【正文】 后續(xù)2010725溪湖小鎮(zhèn)住宅高層/小高層5200后續(xù)2010321溪湖小鎮(zhèn)別墅別墅11000新盤(pán)20101030外灘一號(hào)住宅高層7800后續(xù)20101218外灘一號(hào)住宅高層7800后續(xù)2010102天翼御品住宅小高層7900后續(xù)20101226天翼御品住宅小高層7900后續(xù)2010425天雋峰住宅高層800040后續(xù)2010928高成天鵝湖住宅高層720051后續(xù)20101023高成天鵝湖住宅高層720051后續(xù)20101120高成天鵝湖住宅高層720051新盤(pán)20101030摩卡空間住宅高層480018新盤(pán)20101218摩爾上品住宅小高層5800新盤(pán)2010912龍濤紫郡住宅小高層5600后續(xù)20101023龍濤紫郡住宅小高層5600后續(xù)2010529龍濤紫郡住宅高層5600后續(xù)201051蘭陵尚品住宅高層550017后續(xù)2010320蘭陵尚品住宅高層550017后續(xù)20101023萊蒙城別墅別墅1500096后續(xù)201058萊蒙城住宅高層720096后續(xù)2010424萊蒙城住宅高層720096新盤(pán)2010125凱爾鋒度住宅高層680015新盤(pán)201014聚湖半島住宅小高層510020后續(xù)2010131聚湖半島住宅小高層510020后續(xù)2010328九洲豪廷苑住宅別墅1400018后續(xù)20101128景城名軒住宅小高層750010后續(xù)2010616景城名軒住宅高層750010后續(xù)2010328景城名軒住宅高層/小高層750010后續(xù)2010321錦湖公寓隨園住宅小高層680020新盤(pán)20101226金色湖濱住宅小高層4300新盤(pán)2010425弘建一品住宅高層770016后續(xù)2010328高成天鵝湖住宅高層/小高層750051（2）成交量：㎡，占總量得28%，僅次于城北區(qū)域的36%。城南區(qū)域本年度成交面積較為火爆，其中10和12月成交高達(dá)20余萬(wàn)方。從實(shí)際成交來(lái)看，中大盤(pán)、名盤(pán)帶動(dòng)市場(chǎng)成交是其典型特征，如新城域、萊蒙城和新城萬(wàn)博城市廣場(chǎng)等。 數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC（3）成交價(jià)格：成交均價(jià)5161元/㎡，僅高于城東的5048元/㎡. 價(jià)格方面，城南區(qū)域的整體價(jià)格走勢(shì)是不斷上升的，這也與常州市的價(jià)格走勢(shì)相符合，特別是后幾個(gè)月，隨著成交量的不斷攀升，同時(shí)帶動(dòng)了成交均價(jià)的不斷上揚(yáng)，到12月，城南均價(jià)更是達(dá)到6123元/㎡的高峰以上數(shù)據(jù)來(lái)自circ月份56789101112常州市區(qū)住宅54185198582460266323715072667458武進(jìn)區(qū)68765982625760776344650064866829以上數(shù)據(jù)來(lái)自搜房網(wǎng)，由于統(tǒng)計(jì)的范圍不一樣數(shù)據(jù)有出入，本人以為cric數(shù)據(jù)能更好地反映2010年的武進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。2010年112月度常州市城南板塊主要樓盤(pán)成交一覽表項(xiàng)目名稱區(qū)域成交面積成交套數(shù)成交金額成交均價(jià)新城域城南14355596萊蒙城城南9427888德禾豪景城南6715608新城萬(wàn)博城市廣場(chǎng)城南6357978溪湖小鎮(zhèn)城南6347297香江壹品城南6026061景城名軒城南5346012新城公館城南48210134高成天鵝湖城南4726456錦湖公寓城南4146017天祿文淵居城南4035450天雋峰城南3986528御城城南3956925茂業(yè)豪園城南3425721聚盛花園城南3285303