3月10日，國土資源部再次出臺了19條土地調(diào)控新政，即《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》,該通知明確規(guī)定了開發(fā)商競買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價50%、囤地開發(fā)商將被“凍結(jié)”等19條內(nèi)容。對穩(wěn)定市場秩序，針對開發(fā)企業(yè)囤地炒地、捂盤惜售，對土地出讓金繳交方式管理、土地管理方面等都涉及到，內(nèi)容非常系統(tǒng)全面和完整。對非普通商品房、非首次置業(yè)等投資投機(jī)性需求，明確采取差異化政策。 2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策總匯 2010年1月，“國十一條”出臺2010年1月10日國務(wù)院出臺“國十一條”，嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于40%，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。房價飛速上漲。政策重新調(diào)整后，二手房成交量肯定會受到一定的影響，也將會加重明年二手房市場的觀望氛圍。第一，這是促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有力舉措，有利于營造我市良好的房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，有利于促進(jìn)中央擴(kuò)大內(nèi)需保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長政策措施的落實(shí)。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題的主要表現(xiàn)有：一是低批高建。2009年6月，強(qiáng)調(diào)小產(chǎn)權(quán)房違法6月10日，國土資源部強(qiáng)調(diào)，“小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策，各地要嚴(yán)格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”等2009年1月七折利率優(yōu)惠四大國有銀行宣布：、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。一旦開征物業(yè)稅，不但會逼迫大量囤積的土地向市場拋售，增加二手土地的供應(yīng)，而且也會抑制一些開發(fā)商從土地一級市場瘋狂拿地囤地的沖動，在這種合力作用下，土地價格就會回歸理性，擠出地產(chǎn)市場存在的過多泡沫。這就是說，物業(yè)稅模擬征稅今年將推廣至全國，開征物業(yè)稅已經(jīng)漸行漸近。 政策正是在這一背景下，出臺了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，給地產(chǎn)商們交了一盆涼水，也引起了地產(chǎn)精英的熱議。當(dāng)時的規(guī)定來說，爭取用三年時間解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)居民的住房問題，之前的兩年，每年也都有相應(yīng)的措施。“新國十條”第三條規(guī)定：實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。金融市場為房地產(chǎn)市場提供了充足的資金，擴(kuò)大了房地產(chǎn)需求．提升了房地產(chǎn)價格?！锻ㄖ饭家恢苤畠?nèi)，北京等一線城市房價停止上漲．其中部分城市房價出現(xiàn)下降，約有三成的炒房客開始拋盤，二手房供應(yīng)量增加，價格普遍是政策公布前的八成左右．原先極度恐慌的購房者開始再度觀望。2009年4月，4月17日下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發(fā)[2010]10號)。2008年的土地市場從2007年的沸點(diǎn)迅速降溫至冰點(diǎn)。據(jù)資料顯示，2008 年1 月全國住房成交量首次出現(xiàn)負(fù)增長（10 年來第一次負(fù)增長），但總體來說08年優(yōu)勢救市的一年。要求首次購房證明由住房所在地對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，最低首付款比例調(diào)整為20%。下半年遇上半年的轉(zhuǎn)折點(diǎn)由此開始。對于不符合國家標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目建設(shè)，不得予以任何形式的信貸支持。2008年8月14日,3部委聯(lián)合印發(fā)《2008年廉租住房工作計(jì)劃》 計(jì)劃提出，2008年底前，所有縣城及以上城市都要根據(jù)國務(wù)院規(guī)定，對低保家庭中的住房困難戶做到應(yīng)保盡保，有條件的地區(qū)要逐步擴(kuò)大保障范圍。但基于宅基地的土地性質(zhì)，又很難對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行定論為違規(guī)建筑。而這條政策的意義與目的是降低房地產(chǎn)市場中的投機(jī)行為熱情，引導(dǎo)健康良好的市場氛圍。眾所周知，由于我國土地是國家所有的，并且由于土地的稀缺既不可再生性，等他的經(jīng)濟(jì)價值特征，是導(dǎo)致中國特有的房地產(chǎn)土地市場的一種狀況。而真正的剛性需求存在于對經(jīng)濟(jì)適用房的大量需要上。但值得注意的是，9月27日的房貸新政致使房價不斷上漲態(tài)勢暫被終結(jié)。具體包括：通過信貸政策和稅收政策等來抑制房價上漲，同時引導(dǎo)住房需求結(jié)構(gòu)調(diào)整；通過調(diào)節(jié)住房供給結(jié)構(gòu)，增加小戶型供給比例，來降低單套住房的價格，以緩解住房價格的上漲導(dǎo)致的中等收入階層住房問題；通過住房分類供應(yīng)機(jī)制，興建廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房來解決中低收入家庭及低收入住房困難家庭的住房問題?！　≡u析：人民銀行將繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，引導(dǎo)貨幣信貸合理增長，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。評析：該政策的出臺對于二手房交易而言，提供了實(shí)質(zhì)性的操作規(guī)范，對行業(yè)具有劃時代的意義；土地增值稅的納稅方房地產(chǎn)開發(fā)商，對開發(fā)商的影響也會或多或少地傳遞給房地產(chǎn)置業(yè)者，所以就會出現(xiàn)“羊毛出在羊身上”的情況，但是，雖然開發(fā)商無論從經(jīng)濟(jì)本性還是從人的本性上來說，選擇這種成本后推的戰(zhàn)略，表面上看可以獲得利益最大化的效果，使本來由自己承擔(dān)的增值稅成本轉(zhuǎn)移給購房置業(yè)者，但從實(shí)施上來看卻給開發(fā)商帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。物權(quán)法對于房產(chǎn)市場具有深遠(yuǎn)的影響；還有就是物權(quán)法為物業(yè)稅的開征奠定了基礎(chǔ)，物業(yè)稅所帶來的持有成本的增加，都是消費(fèi)者置業(yè)投資所必須面對和重新考慮的，理性的需求無疑對房產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展意義夜也是很大。07年調(diào)控政策對市場的影響：對07年