xxxx年1月房地產(chǎn)政策解讀報告_15p(參考版)
2025-01-20 00:38本頁面
【正文】 房價長期趨勢仍需看經(jīng)濟基本面的變化。目前房地產(chǎn)市場消費信心依然較足，強通脹預(yù)期下，房價上漲具備支撐。由于現(xiàn)今市場對政策的消化周期逐漸縮短，成交量反彈更快，政策頻率亦提高，成交量波動會更明顯。 價格預(yù)計將會平穩(wěn)，個別樓盤降價促銷?！? ?臵業(yè)需求：政策直接影響需求，不同類客戶決策差異 豪宅買家、投資客受限購影響最直接，或會在地方細則出臺前購買；首改買家首付門檻提高，部分實力一般的買家或會觀望；首次臵業(yè)者受影響較小，但較易受政策影響而觀望?？梢?，地方政府在制定房產(chǎn)稅方案時，會結(jié)合自身實際，不會打壓房地產(chǎn)市場，也不會放棄“土地財政”。 重慶、上海率先試點開征房產(chǎn)稅。堅持和強化輿論引導(dǎo)，對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當事人的責任。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務(wù)的省 (區(qū)、市 )人民政府，對相關(guān)負責人進行問責。 2023年廣州計劃通過各種形式提供 10萬套保障房?！? 加大保障房建設(shè)力度，目的是調(diào)整中長期社會住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步建立“雙軌制”，即商品房和保障房兩大住房體系。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。 ?保障房：推進“雙軌制”建立和完善 “各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。 ?房企：向三四線城市轉(zhuǎn)移，對資金周轉(zhuǎn)快的企業(yè)影響較小 限購令旨在限制一二線城市購房價格，控制投機臵業(yè)，在三四線城市并不執(zhí)行限購令，因此房企會轉(zhuǎn)向三四線城市進行投資開發(fā)，針對三四線城市的開發(fā)商便可能搭上順風車以便趕超。 2023年下半年我國新增外匯占款快速增加， 10至 12月每月均超過 3000億元以上的水平，境外資本的流入壓力明顯增大。 ?資金來源：防止國際熱錢涌入房地產(chǎn)市場 “加強對企業(yè)土地市場準入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。部分住宅開發(fā)商也將改變銷售策略，推售商務(wù)公寓、商鋪等。 政策市場影響分析 ?商業(yè)地產(chǎn)：商用物業(yè)優(yōu)勢顯現(xiàn)，成交價量將進入上升軌道 新政下，商用物業(yè)按揭最低首付較二套房貸低一成，且商務(wù)商業(yè)物業(yè)貸款不計套數(shù)，優(yōu)勢明顯。 改善型買家比例約 30%，其中約 15%短時間內(nèi)難以承受七成首付。 ?房貸：二套房貸首付提高對一手市場影響大于二手市場 “對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準利率的 。 限購：促使需求流入周邊不限購地區(qū)，帶動周邊地區(qū)成交量的增長；限購措施利好周邊不限購區(qū)域，帶動成交量增長。 首次臵業(yè)不受限購影響，短期將陷入一定觀望；待一季度地方政府制定的價格控制目標明朗后，才會根據(jù)實際考慮是否入市；三次及以上高端臵業(yè)需求直接受限購影響，預(yù)計細則出臺前高端市場將有一輪集中推貨、搶購行情，同時高端物業(yè)價格將保持平穩(wěn)，但不排除部分開發(fā)商為搶時間搶客源推出促銷活動。即使在春節(jié)后因為調(diào)控抑制了部分需求，但是因為供應(yīng)的絕對稀缺， 預(yù)計上半年的供需比可能相比 2023年更加緊張，所以房價下調(diào)的可能非常小，而到下半年可能部分郊區(qū)將出現(xiàn)微調(diào)。 春節(jié)假期后，“新國八條”調(diào)控導(dǎo)致的臵業(yè)淡季已明顯開始。 由此我們認為，滬版房產(chǎn)稅稅制改革的試點意義遠大于其對房價可能產(chǎn)生的影響。