xxxx年4月房地產(chǎn)調(diào)控分析-資料下載頁
2025-06-25 07:34本頁面
【正文】 手中以非常低的價(jià)格強(qiáng)行征地，農(nóng)民完全沒有議價(jià)能力。由于我國(guó)法律規(guī)定只有國(guó)有土地可以轉(zhuǎn)讓，集體所有的土地不得擅自轉(zhuǎn)讓，也就是說，只有被政府征用為國(guó)有土地后，集體土地才有轉(zhuǎn)讓價(jià)值。整個(gè)環(huán)節(jié)缺少競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，各地的土地整備中心是集體用地的唯一接收方。圖8. 政府壟斷土地來源土地供應(yīng)的壟斷性?！罢信膾臁闭咭?guī)定，經(jīng)營(yíng)性用地必須通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式向社會(huì)公開出讓國(guó)有土地。原來的土地供給方為政府和幾百家開發(fā)商，現(xiàn)在供給方僅限于政府一家，造成土地的壟斷供應(yīng)。此外，我國(guó)的“招拍掛”政策存在透明度不夠的現(xiàn)象。在香港，政府對(duì)土地的供應(yīng)計(jì)劃每半年公布兩次，這樣開發(fā)商可以合理規(guī)劃自己的資金。土地供給量的不透明使得開發(fā)商和消費(fèi)者對(duì)土地價(jià)格的預(yù)期變得不明朗，于是容易導(dǎo)致開發(fā)商對(duì)一段時(shí)間內(nèi)推出的土地一哄而上，而隨后一段時(shí)間土地頻頻流拍的現(xiàn)象發(fā)生。圖9. 政府壟斷土地供應(yīng)信息壟斷。市場(chǎng)中有大量與房地產(chǎn)相關(guān)的數(shù)據(jù)，相互矛盾，統(tǒng)計(jì)口徑不同的情況經(jīng)常發(fā)生。而房地產(chǎn)相關(guān)的真實(shí)數(shù)據(jù)都掌握在政府手中，政府可以按照其希望的統(tǒng)計(jì)方式或者選擇性發(fā)布信息。(3) 土地供不應(yīng)求的原因之一——地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴地方財(cái)政對(duì)土地財(cái)政依賴的內(nèi)在原因是分稅制改革。分稅制改革后，地方財(cái)政收入在收入分配中的比重下降，但地方財(cái)政支出比例并未因此而減少。如下圖所示，1994年分稅制改革后，地方財(cái)政收入占比由78%下滑至44%，但其支出反而由69%上升至72%。地方要求發(fā)展，只能自籌資金，土地出讓金就是最好的來源，%上升到目前的25%。這也就可以理解為什么每次出臺(tái)限制政策的時(shí)候，地方政府不愿意超出中央范圍，而出臺(tái)鼓勵(lì)政策的時(shí)候，地方措施卻紛紛超出中央政策范圍，其根本就在于土地財(cái)政模式很難改變。圖10. 中央與地方財(cái)政收入比重資料來源：CEIC圖11. 中央與地方財(cái)政支出比重資料來源：CEIC總結(jié)一下，本次調(diào)控的力度超過以往各次，中短期內(nèi)房地產(chǎn)成交量下滑不可避免，但是開發(fā)商的資金狀況處于歷史最佳水平，缺少降價(jià)的動(dòng)力，因此可能在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)保持價(jià)平量縮的情況。開發(fā)商應(yīng)對(duì)調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)更加豐富，會(huì)更快的出現(xiàn)新開工及房地產(chǎn)投資增速下降的情況。另外一個(gè)不可忽略的因素是政府，政府在2002008和2010年用政策擾動(dòng)了正常的房地產(chǎn)周期，如果一旦出現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)，不排除政府的政策會(huì)再次轉(zhuǎn)向。如果根本的低利率、土地供應(yīng)不足的情況無法改變，則本輪調(diào)控積累的需求又會(huì)在短時(shí)間內(nèi)爆發(fā)，會(huì)造成房地產(chǎn)在一段時(shí)間內(nèi)的供不應(yīng)求，從而造成房?jī)r(jià)再次快速上漲。13 / 13
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