【正文】 有購房記錄的，該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。2010年3月，各地暫停出讓住房用地2010年3月12日，國土資源部稱，將于今年3月至7月在全國開展對房地產用地突出問題的專項檢查，本次檢查重點針對擅自改變房地產用地用途、違規(guī)供應土地建設別墅以及囤地炒地等問題。土地財政問題不解決，根據一些上市公司的公開年報進行簡單分析后發(fā)現，上市公司的囤地現象非常驚人。評析：這個政策與2008年3月12日，建設部發(fā)布的住房建設規(guī)劃與住房建設年度計劃制定工作的指導意見其中提出凡新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)總面積的70%以上。對央企投資要規(guī)范化，主要是對2009年央企進入樓市的一個警示。第二，抑制投資投機性需求。全年住宅銷售面積、銷售金額同比增幅將高達50%以上，住宅開發(fā)投資額增速約為15%。這項政策一是為了控制房地產商的土地囤積行為，二是規(guī)范房地長市場的進入門檻，對于那些開發(fā)企業(yè)規(guī)模較小資質并不夠的企業(yè)來說有了嚴格的要求?！兑庖姟分幸粋€重要的政策就是個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，此舉是對炒房現象進行遏制。許多開發(fā)商就利用地方政府招商引資等政策大量圈地，然后再經過層層公關改變用地性質，用于房地產開發(fā)。評析：當前房地產開發(fā)領域違規(guī)變更規(guī)劃、調整容積率問題比較突出。擁有房產物業(yè)較多的家庭，需要繳納比較高的稅負。第四，利于打擊過熱的房地產投資行為，打擊囤房，減少空置率，提高房屋資源的使用效率，擠出房產市場存在的過多泡沫。評析：此前，北京、遼寧等10多?。ㄊ校╅_始物業(yè)稅“空轉”運行，有關物業(yè)稅的開征討論持續(xù)了四五年之后，再次成為2009年上半年樓市的焦點話題之一。評析：這條措施對房地產市場有兩個作用其一，抑制房價的警示作用。評析：統(tǒng)籌協調及時調整土地供應結構，擴大民生用地的比例，確保保障性住房用地的需求。反之，當利率提高時，住宅需求會必然減少。第七條通過保障性住房建設，棚戶區(qū)改造來確保困難群眾的住房需求。這是最引人矚目的一大調控政策。開展第二次全國土地調查，促進經濟社會可持續(xù)發(fā)展和加強國土資源管理具有十分重要的意義。房地產行業(yè)在行業(yè)內在因素和宏觀經濟外在影響的多重壓力之下，快速步入周期低谷。但是，由于經濟社會形勢的快速變化，政府在制定房地產宏觀調控政策時，決策還存在著一些誤區(qū)，政策執(zhí)行中發(fā)生了一些偏差，導致調控政策并沒有達到預想的效果，總是出現在極端的狀況。對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。評析：由于國住房價格開始下降，所以各大中城市紛紛出臺救市措施。2008年8月25日,央行銀監(jiān)會聯合發(fā)文要求嚴格建設項目貸款管理 中國人民銀行、銀監(jiān)會聯合下發(fā)《關于金融促進節(jié)約集約用地的通知》，《通知》要求，嚴格建設項目貸款管理。這樣的制度保障了消費者的合法權益，在中國房地產的現狀中，有一個很不合理之處就是房地產信息的不完善，不公開，對于許多房地產商掌握信息而不公開，從中獲取利益。評析：此政策是為了更嚴格規(guī)范國家房地產市場，面對全國各地愈演愈烈的小產權房，國家防止房地產市場的不良競爭以及房地產市場的無秩序化，從房地產的產權制度上來說，小產權就不符合國家相關法律規(guī)定，小產權的存在對國家相關法律制度的執(zhí)行以及對其他房屋產權的界定和其他小產權房屋的出現發(fā)展乃至擴大都有很大的影響。評析：這條政策的出臺明顯是在針對房地產的買方市場，意欲控制房地產買方市場的投資過熱情緒。自2008年6月1日起執(zhí)行。房地產經濟適用房的供給量十分的缺乏，相反大量商品房的建設供給不斷。上海住宅市場自2007年初全面復蘇，剛性需求帶動房價上升，引發(fā)投資需求進入，房價進一步推高。本階段房地產宏觀調控的政策重點是圍繞部分地區(qū)房價過高、房地產市場結構性矛盾突出等問題展開，主要目的在于抑制房價過快上漲，調控住房結構，促進房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展。由于國際收支持續(xù)順差，銀行體系過剩流動性又有新的增加，貸款擴張壓力較大。