【正文】 4800 227 569旭輝藏郡 市府 4 棟 高層 134240㎡精裝公寓 40%；8790㎡50%；155㎡4+1 房10%精裝公寓6300，住宅530067 461西子湖畔沃府 市府 2014棟小高層高層 69914159㎡四房 60%；198219 的 5 房 6 房 40% 5700 11 190景秀江山 3 期 市府 13 6 棟 小高層、洋房 83789 平米 2 房 35%；128138 平米三房45%；160㎡四房 20%；5600 30 225西山匯景一期 市府 16棟小高層、洋房、別墅 622 200280 平米別墅 9000 7 85北京御園 市府 4315棟 高層 1174 7888 平米二房 45% 5300 92 591沁園春御院 市府 3618棟 高層 24564371 平米精裝公寓 50%110180 平米三房 50%5800，精裝公寓 7800 49 442高鑫巴比倫花園市府 10 14棟 高層 151278㎡2 房 %；82㎡3 房 %；88㎡3 房 %；118㎡3 房 14%；122㎡3 房占 14%5600 136 422聯(lián)美品格 市府 12棟 小高層 386十月中旬推精裝產(chǎn)品82 平米 2 房 45%89 平米 2 房 22%精裝5288 起 27 18938 / 7388 平米 2+1 戶型 23%112 平米 3 房 10%高信向日葵市府 12棟 小高層 671已推產(chǎn)品基本售罄，預(yù)計(jì) 11月新推80、83 平米兩房(29%)、90平米 2+1 產(chǎn)品(43%)、125 平米三房(21%)，150 平米的四房(7%)5600 12 240蘭卡威國(guó)際 市府 1 棟 高層 66930 平 1 房 9%3842 平 1 房 72%5060 平 1 房 14%68 平 2 房 5%7000 27 214保利麓谷林語(yǔ) 麓谷 138104棟小高層、高層、別墅 46628297㎡2+1 兩房 49%110130㎡三房 34%150㎡四房 17%毛胚最高價(jià)4900，均價(jià)4600，最低價(jià) 43004504 376宜居萊茵城 麓谷 5127棟 高層 25242 房 7790㎡，3 房，70%；119127㎡，4 房，20%；149155㎡，10%毛坯最低價(jià)4700，均價(jià) 5200最高 55002269 139長(zhǎng)房西郡 麓谷 1642棟小高層多層 106090㎡2 房 25%；128㎡3 房 75%毛坯最低價(jià)4300均價(jià) 4600最高 4800949 23未來城科學(xué)家園麓谷 10 7 棟 小高層 高層 9304375㎡單房 4%；4057㎡1 房 3%；7494㎡2 房 5%；124150㎡3 房 88%毛坯最低價(jià)4550均價(jià) 5000最高 5500778 21湘麓國(guó)際 麓谷 2017棟小高層多層 1059115130㎡3 房 46%； 140150㎡4 房 54%；毛坯最低價(jià)4300均價(jià) 4700最高 50001019 15F 聯(lián)邦 麓谷 19 6 棟 小高層 高層 1851一房 67㎡，6%兩房 8692㎡，9%三房 122㎡，15%四房 152㎡，35%五房 171㎡，35%毛坯最低價(jià)3700均價(jià) 4000最高 44001652 162東方大院 麓谷 41 ——獨(dú)棟與聯(lián)排別墅、洋房 591聯(lián)排，166㎡，20%；190㎡，16%243㎡，14%洋房 110130㎡三房 35%聯(lián)排：最低價(jià) 9 千，均價(jià) 萬最高價(jià) 306 3639 / 73140P㎡四房 15% 萬，按使用面積均價(jià) 7500洋房均價(jià)7400聯(lián)美品格 麓谷 2011棟 小高層 22689 平米兩房占 25%87 平米兩房 25%82 平米兩房約 50%毛坯最低價(jià)4400均價(jià) 4500最高 4800148 21米蘭春天含浦 60 10小高層、洋房、疊拼庭院 108086 平米兩房 40%，121 平米三房 60%； 5150 51 