【正文】 西湖區(qū)、青云譜區(qū)、青山湖區(qū)、紅 谷灘新區(qū) √ 政策市場(chǎng)影響分析 ?價(jià)格控制：地方政府制定的價(jià)格控制目標(biāo)仍會(huì)保持合理的漲幅 “價(jià)格控制目標(biāo)”的制定是基于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均收入增長(zhǎng)目標(biāo)等， 政府的目的并非是讓房?jī)r(jià)下降，而是希望房?jī)r(jià)保持一個(gè)和經(jīng)濟(jì)、收入增速較為匹配的增速。 春節(jié)假期后，“新國(guó)八條”調(diào)控導(dǎo)致的臵業(yè)淡季已明顯開(kāi)始。但是因?yàn)槟壳柏泿殴?yīng)量依然比較高，而保障房及商品房的供應(yīng)效果只能在下半年才能明顯出現(xiàn)，所以實(shí)際對(duì)房?jī)r(jià)特別是城區(qū)房?jī)r(jià)的抑制作用，依然需要看政策的落實(shí)及持續(xù)力度。即使在春節(jié)后因?yàn)檎{(diào)控抑制了部分需求，但是因?yàn)楣?yīng)的絕對(duì)稀缺， 預(yù)計(jì)上半年的供需比可能相比 2023年更加緊張，所以房?jī)r(jià)下調(diào)的可能非常小，而到下半年可能部分郊區(qū)將出現(xiàn)微調(diào)。 限購(gòu)：對(duì)首次臵業(yè)影響不大，高端市場(chǎng)在細(xì)則出臺(tái)前將出現(xiàn)一輪搶購(gòu)行情 “直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施”。 首次臵業(yè)不受限購(gòu)影響，短期將陷入一定觀望；待一季度地方政府制定的價(jià)格控制目標(biāo)明朗后，才會(huì)根據(jù)實(shí)際考慮是否入市；三次及以上高端臵業(yè)需求直接受限購(gòu)影響，預(yù)計(jì)細(xì)則出臺(tái)前高端市場(chǎng)將有一輪集中推貨、搶購(gòu)行情，同時(shí)高端物業(yè)價(jià)格將保持平穩(wěn)，但不排除部分開(kāi)發(fā)商為搶時(shí)間搶客源推出促銷(xiāo)活動(dòng)。而在各地細(xì)則出臺(tái)后且限購(gòu)政策被嚴(yán)格執(zhí)行，高端市場(chǎng)將隨即陷入低迷。 限購(gòu)：促使需求流入周邊不限購(gòu)地區(qū)，帶動(dòng)周邊地區(qū)成交量的增長(zhǎng)；限購(gòu)措施利好周邊不限購(gòu)區(qū)域，帶動(dòng)成交量增長(zhǎng)。 2023年 10月 15日，廣州出臺(tái)限購(gòu)細(xì)則，在十區(qū)實(shí)行限購(gòu)，增城、從化不在限購(gòu)范圍，細(xì)則執(zhí)行后，增城、從化成交比例增加明顯，在新一輪限購(gòu)細(xì)則制定時(shí)，有可能被納入限購(gòu)范圍。 ?房貸：二套房貸首付提高對(duì)一手市場(chǎng)影響大于二手市場(chǎng) “對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 ?！? 目前廣州有約 4成購(gòu)房需求為二次臵業(yè)，政策影響面較廣，對(duì)于資金較為充裕的改善型客戶(hù)，首付提高 1成影響不大；對(duì)于資金不充裕的客戶(hù)，或暫緩臵業(yè)計(jì)劃，或根據(jù)自身的資金實(shí)力降低要求；而部分開(kāi)發(fā)商或針對(duì)此類(lèi)客戶(hù)，采取幫客戶(hù)先墊1成首付的方式應(yīng)對(duì)。 改善型買(mǎi)家比例約 30%，其中約 15%短時(shí)間內(nèi)難以承受七成首付。這部分改善型買(mǎi)家的經(jīng)濟(jì)承受力產(chǎn)生一定的挑戰(zhàn)；長(zhǎng)線(xiàn)投資型買(mǎi)家約占 10%，其中約 3%的長(zhǎng)線(xiàn)投資客短時(shí)間內(nèi)難以承受七成首付；由于二手樓市首次臵業(yè)比例較高，實(shí)際受二套房貸首付六成政策影響的買(mǎi)家約有兩成；二手樓市中約有兩成買(mǎi)家擁有三套住宅，改善型買(mǎi)家多為賣(mài)舊房換新房的買(mǎi)家。 政策市場(chǎng)影響分析 ?商業(yè)地產(chǎn)：商用物業(yè)優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，成交價(jià)量將進(jìn)入上升軌道 新政下，商用物業(yè)按揭最低首付較二套房貸低一成，且商務(wù)商業(yè)物業(yè)貸款不計(jì)套數(shù)，優(yōu)勢(shì)明顯。商務(wù)商用物業(yè)市場(chǎng)成交量將上升，開(kāi)發(fā)商也將趁機(jī)提高價(jià)格。部分住宅開(kāi)發(fā)商也將改變銷(xiāo)售策略，推售商務(wù)公寓、商鋪等。 長(zhǎng)期看，營(yíng)業(yè)稅政策不會(huì)成為影響二手樓市的重要因素，從歷史經(jīng)驗(yàn)以及目前市場(chǎng)情況看，影響二手樓市的最關(guān)鍵因素仍然是經(jīng)濟(jì)情況、供求關(guān)系、業(yè)主惜售、通脹以及房貸政策等。 ?資金來(lái)源：防止國(guó)際熱錢(qián)涌入房地產(chǎn)市場(chǎng) “加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來(lái)源的審查，參加土地競(jìng)買(mǎi)的單位或個(gè)人，必須說(shuō)明資金來(lái)源并提供相應(yīng)證明?！? 2023年國(guó)際上寬松的貨幣環(huán)境以及人民幣升值因素，使我國(guó)面臨更大的熱錢(qián)沖擊，進(jìn)一步助長(zhǎng)國(guó)內(nèi)通脹預(yù)期。 2023年下半年我國(guó)新增外匯占款快速增加， 10至 12月每月均超過(guò) 3000億元以上的水平，境外資本的流入壓力明顯增大。實(shí)際操作可能有較大的靈活空間。 ?房企：向三四線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移，對(duì)資金周轉(zhuǎn)快的企業(yè)影響較小 限購(gòu)令旨在限制一二線(xiàn)城市購(gòu)房?jī)r(jià)格，控制投機(jī)臵業(yè)，在三四線(xiàn)城市并不執(zhí)行限購(gòu)令，因此房企會(huì)轉(zhuǎn)向三四線(xiàn)城市進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，針對(duì)三四線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)商便可能搭上順風(fēng)車(chē)以便趕超。另外對(duì)于資金流動(dòng)快的企業(yè)，采用降價(jià)銷(xiāo)售的方式回收資金再循環(huán)，影響不大。 ?保障房：推進(jìn)“雙軌制”建立和完善 “各地要通過(guò)新建、改建、購(gòu)買(mǎi)、長(zhǎng)期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開(kāi)、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)?！? 加大保障房建設(shè)力度，目的是調(diào)整中長(zhǎng)期社會(huì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步建立“雙軌制”，即商品房和保障房?jī)纱笞》矿w系。2023年，全國(guó)保障房建設(shè)規(guī)模或達(dá) 1000萬(wàn)套，同比增長(zhǎng) %，相比 2023年增加 420萬(wàn)套。 2023年廣州計(jì)劃通過(guò)各種形式提供 10萬(wàn)套保障房。 政策市場(chǎng)影響分析 ?地方政府：能否落實(shí)問(wèn)責(zé)機(jī)制是政策執(zhí)行的關(guān)鍵 “落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)或沒(méi)有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省 (區(qū)、市 )人民政府，對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問(wèn)題，也納入約談問(wèn)責(zé)范圍。堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)，對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任?！? 中央與地方的博弈，過(guò)去地方政府對(duì)中央政策的執(zhí)行力度大打折扣，問(wèn)責(zé)機(jī)制能否落實(shí)是關(guān)鍵，但地方政府的壓力無(wú)疑是增加。 重慶、上海率先試點(diǎn)開(kāi)征房產(chǎn)稅。重慶、上海均根據(jù)自身城市特征制定房產(chǎn)稅細(xì)則，且力度均不大，對(duì)市場(chǎng)影響有限?？梢?jiàn)，地方政府在制定房產(chǎn)稅方案時(shí)，會(huì)結(jié)合自身實(shí)際，不會(huì)打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，也不會(huì)放棄“土地財(cái)政”。另外，三部委表示，“條件成熟時(shí)，在統(tǒng)籌考慮對(duì)基本需求居住面積免稅等因素的基礎(chǔ)上，在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)個(gè)人擁有的住房征收房產(chǎn)稅?！? ?臵業(yè)需求：政策直接影響需求，不同類(lèi)客戶(hù)決策差異 豪宅買(mǎi)家、投資客受限購(gòu)影響最直接，或會(huì)在地方細(xì)則出臺(tái)前購(gòu)買(mǎi)；首改買(mǎi)家首付門(mén)檻提高，部分實(shí)力一般的買(mǎi)家或會(huì)觀望；首次臵業(yè)者受影響較小，但較易受政策影響而觀望。 后期影響來(lái)看，高端住宅趁細(xì)則出臺(tái)前加快出貨，買(mǎi)家提前購(gòu)買(mǎi)；地方細(xì)則出臺(tái)后，成交萎縮，市場(chǎng)將進(jìn)入一段時(shí)間的觀望和消化期；商務(wù)公寓、商鋪間接受益；外圍首臵型樓盤(pán)受影響較小，市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)更集中到外圍，帶動(dòng)整體均價(jià)回落。 價(jià)格預(yù)計(jì)將會(huì)平穩(wěn)，個(gè)別樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)。 ?成交回落房?jī)r(jià)小幅震蕩，長(zhǎng)期趨勢(shì)仍看經(jīng)濟(jì)基本面 從歷年調(diào)控看，平抑的調(diào)控政策均使廣州樓市成交量短期下滑，一般 46個(gè)月左右。由于現(xiàn)今市場(chǎng)對(duì)政策的消化周期逐漸縮短，成交量反彈更快，政策頻率亦提高，成交量波動(dòng)會(huì)更明顯。 從經(jīng)驗(yàn)看，價(jià)格下調(diào)較難，當(dāng)政策效應(yīng)累積，市場(chǎng)信心不足，需求萎縮，樓價(jià)才會(huì)下降。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)信心依然較足，強(qiáng)通脹預(yù)期下，房?jī)r(jià)上漲具備支撐。但由于中央一年來(lái)的調(diào)控力度空前，短期內(nèi)消費(fèi)者信心或受影響，預(yù)計(jì)短期的小幅震蕩可能存在。 房?jī)r(jià)長(zhǎng)期趨勢(shì)仍需看經(jīng)濟(jì)基本面的變化。 感謝您的關(guān)注 演講完畢，謝謝觀看！