【正文】 4128萬(wàn)平方米， 同比分別增長(zhǎng) %、 %。 3月環(huán)比分別增長(zhǎng) %和 %。16890個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住房、二手住房各月成交面積1692．部分城市商品住房?jī)r(jià)格再度較快上漲據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家發(fā)展改革委數(shù)據(jù)，一季度商品住房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲， 3月價(jià)格同比漲幅擴(kuò)大，新建商品住房和二手住房?jī)r(jià)格 同比 分別上漲%和 %。170 據(jù)另?yè)?jù)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部城房指數(shù)， 3月，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住房成交價(jià)格 同比上漲 %；環(huán)比上漲 %， 漲幅比 2月提高 。 有 32個(gè)城市 房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，其中 北京 （ %）、 寧波 （ %）、 南京 （ %）、 廈門 （ %）等 12個(gè)城市漲幅超過 5%； 有 8個(gè)城市 房?jī)r(jià)環(huán)比下降，其中武漢、三亞降幅超過 5%。171全國(guó) 40個(gè)重點(diǎn)城市各月城房匯總值172 3．商品住房累計(jì)可售面積進(jìn)一步下降 據(jù)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì) 90個(gè)重點(diǎn)城市的監(jiān)測(cè) ，一季度新建商品住房 上市 5940萬(wàn)平方米 （同期成交 7360） ，同比增長(zhǎng) %； 但 東部城市 同比下降 1%。 3月末， 商品住房累計(jì)可售 ， 比去年年末減少 1420萬(wàn)平方米。173 總體看，部分城市在經(jīng)歷 2月份房?jī)r(jià)漲幅趨緩以后， 3月中旬又出現(xiàn)了地價(jià)、房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭。 尤其是 北京、杭州、上海、深圳 等東部熱點(diǎn)城市住房成交量和房?jī)r(jià)均明顯上升，房?jī)r(jià)上漲有逐步向中西部城市傳導(dǎo)的趨勢(shì)， 社會(huì)反映強(qiáng)烈，引起各方面的密切關(guān)注。174 六） 3月份以來市場(chǎng)再次呈現(xiàn)反彈的原因。 主要是市場(chǎng)預(yù)期的改變。 一是 人代會(huì)上各方面對(duì)于 房?jī)r(jià)還會(huì)上漲 的分析，使得一般購(gòu)房者由觀望轉(zhuǎn)為擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲趕緊入市； 二是 居民對(duì) 通脹預(yù)期 帶來買房保值意愿的抬頭而傾向于進(jìn)行購(gòu)房置業(yè)投資。在財(cái)富效應(yīng)和利益驅(qū)動(dòng)下，部分投機(jī)炒房者再度活躍回潮； 175 三是 3月中旬以來北京、杭州等熱點(diǎn)城市接連出現(xiàn) “ 地王 ” ，部分二線城市地價(jià)也迅速攀升， 高地價(jià)直接推動(dòng)了周邊區(qū)域在售房源漲價(jià)，引發(fā)區(qū)域性的恐慌性購(gòu)房， 扭轉(zhuǎn)了房?jī)r(jià)將逐步穩(wěn)定的預(yù)期； 四是 部分 媒體 片面宣傳市場(chǎng)供不應(yīng)求、對(duì) “ 地王” 頻現(xiàn)進(jìn)行炒作， 助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期和氛圍；176 五是 少數(shù)開發(fā)企業(yè)乘機(jī) 哄抬房?jī)r(jià)， 制造市場(chǎng)恐慌情緒。 六是 部分城市危舊房改造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)引起的被動(dòng)性需求放大 ，加上住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等因素，使這些地區(qū)供求矛盾更加突出，房?jī)r(jià)上漲壓力加大。 關(guān)鍵的問題是 對(duì)年初發(fā)文確定的調(diào)控重點(diǎn) 沒有及時(shí)提出切實(shí)可行措施并加以落實(shí)， 一是 對(duì)投機(jī)性購(gòu)房沒有進(jìn)行嚴(yán)厲打擊； 二是 對(duì)投資性購(gòu)房沒有有效的制約措施； 三是 對(duì)市場(chǎng)預(yù)期缺乏正確引導(dǎo)。177 七）抑制房?jī)r(jià)過快上漲的思路 盡管房?jī)r(jià)的上漲和下跌從根本上是由供求關(guān)系決定的，幾輪房?jī)r(jià)非正常上漲的起因與根源還在供求矛盾， 增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給應(yīng)該是當(dāng)前和今后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)必須高度關(guān)注和解決的問題， 否則難以從根子上解決問題。178但鑒于 市場(chǎng)供應(yīng)的增加 不是短期內(nèi)能做到的， 要想在短時(shí)間內(nèi)緩解供求矛盾，穩(wěn)定市場(chǎng)，穩(wěn)定價(jià)格，當(dāng)前必須把工作重點(diǎn)放在 抑制需求膨脹，放緩市場(chǎng)節(jié)奏和堅(jiān)決遏制投機(jī)和投資性購(gòu)房上。 