1099江山帝景含浦 150 19多層電梯洋房丶高層丶聯(lián)排別墅78585 平米兩房 50%；95 平米三房 50%； 5300 42 839楓華府第含浦 45 60 樓梯小高層 117081 平米兩房 50%，132 平米三房 50%； 3800 18 1120中建麓山和苑含浦 3849棟2400套小高層、高層 652143 平米三房 65%，153 平米四房 20%，其他面積 15%；3680 起，均價(jià) 4200 15 657云棲谷 含浦 3629棟2853套高層 130391 平米兩房 30% 144 平米四房 70%；其他面積 25%； 4400 81 1347恒大名都金星北 63 高層、小高層 2384100 平米三房 占 40%140 平米四房 占 40%五房 占 20%精裝 4600 100 2345東方明珠金星北 72 150小高層高層、多層、別墅 119690 平米兩房 22%，110135㎡三房 22%，155㎡四房 56%3800 30 1113雙盈臥龍灣金星北 10高層、小高層、多層 9008896㎡二房，124145㎡三房，228235㎡復(fù)式35003600 0 816盈峰翠邸二期金星北 69 43 別墅、洋房 6214 房：205㎡ 占 %4 房：240㎡ 占 %聯(lián)排 6000元，總價(jià)在110130 萬之間。40 499富基世紀(jì)公園金星北 1239907套 高層、小高層 15322 房：7985㎡ 占 %3 房：103140㎡ 占 %4 房：158174㎡ 占 %精裝 4100150 103040 / 735 房：㎡ 占 %6 房：㎡ 占 %【數(shù)據(jù)來源：長(zhǎng)沙房產(chǎn)局網(wǎng)上備案系統(tǒng)】 未來預(yù)計(jì)推售貨量匯總項(xiàng)目名稱 預(yù)計(jì)推售時(shí)間 推出貨量 推售套數(shù) 戶型配比、面積區(qū)間華韻城市海岸 10 月 萬㎡ 292 套 8488 平 2 房 50%，8890 平 3 房 50%鈺龍?zhí)煜?10 月 20 日 萬㎡ 512 套 70 平米 2 房 50%，110120 平米 3 房 50%聯(lián)美品格 10 月中旬 —— ——精裝 82 平米 2 房 45%，89 平米 2 房22%，88 平米 2+1 戶型 23%，112 平米 3 房10%高信向日葵 11 月 —— ——80、83 平米兩房(29%)、90 平米 2+1 產(chǎn)品(43%)、125 平米三房(21%)，150 平米的四房(7%)勤誠(chéng)達(dá)新界 2022 年 10 月5 萬㎡ 600 2 房 7090㎡、3 房 110㎡南山蘇迪亞諾 2022 年 10 月 5 萬㎡ 40 套 104150㎡34 房浩龍音樂界 2022 年 10 月 萬㎡ 256 74130㎡二房四房云棲谷 10 月下旬 高層 108 套 91129 平米兩房占 35%； 三房占 65%麓山和苑 10 月下旬 高層 600 套 90130 平米戶型；兩房占 35%； 三房占65%云頂翠峰 10 月上旬 高層 132 套 80120 平米；兩房占 50%； 三房占 50%米蘭春天 10 月下旬 小高層 176 套 80120 平米兩、三房；兩房占 40%； 三房占 60%宜居萊茵城 1 萬 約 180 套2 房 90㎡，65%三房 120㎡，35%保利麓谷林語(yǔ) 1 萬 約 200 套86㎡兩房 60%100㎡2+1 房 25%129㎡三房 15%聯(lián)美品格 下旬 1 萬 約 150 80㎡兩房 60%，110㎡的三房 40%(精裝修房)長(zhǎng)房時(shí)代城 1 萬 約 200 套 8089㎡戶型，二房至四房現(xiàn)為 VIP 認(rèn)籌中區(qū)域未來走勢(shì)市府板塊：市府板塊處于大河西先導(dǎo)區(qū)核心區(qū)內(nèi)，周邊生態(tài)、文化、產(chǎn)業(yè)集結(jié)，獨(dú)有央?yún)^(qū)配套；路網(wǎng)清晰發(fā)達(dá)，環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，是長(zhǎng)沙首選的置業(yè)區(qū)域。