【正文】 ”以及“退地”的字眼。評析：此次耕地保護措施的出臺與房地產(chǎn)市場來說是規(guī)范房地產(chǎn)市場的有一措施，目的是全面查清全國土地利用狀況，掌握真實的土地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并對調(diào)查成果實行信息化、網(wǎng)絡(luò)化管理，建立和完善土地調(diào)查、統(tǒng)計制度和登記制度，實現(xiàn)土地資源信息的社會化服務(wù)，滿足經(jīng)濟社會發(fā)展、土地宏觀調(diào)控及國土資源管理的需要。24日，發(fā)布治理房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃4月17日，《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發(fā)[2010]10號)通稱“新國十條”。評析：《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發(fā)[2010]10號)通稱“新國十條”。效果不只是“普遍降溫”而是“急速冷凍”新國十條調(diào)控的原因是出于房地產(chǎn)是一種具有消費和投資雙重屬性的特殊商品，住房需求的持續(xù)上升與住房供應(yīng)的相對短缺，是房價上漲的根本動因。第五、六條通過增加居住用地有效供應(yīng)和調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)來增加住房有效供給?？梢哉f金融政策是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策中影響最深。(2)在利率降低時．住宅抵押貸款的利率同時降低，實際上這也降低了居民進行住宅消費或投資的成本，也會刺激居民擴大住宅需求。嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機性購房。2009年5月《國土資源部關(guān)于切實落實保障性安居工程用地的通知》5月13日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關(guān)于切實落實保障性安居工程用地的通知》，要求各級國土資源管理部門從保增長、保民生、保穩(wěn)定的高度出發(fā)，認識保障性安居工程的重要性。但是現(xiàn)在看來還是很難，沒有完全做到。2009年5月，《土地增值稅清算管理規(guī)程》5月21日，國家稅務(wù)總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》，對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規(guī)定。 今年5月出臺的《管理規(guī)程》，是繼07年出臺《有關(guān)問題》的一個政策延續(xù)，也是給部分開發(fā)商肆無忌憚漲價的一個警示，有開發(fā)商認為現(xiàn)在流動性大增，貸款獲得也比較容易，企業(yè)現(xiàn)金流充裕，企業(yè)資金壓力小，這一階段房價可以勇往直前了。2009年5月，四部委負責(zé)研究開征物業(yè)稅5月25日，發(fā)改委公布了《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》，提出今年將由財政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、建設(shè)部負責(zé)研究開征物業(yè)稅。從另一個角度而言，基于長遠來看，開征物業(yè)稅，將是我國房地產(chǎn)市場走向成熟的標(biāo)志之一，也是優(yōu)化社會財富二次分配的標(biāo)志之一，有利于實現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟效益的最大化，具有積極的社會、經(jīng)濟意義，可能成為房地產(chǎn)調(diào)控新工具。第三，可以從根本上改變現(xiàn)行的房地產(chǎn)消費觀念，有利于促進居民購房自居行為的理性化。第六，通過調(diào)控房價、打擊過度投資投機性購房行為，有利于解決因制度建設(shè)等所不能解決的房地產(chǎn)問題，促使房地產(chǎn)趨向正?；l(fā)展。第十，有利于均衡社會財富。2009年2月，落實最嚴(yán)格耕地保護制度和節(jié)約用地制度2月，國土資源部發(fā)布《國務(wù)院第二次全國土地調(diào)查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于建立第二次全國土地調(diào)查工作動態(tài)通報制度的通知》。對2007年1月1日至2009年3月31日期間完成規(guī)劃許可的開發(fā)項目，逐一進行自查。容積率越高，對開發(fā)商來說，利潤就越大。目前，除經(jīng)營性用地須要進行“招、拍、掛”外，很多工業(yè)用地、公益設(shè)施用地等劃撥地不用進入正規(guī)的程序，而且土地出讓的價格只有經(jīng)營性用地的幾分之一。第二，這是維護人民群眾利益的具體體現(xiàn)。2009年12月，營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年12月9日，國務(wù)院常務(wù)會議研究完善促進消費的若干政策措施，討論并原則通過《關(guān)于試行社會保險基金預(yù)算的意見》。營業(yè)稅優(yōu)惠到期前后出售二手房差異。