【正文】 克大廈、博興大廈兩個(gè)樓盤取得寫(xiě)字樓預(yù)售許可證，寫(xiě)字樓預(yù)售面積21274平方米，預(yù)售套數(shù)249套。福田區(qū)2個(gè)樓盤取得寫(xiě)字樓預(yù)售許可證，寫(xiě)字樓預(yù)售面積196862平方米，預(yù)售套數(shù)1111套，其中卓越梅林中心廣場(chǎng)（北區(qū)）。南山區(qū)中泰天成大樓一個(gè)樓盤取得寫(xiě)字樓預(yù)售許可證，%，預(yù)售套數(shù)96套，同比減少七成。鹽田區(qū)2013年無(wú)寫(xiě)字樓項(xiàng)目預(yù)售。寶安區(qū)瑞尚居一個(gè)樓盤取得寫(xiě)字樓預(yù)售許可證，寫(xiě)字樓預(yù)售量9817平方米/141套，同比增加七成。龍崗區(qū)5個(gè)樓盤取得寫(xiě)字樓預(yù)售許可證，寫(xiě)字樓預(yù)售面積109874平方米，預(yù)售套數(shù)1693套。，是龍崗區(qū)寫(xiě)字樓預(yù)售量較大的兩個(gè)樓盤。附：2013年寫(xiě)字樓預(yù)售項(xiàng)目匯總一手寫(xiě)字樓成交分析2013年深圳樓市各細(xì)分市場(chǎng)均勁銷熱賣，除住宅市場(chǎng)、商業(yè)市場(chǎng)外，寫(xiě)字樓市場(chǎng)同樣火爆，成交量成倍增加。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，，成交套數(shù)1329套。個(gè)盤表現(xiàn)方面，世紀(jì)匯?都會(huì)軒是2013年表現(xiàn)最出彩的樓盤，成交量超過(guò)7萬(wàn)平方米，是全市寫(xiě)字樓成交量最大的樓盤，卓越城有絕佳的表現(xiàn)，成交量超過(guò)4萬(wàn)平方米，居于全市寫(xiě)字樓成交龍虎榜第二位，南園楓葉大廈、遠(yuǎn)洋新干線、君子廣場(chǎng)、壹海城、萬(wàn)科天譽(yù)銷量均不錯(cuò)，單盤成交量均超過(guò)1萬(wàn)平方米。附：2013年樓盤成交龍虎榜之寫(xiě)字樓TOP10二、二手寫(xiě)字樓二手寫(xiě)字樓掛牌均價(jià)2013年深圳二手寫(xiě)字樓的掛牌均價(jià)表現(xiàn)堅(jiān)挺，小幅飄紅。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2013年深圳二手寫(xiě)字樓的掛牌為34199元/平方米（112月加權(quán)均價(jià)，下同），較2012年（32800元/平方米）％。所監(jiān)測(cè)的三個(gè)行政區(qū)的二手寫(xiě)字樓掛牌均價(jià)走勢(shì)各異，其中，羅湖區(qū)鶴立雞群，以8%的漲幅強(qiáng)勢(shì)突破24000元/平方米；南山區(qū)表現(xiàn)穩(wěn)健，%超過(guò)34000元/平方米；福田區(qū)則高位回落，%至35466元/平方米，仍然是全市二手寫(xiě)字樓掛牌均價(jià)最高的區(qū)域。附：2013年112月深圳各行政區(qū)寫(xiě)字樓掛牌均價(jià)月走勢(shì)圖寫(xiě)字樓租金2013年深圳寫(xiě)字樓的租金穩(wěn)步上漲，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，2013年深圳的寫(xiě)字樓租金為126元/平方米/月，較2012年（117元/平方米/月）％。所監(jiān)測(cè)的三個(gè)行政區(qū)中的寫(xiě)字樓租金均呈漲勢(shì)，其中，羅湖區(qū)由于京基100等高檔寫(xiě)字樓放租量激增，大幅抬升區(qū)域的寫(xiě)字樓租金水平，%強(qiáng)勢(shì)突破百元大關(guān)，為113元/平方米/月，福田區(qū)和南山區(qū)同比上漲6%，其中福田區(qū)的寫(xiě)字樓租金為133元/平方米/月，南山區(qū)為110元/平方米/月。附：2013年112月深圳各行政區(qū)寫(xiě)字樓租金月走勢(shì)圖二手寫(xiě)字樓成分分析與一手寫(xiě)字樓的火爆相比，二手寫(xiě)字樓則顯得黯然失色。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，%，成交套數(shù)840套，%。