目前，建發(fā)地產(chǎn)、恒41 / 73大地產(chǎn)、和記黃浦、蔚藍(lán)海岸、南山地產(chǎn)等大型實(shí)力品牌發(fā)展商紛紛進(jìn)駐開發(fā)建設(shè)，同時(shí)政府參與建設(shè)的公共配套設(shè)施也全面啟動(dòng)，預(yù)計(jì)在未來兩三年隨著各個(gè)小區(qū)建成交付后，市府板塊將成為長(zhǎng)沙市一個(gè)高尚住宅區(qū)。營(yíng)盤路過江隧道即將于明年 9 月竣工通車，西湖文化公園即將于 3 年內(nèi)建成，市府板塊價(jià)值增大，吸引更多區(qū)域外客戶的關(guān)注，客戶來源的地域性減弱。河?xùn)|區(qū)域客戶逐漸增多，區(qū)域外客戶比例越來越高，同時(shí)，市府板塊成為很多在外工作的湘籍人士回長(zhǎng)置業(yè)的高關(guān)注度區(qū)域。另外，省內(nèi)其他地市、省外投資客戶量逐漸增多，主要來自珠三角及長(zhǎng)三角地區(qū)。在區(qū)域價(jià)格不斷攀升的情況下，客戶越來越關(guān)注樓盤的品質(zhì)和居住舒適性，越來越注重項(xiàng)目今后的升值潛力。10 年最后一季市府板塊供應(yīng)量會(huì)加大，預(yù)計(jì)有數(shù)個(gè)項(xiàng)目集中供應(yīng)，華韻城市海岸、鈺龍?zhí)煜?、?lián)美品格預(yù)計(jì) 10 月開盤，西山匯景二期、高信向日葵、沁園春御院 11 月也均將開盤或加推。同時(shí)，市府板塊內(nèi)一些高端標(biāo)志項(xiàng)目將不再局限于板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)，將會(huì)會(huì)受到來自于中心、南城的中高端項(xiàng)目的沖擊。麓谷板塊：10 月份內(nèi)預(yù)計(jì)新入市的項(xiàng)目有 3 個(gè)：宜居萊茵城于 2022 年 10 月下旬推出 A15棟，以 91㎡2+1 房為主，包含 1149㎡ 三房。聯(lián)美品格預(yù)計(jì) 10 月下旬推出精裝修房，以 80㎡兩房、110㎡的三房為主，保利麓谷林語(yǔ)預(yù)計(jì)于 10 月 16 日推出 D區(qū) 2 號(hào)棟，以 82130㎡兩房至三房為主；長(zhǎng)房時(shí)代城占據(jù)麓谷“東大門”，且鄰重點(diǎn)中學(xué)師大附中博才實(shí)驗(yàn)學(xué)校，預(yù)計(jì)于 11 月推出，首次入市戶型 8089㎡戶型，二房至四房均有?，F(xiàn)為 VIP 認(rèn)籌中，只需到售樓部復(fù)印身份證一份，即可盡享開盤優(yōu)惠，另金逸國(guó)際影城將入駐此項(xiàng)目；長(zhǎng)房時(shí)代城位于玉蘭路、桐梓坡路交匯西北側(cè)，東沿桐梓坡路迅速直達(dá)市中心，西沿桐梓坡路可達(dá)寧鄉(xiāng)、望城，周邊多條公交線路，距離汽車西站僅 5 分鐘路程，屬麓谷板塊內(nèi)區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目；目前項(xiàng)目已確定引入“人人樂”超市等配套。2022 年第四季度本區(qū)域有數(shù)個(gè)項(xiàng)目將推入市場(chǎng)，搶在新政不應(yīng)期前推貨，即供應(yīng)量加大，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。其中，保利麓谷林語(yǔ)在本區(qū)域?qū)⒗^續(xù)以引領(lǐng)者的姿態(tài)領(lǐng)跑市場(chǎng)。萬科城市花園，樣板間于 10 月對(duì)外開放，89㎡、118㎡ 三房即將推出。振業(yè)浪琴灣位于麓谷區(qū)域西部邊緣區(qū)域，緊靠龍王港路，總建面達(dá) 87 萬㎡，供應(yīng)量大，并且初步規(guī)劃建造學(xué)校等配套，望新垸岳麓區(qū)梅溪湖路與西二環(huán)交叉口西北角，總建筑面積 45 萬，這些體量大的項(xiàng)目推出，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加更加白熱化。