外灘一號(hào)城南3147139聚湖半島城南2515176龍濤紫郡城南2504742摩爾上品城南2355551弘建一品城南2216908亞泰財(cái)富中心城南2134937蘭陵尚品城南2076157新城熙園城南1904921金色湖濱城南1594000凱爾鋒度城南1106379公園壹號(hào)國(guó)際公寓城南9410222新城長(zhǎng)島城南716181學(xué)府名門(mén)城南484691中吳雅苑城南436368新城熙園城南385091中天名園城南379918湖濱嘉園城南367472新城湖畔春秋城南3211324九洲豪廷苑城南2712578德禾文慧苑城南205093天祿商務(wù)廣場(chǎng)城南195556譽(yù)天商務(wù)公寓城南176093天安別墅城南1413258萬(wàn)澤國(guó)際城南86634（4）供求關(guān)系：2010年112月份，，供銷比為1：，成交均價(jià)5161元/㎡。在各個(gè)區(qū)域中，該區(qū)域的供應(yīng)量和成交量均僅次于城北區(qū)域，價(jià)格波動(dòng)不明顯，平穩(wěn)上揚(yáng)，這也與常州市的規(guī)劃方向相符合，市場(chǎng)表現(xiàn)為城南區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正步入高速發(fā)展期。 數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC（4）在售余量 (5)成交產(chǎn)品分析：產(chǎn)品的形態(tài)，面積，規(guī)模，設(shè)計(jì)等等（6）成交價(jià)格段的分析統(tǒng)計(jì)：40006000占了多少 以上三項(xiàng)沒(méi)有數(shù)據(jù)來(lái)源，故略去。武進(jìn)區(qū)域內(nèi)各版塊市場(chǎng)簡(jiǎn)述目前武進(jìn)的住宅市場(chǎng)按區(qū)域的功能特點(diǎn)來(lái)分主要集中老城區(qū)，高新區(qū)，大學(xué)城，新城中心區(qū)域，及正在快速發(fā)展的西太湖區(qū)域。按商品房的分布來(lái)分主要可分為武宜路生活圈，大學(xué)城生活圈，區(qū)政府生活圈，新天地公園生活圈，降子路生活圈，西太湖生活圈。下面主要以第一種劃分標(biāo)準(zhǔn)來(lái)介紹，目前武進(jìn)的發(fā)展規(guī)劃首先是發(fā)展新城中心區(qū)域，主要就是花園街和常武路一線；其次是發(fā)展區(qū)政府，大學(xué)城一線；再次是發(fā)展武宜路及向西，降子路周邊，最后是西太湖一線。下面分別來(lái)介紹。新城中心區(qū)域房?jī)r(jià)目前8500元/㎡左右武宜路區(qū)域8000元/㎡ 武進(jìn)老城區(qū)房?jī)r(jià)目前在6500元/㎡左右 房?jī)r(jià)6500元/㎡ 大學(xué)城區(qū)域價(jià)格在6500元/㎡7000元/㎡武進(jìn)高新區(qū)北房?jī)r(jià)6500元/㎡（1）.老城區(qū)區(qū)域：常武路西，老312國(guó)道以南，定安路以北，武宜路以東，居住區(qū)主要分布在人民路與定安路沿線主要小區(qū)有花東小區(qū)，花園新村，邱墅小區(qū)，灣里新村，城中花園，陽(yáng)湖世界苑等，及大量私房，多為90年代建造的多層住宅，該區(qū)域由于開(kāi)發(fā)建設(shè)的較早，目前城市布局略顯零亂，主要的商業(yè)配套是樂(lè)購(gòu)和老的人民商場(chǎng)周邊的商業(yè)。目前私房較多，土地的可利用資源相對(duì)稀缺，難以形成大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，主要是一些零星的建設(shè)，未來(lái)的開(kāi)發(fā)方向應(yīng)該為南北兩頭及武宜路周邊，南連武進(jìn)區(qū)中心區(qū)域，北接常州茶山，清涼社區(qū)。向北由于中吳大道的建成，其周邊出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)熱潮，代表性有：華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)，中吳雅苑等。