【正文】 總體來說，住房問題，是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的大問題，雖然政策方面的詳細(xì)制定對(duì)房地產(chǎn)有著不同的影響，但是還是有信心會(huì)調(diào)控的更好。第一，財(cái)政和貨幣政策，第二，加大保障房建設(shè)，第三，加強(qiáng)對(duì)商品房市場(chǎng)的管 。因此，政府要加強(qiáng)政策輿論導(dǎo)向，引導(dǎo)消費(fèi)者樹立合理的住房消費(fèi)觀念；進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息披露制度，建設(shè)信息透明化的房地產(chǎn)市場(chǎng)；改善地方政府的績(jī)效考核體系，提高地方政府落實(shí)宏觀調(diào)控政策的積極性；針對(duì)不同的對(duì)象，實(shí)施有差別的調(diào)控政策，避免“一刀切”?？梢哉f有一定的規(guī)范作用。很長(zhǎng)時(shí)間都得不到一個(gè)好的規(guī)范調(diào)整。從資金的籌集，以及籌集過程中的使用價(jià)值。七、完善商品住房交付使用制度。五、加強(qiáng)交易秩序監(jiān)管。三、完善預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制。昆明市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)昆明市進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售管理實(shí)施意見的通知——2010年11月一申辦商品房預(yù)售許可條件。對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的影響表現(xiàn)在：該政策在市場(chǎng)的預(yù)期之中，對(duì)價(jià)格調(diào)整的影響不大；該政策的出臺(tái)，管理層會(huì)需要一段時(shí)間去觀察效果，因此短期內(nèi)類似于房產(chǎn)稅的政策出臺(tái)的可能性很小。07年房?jī)r(jià)的下跌既有國(guó)際的因素，也有房地產(chǎn)自身周期的影響。從目前購(gòu)房者來看，全額付款的比重越來越大，因此該政策的作用有限。由于社會(huì)資金充裕全額付款的比重越來越大，因此該政策的作用有限。《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》——2010年4月17日 國(guó)務(wù)院通知中規(guī)定商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款；調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)，等。今年額度普遍緊張，部分銀行已經(jīng)開始戰(zhàn)略性地將個(gè)人新增貸款的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)性貸款。按揭貸款增長(zhǎng)仍明顯，預(yù)計(jì)今年新增8萬億元本外幣貸款，其中5萬億元支持項(xiàng)目貸款后續(xù)投放，3萬億元投向流動(dòng)資金貸款及個(gè)人貸款等其他類，全年按揭貸款增量約為2萬億元，占新增貸款25%。此次政策非但不影響按揭貸款投放，甚至?xí)岣咩y行對(duì)按揭類貸款的支持力度（假設(shè)新增按揭貸款中，首套房和二首套房各半，忽略二套房以上）。評(píng)析：在房地產(chǎn)個(gè)人貸款市場(chǎng)中銀行占主導(dǎo)，放貸向高收益類資產(chǎn)傾斜。四、昆明地方房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策解讀：重點(diǎn)政策解讀：二套房貸款利率及首付比率提高——2010年4月14日 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。房?jī)r(jià)泡沫需要擠壓，扭曲的市場(chǎng)供求需要矯正，但房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展依然市中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持增長(zhǎng)的關(guān)鍵之一。銀發(fā)〔2009〕92號(hào)文與央行信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整政策摘引：關(guān)于房地產(chǎn)方面政策主要指：落實(shí)好房地產(chǎn)信貸政策，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)監(jiān)測(cè)評(píng)估，有效防范和控制信貸風(fēng)險(xiǎn)?？傮w來說這條政策各有利弊。調(diào)整主要為避免美國(guó)金融危機(jī)的影響，次級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)作。評(píng)析:這次貸款利率的大幅度調(diào)整主要是為了避免中國(guó)房地長(zhǎng)市場(chǎng)的泡沫。三、下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。要切實(shí)完善貸前調(diào)查和貸后跟蹤制度，及時(shí)評(píng)估貸款風(fēng)險(xiǎn)并調(diào)整定價(jià)和抵押策略。銀發(fā)[2008]302號(hào)人住房貸款利率下浮政策摘引：一；最低首付款比例調(diào)整為20%。