【正文】 產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。進(jìn)入 2023年，國(guó)家更是重拳出擊，出臺(tái)了新國(guó)八條。2023政策解讀報(bào)告 政策出臺(tái)背景 經(jīng)歷 2023年的大變局和史無(wú)前例的金融風(fēng)暴后，房地產(chǎn)在 2023年意外獲得了復(fù)蘇與改變的契機(jī)。樓市調(diào)控一輪又一輪的出現(xiàn)，國(guó)家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，將政策由此前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機(jī)，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，其中包括土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段。會(huì)議確定的相關(guān)政策措施，簡(jiǎn)稱(chēng)“新國(guó)八條”。 ?全國(guó)土地市場(chǎng)持續(xù)升溫 2023年 12月份，十個(gè)品牌發(fā)展商新增土地儲(chǔ)備的用地面積合計(jì)為 666萬(wàn)平方米，環(huán)比 11月大幅上升 199%。 2023年初銀行放貸沖勱再起，預(yù)計(jì) 1月銀行放貸超 。 自 12月開(kāi)始，各地成交已經(jīng)普遍較 11月水平有所回升。 (三 )實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。 (七 )確保完成 2023年建設(shè)保障性住房 300萬(wàn)套、各類(lèi)棚戶區(qū)改造住房 280萬(wàn)套的工作任務(wù)。 政策出臺(tái)背景 （一）加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)。 （五）加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。 （九）力爭(zhēng)到 2023年末，基本解決 1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。 (二 )要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。 (二 )加大保障性安居工程建設(shè)力度 (三 )調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。 (七 )落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制。 （三）是調(diào)整住房交易的環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開(kāi)、公平、公正。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策， 對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足 5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前 2年年均實(shí)際供應(yīng)量。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過(guò)兩年沒(méi)有取得施工許可證進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑臵一年以上罰款。原則上對(duì)已有 1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?gòu) 1套住房； 對(duì)已擁有 2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。 (八 )堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。這明確回答了住房到底是什么產(chǎn)品，住房發(fā)展的宗旨是什么的問(wèn)題，是為住房的“去投資化”、“去賺錢(qián)效應(yīng)”明確定調(diào)。比如，在我國(guó)香港及新加坡，最近都出臺(tái)了對(duì)住房交易嚴(yán)厲控制的稅收政策，從而使得住房投機(jī)炒作得到有效遏制。 ?第三，對(duì)于這次 差別化的信貸政策，重點(diǎn)放在第二套住房的首付比例提高上 ，利率水平則與以前相同。不過(guò)，對(duì)于第二套以上住房的利率與首付，對(duì)于不同的地區(qū)，增加了央行酌情權(quán)。第三套以上的住房禁止購(gòu)買(mǎi)。一方面政策要嚴(yán)厲遏制住房投機(jī)炒作，另一方面政策又可能會(huì)有副作用，一定程度上會(huì)鼓勵(lì)居民購(gòu)買(mǎi)第二套以上的住房，因此新國(guó)八條之后還需要有更完善的配套政策，而且需要各職能部門(mén)配合執(zhí)行形成合力。不過(guò)， 問(wèn)責(zé)虛假信息 也是新國(guó)八條的新內(nèi)容。 1月 26日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定了 2023年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的新國(guó)八條。 2023年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。 堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士表示，規(guī)定中所提的“住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)”應(yīng)該指的是一個(gè)具體的價(jià)格數(shù)量， 各地方政府應(yīng)該制定并公布一個(gè) 2023年底本區(qū)域內(nèi)的預(yù)期房?jī)r(jià)。地方政府將為如何定這個(gè)目標(biāo)而苦惱不堪。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開(kāi)、公平、公正。同時(shí)，今年竣工 10萬(wàn)套保障性住房，實(shí)現(xiàn)交用的公租房數(shù)量將達(dá)到 1萬(wàn)套左右。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。 一旦二套房利率再往上調(diào)，根據(jù)現(xiàn)在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的商貸政策標(biāo)準(zhǔn)，即使賣(mài)掉手中貸款房產(chǎn)，名下無(wú)房也會(huì)算做二套房，意味著更加貸款買(mǎi)不起房，止步于臵業(yè)升級(jí)“門(mén)檻”之外。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的 70%的要求。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來(lái)源的審查，參加土地競(jìng)買(mǎi)的單位或個(gè)人，必須說(shuō)明資金來(lái)源并提供相應(yīng)證明。 【解讀】“ 十一五”期間北京市累計(jì)投放保障性住房用地 3603公頃，保障性住房在全市住房供應(yīng)中的比例逐年加大。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足 5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。 其次，對(duì)房?jī)r(jià)超過(guò)平均水平的商品房項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算和稽查，將有效地遏制部分開(kāi)發(fā)商過(guò)快上漲價(jià)格。預(yù)計(jì)調(diào)控很快將彌補(bǔ)這部分漏洞，部分城市的二手房交易可能增加稅費(fèi)在一倍以上。或打壓和限制。對(duì)房產(chǎn)征稅的目的是運(yùn)用稅收杠桿，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國(guó)家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營(yíng)人的收入。 對(duì)于投資投機(jī)性需求，基本可以肯定會(huì)成為房產(chǎn)稅的納稅主體，然而相對(duì)而言這部分的購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)，支付能力強(qiáng)勁，因此對(duì)于每年 %或（ %）的房產(chǎn)稅而言，敏感度不會(huì)很強(qiáng)。 但同時(shí)，滬版房產(chǎn)稅對(duì)“持有本市居住證滿 3年并在本市工作生活的購(gòu)房人，其在上海市新購(gòu)住房、且住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅；持有本市居住證但不滿 3年的購(gòu)房人，其上述住房先按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅，待持有本市居住證滿 3年并在共工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可與退還。更何況目前看來(lái)，國(guó)內(nèi)尚缺少更好的投資領(lǐng)域。 因此，由于稅率不高，影響范圍有限等原因，滬版房產(chǎn)稅難以對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期形成直接影響。 由此我們認(rèn)為，滬版房產(chǎn)稅稅制改革的試點(diǎn)意義遠(yuǎn)大于其對(duì)房?jī)r(jià)可能產(chǎn)生的影響。即使在春節(jié)后因?yàn)檎{(diào)控抑制了部分需求，但是因?yàn)楣?yīng)的絕對(duì)稀缺， 預(yù)計(jì)上半年的供需比可能相比 2023年更加緊張，所以房?jī)r(jià)下調(diào)的可能非常小，而到下半年可能部分郊區(qū)將出現(xiàn)微調(diào)。 限購(gòu)：促使需求流入周邊不限購(gòu)地區(qū)，帶動(dòng)周邊地區(qū)成交量的增長(zhǎng)；限購(gòu)措施利好周邊不限購(gòu)區(qū)域，帶動(dòng)成交量增長(zhǎng)。 改善型買(mǎi)家比例約 30%，其中約 15%短時(shí)間內(nèi)難以承受七成首付。部分住宅開(kāi)發(fā)商也將改變銷(xiāo)售策略，推售商務(wù)公寓、商鋪等。 2023年下半年我國(guó)新增外匯占款快速增加， 10至 12月每月均超過(guò) 3000億元以上的水平，境外資本的流入壓力明顯增大。 ?保障房：推進(jìn)“雙軌制”建立和完善 “各地要通過(guò)新建、改建、購(gòu)買(mǎi)、長(zhǎng)期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面?！?