【正文】 、新開工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)總面積的70%以上。廣州、深圳由于受2005年宏觀調(diào)控影響較小，大量投資性需求轉(zhuǎn)向兩地，加上住宅供應(yīng)的不足，造成兩地樓市房?jī)r(jià)上升。2007年央行連續(xù)5次加息、10次提高存款準(zhǔn)備金率，采取緊縮的貨幣政策。與以前的調(diào)控政策相比，本次宏觀調(diào)控政策政府主要通過市場(chǎng)化的手段來調(diào)控房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)。07年調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)的影響：對(duì)07年的調(diào)控政策進(jìn)行分析時(shí)不得不提到06年的房地產(chǎn)市場(chǎng)背景。適應(yīng)當(dāng)前流動(dòng)性的動(dòng)態(tài)變化，人民銀行再次提高存款準(zhǔn)備金率，以鞏固調(diào)控成效。物權(quán)法對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)具有深遠(yuǎn)的影響；還有就是物權(quán)法為物業(yè)稅的開征奠定了基礎(chǔ)，物業(yè)稅所帶來的持有成本的增加，都是消費(fèi)者置業(yè)投資所必須面對(duì)和重新考慮的，理性的需求無疑對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展意義夜也是很大。2007年2月1日開始清算征收土地增值稅政策07年1月23日，建設(shè)部、央行聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》，依此，北京市相繼出臺(tái)了資金監(jiān)管、網(wǎng)上簽約、標(biāo)準(zhǔn)買賣合同這三大詳盡并相互配合的文件；網(wǎng)上簽約在7月1日正式實(shí)施，下半年的二手房市場(chǎng)，將在良性、規(guī)范的軌道中運(yùn)行。評(píng)析：該政策的出臺(tái)對(duì)于二手房交易而言，提供了實(shí)質(zhì)性的操作規(guī)范，對(duì)行業(yè)具有劃時(shí)代的意義；土地增值稅的納稅方房地產(chǎn)開發(fā)商，對(duì)開發(fā)商的影響也會(huì)或多或少地傳遞給房地產(chǎn)置業(yè)者，所以就會(huì)出現(xiàn)“羊毛出在羊身上”的情況，但是，雖然開發(fā)商無論從經(jīng)濟(jì)本性還是從人的本性上來說，選擇這種成本后推的戰(zhàn)略，表面上看可以獲得利益最大化的效果，使本來由自己承擔(dān)的增值稅成本轉(zhuǎn)移給購房置業(yè)者，但從實(shí)施上來看卻給開發(fā)商帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。2007年8月 國發(fā)〔2007〕24號(hào) 回歸保障 央行稱，2006年以來，人民銀行綜合運(yùn)用多種貨幣政策工具大力回收流動(dòng)性，取得一定成效。　　評(píng)析：人民銀行將繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，引導(dǎo)貨幣信貸合理增長(zhǎng)，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。2006 年以來，我國部分城市房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)“報(bào)復(fù)性上漲”，被暫時(shí)壓抑的房地產(chǎn)需求開始反彈。具體包括：通過信貸政策和稅收政策等來抑制房?jī)r(jià)上漲，同時(shí)引導(dǎo)住房需求結(jié)構(gòu)調(diào)整；通過調(diào)節(jié)住房供給結(jié)構(gòu)，增加小戶型供給比例，來降低單套住房的價(jià)格，以緩解住房?jī)r(jià)格的上漲導(dǎo)致的中等收入階層住房問題；通過住房分類供應(yīng)機(jī)制，興建廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房來解決中低收入家庭及低收入住房困難家庭的住房問題。相關(guān)數(shù)據(jù)：2007年，四大城市一手住宅價(jià)格迅速上漲，其中北京、深圳房?jī)r(jià)漲幅超過40%。但值得注意的是，9月27日的房貸新政致使房?jī)r(jià)不斷上漲態(tài)勢(shì)暫被終結(jié)。評(píng)析：該政策的出臺(tái)易于空竹房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，合理引導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。而真正的剛性需求存在于對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的大量需要上。2008年3月21日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房質(zhì)量管理的通知》。眾所周知，由于我國土地是國家所有的，并且由于土地的稀缺既不可再生性，等他的經(jīng)濟(jì)價(jià)值特征，是導(dǎo)致中國特有的房地產(chǎn)土地市場(chǎng)的一種狀況。也是合理更好的控制好土地市場(chǎng)的一種方式。