【正文】 服 /務(wù) /創(chuàng) /造 /價 /值演講完畢，謝謝觀看！。東部新區(qū)的發(fā)展規(guī)劃將進(jìn)一步提升區(qū)域價值，主導(dǎo)發(fā)展方向為適宜居住的成熟生活圈，區(qū)域住宅物業(yè)后續(xù)發(fā)展?jié)摿^大，為房產(chǎn)開發(fā)、銷售形成強有力的支持。對區(qū)域房地產(chǎn)的影響：清河區(qū)、清浦區(qū)、淮陰區(qū)為淮安未來的行政商務(wù)中心，這意味著此三個區(qū)域的人口密度會有所上升，在建筑形態(tài)方面小高層、高層將成為一種趨勢，品質(zhì)大盤的數(shù)量會有所增加，同時競爭也將更為激烈。主城區(qū)近期主要向東發(fā)展，以水渡口廣場為重點，城區(qū)東擴、中心東移，建成高標(biāo)準(zhǔn)、高起點的淮安新的行政、信息、金融、商貿(mào)、文化、休閑娛樂中心。水渡口板塊水渡口板塊67城市發(fā)展方向：城市基本方向確定了以中心區(qū)為核心，以主城區(qū)為主體，以綠色空間相隔離，以快速交通相連接的組團(tuán)式城市結(jié)構(gòu)。中央商務(wù)區(qū)集金融、商貿(mào)、信息、文化及行政于一體，將形成中高檔次、多功能的商業(yè)中心，依托缽池山公園、古黃河，將成為淮安城市重要功能區(qū)。水渡口區(qū)擬建成淮安市以商貿(mào)金融為主，同時兼具行政、信息、商業(yè)、文化、休閑娛樂、居住的中心區(qū)。 一個高速圈、兩大組團(tuán)、三條軸線、四水穿城城市規(guī)劃城市規(guī)劃66城區(qū)東擴、中心南移，水渡口成為重點發(fā)展區(qū)域。三條軸線：工業(yè)產(chǎn)業(yè)軸、文化商務(wù)軸、生活休閑軸。一個高速圈：由環(huán)繞淮安城的京滬、寧連及徐淮鹽高速公路組成的一個高速公路圈。 城市規(guī)模： 中期（ 2023年） 100萬人，遠(yuǎn)期（2023年） 120萬人。第二、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了大量產(chǎn)業(yè)工人、個體工商戶、私營業(yè)主等人群，逐漸成為城市人口主要組成部分。金融、證券等產(chǎn)業(yè)落后，白領(lǐng)階層缺失。第二、三產(chǎn)業(yè)的比重穩(wěn)步上升，第二產(chǎn)業(yè)以國有制造業(yè)（卷煙、發(fā)電廠等）、私營加工制造業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)中個體工商戶，餐飲娛樂等服務(wù)業(yè)比重較大?；窗舱趶倪^去的農(nóng)業(yè)大市逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐怨I(yè)和旅游業(yè)為主體的區(qū)域中心城市。 根據(jù)國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)，宏觀經(jīng)濟(jì)增長和人均 GDP水平?jīng)Q定了淮安市房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)62固定資產(chǎn)投資逐年增長，成為拉動淮安經(jīng)濟(jì)的重要因素，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速，潛在供應(yīng)量大p淮安固定資產(chǎn)投資增速達(dá)到 30%左右，投資增幅較大，固定資產(chǎn)投資占 GDP比重逐年上升；p淮安房地產(chǎn)投資在經(jīng)歷了近五年的快速增長，房地產(chǎn)投資額也較 5年前增長了近4倍，房地產(chǎn)市場正處于一個快速發(fā)展的階段。城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)60數(shù)據(jù)來源：各市政府工作報告和統(tǒng)計局淮安自 03年以來雖然 GDP總量保持增長，但其經(jīng)濟(jì)總量在江蘇城市中處于落后地位p 與江蘇其他城市比較來看，淮安整體經(jīng)濟(jì)實力差距明顯，在全省經(jīng)濟(jì)中處于下游位置，與蘇中城市還有一定距離。 08年居民儲蓄額激增，未來消費潛力較大?；窗?“ 三駕馬車 ” 并駕齊驅(qū)，經(jīng)濟(jì)運行穩(wěn)步發(fā)展。二、三產(chǎn)業(yè)比重逐年增加，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日益優(yōu)化。風(fēng)景名勝風(fēng)景名勝58四、 城市經(jīng)濟(jì)59淮安經(jīng)濟(jì)雖進(jìn)入飛速發(fā)展階段，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對落后， 未來發(fā)展空間較大。