房地產法規(guī)大作業(yè)冷shunan 工程管理081班200811008108房地產法規(guī)大型作業(yè)冷shunan200811008108一、歷年房地產法規(guī)政策解讀：07年房地產政策　2007年1月 建設部規(guī)范經紀行業(yè)。近幾個月貨幣信貸增長有所放緩，但宏觀調控成效的基礎并不牢固。2006 年5月國務院提出了促進房地產業(yè)健康發(fā)展的六項措施（國六條），新的房地產宏觀調控由此拉開序幕。北京住宅供不應求現象相當突出，加上開發(fā)商的捂盤和惡意炒作，住宅價格不斷上漲。此時的房地產市場出現了嚴重的供求結構不平衡。 2008年5月30日,國家多項調控近期開始施行 土地閥門再度把緊 監(jiān)察部、人力資源與社會保障部、國土資源部聯合下發(fā)《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》，土地閥門把緊，具體政策：商品住宅開發(fā)不得超3年；土地管理不作為將受嚴懲等。2008年6月10日,稅務總局：企業(yè)為個人購買房需征收個人所得稅 關于企業(yè)為個人購買房屋或其他財產征收個人所得稅問題，日前，財政部和稅務總局明確批復：企業(yè)為個人購買房屋或其他財產需征收個人所得稅，同時在批復中對具體的征收辦法作出了規(guī)定：企業(yè)為個人購買房需征收個人所得稅。10月9日到12日，中國共產黨十七屆三中全會將在北京召開，關注新土改政策，土地或可轉讓抵押繼承，小產權房有望破題。2008年8月11日,國務院新規(guī)：商品房銷售應明示能源消耗指標 國務院總理溫家寶1日簽署第530號國務院令，公布《民用建筑節(jié)能條例》，評析：房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應當向購買人明示所售商品房的能源消耗指標、節(jié)能措施和保護要求、保溫工程保修期等信息，并在商品房買賣合同和住宅質量保證書、住宅使用說明書中載明。所以兩租房的建設之外還需要大量的經濟適用房才能穩(wěn)定平衡市場的供需結構。央行宣布我國銀行存款準備金率9年來首度下調的決定：從10月15日起下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0．5個百分點。同時，為加強稅收優(yōu)惠政策管理等措施?？梢钥闯稣槍Ψ康禺a領域出臺的一系列措施，對房地產市場的健康發(fā)展起到了一定的作用，房價上漲速度有所減緩，房地產投資增速過猛勢頭得到有效遏制。中央實施緊縮的貨幣政策和穩(wěn)健的財政政策，持續(xù)加息及提高存款準備金率，嚴格限制外資投資。評析：此次耕地保護措施的出臺與房地產市場來說是規(guī)范房地產市場的有一措施，目的是全面查清全國土地利用狀況，掌握真實的土地基礎數據，并對調查成果實行信息化、網絡化管理，建立和完善土地調查、統(tǒng)計制度和登記制度，實現土地資源信息的社會化服務，滿足經濟社會發(fā)展、土地宏觀調控及國土資源管理的需要。評析：《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發(fā)[2010]10號)通稱“新國十條”。第五、六條通過增加居住用地有效供應和調整住房供應結構來增加住房有效供給。(2)在利率降低時．住宅抵押貸款的利率同時降低，實際上這也降低了居民進行住宅消費或投資的成本，也會刺激居民擴大住宅需求。2009年5月《國土資源部關于切實落實保障性安居工程用地的通知》5月13日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關于切實落實保障性安居工程用地的通知》，要求各級國土資源管理部門從保增長、保民生、保穩(wěn)定的高度出發(fā)，認識保障性安居工程的重要性。2009年5月，《土地增值稅清算管理規(guī)程》5月21日，國家稅務總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》，對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規(guī)定。2009年5月，四部委負責研究開征物業(yè)稅5月25日，發(fā)改委公布了《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》，提出今年將由財政部、稅務總局、發(fā)改委、建設部負責研究開征物業(yè)稅。第三，可以從根本上改變現行的房地產消費觀念，有利于促進居民購房自居行為的理性化。第十，有利于均衡社會財富。對2007年1月1日至2009年3月31日期間完成規(guī)劃許可的開發(fā)項目，逐一進行自查。目前，除經營性用地須要進行“招、拍、掛”外，很多工業(yè)用地、公益設施用地等劃撥地不用進入正規(guī)的程序，而且土地出讓的價格只有經營性用地的幾分之一。