而此前各地方土地出讓大多執(zhí)行20％～30％的首付政策。年調(diào)控重點是政策扶持，拉動經(jīng)濟，抵御全球金融危機。受一季度各項指標(biāo)同比增速陸續(xù)觸底，自第二季度起加速上揚。評析：以1月l0日“國十一條”的出臺為標(biāo)志，政府啟動了新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控。增加上述五類住房供給，實際上明確了此前強調(diào)的住房供應(yīng)的“雙軌制”，通過調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)的方式，讓住房“雙軌制”落實到位，實現(xiàn)住房市場結(jié)構(gòu)上的大調(diào)整。對二套房明確以家庭為單位認定是否為第二次購買。同時，還提到金融機構(gòu)信貸資金、境外熱錢進入房地產(chǎn)等問題。第四，在明確責(zé)任方面，這個文件與此前出臺的政策方式非常不同。《通知》提出，申報住宅用地的，經(jīng)濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。評析：這19條土地政策也剖三方面的要求。目的是土地管理部門對申報內(nèi)容進行約定監(jiān)管?！锻ㄖ芬?guī)定，各地當(dāng)年的保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴(yán)禁向別墅供地。2010年3月，全國開展對房地產(chǎn)用地突出問題專項檢查。2010年3月，國資委要求78戶央企退市2010年3月23日，國資委要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè),要加快進行調(diào)整重組，在15個工作日內(nèi)制訂有序退出方案。而且，具體的退市時間也不能確定，由于上市公司涉及多家股東與投資者，其房地產(chǎn)資產(chǎn)剝離受到多方面條件限制，所以其退出方案相對比較復(fù)雜。在細則未執(zhí)行前，為趕搭優(yōu)惠末班車，將上演集中過戶現(xiàn)象。評析：在著力擴大居民消費的措施方面，增強居民的消費能力。評析：稅收機制市政府控制房地產(chǎn)市場政策的一種控制手段之一。2010年4月，二套房貸首付不低于50%。2010年4月15日，國土資源部公布2010年住房供地計劃，今年擬計劃供應(yīng)住房用地總量同比增長逾130%，其中中小套型商品房將占四成多，超過去年全國實際住房用地總量。市場數(shù)據(jù)顯示，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速，16月全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，%國商品房新開工面積累計達到8．05億平方米，%供應(yīng)來看，上半年100個城市住宅用地累計供應(yīng)量同比增長100% ；累計成交量14420萬平方米，同比增加85%。2010年6月，按家庭成員擁有住房數(shù)認定二套房2010年4月18日，國務(wù)院發(fā)布通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。評析：本次房地產(chǎn)調(diào)控采取了認房又認貸的二套房認定標(biāo)準(zhǔn)，提高了購買第二套以上住房的貸款成本，對控制投資投機性需求有比較明顯的效果。而在中國這樣一個公有制占主體地位的社會主義國家，住房絕不是一般商品，城市住房蘊含著公共產(chǎn)品或者準(zhǔn)公共產(chǎn)品的屬性。從根本上說：房地產(chǎn)有保值、增值收益的作用。010年6月，%提高到2%2010年5月26日，國稅總局公布了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中的若干計稅問題?！锻ㄖ反_定土地增值稅核定征收率原則上不得低于5%。為增加的經(jīng)濟適用房以及廉租房土地供應(yīng)減少的財政收入也是另一種補充。至2010年4月，全國主要城市住宅售價較2009年階段性低點累積增長約60%。新建住房價格上漲勢頭遏制，價格持平，個別項目出現(xiàn)少量優(yōu)惠；二手住宅掛牌量增加、部分單位掛牌價格下降約10%，議價空間加大，成交價格出現(xiàn)5%～10%的跌幅。商品房銷售額7,977億元,%。另外，住房保障覆蓋面將進一步擴大，促使住宅市場供應(yīng)加大，將會分解一部分自住性購房者的剛性需求，減輕市場的需求壓力，減緩房價過快上漲幅度。王倩認為，規(guī)定有助于防止開發(fā)商隨意漲價銷售，規(guī)范房地產(chǎn)市場交易，抑制房地產(chǎn)價格過快上漲，創(chuàng)造有利于房價合理形成的市場環(huán)境，保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。對房地產(chǎn)廣告發(fā)布量大、違法率高的區(qū)域和媒體進行重點監(jiān)測，加大對虛假違法房地產(chǎn)廣告的處罰力度。1月26日 國務(wù)院辦公廳發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，簡稱“國八條”。而雙軌制的建設(shè)也是政府一直以來想要解決房價問題的關(guān)鍵所在，因此在本次“新八條”中出現(xiàn)并不意外。應(yīng)該說有影響，但影響不至于太大。重提閑置土地的處理。