而這條政策的意義與目的是降低房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)行為熱情，引導(dǎo)健康良好的市場(chǎng)氛圍。 7月14日國土資源部今日出臺(tái)文件，開展集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)和個(gè)集體建設(shè)用地整理，必須首先完成宅基地使用權(quán)登記發(fā)證，因被小產(chǎn)權(quán)房占用而未得到“合法使用”的宅基地不具備登記發(fā)證的資格。但基于宅基地的土地性質(zhì)，又很難對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行定論為違規(guī)建筑。但總的來說，小產(chǎn)權(quán)現(xiàn)在是不合法的，要通過某些規(guī)定制度才能真正的使之合法化。2008年8月14日,3部委聯(lián)合印發(fā)《2008年廉租住房工作計(jì)劃》 計(jì)劃提出，2008年底前，所有縣城及以上城市都要根據(jù)國務(wù)院規(guī)定，對(duì)低保家庭中的住房困難戶做到應(yīng)保盡保，有條件的地區(qū)要逐步擴(kuò)大保障范圍。要想有一個(gè)結(jié)構(gòu)合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)，廉租房計(jì)劃是一個(gè)重要的保障措施，但是對(duì)于此遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，目前在住宅供給中，占人口總?cè)藬?shù)70％的中低收入者所需要的經(jīng)濟(jì)適用房的新開工面積以及投資完成額占比小且逐年降低，而別墅、高檔公寓的新開工面積以及投資完成額相對(duì)來說占比大，且逐年增加。對(duì)于不符合國家標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目建設(shè)，不得予以任何形式的信貸支持。2008年10月9日，西方央行聯(lián)手降息 中國打出降率免稅組合拳受美國金融風(fēng)暴的影響，央行宣布從9月16日起，%。下半年遇上半年的轉(zhuǎn)折點(diǎn)由此開始。2008年11月1日起，國務(wù)院有關(guān)部門采取一系列措施：一是降低住房交易稅費(fèi)。要求首次購房證明由住房所在地對(duì)居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，最低首付款比例調(diào)整為20%。通過調(diào)節(jié)住房供給結(jié)構(gòu)，增加小戶型供給比例，來降低單套住房的價(jià)格，以緩解住房?jī)r(jià)格的上漲導(dǎo)致的中等收入階層住房問題；通過住房分類供應(yīng)機(jī)制，興建廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房來解決中低收入家庭及低收入住房困難家庭的住房問題。據(jù)資料顯示，2008 年1 月全國住房成交量首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)（10 年來第一次負(fù)增長(zhǎng)），但總體來說08年優(yōu)勢(shì)救市的一年。08年下半年調(diào)控重點(diǎn)是重點(diǎn)解決供不應(yīng)求的矛盾以及資金流動(dòng)性過剩的矛盾。2008年的土地市場(chǎng)從2007年的沸點(diǎn)迅速降溫至冰點(diǎn)?！锻ㄖ访鞔_：將落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和節(jié)約用地制度。2009年4月，4月17日下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》(國發(fā)[2010]10號(hào))。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部重點(diǎn)對(duì)國家機(jī)關(guān)工作人員在建設(shè)用地規(guī)劃變更、容積率調(diào)整中玩忽職守、權(quán)錢交易等違紀(jì)違法行為進(jìn)行嚴(yán)厲查處?！锻ㄖ饭家恢苤畠?nèi)，北京等一線城市房?jī)r(jià)停止上漲．其中部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降，約有三成的炒房客開始拋盤，二手房供應(yīng)量增加，價(jià)格普遍是政策公布前的八成左右．原先極度恐慌的購房者開始再度觀望。其中第三、四條通過信貸和稅收政策抑制不合理住房需求。金融市場(chǎng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了充足的資金，擴(kuò)大了房地產(chǎn)需求．提升了房地產(chǎn)價(jià)格。對(duì)于新國十條的利率變化，對(duì)居民的住宅需求和投資需求的影響主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：(1)當(dāng)利率降低時(shí)．會(huì)迫使人們減少儲(chǔ)蓄而轉(zhuǎn)向消費(fèi)或其他投資，此時(shí)可能會(huì)考慮購買或者擴(kuò)大住宅的消費(fèi)或投資。“新國十條”第三條規(guī)定：實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。