【正文】 房地產(chǎn)法規(guī)大作業(yè)冷shunan 工程管理081班200811008108房地產(chǎn)法規(guī)大型作業(yè)冷shunan200811008108一、歷年房地產(chǎn)法規(guī)政策解讀：07年房地產(chǎn)政策　2007年1月 建設(shè)部規(guī)范經(jīng)紀(jì)行業(yè)。2007年2月1日開始清算征收土地增值稅政策07年1月23日，建設(shè)部、央行聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》，依此，北京市相繼出臺了資金監(jiān)管、網(wǎng)上簽約、標(biāo)準(zhǔn)買賣合同這三大詳盡并相互配合的文件；網(wǎng)上簽約在7月1日正式實施，下半年的二手房市場，將在良性、規(guī)范的軌道中運行。評析：該政策的出臺對于二手房交易而言，提供了實質(zhì)性的操作規(guī)范，對行業(yè)具有劃時代的意義；土地增值稅的納稅方房地產(chǎn)開發(fā)商，對開發(fā)商的影響也會或多或少地傳遞給房地產(chǎn)置業(yè)者，所以就會出現(xiàn)“羊毛出在羊身上”的情況，但是，雖然開發(fā)商無論從經(jīng)濟(jì)本性還是從人的本性上來說，選擇這種成本后推的戰(zhàn)略，表面上看可以獲得利益最大化的效果，使本來由自己承擔(dān)的增值稅成本轉(zhuǎn)移給購房置業(yè)者，但從實施上來看卻給開發(fā)商帶來巨大的風(fēng)險。3月16日，《中華人民共和國物權(quán)法》通過，物權(quán)法規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”，并規(guī)定了物業(yè)稅等方面條例。評析：物權(quán)法作為確認(rèn)財產(chǎn)、利用財產(chǎn)和保護(hù)財產(chǎn)的基本法律，對于法律體系的完善、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有重要的意義；物權(quán)法規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”這一條打消了民眾對70年使用期滿后國家回收土地的顧慮，有利于提高購買不動產(chǎn)的積極性。物權(quán)法對于房產(chǎn)市場具有深遠(yuǎn)的影響；還有就是物權(quán)法為物業(yè)稅的開征奠定了基礎(chǔ)，物業(yè)稅所帶來的持有成本的增加，都是消費者置業(yè)投資所必須面對和重新考慮的，理性的需求無疑對房產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展意義夜也是很大。2007年8月 國發(fā)〔2007〕24號 回歸保障 央行稱，2006年以來，人民銀行綜合運用多種貨幣政策工具大力回收流動性，取得一定成效。近幾個月貨幣信貸增長有所放緩，但宏觀調(diào)控成效的基礎(chǔ)并不牢固。由于國際收支持續(xù)順差，銀行體系過剩流動性又有新的增加，貸款擴(kuò)張壓力較大。適應(yīng)當(dāng)前流動性的動態(tài)變化，人民銀行再次提高存款準(zhǔn)備金率，以鞏固調(diào)控成效?！　≡u析：人民銀行將繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，引導(dǎo)貨幣信貸合理增長，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運行。 住房問題是重要的民生問題。政府主調(diào)控房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)具體：引導(dǎo)住房需求結(jié)構(gòu)調(diào)整；通過調(diào)節(jié)住房供給結(jié)構(gòu)，增加小戶型供給比例，來降低單套住房的價格，以緩解住房價格的上漲導(dǎo)致的中等收入階層住房問題；通過住房分類供應(yīng)機(jī)制，興建廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房來解決中低收入家庭及低收入住房困難家庭的住房問題。07年調(diào)控政策對市場的影響：對07年的調(diào)控政策進(jìn)行分析時不得不提到06年的房地產(chǎn)市場背景。2006 年以來，我國部分城市房地產(chǎn)價格出現(xiàn)“報復(fù)性上漲”，被暫時壓抑的房地產(chǎn)需求開始反彈。2006 年5月國務(wù)院提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施（國六條），新的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控由此拉開序幕。