另為武宜路的3年10億的規(guī)劃，也出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)熱潮，像綠地的白金漢宮，星河的星河國(guó)際，創(chuàng)業(yè)的紫禁城，它們的開(kāi)發(fā)完善了該區(qū)域周邊的各種配套，使得區(qū)域的價(jià)值更好地得到體現(xiàn)，區(qū)域的房?jī)r(jià)也被拉升了，從土地市場(chǎng)上來(lái)看，武宜路段將是近幾年的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。老城區(qū)南邊就像如上所述，以老小區(qū)多層和私房為主，該區(qū)域由于多種原因，短時(shí)間不會(huì)有大的發(fā)展改造。區(qū)域價(jià)格在6500元/㎡10000元/㎡。（2）.武進(jìn)高新區(qū)域： 高新區(qū)分為高新區(qū)南及高新區(qū)北，高新區(qū)南主要是從武南路以南，夏成路西，滆湖東，及南湖路北，該區(qū)域內(nèi)主要工業(yè)用地為主。而高新區(qū)北主要是以人民東路為中心，常武路以東，夏城路附近，長(zhǎng)虹路以北的區(qū)域，該區(qū)域目前廠區(qū)企業(yè)較多，而周邊生活配套少，居住氛圍相對(duì)較差，主要以村委自建房為主，不過(guò)近幾年該區(qū)域的商品房市場(chǎng)也發(fā)展迅猛，項(xiàng)目主要有中鋼房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中天名園，盛業(yè)置業(yè)開(kāi)發(fā)的喜盈門(mén)花苑，新城的新城熙園，新城域，香江的香江一品等。開(kāi)發(fā)商們以高品質(zhì)，低價(jià)位的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)理念來(lái)彌補(bǔ)本區(qū)域的不足。隨著陽(yáng)湖大橋的順利通車，該板塊憑借良好的交通條件，依托產(chǎn)業(yè)環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，吸引了湖塘周邊地區(qū)以及部分居住在城南的購(gòu)房者。目前該區(qū)域樓盤(pán)的均價(jià)在6500元/㎡7500元/㎡。總的來(lái)講其周邊的資源配套依然不成熟，交通相對(duì)不便利，公交較少，居住氛圍不濃。（3）.武進(jìn)新天地區(qū)域：廣電路以南，武南路以北，中心主要分布在南田公園周邊的長(zhǎng)虹路和花園街沿線。憑借大型公園的環(huán)境及商業(yè)優(yōu)勢(shì)，該區(qū)域逐漸成為武進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心地帶，一些超級(jí)大盤(pán)均匯聚于此。該區(qū)域的樓盤(pán)有新天地不夜城，陽(yáng)湖名城，御城，天雋峰，南甸苑，天祿文淵居，茂業(yè)泰富城，新城上街等等。該板塊的住宅形態(tài)也正朝高品質(zhì)，多元化的方向發(fā)展。目前區(qū)域樓盤(pán)的均價(jià)在800010000元/平米。而區(qū)政府周邊由于萊蒙城的帶動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，像新城公館，景城名軒，弘建一品等等，配套設(shè)施越來(lái)越齊全，居民的生活條件得到了很大的改善，居住氛圍也越來(lái)越好?？偟膩?lái)講其作為武進(jìn)新中心區(qū)域的延伸，其生活配套，商業(yè)套已越來(lái)越成熟。（4）.區(qū)政府大學(xué)城區(qū)域：以大學(xué)城為中心，向四周輻射。由于大學(xué)城建成后運(yùn)營(yíng)周期短，因此大學(xué)城帶動(dòng)的各類特色產(chǎn)業(yè)還未走入規(guī)模發(fā)展的軌道，住宅項(xiàng)目還處于中小規(guī)模的試探性開(kāi)發(fā)階段。