1月27日 重慶市人民政府發(fā)布《重慶市關(guān)于開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法》和《重慶市個人住房房產(chǎn)稅征收管理實施細則》，并自2011年1月28日起施行，重慶房產(chǎn)稅正式實行。對個人住房征收房產(chǎn)稅，一是有利于合理調(diào)節(jié)收入分配，促進社會公平。房產(chǎn)稅是調(diào)節(jié)收入和財富分配的重要手段之一，征收房產(chǎn)稅有利于調(diào)節(jié)收入分配、縮小貧富差距。重慶房產(chǎn)稅征收范圍只涉及10％的人群，主要針對高端房產(chǎn)業(yè)主和炒房客，不會增加普通百姓負擔(dān)。%的全額營業(yè)稅使得5年內(nèi)房源再交易成本將明顯上漲，將明顯遏制過度炒作。目前部分城市存在明顯的避稅現(xiàn)象，導(dǎo)致了樓市調(diào)控的部分措施作用減弱。2月1日 上海出臺落實“國八條”的樓市調(diào)控細則，提出限購、限貸、推進房產(chǎn)稅試點等9條措施，多管齊下遏制投資投機性購房，逐步解決居民住房問題，并確定今年一季度公布新建住房年度價格控制目標(biāo)。這是銀行在每年末都可能會出現(xiàn)的情況。新“國八條”對投資投機性購房的調(diào)控力度將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生立竿見影的剛性影響。 目前我國對于土地增值稅的征收多采用“預(yù)征”的形式，即樓盤取得銷售(預(yù)售)證后，由地方稅務(wù)部門按照既定的稅率來征收，之前天津的征稅額標(biāo)準(zhǔn)為：%預(yù)征收，非普通住宅按預(yù)計銷售收入1%預(yù)征收，因為目前各區(qū)域指導(dǎo)價格相對較低，因此市場上基本所有的商品住宅均為非普通住宅，先按1%預(yù)征收，待項目銷售完畢后再結(jié)算建造成本，再進行土地增值稅清繳。此次土地增值稅率差別化預(yù)征措施，首先是將基本的土地增值稅率由1%調(diào)整到2%，預(yù)征稅率增長一倍，單價2萬以上的項目調(diào)整為3%將對大部分豪宅項目以及別墅項目將造成影響，目前天津市整盤銷售均價在3萬以上的項目只有君臨天下 (論壇 新聞)和卓越淺水灣，兩個項目都是贈送面積較大，產(chǎn)權(quán)面積較小，環(huán)球金融中心項目目前售價雖已突破3萬，但全盤均價僅2萬出頭，因此暫時影響范圍不大。 二、歷年住房公積金調(diào)整分析：歷年住房公積金貸款利率調(diào)整表:時間5年以下（含）5年以上2007年3月18%%2007年5月19%%2007年7月21%%2007年8月22%%2007年9月15%%2008年9月16%%2008年10月8%%2008年10月22%%2008年11月27%%2008年12月23%%2010年10月20%%2010年12月26%%2011年2月9%%2011年4月6%%評析：住房公積金的不斷調(diào)整在不同的時期有不同的意義。08年以前，為了促進住房消費、拉動內(nèi)需，改善銀行的信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，國家有關(guān)部門出臺了一系列支持商業(yè)銀行自營性個人住房貸款的政策。有很大的重要意義。按面積的貸款最低首付款規(guī)定。有利于降低信貸風(fēng)險，維護房地產(chǎn)金融市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。 4方面是核實借款人的基礎(chǔ)信息加強貸前審查。二、對團體銷售或購置住房暫免征收印花稅。通過調(diào)節(jié)住房供給結(jié)構(gòu)，增加小戶型供給比例，來降低單套住房的價格，以緩解住房價格的上漲導(dǎo)致的中等收入階層住房問題。加強與地方房產(chǎn)管理部門的合作，及時獲取居民房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記信息，準(zhǔn)確區(qū)分借款人是否屬首次購房，并將個人住房貸款的相關(guān)信息及時錄入信貸征信系統(tǒng)。這個時期，美國發(fā)生了次貸危機。有利的是，鼓勵了二手房交易，對房地產(chǎn)市場形成正面刺激，客觀上擴大了內(nèi)需，有利于居民以舊換新改善居住條件；但負面的則是有可能推動投機性購房，導(dǎo)致住房供求矛盾更加突出，推動房價過快上漲，從而加大了普通百姓解決住房困難的難度，甚至直接影響社會穩(wěn)定。此號文件是在通過市場調(diào)整和政策指向的雙重作用，房地產(chǎn)市場能逐步轉(zhuǎn)入良性發(fā)展軌道。受益政策性上調(diào)“二套房”政策，存貸利差將提升46個基點，凈息差將提升34個基點。個人貸款中新增按揭貸款首套房優(yōu)惠利率也讓以零售轉(zhuǎn)型為戰(zhàn)略重點的銀行適度減緩了按揭貸款新投力度。評析：我們認為該二套房政策只將遏制房價過快上漲，但難以改變房價上漲的趨勢。與07年二套房政策效果會有根本的不同，也許有投資者會認為07年二套房政策就導(dǎo)致了房價的下跌，我們認為這種看法是片面的。這點對于房價市場預(yù)期走勢是利好的。四、強化商品住房購銷合同管理。八、嚴(yán)格商品房預(yù)售許可制度、評析：這條昆明預(yù)售管理政策可以說是一項期待已久的市場政策，預(yù)售制度中對于消費者的種種不公平的現(xiàn)象存來已久。這次預(yù)售政策從預(yù)售的許可條件得到監(jiān)督管理機制，包括其中合同管理廣告行為等都做了全面的要求?？梢钥吹剑瑲v年政府房地產(chǎn)市場調(diào)控政策大體從以下幾個方面實行。