本階段房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策重點是圍繞部分地區(qū)房價過高、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾突出等問題展開，主要目的在于抑制房價過快上漲，調(diào)控住房結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。與以前的調(diào)控政策相比，本次宏觀調(diào)控政策政府主要通過市場化的手段來調(diào)控房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)。具體包括：通過信貸政策和稅收政策等來抑制房價上漲，同時引導(dǎo)住房需求結(jié)構(gòu)調(diào)整；通過調(diào)節(jié)住房供給結(jié)構(gòu)，增加小戶型供給比例，來降低單套住房的價格，以緩解住房價格的上漲導(dǎo)致的中等收入階層住房問題；通過住房分類供應(yīng)機(jī)制，興建廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房來解決中低收入家庭及低收入住房困難家庭的住房問題。本階段的宏觀調(diào)控政策密集出臺，政府從各個方面采取措施全面整治房地產(chǎn)市場，但對房地產(chǎn)價格的抑制作用不大，效果不太明顯。2007年調(diào)控重點是重點解決資金流動性過剩、房地產(chǎn)投資過熱、房地產(chǎn)價格上漲過快。2007年央行連續(xù)5次加息、10次提高存款準(zhǔn)備金率，采取緊縮的貨幣政策。相關(guān)數(shù)據(jù)：2007年，四大城市一手住宅價格迅速上漲，其中北京、深圳房價漲幅超過40%。北京住宅供不應(yīng)求現(xiàn)象相當(dāng)突出，加上開發(fā)商的捂盤和惡意炒作，住宅價格不斷上漲。上海住宅市場自2007年初全面復(fù)蘇，剛性需求帶動房價上升，引發(fā)投資需求進(jìn)入，房價進(jìn)一步推高。廣州、深圳由于受2005年宏觀調(diào)控影響較小，大量投資性需求轉(zhuǎn)向兩地，加上住宅供應(yīng)的不足，造成兩地樓市房價上升。但值得注意的是，9月27日的房貸新政致使房價不斷上漲態(tài)勢暫被終結(jié)。8月，深圳率先進(jìn)入觀望期，成交量大幅萎縮；北京、廣州、上海相繼陷入“有價無市”的僵局，成交量萎縮，房價漲幅放緩。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)得，2007年初，北京、上海、廣州、深圳二手住宅價格突飛猛進(jìn)，但是第三季度開始，央行的5次加息、第二套房首付及利率的提高以及物業(yè)稅試點等一系列政策的實施，使得北京、上海、廣州二手住宅價格漲幅趨緩，深圳二手住宅價格甚至出現(xiàn)下滑。08年房地產(chǎn)政策2008年3月3日，財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》2008年3月12日，建設(shè)部發(fā)布的住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計劃制定工作的指導(dǎo)意見其中提出凡新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)總面積的70%以上。評析：該政策的出臺易于空竹房地產(chǎn)開發(fā)市場，合理引導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。此時的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了嚴(yán)重的供求結(jié)構(gòu)不平衡。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)適用房的供給量十分的缺乏，相反大量商品房的建設(shè)供給不斷。商品房供給量不斷增加，商品房價格不斷上漲。而真正的剛性需求存在于對經(jīng)濟(jì)適用房的大量需要上。這種情況的出現(xiàn)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場得不平衡。極易導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的泡沫出現(xiàn)。所以這條政策的是從根本的供需情況下來調(diào)整房地產(chǎn)市場平衡。2008年3月21日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房質(zhì)量管理的通知》。 2008年5月30日,國家多項調(diào)控近期開始施行 土地閥門再度把緊 監(jiān)察部、人力資源與社會保障部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》，土地閥門把緊，具體政策：商品住宅開發(fā)不得超3年；土地管理不作為將受嚴(yán)懲等。自2008年6月1日起執(zhí)行。 