含浦板塊：規(guī)劃利好方面，今年 3 月起，長(zhǎng)沙市政協(xié)以“ 提高長(zhǎng)沙城市國(guó)際化水平”作為重點(diǎn)調(diào)研課題。目前，調(diào)研報(bào)告已經(jīng)完成并審議通過。報(bào)告提出，在現(xiàn)有城市單中心，42 / 73以五一廣場(chǎng)為中心的基礎(chǔ)上，在外圍建設(shè)若干個(gè)城市副中心，各中心形成不同的主導(dǎo)服務(wù)功能。其中坪塘含浦將作為城市副中心，依托大學(xué)城，利用西部地區(qū)集聚的高校、科技機(jī)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展文化創(chuàng)意、研發(fā)等新興產(chǎn)業(yè)。含浦板塊下半年競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈，眾多項(xiàng)目集中在 10 月中下旬開盤，且推售產(chǎn)品戶型面積區(qū)間相似，以 80130 平米兩房、三房為主。其中中建麓山和苑 10 月下旬將推 600套高層，年底推 5 棟近 500 套，推貨量大，將對(duì)整個(gè)片區(qū)產(chǎn)生較大影響。目前各項(xiàng)目均價(jià)在 4200 元左右，較之前有小幅漲幅，云頂翠峰等以低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目開盤，使片區(qū)價(jià)格有所下降。隨著新政出臺(tái)、及各項(xiàng)目推貨量大、年底回籠資金等問題，預(yù)計(jì)片區(qū)價(jià)格將保持在現(xiàn)有水平左右?？傮w而言，作為長(zhǎng)沙市內(nèi)價(jià)格最低、環(huán)境最優(yōu)美的片區(qū)，今后兩三年，含浦房地產(chǎn)市場(chǎng)將隨著交通的完善、市政配套的到位獲得更長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。金星北板塊：金星北板塊于今年下半年將迎來開盤高峰期。隨著現(xiàn)有樓盤的持續(xù)推貨以及音樂界、新界等大盤的放貨，未來板塊市場(chǎng)必將被炒熱，從而聚集大量人氣。憑借著優(yōu)越的地理位置及政府的政策導(dǎo)向，本板塊將會(huì)逐步成熟，配套也會(huì)逐漸完善，板塊價(jià)值將會(huì)在未來得到釋放。在板塊被炒熱的同時(shí)，不可否認(rèn)的是未來區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。板塊市場(chǎng)的價(jià)格博弈已經(jīng)悄然開始，但簡(jiǎn)單的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)是板塊內(nèi)任何開發(fā)商所盡力避免的。提供高附加值的產(chǎn)品并在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中確立自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將會(huì)是板塊開發(fā)商的不二選擇。二、 開福區(qū)分析 市場(chǎng)形勢(shì)分析9 月份長(zhǎng)沙樓市仍舊維持 8 月份的回暖態(tài)勢(shì)，即使在 9 月 29 日二次調(diào)控出臺(tái)后，以長(zhǎng)沙為代表的二三線城市的成交量仍處于上升的趨勢(shì)。該政策是對(duì)于 新政的一個(gè)加強(qiáng)， 旨在為近期回暖的樓市降溫，但是長(zhǎng)沙目前的剛性需求仍然比較大，所以此次調(diào)控政策對(duì)于長(zhǎng)沙市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生太大影