古城主要名勝古跡有：周恩來故居、周恩來紀(jì)念館、周恩來遺物陳列館、劉鶚故居、吳承恩故居及墓地、關(guān)忠節(jié)公祠、梁紅玉祠堂、周阮二烈士祠、古枚里 、韓信紀(jì)念叢林、韓信釣魚臺遺址、東岳廟、左忠壯公祠、徐節(jié)孝祠、汪達(dá)之墓、新安旅行團(tuán)歷史陳列館、新安小學(xué)舊址、中共中央華中分局舊址、淮安烈士陵園、車轎戰(zhàn)役烈士陵園、大胡莊戰(zhàn)斗烈士紀(jì)念碑、青蓮崗遺址、漕運總督署、淮安府衙、小滄州與遠(yuǎn)香草堂等。隨著淮安民航機場的建設(shè)，更將使淮安擁有飛速發(fā)展的廣闊空間。鐵路交通： 新長鐵路縱貫全境，直達(dá)青島、哈爾濱、成都等超大型城市，連接腹地和沿海。運河之都： 明清時期與蘇州、杭州、揚州并稱運河沿線 “四大都市 ”，作為河道治理中心、漕運指揮中心、漕船制造中心、漕糧儲備中心、淮北鹽運集散中心，奠定了 “運河之都 ”的歷史地位。美食之鄉(xiāng)： 我國四大傳統(tǒng)菜系之一淮揚菜的重要發(fā)祥地，連續(xù) 5屆淮揚菜美食文化節(jié)，展示和弘揚了博大精深的中國淮揚菜美食文化?；窗彩谢窗彩?3二、 城市背景54文化名城： 2200多年的悠遠(yuǎn)歷史，有著豐厚的文化底蘊與濃郁的人文氣息。淮河是我國重要的南北地理分界線，淮安的氣候、物候、植被、生物資源等具有明顯的過渡特征。下轄清河、清浦、淮陰、楚州 4 區(qū)和漣水、洪澤、盱眙、金湖 4 縣。東西最大直線距離132 公里，南北最大直線距離 150 公里，面積 10072 平方公里。36ˊ30” 之間。06ˊ00”, 東經(jīng)118176。位于北緯 32176。給予其購買的理由。重要客戶重要客戶 ———— 市中心區(qū)域客戶市中心區(qū)域客戶項目客戶圈層確立及特征項描述來源：青浦區(qū)、城南區(qū)域；職業(yè)：生意人，企業(yè)中高管，教師；目的：改善居住環(huán)境為主要目的；收入：家庭年收入 10萬元左右；特征：向往城市化，期待改善生活品質(zhì)，青睞性價比高的產(chǎn)品。追捧品質(zhì)感、城追捧品質(zhì)感、城市現(xiàn)代感，離開市現(xiàn)代感，離開市區(qū)需要理由市區(qū)需要理由需要高品質(zhì)物業(yè)需要高品質(zhì)物業(yè)并有一定支付能并有一定支付能力，市場沒有充力，市場沒有充分滿足分滿足城市較富裕階層城市較富裕階層認(rèn)為城南有潛力認(rèn)為城南有潛力，但是現(xiàn)狀陌生，但是現(xiàn)狀陌生，心理認(rèn)知低，心理認(rèn)知低42二、分析小結(jié)4344來源：開發(fā)區(qū)，周邊區(qū)縣；職業(yè)：生意人、公務(wù)員、醫(yī)生、教師、企業(yè)員工等；目的：以改善居住環(huán)境為主，兼有投資等目的；收入： 8萬元以下；特征：向往城市化生活，專注家庭生活品質(zhì)的改善?？蛻舴治隹蛻舴治鲋饔^描述小結(jié)對樓盤的看法和關(guān)注點層面對樓盤的看法和關(guān)注點層面 ————p產(chǎn)品品質(zhì)與生活方式 是客戶最關(guān)注的兩大因素；其次是 環(huán)境和交通 ；p重視物業(yè)管理、社區(qū)規(guī)劃環(huán)境和安全性 ，追求尊貴感；p對距離較為敏感；p對價格及贈品敏感；p有經(jīng)濟(jì)實力，但未找到自己需求的高端物業(yè)；p承受的總價區(qū)間多在： 3035萬（ 90平米左右） 、 4060萬（大三房） 。且能讓客戶實際體會到以上特點的項目能吸取到客戶。工。日月星城?多為煙廠、電廠、淮鋼廠職工為主，少量公務(wù)員及教師。清浦區(qū)清浦區(qū)歐洲城?一期客戶以自住為主，客戶為周邊原住民、企事業(yè)單位、煙廠職工、少量私營業(yè)主；?易接受的總價區(qū)間： 3040萬（三房）盛世名門 一期客戶主要以教師、企事業(yè)單位職工居多，少量電廠、煙廠職工及私營業(yè)主?？蛻舴治隹蛻舴治龆ㄐ苑治?041淮安市典型樓盤實際成交客戶構(gòu)成與特征分析區(qū)域區(qū)域 樓盤樓盤 主要客戶特征主要客戶特征清河區(qū)清河區(qū)淮海第一城?客戶以自住為主，主要為周邊私營業(yè)主及政府官員，本區(qū)域客戶占到60%，區(qū)縣客戶 30%左右；?承受的總價區(qū)間： 4050萬（小三房）。部分在解決剛性需求部分在解決剛性需求，部分被價格所吸引，部分被價格所吸引，部分尋求更高檔次，部分尋求更高檔次的項目進(jìn)行產(chǎn)品換代的項目進(jìn)行產(chǎn)品換代地域性強的同時，對地域性強的同時，對主城區(qū)充滿向往，希主城區(qū)充滿向往，希望擁有更好的城市化望擁有更好的城市化居住生活居住生活p成長中和相對封閉性較強的區(qū)域客