通過相關(guān)稅率的調(diào)整調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種廣泛而有效的途徑，降低稅費(fèi)，降低首付款比例，暫免增值稅，引導(dǎo)住房需求結(jié)構(gòu)調(diào)整。三、對(duì)團(tuán)體銷售住房暫免征收土地增值稅。銀發(fā)〔2008〕137號(hào)政策摘引：財(cái)稅〔2008〕137號(hào)對(duì)房地產(chǎn)買賣環(huán)節(jié)有關(guān)稅收政策成績(jī)規(guī)則如下： “一、對(duì)團(tuán)體初次購(gòu)置90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫一致下調(diào)到1%。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸征信管理。而“房?jī)r(jià)重估追加按揭”一類的住房貸款創(chuàng)新業(yè)務(wù)增長(zhǎng)很快，風(fēng)險(xiǎn)管控措施尚不完善，一旦房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)，容易引發(fā)商業(yè)銀行不良貸款的激增。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲較快，存在明顯的非理性因素，商業(yè)銀行面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)顯著增加。3方面是不發(fā)放“隨房?jī)r(jià)上漲追加貸款”住房貸款。以及對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的借款人，提出較為嚴(yán)格的限制措施。2是調(diào)整最低首付款比例及利率水平各異。它說明了四大方面：1是土地開發(fā)的管理，對(duì)囤積土地、房源的房產(chǎn)企業(yè)不放貸 。三、相關(guān)銀行政策解讀銀發(fā)〔2007〕359號(hào) 政策政策摘引：一、嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理 二、嚴(yán)格規(guī)范土地儲(chǔ)備貸款管理 三、嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理 四、嚴(yán)格商業(yè)用房購(gòu)房貸款管理 五、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸征信管理 六、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)測(cè)和風(fēng)險(xiǎn)防范工作　評(píng)析：該政策文件是一項(xiàng)專門針對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)政策文件。因此，有必要調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策，從調(diào)控需求入手，引導(dǎo)社會(huì)對(duì)未來房地產(chǎn)價(jià)格形成較合理的預(yù)期。并且空乃至通貨膨脹！住房公積金的調(diào)整可以說是宏觀調(diào)控的一個(gè)主要手段，并且在擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)消費(fèi)方面發(fā)揮了也有著很大的作用，金融機(jī)構(gòu)將一如既往地支持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。總體來說調(diào)整住房公積金是為了更好的控制房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的速度與方向。從2003年121號(hào)文件拉響宏觀調(diào)控警報(bào)，到2010年新國(guó)十條出臺(tái)，七年來宏觀調(diào)控走過了從單一的“抑制供給”轉(zhuǎn)變?yōu)椤霸黾庸┙o和減少需求”，從圍繞商品房調(diào)控向商品房與保障房分而治之的路線。此次加強(qiáng)土地增值稅管理中提到的稅率調(diào)整是“預(yù)征”的調(diào)整，而非真實(shí)征收稅率的上調(diào)，對(duì)開發(fā)企業(yè)的影響在于開盤前所需前期資金壓力的增加，而不會(huì)直接造成整體開發(fā)成本的上漲，因此有人誤解為將來開發(fā)企業(yè)為了降低房?jī)r(jià)，減輕稅負(fù)，會(huì)改精裝房為毛坯交付,是不完全正確的，有的時(shí)候事實(shí)恰恰相反，精裝房雖然會(huì)使項(xiàng)目售價(jià)提升，從而增加“預(yù)征”土地增值稅的稅額，但有時(shí)卻能夠在項(xiàng)目清繳結(jié)算時(shí)降低土地增值稅的稅率。預(yù)征制度給偷逃土地增值稅埋下了巨大的空間。在執(zhí)行過程中，由于土地增值稅的數(shù)目較大，而預(yù)征稅額相對(duì)較小，所以開發(fā)企業(yè)會(huì)設(shè)法延長(zhǎng)項(xiàng)目公司注銷的時(shí)間，對(duì)應(yīng)結(jié)算銷戶的項(xiàng)目擱置等辦法，以拖欠土地增值稅。土地增值稅預(yù)征比例的提高，也將加大開發(fā)商資金壓力，促使開發(fā)商加快開發(fā)速度和銷售速度，減緩房?jī)r(jià)過快上漲幅度。今后一段時(shí)期內(nèi)，包括昆明在內(nèi)的中心城市，“手上有房，心頭發(fā)慌”的囤房者將大面積增加，隨之可能會(huì)出現(xiàn)二手房房源顯著減少。