針對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和土地市場(chǎng)運(yùn)行變化情況，為進(jìn)一步落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的重大決策，更好地履行部門職責(zé)，充分發(fā)揮地價(jià)政策在宏觀調(diào)控中的作用，對(duì)《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施政策進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。當(dāng)時(shí)的規(guī)定來說，爭(zhēng)取用三年時(shí)間解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)居民的住房問題，之前的兩年，每年也都有相應(yīng)的措施。政府在這一年中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策有偏向了鼓勵(lì)。 政策正是在這一背景下，出臺(tái)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，給地產(chǎn)商們交了一盆涼水，也引起了地產(chǎn)精英的熱議。《管理規(guī)程》的出臺(tái)，具有象征意義，因?yàn)橥恋卦鲋刀惡怂愫驼魇针y度極大，多次發(fā)文但效果都不大，此外土地增值稅具有總量較低的特點(diǎn)，不能與地方政府收取土地出讓金而獲得的收入同日而語，所以地方政府寧愿在土地增值稅上有所不為，也不愿因它而破壞掙大錢的土地出讓。這就是說，物業(yè)稅模擬征稅今年將推廣至全國，開征物業(yè)稅已經(jīng)漸行漸近。其次，有利于加速房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)速度，短期內(nèi)增加市場(chǎng)供應(yīng)，滿足市場(chǎng)需求。一旦開征物業(yè)稅，不但會(huì)逼迫大量囤積的土地向市場(chǎng)拋售，增加二手土地的供應(yīng)，而且也會(huì)抑制一些開發(fā)商從土地一級(jí)市場(chǎng)瘋狂拿地囤地的沖動(dòng)，在這種合力作用下，土地價(jià)格就會(huì)回歸理性，擠出地產(chǎn)市場(chǎng)存在的過多泡沫。第九，對(duì)穩(wěn)定地方財(cái)政收入具有積極意義，有利于地方政府財(cái)政收入的可持久化。2009年6月，強(qiáng)調(diào)小產(chǎn)權(quán)房違法6月10日，國土資源部強(qiáng)調(diào)，“小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策，各地要嚴(yán)格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”等2009年1月七折利率優(yōu)惠四大國有銀行宣布：、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率。治理房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃4月24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部重點(diǎn)對(duì)國家機(jī)關(guān)工作人員在建設(shè)用地規(guī)劃變更、容積率調(diào)整中玩忽職守、權(quán)錢交易等違紀(jì)違法行為進(jìn)行嚴(yán)厲查處。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題的主要表現(xiàn)有：一是低批高建。二是“偷梁換柱”。第一，這是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的有力舉措，有利于營(yíng)造我市良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，有利于促進(jìn)中央擴(kuò)大內(nèi)需保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)政策措施的落實(shí)。加強(qiáng)治理，有利于防止開發(fā)商置人民群眾的居住環(huán)境于不顧，提高開發(fā)強(qiáng)度，擠占規(guī)劃面積，損壞群眾的居住質(zhì)量，有利于維護(hù)人民群眾的合法權(quán)益，2009年5月，《國土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知》5月11日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知》（國土資發(fā)〔2009〕56號(hào)）。政策重新調(diào)整后，二手房成交量肯定會(huì)受到一定的影響，也將會(huì)加重明年二手房市場(chǎng)的觀望氛圍。2009年12月，開發(fā)商拿地的首付款比例提高到五成12月17日，財(cái)政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，評(píng)析：將開發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過一年。房?jī)r(jià)飛速上漲。據(jù)數(shù)據(jù)對(duì)北京、上海等12個(gè)重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)，2009年住宅用地出讓面積、樓面地價(jià)和出讓金額三項(xiàng)指標(biāo)，不僅大幅超越低迷的2008年，更超越了“瘋狂”的2007年。 