評析：政府再度把緊閥門，從房地產(chǎn)土地方面來進(jìn)行房地產(chǎn)市場的調(diào)控，防止捂地囤地進(jìn)而抬高房價的情況。眾所周知，由于我國土地是國家所有的，并且由于土地的稀缺既不可再生性，等他的經(jīng)濟(jì)價值特征，是導(dǎo)致中國特有的房地產(chǎn)土地市場的一種狀況。因此政府有責(zé)任根據(jù)房地產(chǎn)市場的供求變化及價格的漲落來調(diào)節(jié)土地的出讓計劃。通過變動土地出讓數(shù)量及出讓方式，影響房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)和供給數(shù)量，從而調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供需平衡。提高土地的市場機(jī)制，有效調(diào)控及分配土地，實現(xiàn)土地的公平透明性。也是合理更好的控制好土地市場的一種方式。2008年6月10日,稅務(wù)總局：企業(yè)為個人購買房需征收個人所得稅 關(guān)于企業(yè)為個人購買房屋或其他財產(chǎn)征收個人所得稅問題，日前，財政部和稅務(wù)總局明確批復(fù)：企業(yè)為個人購買房屋或其他財產(chǎn)需征收個人所得稅，同時在批復(fù)中對具體的征收辦法作出了規(guī)定：企業(yè)為個人購買房需征收個人所得稅。評析：這條政策的出臺明顯是在針對房地產(chǎn)的買方市場，意欲控制房地產(chǎn)買方市場的投資過熱情緒。從中國的房地產(chǎn)市場來看，這幾年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場總體上是一個充斥著投資投機(jī)需求和價格泡沫的市場, 培育出一批毫無社會責(zé)任感的財產(chǎn)暴富者, 另一個需求發(fā)展為我國國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生帶動和貢獻(xiàn)的市場。而這條政策的意義與目的是降低房地產(chǎn)市場中的投機(jī)行為熱情，引導(dǎo)健康良好的市場氛圍。2008年7月14日,國土部表示：小產(chǎn)權(quán)房不給宅基地證。2008年9月15日，央行宣集體建設(shè)用地整理，必須首先完成宅基地使用權(quán)登記發(fā)證，因被小產(chǎn)權(quán)房占用而未得到“合法使用”的宅基地不具備登記發(fā)證的資格。 2008年10月12日,十七屆三中全會：土地或可轉(zhuǎn)讓抵押繼承 小產(chǎn)權(quán)房有望破題。 7月14日國土資源部今日出臺文件，開展集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點和個集體建設(shè)用地整理，必須首先完成宅基地使用權(quán)登記發(fā)證，因被小產(chǎn)權(quán)房占用而未得到“合法使用”的宅基地不具備登記發(fā)證的資格。10月9日到12日，中國共產(chǎn)黨十七屆三中全會將在北京召開，關(guān)注新土改政策，土地或可轉(zhuǎn)讓抵押繼承，小產(chǎn)權(quán)房有望破題。評析：此政策是為了更嚴(yán)格規(guī)范國家房地產(chǎn)市場，面對全國各地愈演愈烈的小產(chǎn)權(quán)房，國家防止房地產(chǎn)市場的不良競爭以及房地產(chǎn)市場的無秩序化，從房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)制度上來說，小產(chǎn)權(quán)就不符合國家相關(guān)法律規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)的存在對國家相關(guān)法律制度的執(zhí)行以及對其他房屋產(chǎn)權(quán)的界定和其他小產(chǎn)權(quán)房屋的出現(xiàn)發(fā)展乃至擴(kuò)大都有很大的影響。小產(chǎn)權(quán)的出現(xiàn)的異議源于我國規(guī)定房屋所有權(quán)包括建筑物所有權(quán)以及土地使用權(quán)，二小產(chǎn)權(quán)是在宅基地的土地上面建立起的房屋，對于土地不享有使用權(quán)。但基于宅基地的土地性質(zhì)，又很難對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行定論為違規(guī)建筑。之所以就有了一次又一次關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)定，07年國家隊小產(chǎn)權(quán)房的要求降低了許多。似乎有松口的趨勢，而今年根據(jù)房地產(chǎn)市場有進(jìn)一步嚴(yán)厲了對小產(chǎn)權(quán)的規(guī)范。但是，轉(zhuǎn)眼間，至于08年下半年，國家對小產(chǎn)權(quán)房的政策又有了新的規(guī)定至于這個小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)屬問題，至今也沒能有一個很好的定論。