2009年12月，營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年12月9日，國務院常務會議研究完善促進消費的若干政策措施，討論并原則通過《關于試行社會保險基金預算的意見》。而此前各地方土地出讓大多執(zhí)行20％～30％的首付政策。受一季度各項指標同比增速陸續(xù)觸底，自第二季度起加速上揚。增加上述五類住房供給，實際上明確了此前強調的住房供應的“雙軌制”，通過調整供應結構的方式，讓住房“雙軌制”落實到位，實現住房市場結構上的大調整。同時，還提到金融機構信貸資金、境外熱錢進入房地產等問題?！锻ㄖ诽岢觯陥笞≌玫氐?，經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。目的是土地管理部門對申報內容進行約定監(jiān)管。2010年3月，全國開展對房地產用地突出問題專項檢查。而且，具體的退市時間也不能確定，由于上市公司涉及多家股東與投資者，其房地產資產剝離受到多方面條件限制，所以其退出方案相對比較復雜。評析：在著力擴大居民消費的措施方面，增強居民的消費能力。2010年4月，二套房貸首付不低于50%。市場數據顯示，上半年房地產開發(fā)投資增長迅速，16月全國完成房地產開發(fā)投資19747億元，%國商品房新開工面積累計達到8．05億平方米，%供應來看，上半年100個城市住宅用地累計供應量同比增長100% ；累計成交量14420萬平方米，同比增加85%。評析：本次房地產調控采取了認房又認貸的二套房認定標準，提高了購買第二套以上住房的貸款成本，對控制投資投機性需求有比較明顯的效果。從根本上說：房地產有保值、增值收益的作用?！锻ㄖ反_定土地增值稅核定征收率原則上不得低于5%。至2010年4月，全國主要城市住宅售價較2009年階段性低點累積增長約60%。商品房銷售額7,977億元,%。王倩認為，規(guī)定有助于防止開發(fā)商隨意漲價銷售，規(guī)范房地產市場交易，抑制房地產價格過快上漲，創(chuàng)造有利于房價合理形成的市場環(huán)境，保證房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。1月26日 國務院辦公廳發(fā)布《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，簡稱“國八條”。應該說有影響，但影響不至于太大。1月27日 重慶市人民政府發(fā)布《重慶市關于開展對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》和《重慶市個人住房房產稅征收管理實施細則》，并自2011年1月28日起施行，重慶房產稅正式實行。房產稅是調節(jié)收入和財富分配的重要手段之一，征收房產稅有利于調節(jié)收入分配、縮小貧富差距。%的全額營業(yè)稅使得5年內房源再交易成本將明顯上漲，將明顯遏制過度炒作。2月1日 上海出臺落實“國八條”的樓市調控細則，提出限購、限貸、推進房產稅試點等9條措施，多管齊下遏制投資投機性購房，逐步解決居民住房問題，并確定今年一季度公布新建住房年度價格控制目標。新“國八條”對投資投機性購房的調控力度將對房地產市場產生立竿見影的剛性影響。此次土地增值稅率差別化預征措施，首先是將基本的土地增值稅率由1%調整到2%，預征稅率增長一倍，單價2萬以上的項目調整為3%將對大部分豪宅項目以及別墅項目將造成影響，目前天津市整盤銷售均價在3萬以上的項目只有君臨天下 (論壇 新聞)和卓越淺水灣，兩個項目都是贈送面積較大，產權面積較小，環(huán)球金融中心項目目前售價雖已突破3萬，但全盤均價僅2萬出頭，因此暫時影響范圍不大。08年以前，為了促進住房消費、拉動內需，改善銀行的信貸資產結構，國家有關部門出臺了一系列支持商業(yè)銀行自營性個人住房貸款的政策。按面積的貸款最低首付款規(guī)定。 4方面是核實借款人的基礎信息加強貸前審查。通過調節(jié)住房供給結構，增加小戶型供給比例，來降低單套住房的價格，以緩解住房價格的上漲導致的中等收入階層住房問題。這個時期，美國發(fā)生了次貸危機。此號文件是在通過市場調整和政策指向的雙重作用，房地產市場能逐步轉入良性發(fā)展軌道。個人貸款中新增按揭貸款首套房優(yōu)惠利率也讓以零售轉型為戰(zhàn)略重點的銀行適度減緩了按揭貸款新投力度。與07年二套房政策效果會有根本的不同，也許有投資者會認為07年二套房政策就導致了房價的下跌，我們認為這種看法是片面的。四、強化商品住房購銷合同管理。這次預售政策從預售的許可條件得到監(jiān)督管理機制，包括其中合同管理廣告行為等都做了全面的要求。