但對(duì)于昆明，二手房房源趨緊。但是由于目前的二手房市場(chǎng)成交火爆，停貸對(duì)于市場(chǎng)的影響十分明顯。對(duì)于其產(chǎn)生的影響來說，北京出現(xiàn)多家銀行支行停貸這原因也可能是由于到年末，銀行的信貸額度有限，部分銀行的信貸額度已經(jīng)完全支出，所以迫使銀行在年末采取停貸的方式。評(píng)析：這是地方政府相應(yīng)國(guó)家政策根據(jù)本地清醒指定的相應(yīng)細(xì)則。1月28日 北京市公布將于2011年2月15日前發(fā)布關(guān)于“國(guó)八條”細(xì)則。預(yù)計(jì)調(diào)控很快將彌補(bǔ)這部分漏洞，部分城市的二手房交易可能增加稅費(fèi)在一倍以上。第三，加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度。其次，對(duì)房?jī)r(jià)超過平均水平的商品房項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算和稽查，將有效地遏制部分開發(fā)商過快上漲價(jià)格。評(píng)析：首先，相比之前執(zhí)行差額收取營(yíng)業(yè)稅，新“國(guó)八條”再次嚴(yán)格了二手房交易稅費(fèi)。與此同時(shí)，為減輕首次購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，重慶繼續(xù)保留實(shí)施首次購(gòu)房按揭貸款抵扣個(gè)稅的財(cái)政補(bǔ)貼政策，確保百姓剛性購(gòu)房需求。對(duì)于上海重慶作為首先試點(diǎn)城市來說，是鑒于現(xiàn)實(shí)情況，在樓市交易異?；钴S的上海和新興的西部城市重慶27日宣布，率先進(jìn)行對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)。二是有利于引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)，促進(jìn)節(jié)約集約用地。這種差距在住房方面也有一定程度的體現(xiàn)。中國(guó)房產(chǎn)稅改革主要指日益拉大的貧富差距。評(píng)析：改革開放以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)形勢(shì)發(fā)生了較大變化，住房制度改革不斷深化，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍，居民收入水平有了較大提高，房地產(chǎn)也成為個(gè)人財(cái)富的重要組成部分。1月27日 上海市人民政府印發(fā)《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，并自2011年1月28日起，上海房產(chǎn)稅正式實(shí)行。2套以上當(dāng)?shù)鼐用瘛?套以上非當(dāng)?shù)鼐用褚约盁o法提供證明的非當(dāng)?shù)鼐用瘢瑢⒅苯酉拶?gòu)。從此前的新購(gòu)1套到這次的全面限購(gòu)，意味著限購(gòu)或許將成為常態(tài)。還有一點(diǎn)就是重提70%比例，此外，對(duì)2011年的商品房供應(yīng)量提出了要求，不低于前2年平均供應(yīng)量。目前銀行的貸款已經(jīng)全面收緊，而不少大型銀行的貸款額度也已經(jīng)基本結(jié)束。二套房首付比例提高1成，利率同樣有所提高，再次加強(qiáng)了對(duì)投資及投機(jī)購(gòu)房者的控制，但是執(zhí)行的時(shí)間沒有具體確定，所以將可能促成消費(fèi)者規(guī)避政策短期之內(nèi)成交量加速上漲。和此前細(xì)則相比，該條款從之前的不足5年轉(zhuǎn)手交易差額征稅改為全額征稅，這意味著全面封殺了投資投機(jī)者在樓市的獲利空間。四位一體的保障房體系已經(jīng)成為2011年政府工作的主要目標(biāo)之一。評(píng)析：首次提出“價(jià)格控制目標(biāo)”的概念，并需要向社會(huì)公布。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部經(jīng)理王倩表示，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控，防止開發(fā)商捂盤惜售推高房?jī)r(jià)，進(jìn)一步打擊投資性購(gòu)房行為，增加信息透明度，加大曝光和處罰力度，將會(huì)規(guī)范市場(chǎng)秩序，抑制房?jī)r(jià)不正常上漲。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部經(jīng)理王倩表示，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的交易額較大，廣告影響力強(qiáng)，通過加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告市場(chǎng)的日常監(jiān)管和整治，保證房地產(chǎn)廣告所涉及的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的真實(shí)、合法，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展創(chuàng)造條件。中小套型普通住房的供應(yīng)比例提高，將會(huì)加大普通住房的供給，從而有效緩解市場(chǎng)供求矛盾，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，也能起到平抑高房?jī)r(jià)的作用。