當(dāng)務(wù)之急一是 要盡快改變市場(chǎng)預(yù)期 （包括增加普通住房用地供應(yīng)，加大對(duì)圈地不建、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的查處力度等） ,緩解購(gòu)房者著急入市的焦慮情緒；二是 對(duì)打擊投機(jī)性購(gòu)房采取更加嚴(yán)厲的經(jīng)濟(jì)手段加上必要的行政手段， 讓它們盡快退市。179 八）建議采取的措施分析 改變市場(chǎng)預(yù)期應(yīng)采取的措施 1. 對(duì)房?jī)r(jià)上漲較快的城市近期開展一次在建商品住房開發(fā)項(xiàng)目的全面清查活動(dòng)。 對(duì)清查出 有意放慢開發(fā)進(jìn)度和捂盤惜售 的開發(fā)商， 給予警告并向社會(huì)通報(bào) ，并責(zé)成其立即制定開發(fā)進(jìn)度和商品房上市計(jì)劃并向社會(huì)公布； 在此期間，銀行不得對(duì)其發(fā)放開發(fā)貸款， 用經(jīng)濟(jì)手段逼迫開發(fā)商加快工程進(jìn)度和上市預(yù)售工作， 甚至適當(dāng)調(diào)低銷售價(jià)格以加快資金回籠維持其正常運(yùn)轉(zhuǎn)。180 套型商品住房的土地供應(yīng)， 并盡快通過供地計(jì)劃的發(fā)布， 向市場(chǎng)傳遞今后 1—2 年當(dāng)?shù)貙?huì)增加此類商品房供應(yīng)的信號(hào)。 讓擬購(gòu)房者 看到市場(chǎng)供應(yīng)將會(huì)增加，價(jià)格將得到有效控制的希望， 耐心等待市場(chǎng)調(diào)整，以改變很多人擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲而匆忙提前入市的現(xiàn)狀。181 ，改變對(duì)特大城市房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲的預(yù)期。 目前特大城市住房需求旺盛，但土地供應(yīng)是有限的道理大家都懂， 所以這些城市社會(huì)各界對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期很高，住房需求提前釋放的問題十分嚴(yán)重。 北京 人代會(huì)上 郭金龍市長(zhǎng) 關(guān)于將把地鐵延伸到河北一些城鎮(zhèn)的講話給很多人帶來到那些地方買房的希望， 這個(gè)辦法在世界其他國(guó)家普遍使用，不失為一條平抑特大城市房?jī)r(jià)（包括預(yù)期）的可供選擇的路徑。182 4．責(zé)成房?jī)r(jià)上漲較快的城市在清理囤積土地上采取有效和強(qiáng)硬措施，并在短期內(nèi)見效以取信于民。 2023年以來國(guó)務(wù)院多次發(fā)文對(duì)此提出要求，但落實(shí)情況很不理想。 這次應(yīng)在 收回囤積土地上動(dòng)真格的， 包括政府有關(guān)部門不作為的要承擔(dān)連帶責(zé)任； 要對(duì)被收回囤積土地的開發(fā)商 在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行通報(bào)，取消其再次取得開發(fā)用地的資格。 對(duì)收回的土地應(yīng) 盡快通過對(duì)定向招標(biāo)出讓上市形成開發(fā)，以切實(shí)增加市場(chǎng)的后續(xù)供應(yīng)。183 5. 對(duì)現(xiàn)行 “ 價(jià)高者得 ” 的土地招拍掛出讓制度進(jìn)行研究，盡快改變地王頻現(xiàn)帶高房?jī)r(jià)的狀況。 但不能因此停止或減少住宅用地的供應(yīng)，可采取掛牌定向出讓等方式。 長(zhǎng)遠(yuǎn)要研究土地出讓制度和分稅制。184 抑制投機(jī)和投資性住房需求應(yīng)采取的對(duì)策 1． 在房?jī)r(jià)上漲過快的城市， 對(duì)購(gòu)買第二套住房實(shí)施緊縮的購(gòu)房貸款政策 （金融手段），甚至限制政策。 對(duì)房?jī)r(jià)過高、上漲過快和住房供應(yīng)不足的城市， 限制購(gòu)置多套房或大批量購(gòu)置住房的炒房行為。185 嚴(yán)厲打擊。 媒體報(bào)道：在南京樓市經(jīng)歷 “ 全線上漲 ” 后，溫州 “ 炒房團(tuán) ” 再度來寧，在前個(gè)周末突然發(fā)力，斥資一個(gè)億一口氣買下了近百套房源。 在中央二臺(tái)采訪的時(shí)候， 溫州中小企業(yè)家商會(huì)的負(fù)責(zé)人 振振有辭地說：目前通貨膨脹壓力加大，其他投資風(fēng)險(xiǎn)加大，投資房地產(chǎn)最可靠，但是北京、上海、深圳、杭州房?jī)r(jià)已經(jīng)較高，投資空間有限， 他們將組織溫州投資者拿出幾十個(gè)億將目標(biāo)轉(zhuǎn)向二三線城市對(duì)房地產(chǎn)投資。186 2023年市 溫州晚報(bào)組織炒房團(tuán) 到一些城市炒鏤花，建設(shè)部專題調(diào)查后寫出調(diào)查報(bào)告，總理批給中宣部，中宣部專門到部里來了解情況，之后采取措施加以制止。 據(jù)網(wǎng)上透露，目前溫州炒房團(tuán)組織形式雖然多樣化， 但是都有固定的召集人。 一旦召集人圈定了數(shù)個(gè)投資對(duì)象，其他人就會(huì)按事先約定的時(shí)間從全國(guó)各地飛赴過來。 鑒于投機(jī)性購(gòu)房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大破壞性，溫州、山西、內(nèi)蒙、徐州炒房團(tuán)有擴(kuò)大蔓延趨勢(shì)，不能任其發(fā)展下去。