2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策總匯 2010年1月，“國十一條”出臺(tái)2010年1月10日國務(wù)院出臺(tái)“國十一條”，嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于40%，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。優(yōu)先確保五類住房的用地需求。對(duì)非普通商品房、非首次置業(yè)等投資投機(jī)性需求，明確采取差異化政策。通知提出對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商嚴(yán)格項(xiàng)目資本金的要求，對(duì)開發(fā)貸款要嚴(yán)格管理。對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)秩序，針對(duì)開發(fā)企業(yè)囤地炒地、捂盤惜售，對(duì)土地出讓金繳交方式管理、土地管理方面等都涉及到，內(nèi)容非常系統(tǒng)全面和完整。2010年1月，《國土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》2010年1月21日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》。2010年3月，國土資源部出臺(tái)19條土地調(diào)控新政2010年3月10日，國土資源部再次出臺(tái)了19條土地調(diào)控新政，即《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》,該通知明確規(guī)定了開發(fā)商競(jìng)買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價(jià)50%、囤地開發(fā)商將被“凍結(jié)”等19條內(nèi)容。二是：建立申報(bào)制度：開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目開工、竣工時(shí)，向國土資源管理部門書面申報(bào)，對(duì)不執(zhí)行申報(bào)制度的，要向社會(huì)公示，并限制其至少在一年內(nèi)不得參加土地購置活動(dòng)。三是：保障房用地不低于70%。這個(gè)規(guī)定遠(yuǎn)沒有規(guī)定土地出讓金用于保障性住宅建設(shè)的比例來得實(shí)際。各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量?！焙茱@然，從上述數(shù)據(jù)可以判斷，近幾年房?jī)r(jià)高漲，應(yīng)該不是主要由這78家央企制造的。契稅優(yōu)惠范圍的縮小影響到了首次置業(yè)的剛性需求。2010年4月，國家發(fā)改委提出要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控2010年4月7日，國家發(fā)改委發(fā)布2010年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作重點(diǎn)提出，要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費(fèi)，大力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。 2010年4月，加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)稅收政策2010年4月14日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出,全球金融危機(jī)的影響仍在持續(xù)，將保持貨幣信貸適度增長(zhǎng)，堅(jiān)決抑制住房?jī)r(jià)格過快上漲，并將加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)的稅收政策。但此舉措施不僅僅緊縮了房地產(chǎn)業(yè)的資金，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的其他行業(yè)也造成了影響，因此，為了保證其他行業(yè)正常穩(wěn)定的發(fā)展，利率調(diào)控必須慎之又慎．這些貨幣政策在一定程度上遏制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)需求，但仍不能從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題。對(duì)購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。一方面新政并沒有改變?nèi)ツ晗抡{(diào)的開發(fā)企業(yè)20%的資本金比例，保護(hù)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的積極性；另一方面政府通過大幅提高商品住宅用地供給，增加了商品房的有效供給。 停發(fā)放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民購房的貸款。2010年6月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)出通知，對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了規(guī)范。政策抑制范圍主要針對(duì)投機(jī)性不合理需求的抑制，城市住房究