嚴(yán)格控制住房套型比例，商品住房總面積中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到70%以上。規(guī)定要求開發(fā)商在辦理商品房銷售許可后，一次性在銷售現(xiàn)場(chǎng)公開全部房源及每套房屋銷售價(jià)格，如上調(diào)銷售價(jià)格，需經(jīng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)行政主管部門備案。其次房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅管理，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售、成本、費(fèi)用支出管理，進(jìn)行項(xiàng)目清算。對(duì)此，依法征管土地增值稅，可增加開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)難度，開發(fā)商為回籠資金，勢(shì)必會(huì)下調(diào)房?jī)r(jià)加速推盤，從而達(dá)到平抑虛高房?jī)r(jià)的目的。2011年中國(guó)房地產(chǎn)政策：1月11日 天津市人民政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》，簡(jiǎn)稱“津六條”。,%。2010年中國(guó)房地產(chǎn)政策已由此前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機(jī),遏制房?jī)r(jià)過快上漲,并且先後采取了土地、金融、,頻頻刷新的地王記錄,以及仍在不斷上漲的房?jī)r(jià)令政策執(zhí)行效果和政府公信力屢遭詬病。深圳交易量下降超過90%；上海、北京下降80%；廣州下降50%。受到流動(dòng)性過剩及供需矛盾突出的影響，全國(guó)多個(gè)熱點(diǎn)城市，如深圳、北京、上海，住宅市場(chǎng)出現(xiàn)恐慌性搶購(gòu)，投機(jī)再度泛濫。土地市場(chǎng)火爆，地價(jià)飛漲，地王頻現(xiàn)。10年房地產(chǎn)政策影響：2010年調(diào)控重點(diǎn)是抑制不合理住房需求、增加住房有效供給、加快保障性安居工程建設(shè)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。所以這次土地增值稅的調(diào)高另一則是由于國(guó)家加大土地供應(yīng)量及相關(guān)土地政策。這是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的從嚴(yán)政策。評(píng)析：國(guó)稅總局規(guī)定，除保障性住房外，東部地區(qū)省市預(yù)征率不得低于2%，%，西部地區(qū)省市不得低于1%。2010年6月3日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》，要求各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)全面開展土地增值稅清算審核工作。2010年5月，規(guī)范土地增值稅清算細(xì)則。但是炒作過多產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫就會(huì)導(dǎo)致導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有很大的打擊。所以這些限購(gòu)政策、套房政策、停止銷售第三套房政策，都是在抑制房地產(chǎn)投機(jī)者的炒作行為。近年來，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策之所以不見成效，根本癥結(jié)在于我國(guó)對(duì)住房的屬性和功能定性不清。政策抑制范圍主要針對(duì)投機(jī)性不合理需求的抑制，城市住房究竟是純粹的商品還是兼具社會(huì)保障功能的公共產(chǎn)品，從國(guó)際上看，凡是住房問題解決的比較好的國(guó)家和地區(qū)，都是把住房定位為準(zhǔn)公共產(chǎn)品。但該項(xiàng)政策沒有對(duì)真實(shí)改善性購(gòu)房需求和投資投機(jī)性購(gòu)房需求進(jìn)行區(qū)分，對(duì)購(gòu)買第二套及以上商品房的行為采取了“一刀切”的做法，不可避免地影響到了一部分改善性需求的釋放，進(jìn)一步加劇了樓市觀望氛圍，積累了未來需求釋放的壓力。2010年6月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)出通知，對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了規(guī)范。2010年4月30日，北京政府發(fā)布調(diào)控通知。 停發(fā)放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民購(gòu)房的貸款。以上三項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的前導(dǎo)指標(biāo)都處于歷史高位，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來供應(yīng)將日漸充足。一方面新政并沒有改變?nèi)ツ晗抡{(diào)的開發(fā)企業(yè)20%的資本金比例，保護(hù)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的積極性；另一方面政府通過大幅提