福田、羅湖是二手寫(xiě)字樓的主力成交區(qū)域，，%。第五部分：政策點(diǎn)評(píng)第六部分：2013年小結(jié)2013年是深圳樓市大放異彩的一年，2013年2月，新版國(guó)五條問(wèn)世，繼續(xù)圍繞限購(gòu)、限貸、提高首付比例等方面遏制市場(chǎng)需求，不過(guò)，市場(chǎng)早已適應(yīng)了這些常態(tài)化的調(diào)控，新政的實(shí)施并未能阻止房?jī)r(jià)上漲的步伐，亦未能遏制剛需入市的步伐，相反，長(zhǎng)期的失望使市場(chǎng)對(duì)調(diào)控的效果產(chǎn)生懷疑，紛紛采取積極的態(tài)度入市，在從眾心理的引導(dǎo)下，2013年深圳樓市引發(fā)了剛需群體的置業(yè)潮和改善型群體的置業(yè)潮，雖然從2013年年中開(kāi)始，深圳銀行出現(xiàn)錢慌，首套房貸和二套房貸利率，都不同程度地上浮，但這些負(fù)面因素并未對(duì)剛需的購(gòu)房欲產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。2013年入市的樓盤，無(wú)論是普通住宅、還是中高端樓盤，無(wú)論是在市區(qū)、還是在郊區(qū)，無(wú)論價(jià)格是高、還是低，入市之后均取得了驕人的成交業(yè)績(jī)，尤其是一些市場(chǎng)關(guān)注度高的樓盤甚至出現(xiàn)了開(kāi)盤售罄的樓市神話。在供求兩旺的行情下，2013年深圳樓市最終也交出一份亮麗的答卷。2013年深圳共成交新房442萬(wàn)平方米/48070套，同比增加約兩成，%，為21601元/平方米，創(chuàng)歷史新高。從全年的價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，新房成交均價(jià)第一季度在2萬(wàn)上下盤整，第二季度在一眾豪宅輪番登場(chǎng)的推動(dòng)下，成交均價(jià)一路上漲，6月份更是逼近24000元/平方米，為年內(nèi)單月最高，之后一方面隨著豪宅的成交量減少以及深圳政府的重拳打壓，成交均價(jià)一路回落，整個(gè)下半年均呈跌勢(shì)。供應(yīng)方面，在強(qiáng)大的市場(chǎng)需求推動(dòng)下，開(kāi)發(fā)商也積極把握商機(jī)，加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和入市的步伐，在保證市場(chǎng)供應(yīng)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)自己的收益。2013年深圳住宅預(yù)售面積550萬(wàn)平方米，%，預(yù)售套數(shù)56419套，%，2013年深圳新房供求比為1：，即供應(yīng)量過(guò)剩超過(guò)百萬(wàn)平方米，市場(chǎng)存量在增加，供應(yīng)充足有利于緩解房?jī)r(jià)上漲的壓力。二手樓市方面，2013年深圳的二手樓市同樣量?jī)r(jià)齊升，掛牌均價(jià)連漲12個(gè)月，成交量同比大幅增加四成左右。從二手樓市全年的運(yùn)行情況來(lái)看，1月份二手房表現(xiàn)不錯(cuò)，成交8530套，2月份由于傳統(tǒng)農(nóng)歷春節(jié)長(zhǎng)假的影響，成交量較低，為3840套，3月份在新版國(guó)五條“二手房交易按差價(jià)20%繳個(gè)稅”預(yù)期將實(shí)施的影響下，引發(fā)了二手房的過(guò)戶潮和搶購(gòu)潮，3月份二手房成交量創(chuàng)歷史新高，為18375套，在接下來(lái)的412月份，二手樓市平穩(wěn)運(yùn)行，成交量高位波動(dòng)，在60008500套之間浮動(dòng)。在深圳，二手房交易占據(jù)整個(gè)樓市的大半壁江山，：1。土地市場(chǎng)方面，市場(chǎng)化出讓的地塊持續(xù)稀少，2013年僅出讓2塊居住用地，且體量較小，但較2012年也有所增加，2013年居住用地總用地面積80211平方米，%，建筑面積320850平方米，%。