由于其周邊的環(huán)境情況，其客源相對(duì)有限，主要是投資客戶及以過(guò)渡居住為目的的首套年輕購(gòu)房者，長(zhǎng)期居住者較少，目前其周圍的項(xiàng)目大多數(shù)規(guī)模不大，其產(chǎn)品多數(shù)為高層的小戶型住房。另外其周邊的配套相對(duì)依然比較落后，附近沒(méi)有形成集群的住宅區(qū)，這些因素預(yù)示著短時(shí)間該片區(qū)域的發(fā)展空間相對(duì)有限。區(qū)域的樓盤(pán)售價(jià)在6000元/㎡7000元/平米。個(gè)案分析 天祿文淵居基本資料開(kāi)發(fā)商：常州天祿中創(chuàng)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷代理：常州天盛咨詢有限公司售樓地址：武進(jìn)定安東路銷售電話：863059886306988規(guī)劃設(shè)計(jì)：常州第一設(shè)計(jì)院景觀設(shè)計(jì)：香港捷奧國(guó)際公司物業(yè)管理：常州府琛物業(yè)物業(yè)費(fèi)用：㎡占地面積：約9萬(wàn)㎡建筑面積：㎡在售面積：㎡容積率：規(guī)劃樓層：33F規(guī)劃戶數(shù)：1248戶在售戶數(shù)：1248單價(jià)范圍：3300元/㎡～5800元/㎡平均單價(jià)：4266元/㎡在售總價(jià)：規(guī)劃面積：76㎡～256㎡主力面積：143㎡～157㎡主力總價(jià)：61萬(wàn)～工程進(jìn)度：現(xiàn)房公開(kāi)時(shí)間：2008年12月30日交房日期：2010年8月31日優(yōu)惠措施：七天內(nèi)到賬98折銷售率： 售罄項(xiàng)目綜述：本案位于武進(jìn)新中心區(qū)域樂(lè)購(gòu)生活圈旁，周片資源優(yōu)勢(shì)明顯，人文底蘊(yùn)濃厚，交通便利，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯；項(xiàng)目東臨降子路，北靠定安路，與常武路僅200米距離，道路寬敞，交通便利，有多路公交站點(diǎn)，連接整個(gè)常州城，坐公交到市中心不果15分鐘路程，交通優(yōu)勢(shì)十分明顯； 項(xiàng)目周邊資源優(yōu)勢(shì)明顯，配套齊全，小區(qū)東側(cè)相鄰配套了16萬(wàn)㎡的武進(jìn)購(gòu)物中心，是集大型百貨公司、餐飲、黃金珠寶、服裝、電腦城、娛樂(lè)等為一體的商業(yè)中心，其與樂(lè)購(gòu)，富克斯一起構(gòu)成了武進(jìn)最繁華的商業(yè)中心。像八佰伴，大統(tǒng)華，東方影院，海港大酒店，神采飛楊，銀行等等，其它生活配套也都一應(yīng)俱全。這些商業(yè)配套的建成，極大地改善了區(qū)域的面貌，完善了區(qū)域內(nèi)的配套，提升了城市形象，不但加速城市化建設(shè)的進(jìn)程，同時(shí)也大大地改善了人們的居住條件。該項(xiàng)目將成為武進(jìn)區(qū)的又一個(gè)商業(yè)標(biāo)識(shí)。人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，其中最主要的就是其周邊的教育資源，像天祿機(jī)關(guān)幼兒園，武進(jìn)星辰實(shí)驗(yàn)學(xué)校，湖塘實(shí)驗(yàn)初中，前黃高級(jí)中學(xué)，都在小區(qū)四周，從幼兒園到高中都在家門(mén)口，而且都只需過(guò)一條馬路。建筑設(shè)計(jì)：項(xiàng)目的設(shè)計(jì)將地塊的商業(yè)核心價(jià)值，人文味道充分的融合到小區(qū)的設(shè)計(jì)和建設(shè)中來(lái)。9幢高層采用了中式現(xiàn)代的風(fēng)格，材料主要是面磚和石材，小區(qū)采用了圍合式布局，南北平均間距到達(dá)了140米，整體建筑柔和自然，給人以時(shí)尚，超前，現(xiàn)代的感覺(jué)，與周邊環(huán)境融為一體，使項(xiàng)目不僅僅一堆堆鋼筋混凝土的堆砌物，更是一個(gè)有靈魂，有歷史，有文化的都市生活中心。景觀設(shè)計(jì)：采用圍和式布局，㎡的人