新“國八條”中最為嚴厲的政策莫過于限購政策，這一政策真正嚴格執(zhí)行后，上海房地產(chǎn)市場的成交量或?qū)⒊霈F(xiàn)急劇下滑，高收入、多房產(chǎn)的購房人群被驅(qū)逐出市場，而買房的人群更多為首次購房或中低端消費需求。 因此，由于稅率不高，影響范圍有限等原因，滬版房產(chǎn)稅難以對房價預(yù)期形成直接影響。買房依然會作為家庭資產(chǎn)保值增值的主要途徑。更何況目前看來，國內(nèi)尚缺少更好的投資領(lǐng)域。 政策解讀 — 房產(chǎn)稅 其次，房產(chǎn)稅對房價上漲預(yù)期影響較小 從上海房產(chǎn)稅的稅率來看 %（或 %)的稅率并不高，不會對市場產(chǎn)生重大的逆轉(zhuǎn)作用。 但同時，滬版房產(chǎn)稅對“持有本市居住證滿 3年并在本市工作生活的購房人，其在上海市新購住房、且住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅；持有本市居住證但不滿 3年的購房人，其上述住房先按本暫行辦法規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅，待持有本市居住證滿 3年并在共工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可與退還。這部分人或許是大學畢業(yè)生留在城市，或許是新近城市謀求職業(yè)發(fā)展，總體而言，這類人群普遍支付能力較差，對納稅敏感度較強，購房自住特征明顯。 對于投資投機性需求，基本可以肯定會成為房產(chǎn)稅的納稅主體，然而相對而言這部分的購房者經(jīng)濟實力最強，支付能力強勁，因此對于每年 %或（ %）的房產(chǎn)稅而言，敏感度不會很強。 由于此次上海房產(chǎn)稅對本地人與外地人實行差別化待遇，上海人給予 60平方米的免稅面積，對于普通的自住型購房家庭而言，購買住房應(yīng)該不會超過免稅面積，幾乎不受房產(chǎn)稅的影響。對房產(chǎn)征稅的目的是運用稅收杠桿，加強對房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營人的收入。但是改善性需求也很大程度上被誤傷?；虼驂汉拖拗?。 政策解讀 — 新國八條 相較于之前的政策“新國八條”的力度有所加大，但本質(zhì)上依舊是前期政策的延續(xù)和已有的成果鞏固，既： 調(diào)控目標是抑制房價過快增長，而非下降房價。預(yù)計調(diào)控很快將彌補這部分漏洞，部分城市的二手房交易可能增加稅費在一倍以上。 第三，加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。 其次，對房價超過平均水平的商品房項目進行土地增值稅清算和稽查，將有效地遏制部分開發(fā)商過快上漲價格。 %的全額營業(yè)稅使得 5年內(nèi)房源再交易成本將明顯上漲，將明顯遏制過度炒作。各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足 5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。新開工建設(shè)和收購各類保障性住房 ，占全市新開工住宅套數(shù) 50%以上。 【解讀】“ 十一五”期間北京市累計投放保障性住房用地 3603公頃，保障性住房在全市住房供應(yīng)中的比例逐年加大。對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設(shè)的，及時收回土地使用權(quán)，并處以閑臵一年以上罰款。加強對企業(yè)土地市場準入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前 2年年均實際供應(yīng)量。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的 70%的要求。畢竟資源是有限的，應(yīng)該把資源盡可能地向首套房需求傾斜，抑制多套房的投資需求。 一旦二套房利率再往上調(diào)，根據(jù)現(xiàn)在“認房又認貸”的商貸政策標準，即使賣掉手中貸款房產(chǎn)，名下無房也會算做二套房，意味著更加貸款買不起房，止
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