土地市場(chǎng)交易的平淡，更多的是源于供給不足，并非需求不足，相反，很多品牌房企，由于在深圳拿不到地，紛紛外出尋找新的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。在新增開(kāi)發(fā)土地十分有限的同時(shí)，深圳開(kāi)始加大舊改的力度，城市更新用地大幅增加，很多品牌房企投身到舊改的行列之中，也為深圳樓市的開(kāi)發(fā)增加了新鮮的血液，緩解了供給的壓力。，安居房的入市，能夠有效分流市場(chǎng)的剛需，緩解市場(chǎng)的供需矛盾，緩解房?jī)r(jià)繼續(xù)飆漲的壓力。個(gè)盤表現(xiàn)方面，在2012年底終于初見(jiàn)成效的調(diào)控效果，淹沒(méi)在2013年強(qiáng)大的剛需置業(yè)群中，2013年深圳樓市量?jī)r(jià)齊升，無(wú)論是普通住宅、還是豪宅項(xiàng)目，均取得了良好的業(yè)績(jī)。2013年出彩的樓盤很多，位于坂田的佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)，成交量突破20萬(wàn)平方米，成交金額高達(dá)41億元，是2013年表現(xiàn)最突出的樓盤，信義御城、中航天逸、信義嘉御山、中信領(lǐng)航、水榭春天都有出彩的表現(xiàn)，單盤成交量超過(guò)10萬(wàn)平方米，鯨山覲海、天御香山、中航天逸是成交金額表現(xiàn)突出的樓盤，單盤成交金額均超過(guò)30億元。剛需置業(yè)者、改善型置業(yè)者不斷入市，使不同價(jià)位樓盤均獲熱銷的原動(dòng)力。2013年，雖然出臺(tái)了新版“國(guó)五條”，雖然二手房首付由六成提高到七成，雖然房貸優(yōu)惠利率在收緊……，但這些對(duì)購(gòu)房者不利的種種因素并未能阻止剛需入市的步伐，相反，在調(diào)控新政失靈后，購(gòu)房者在“房?jī)r(jià)不可能降下來(lái)”的預(yù)期支撐下，購(gòu)房信心大幅提升，觀望的、猶豫的、舉棋不定的等多種剛需，在2013年大多不再糾結(jié)，積極入市，使得2013年深圳樓市量?jī)r(jià)齊升。高房?jī)r(jià)再一次成為擺在深圳樓市面前的嚴(yán)肅命題，仔細(xì)分析，深圳房?jī)r(jià)的飆漲，并非調(diào)控政策的失靈，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、土地資源的緊張、人口的持續(xù)增加、貧富懸殊等都直接或間接影響到房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)問(wèn)題濃縮了諸多經(jīng)濟(jì)、社會(huì)矛盾，要解決房?jī)r(jià)問(wèn)題，需要綜合考慮通向房?jī)r(jià)的各種枝節(jié)。第七部分：2014年預(yù)測(cè)常態(tài)化調(diào)控持續(xù)，長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制有望建立2013年深圳樓市在限購(gòu)、限貸等常規(guī)調(diào)控政策的嚴(yán)格執(zhí)行下，％的房?jī)r(jià)漲幅，由此可見(jiàn)深圳樓市需求的強(qiáng)勁和房?jī)r(jià)的堅(jiān)挺，回顧“房?jī)r(jià)漲幅不超過(guò)居民可支配收入”的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，2013年深圳房地產(chǎn)調(diào)控可謂成“空調(diào)”，在房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高的調(diào)控壓力下，預(yù)測(cè)2014年樓市的政策層面仍會(huì)繼續(xù)執(zhí)行現(xiàn)有的調(diào)控政策，另外，政府主管部門有可能在2014年適時(shí)推出樓市長(zhǎng)效機(jī)制，如房產(chǎn)稅等，但某些支持剛需和合理住房需求的政策有望繼續(xù)執(zhí)行，如首套房貸款利率打折等。