187 溫州炒房團(tuán) 不是散客， 具有明顯的團(tuán)伙投機(jī)性質(zhì)， 有組織的行為就具備可控條件，非常時(shí)期是否可以對(duì)其動(dòng)用非常手段。 應(yīng)采取果斷措施對(duì)炒房團(tuán)以重拳打擊。 一方面 應(yīng)責(zé)成溫州市政府做好疏導(dǎo)工作，通過媒體監(jiān)督等手段將掌握的炒房團(tuán)去向予以報(bào)告或披露； 與此同時(shí)， 應(yīng)責(zé)成城市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)通過市場(chǎng)信息系統(tǒng)實(shí)施監(jiān)控， 一旦發(fā)現(xiàn)溫州炒房團(tuán)入市炒房，應(yīng)立即采取必要的行政手段責(zé)成開發(fā)商集體加以抵制，形成對(duì)炒房團(tuán)的圍剿和重創(chuàng)。188 加強(qiáng)正確的輿論導(dǎo)向 當(dāng)前制定政策采取措施十分必要，但是 提振居民群眾對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)、穩(wěn)定價(jià)格的信心比政策更加重要。 有關(guān)政策出臺(tái)后，要加大政策的宣傳力度，加大貫徹落實(shí)的宣傳力度，加大對(duì)違法違章行為打擊的宣傳力度， 讓群眾看到政府的決心和行動(dòng)，增強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)控和整頓的信心。 要對(duì)那些惡意煽動(dòng)群眾不滿情緒，制造市場(chǎng)恐慌氣氛的所謂專家和媒體予以勸阻和制裁，通過正確的輿論導(dǎo)向，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向好的方面轉(zhuǎn)化。189 不管是政策的出臺(tái)還是輿論的宣傳， 一定要注意對(duì)于不同地區(qū)區(qū)別對(duì)待， 避免將部分城市出現(xiàn)的房?jī)r(jià)過快上漲問題擴(kuò)大化，對(duì)其他城市產(chǎn)生輻射和不利影響。190 九） 4月以來采取的措施 《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》 溫家寶總理 4月 14日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議， 研究部署遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的政策措施。 會(huì)議指出，今年１月初國(guó)務(wù)院《通知》下發(fā)后，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上出現(xiàn)了一些積極變化。 但近期部分城市房?jī)r(jià)、地價(jià)又出現(xiàn)過快上漲勢(shì)頭，加大了居民通過市場(chǎng)解決住房問題的難度，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)。191 這 既有 流動(dòng)性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也與 一些地方認(rèn)識(shí)不到位、落實(shí)調(diào)控措施不力，投機(jī)性購(gòu)房大量增加有關(guān)。 必須采取 更為嚴(yán)格、更為有力 的措施，認(rèn)真落實(shí)中央確定的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策， 堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲， 切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問題。192 會(huì)議確定了以下政策措施： 一是抑制不合理住房需求。 實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。 *對(duì)購(gòu)買 首套自住房且套型建筑面積在９０平方米以上 的家庭，貸款首付款比例不得低于３０％； *對(duì)貸款購(gòu)買 第二套住房的家庭， 貸款首付款比例不得低于５０％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的１．１倍； *對(duì)貸款購(gòu)買 第三套及以上住房的 ， 大幅度提高首付款比例和利率水平。 地方政府可根據(jù)實(shí)際， 在一定時(shí)期內(nèi)采取臨時(shí)性措施，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。 加快研究制定 合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)、調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策。193 之后 下發(fā)的 國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知 進(jìn)一步提出 : 商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況 ，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款； 對(duì)不能提供 1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的 非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。 地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況， 采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。 　　