但總的來說，小產(chǎn)權(quán)現(xiàn)在是不合法的，要通過某些規(guī)定制度才能真正的使之合法化。2008年8月11日,國務(wù)院新規(guī)：商品房銷售應(yīng)明示能源消耗指標(biāo) 國務(wù)院總理溫家寶1日簽署第530號國務(wù)院令，公布《民用建筑節(jié)能條例》，評析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)向購買人明示所售商品房的能源消耗指標(biāo)、節(jié)能措施和保護(hù)要求、保溫工程保修期等信息，并在商品房買賣合同和住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書中載明。這樣的制度保障了消費者的合法權(quán)益，在中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀中，有一個很不合理之處就是房地產(chǎn)信息的不完善，不公開，對于許多房地產(chǎn)商掌握信息而不公開，從中獲取利益。但是對于消費者則是一個不公平的現(xiàn)像。2008年8月14日,3部委聯(lián)合印發(fā)《2008年廉租住房工作計劃》 計劃提出，2008年底前，所有縣城及以上城市都要根據(jù)國務(wù)院規(guī)定，對低保家庭中的住房困難戶做到應(yīng)保盡保，有條件的地區(qū)要逐步擴(kuò)大保障范圍。2008年，新增廉租住房保障戶數(shù)250萬戶(其中實物配租戶數(shù)40萬戶)，加上以前年度保障戶數(shù)，累計廉租住房保障戶數(shù)將達(dá)到350萬戶。 評析：《2008年廉租住房工作計劃》國家希望真正改善人民的居住質(zhì)量，保障城市低端收入人群的居住問題。因此大量修建廉租房。要想有一個結(jié)構(gòu)合理的房地產(chǎn)市場，廉租房計劃是一個重要的保障措施，但是對于此遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，目前在住宅供給中，占人口總?cè)藬?shù)70％的中低收入者所需要的經(jīng)濟(jì)適用房的新開工面積以及投資完成額占比小且逐年降低，而別墅、高檔公寓的新開工面積以及投資完成額相對來說占比大，且逐年增加。所以兩租房的建設(shè)之外還需要大量的經(jīng)濟(jì)適用房才能穩(wěn)定平衡市場的供需結(jié)構(gòu)。2008年8月25日,央行銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文要求嚴(yán)格建設(shè)項目貸款管理 中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，《通知》要求，嚴(yán)格建設(shè)項目貸款管理。對列入國家《禁止用地項目目錄》的項目，嚴(yán)禁發(fā)放貸款；嚴(yán)格市政基礎(chǔ)設(shè)施和工業(yè)用地項目貸款審核。對于不符合國家標(biāo)準(zhǔn)項目建設(shè)，不得予以任何形式的信貸支持。金融機(jī)構(gòu)禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價款的貸款；土地儲備貸款采取抵押方式的，應(yīng)具有合法的土地使用證，貸款抵押率最高不得超過抵押物評估價值的70%，貸款期限原則上不超過2年。嚴(yán)格農(nóng)村集體建設(shè)用地項目貸款管理。 2008年9月15日，央行宣布“雙率”齊降。2008年10月9日，西方央行聯(lián)手降息 中國打出降率免稅組合拳受美國金融風(fēng)暴的影響，央行宣布從9月16日起，%。央行宣布我國銀行存款準(zhǔn)備金率9年來首度下調(diào)的決定：從10月15日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0．5個百分點。評析：由于國住房價格開始下降，所以各大中城市紛紛出臺救市措施。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，國家暫時放松信貸，降低居民購房成本，緊縮性的宏觀調(diào)控政策開始松動。下半年遇上半年的轉(zhuǎn)折點由此開始。央行先后兩次下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率和住房公積金貸款利率。是為解決廣大人民群眾特別是中低收入者的住房困難問題。上半年的嚴(yán)格打壓，到下半年的房地產(chǎn)市場過冷，政府開始救市。2008年11月1日起，國務(wù)院有關(guān)部門采取一系列措施：一是降低住房交易稅費。同時，為加強(qiáng)稅收優(yōu)惠政策管理等措施。對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%