【正文】 服 /務 /創(chuàng) /造 /價 /值演講完畢，謝謝觀看！。東部新區(qū)的發(fā)展規(guī)劃將進一步提升區(qū)域價值，主導發(fā)展方向為適宜居住的成熟生活圈，區(qū)域住宅物業(yè)后續(xù)發(fā)展?jié)摿^大，為房產(chǎn)開發(fā)、銷售形成強有力的支持。對區(qū)域房地產(chǎn)的影響：清河區(qū)、清浦區(qū)、淮陰區(qū)為淮安未來的行政商務中心，這意味著此三個區(qū)域的人口密度會有所上升，在建筑形態(tài)方面小高層、高層將成為一種趨勢，品質(zhì)大盤的數(shù)量會有所增加，同時競爭也將更為激烈。主城區(qū)近期主要向東發(fā)展，以水渡口廣場為重點，城區(qū)東擴、中心東移，建成高標準、高起點的淮安新的行政、信息、金融、商貿(mào)、文化、休閑娛樂中心。水渡口板塊水渡口板塊67城市發(fā)展方向：城市基本方向確定了以中心區(qū)為核心，以主城區(qū)為主體，以綠色空間相隔離，以快速交通相連接的組團式城市結(jié)構(gòu)。中央商務區(qū)集金融、商貿(mào)、信息、文化及行政于一體，將形成中高檔次、多功能的商業(yè)中心，依托缽池山公園、古黃河，將成為淮安城市重要功能區(qū)。水渡口區(qū)擬建成淮安市以商貿(mào)金融為主，同時兼具行政、信息、商業(yè)、文化、休閑娛樂、居住的中心區(qū)。 一個高速圈、兩大組團、三條軸線、四水穿城城市規(guī)劃城市規(guī)劃66城區(qū)東擴、中心南移，水渡口成為重點發(fā)展區(qū)域。三條軸線：工業(yè)產(chǎn)業(yè)軸、文化商務軸、生活休閑軸。一個高速圈：由環(huán)繞淮安城的京滬、寧連及徐淮鹽高速公路組成的一個高速公路圈。 城市規(guī)模： 中期（ 2023年） 100萬人，遠期（2023年） 120萬人。第二、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了大量產(chǎn)業(yè)工人、個體工商戶、私營業(yè)主等人群，逐漸成為城市人口主要組成部分。金融、證券等產(chǎn)業(yè)落后，白領階層缺失。第二、三產(chǎn)業(yè)的比重穩(wěn)步上升，第二產(chǎn)業(yè)以國有制造業(yè)（卷煙、發(fā)電廠等）、私營加工制造業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)中個體工商戶，餐飲娛樂等服務業(yè)比重較大?；窗舱趶倪^去的農(nóng)業(yè)大市逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐怨I(yè)和旅游業(yè)為主體的區(qū)域中心城市。 根據(jù)國際通用衡量標準，宏觀經(jīng)濟增長和人均 GDP水平?jīng)Q定了淮安市房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段城市經(jīng)濟城市經(jīng)濟62固定資產(chǎn)投資逐年增長，成為拉動淮安經(jīng)濟的重要因素，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速，潛在供應量大p淮安固定資產(chǎn)投資增速達到 30%左右，投資增幅較大，固定資產(chǎn)投資占 GDP比重逐年上升；p淮安房地產(chǎn)投資在經(jīng)歷了近五年的快速增長，房地產(chǎn)投資額也較 5年前增長了近4倍，房地產(chǎn)市場正處于一個快速發(fā)展的階段。城市經(jīng)濟城市經(jīng)濟60數(shù)據(jù)來源：各市政府工作報告和統(tǒng)計局淮安自 03年以來雖然 GDP總量保持增長，但其經(jīng)濟總量在江蘇城市中處于落后地位p 與江蘇其他城市比較來看，淮安整體經(jīng)濟實力差距明顯，在全省經(jīng)濟中處于下游位置，與蘇中城市還有一定距離。 08年居民儲蓄額激增，未來消費潛力較大?；窗?“ 三駕馬車 ” 并駕齊驅(qū)，經(jīng)濟運行穩(wěn)步發(fā)展。二、三產(chǎn)業(yè)比重逐年增加，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日益優(yōu)化。風景名勝風景名勝58四、 城市經(jīng)濟59淮安經(jīng)濟雖進入飛速發(fā)展階段，但經(jīng)濟發(fā)展相對落后， 未來發(fā)展空間較大。