對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房，嚴(yán)格按有關(guān)政策執(zhí)行。 194 二是增加住房有效供給。 房?jī)r(jià)上漲過快的城市，要 增加 居住用地供應(yīng)總量， 大幅度增加 公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)。 依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地， 對(duì)收回的閑置土地，優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。 在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)， 探索 “ 綜合評(píng)標(biāo) ” 、 “ 一次競(jìng)價(jià) ” 、 “ 雙向競(jìng)價(jià) ” 等土地出讓方式。 各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的７０％。 加快普通商品住房項(xiàng)目審批，盡快形成有效供應(yīng)。195 三是加快保障性安居工程建設(shè)。 各級(jí)地方政府要切實(shí)落實(shí) 土地供應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠政策， 確保完成2023年建設(shè)保障性住房３００萬(wàn)套、改造各類棚戶區(qū)２８０萬(wàn)套的工作任務(wù)。 大力發(fā)展公共租賃住房。196 四是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。 嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，對(duì)存在 捂盤惜售、土地閑置等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 限制新購(gòu)置土地，暫停批準(zhǔn)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款。 清理已發(fā)放預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目， 對(duì)囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等行為加大曝光和處罰力度，性質(zhì)惡劣的依法取消房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)資格，對(duì)違法違規(guī)的要依法依規(guī)嚴(yán)肅追究相關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。 規(guī)范發(fā)展 租賃市場(chǎng) 完善房地產(chǎn) 市場(chǎng)信息披露制度。197 會(huì)議要求，穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障要實(shí)行 省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制， 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部 等部門要建立考核問責(zé)和約談、巡查制度，對(duì)遏制房?jī)r(jià)過快上漲、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力的，要追究責(zé)任。 各地區(qū)、各部門 要切實(shí)履行職責(zé)，加強(qiáng)分工協(xié)作和指導(dǎo)督查，加快制定、調(diào)整和完善相關(guān)政策措施。198 發(fā)出 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知 要求 : 1） 各地要在近期對(duì) 所有在建商品住房項(xiàng)目進(jìn)行一次清理和整治 ,準(zhǔn)確掌握已預(yù)售商品住房的數(shù)量 ,正在預(yù)售商品住房的數(shù)量和尚未開盤的商品住房數(shù)量等情況 ,并將清理情況向社會(huì)公開 。對(duì)尚未開盤的商品住房項(xiàng)目 ,要責(zé)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限期公開銷售 . 1992）嚴(yán)格商品房預(yù)售管理。 合理確定預(yù)售最低規(guī)模和工程形象進(jìn)度要求 .最低規(guī)模不得小于棟 ,不得分層分單元辦理預(yù)售許可 . 今后 未取得預(yù)售許可不得以 認(rèn)購(gòu)預(yù)定排號(hào) VIP卡等方式向買受人收取或 變相收取定金等費(fèi)用。 開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的項(xiàng)目在 10天內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源和價(jià)格， 并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。 2003）嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制， 認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房人姓名。4） 對(duì)取得預(yù)售許可， 但未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)銷售和未將全部房源對(duì)外公開銷售，以及故意采取畸高價(jià)格銷售或通過簽訂