市場(chǎng)資金有所趨緊2013年在銀行銀根收緊的情況下，深圳樓市經(jīng)歷了一次錢慌的洗禮，銀行優(yōu)惠利率上浮、放款速度放緩，這種情況預(yù)計(jì)在2014年仍會(huì)延續(xù)，不過(guò)2014年成交量大幅增加，開(kāi)發(fā)商回籠了大量的資金，可有效緩解錢慌帶來(lái)的壓力。庫(kù)存充足，新盤扎堆，供應(yīng)巨大由于深圳連續(xù)四年供大于求，市場(chǎng)的庫(kù)存量大幅增加，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，截至2014年1月10日，深圳住宅的庫(kù)存量超過(guò)333萬(wàn)平方米。另一方面，2013年深圳樓市全面火爆極大刺激房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，據(jù)實(shí)地調(diào)研，2014年開(kāi)發(fā)中的全新項(xiàng)目超過(guò)150個(gè)，總建筑面積超過(guò)3000萬(wàn)平方米！如果有1/3入市，新增供應(yīng)量也達(dá)千萬(wàn)之巨，再加上現(xiàn)有的庫(kù)存量，預(yù)計(jì)2014年的有效供應(yīng)量達(dá)1300萬(wàn)平方米左右。成交活躍，房?jī)r(jià)穩(wěn)定2013年樓市供需兩旺的態(tài)勢(shì)在2014年有望延續(xù)，開(kāi)發(fā)商積極推盤，購(gòu)房者積極入市，剛需和改善型購(gòu)房者仍然是市場(chǎng)的需求主力，投資需求仍然受到壓制，2014年的成交量預(yù)計(jì)在450萬(wàn)平方米左右。由于2014年預(yù)計(jì)供應(yīng)體量較大，房?jī)r(jià)則相對(duì)保持穩(wěn)定，預(yù)計(jì)在21000元/平方米上下。以下因素決定了2014年房?jī)r(jià)不會(huì)大漲：一是遏制高房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控主基調(diào)不變；二是供大于求，銷售有壓力和風(fēng)險(xiǎn)；三是以剛需產(chǎn)品為主導(dǎo)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)決定了房?jī)r(jià)不會(huì)太高；四是投資仍然受到強(qiáng)力壓制。后記：《深圳房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告》致力于為發(fā)展商、地產(chǎn)中介、業(yè)內(nèi)人士提供客觀、及時(shí)、權(quán)威的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和分析報(bào)告，本報(bào)告以半年度、年度為編寫(xiě)周期，報(bào)告中內(nèi)容包括深圳土地市場(chǎng)、新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)、商業(yè)以及寫(xiě)字樓等房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)的發(fā)展情況，從成交量、成交均價(jià)、掛牌均價(jià)、成交產(chǎn)品類型、租金等方面對(duì)深圳樓市進(jìn)行全面的統(tǒng)計(jì)和剖析。本報(bào)告中所采用的數(shù)據(jù)均來(lái)自于深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局，由于統(tǒng)計(jì)時(shí)間和統(tǒng)計(jì)方式不同，在數(shù)據(jù)體現(xiàn)上可能略有差異，引用時(shí)請(qǐng)留意。本報(bào)告由深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究中心編撰，研究員吳上錦、張粉層兩位同志執(zhí)筆，有錯(cuò)誤的地方敬請(qǐng)指正。我們的聯(lián)系方式是：075583680909 332989758@ 深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng) 研究中心 2014年1月77 / 77