古城主要名勝古跡有：周恩來故居、周恩來紀念館、周恩來遺物陳列館、劉鶚故居、吳承恩故居及墓地、關忠節(jié)公祠、梁紅玉祠堂、周阮二烈士祠、古枚里 、韓信紀念叢林、韓信釣魚臺遺址、東岳廟、左忠壯公祠、徐節(jié)孝祠、汪達之墓、新安旅行團歷史陳列館、新安小學舊址、中共中央華中分局舊址、淮安烈士陵園、車轎戰(zhàn)役烈士陵園、大胡莊戰(zhàn)斗烈士紀念碑、青蓮崗遺址、漕運總督署、淮安府衙、小滄州與遠香草堂等。隨著淮安民航機場的建設，更將使淮安擁有飛速發(fā)展的廣闊空間。鐵路交通： 新長鐵路縱貫全境，直達青島、哈爾濱、成都等超大型城市，連接腹地和沿海。運河之都： 明清時期與蘇州、杭州、揚州并稱運河沿線 “四大都市 ”，作為河道治理中心、漕運指揮中心、漕船制造中心、漕糧儲備中心、淮北鹽運集散中心，奠定了 “運河之都 ”的歷史地位。美食之鄉(xiāng)： 我國四大傳統(tǒng)菜系之一淮揚菜的重要發(fā)祥地，連續(xù) 5屆淮揚菜美食文化節(jié)，展示和弘揚了博大精深的中國淮揚菜美食文化。淮安市淮安市53二、 城市背景54文化名城： 2200多年的悠遠歷史，有著豐厚的文化底蘊與濃郁的人文氣息?；春邮俏覈匾哪媳钡乩矸纸缇€，淮安的氣候、物候、植被、生物資源等具有明顯的過渡特征。下轄清河、清浦、淮陰、楚州 4 區(qū)和漣水、洪澤、盱眙、金湖 4 縣。東西最大直線距離132 公里，南北最大直線距離 150 公里，面積 10072 平方公里。36ˊ30” 之間。06ˊ00”, 東經(jīng)118176。位于北緯 32176。給予其購買的理由。重要客戶重要客戶 ———— 市中心區(qū)域客戶市中心區(qū)域客戶項目客戶圈層確立及特征項描述來源：青浦區(qū)、城南區(qū)域；職業(yè)：生意人，企業(yè)中高管，教師；目的：改善居住環(huán)境為主要目的；收入：家庭年收入 10萬元左右；特征：向往城市化，期待改善生活品質(zhì)，青睞性價比高的產(chǎn)品。追捧品質(zhì)感、城追捧品質(zhì)感、城市現(xiàn)代感，離開市現(xiàn)代感，離開市區(qū)需要理由市區(qū)需要理由需要高品質(zhì)物業(yè)需要高品質(zhì)物業(yè)并有一定支付能并有一定支付能力，市場沒有充力，市場沒有充分滿足分滿足城市較富裕階層城市較富裕階層認為城南有潛力認為城南有潛力，但是現(xiàn)狀陌生，但是現(xiàn)狀陌生，心理認知低，心理認知低42二、分析小結(jié)4344來源：開發(fā)區(qū)，周邊區(qū)縣；職業(yè)：生意人、公務員、醫(yī)生、教師、企業(yè)員工等；目的：以改善居住環(huán)境為主，兼有投資等目的；收入： 8萬元以下；特征：向往城市化生活，專注家庭生活品質(zhì)的改善?？蛻舴治隹蛻舴治鲋饔^描述小結(jié)對樓盤的看法和關注點層面對樓盤的看法和關注點層面 ————p產(chǎn)品品質(zhì)與生活方式 是客戶最關注的兩大因素；其次是 環(huán)境和交通 ；p重視物業(yè)管理、社區(qū)規(guī)劃環(huán)境和安全性 ，追求尊貴感；p對距離較為敏感；p對價格及贈品敏感；p有經(jīng)濟實力，但未找到自己需求的高端物業(yè)；p承受的總價區(qū)間多在： 3035萬（ 90平米左右） 、 4060萬（大三房） 。且能讓客戶實際體會到以上特點的項目能吸取到客戶。工。日月星城?多為煙廠、電廠、淮鋼廠職工為主，少量公務員及教師。清浦區(qū)清浦區(qū)歐洲城?一期客戶以自住為主，客戶為周邊原住民、企事業(yè)單位、煙廠職工、少量私營業(yè)主；?易接受的總價區(qū)間： 3040萬（三房）盛世名門 一期客戶主要以教師、企事業(yè)單位職工居多，少量電廠、煙廠職工及私營業(yè)主?？蛻舴治隹蛻舴治龆ㄐ苑治?041淮安市典型樓盤實際成交客戶構(gòu)成與特征分析區(qū)域區(qū)域 樓盤樓盤 主要客戶特征主要客戶特征清河區(qū)清河區(qū)淮海第一城?客戶以自住為主，主要為周邊私營業(yè)主及政府官員，本區(qū)域客戶占到60%，區(qū)縣客戶 30%左右；?承受的總價區(qū)間： 4050萬（小三房）。部分在解決剛性需求部分在解決剛性需求，部分被價格所吸引，部分被價格所吸引，部分尋求更高檔次，部分尋求更高檔次的項目進行產(chǎn)品換代的項目進行產(chǎn)品換代地域性強的同時，對地域性強的同時，對主城區(qū)充滿向往，希主城區(qū)充滿向往，希望擁有更好的城市化望擁有更好的城市化居住生活居住生活p成長中和相對封閉性較強的區(qū)域客