xxxx年1月房地產(chǎn)政策解讀報告_15p(編輯修改稿)
2025-02-05 00:38 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 障制度覆蓋面。加強保障性住房管理，健全準入退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。 【解讀】 今年北京將開工建設(shè) 20萬套保障性住房，其中六成為公租房。同時，今年竣工 10萬套保障性住房，實現(xiàn)交用的公租房數(shù)量將達到 1萬套左右?！笆濉逼陂g，北京開工建設(shè)的保障房數(shù)量總量將達到 100萬套，其中六成為公租房。 政策解讀 — 新國八條 ?金融政策方面 二套房首付款提至六成 【政策三】強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準利率的 。人民銀行各分支機構(gòu)可根據(jù)當?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為嚴肅處理。 【解讀】 再次加強了對投資及投機購房者的控制，特別是第二套房貸款增加一成首付，將使得投資者最多只能貸款不到四成，而且，“貸款利率不低于基準利率的 ”也為提升二套房貸款利率留下了空間， 可以進一步抑制投機購房。雖然規(guī)定二套房首付提高，但是執(zhí)行的時間沒有具體確定，所以將可能促成消費者規(guī)避政策短期之內(nèi)成交量加速上漲。 一旦二套房利率再往上調(diào)，根據(jù)現(xiàn)在“認房又認貸”的商貸政策標準，即使賣掉手中貸款房產(chǎn)，名下無房也會算做二套房，意味著更加貸款買不起房，止步于臵業(yè)升級“門檻”之外。 北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長陳志稱，新“國八條”相對于此前兩輪調(diào)控，最大的特點就是“抬高門檻，強化力度”，都是為了抑制過度消費和投資需求。畢竟資源是有限的，應(yīng)該把資源盡可能地向首套房需求傾斜，抑制多套房的投資需求。 ?土地交易方面 保障性住房用地將單列 【政策四】嚴格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的 70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前 2年年均實際供應(yīng)量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。加強對企業(yè)土地市場準入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅決糾正，嚴肅查處。對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設(shè)的，及時收回土地使用權(quán)，并處以閑臵一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。 【解讀】“ 十一五”期間北京市累計投放保障性住房用地 3603公頃，保障性住房在全市住房供應(yīng)中的比例逐年加大。 2023年，北京明確提出了“兩個 50%”的建設(shè)目標，即保障性住房建設(shè)用地占全市住宅供地 50%以上 。新開工建設(shè)和收購各類保障性住房 ，占全市新開工住宅套數(shù) 50%以上。 ?交易稅費方面 二手房交易稅按全額征收 【政策五】調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管。調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足 5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。 【解讀】 北京中原三級市場研究總監(jiān)張大偉稱，首先，相比之前執(zhí)行差額收取營業(yè)稅，新“國八條”再次嚴格了二手房交易稅費。 %的全額營業(yè)稅使得 5年內(nèi)房源再交易成本將明顯上漲，將明顯遏制過度炒作。以一套 2023年 100萬元購買、現(xiàn)在出售 200萬元的二手房為例，之前只需要按照差額繳納 %的營業(yè)稅也就是繳納 ，而以后將需要交納 11萬。 其次，對房價超過平均水平的商品房項目進行土地增值稅清算和稽查，將有效地遏制部分開發(fā)商過快上漲價格。預計各地區(qū)將陸續(xù)出臺房價的抑制措施。 第三，加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。目前部分城市存在明顯的避稅現(xiàn)象，導致了樓市調(diào)控的部分措施作用減弱。預計調(diào)控很快將彌補這部分漏洞，部分城市的二手房交易可能增加稅費在一倍以上。 第四，嚴格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策，個稅很可能開始按照 20%收取，如果嚴格收取將給市場調(diào)控帶來相比房產(chǎn)稅更有效的作用。 政策解讀 — 新國八條 相較于之前的政策“新國八條”的力度有所加大，但本質(zhì)上依舊是前期政策的延續(xù)和已有的成果鞏固，既： 調(diào)控目標是抑制房價過快增長，而非下降房價。房地產(chǎn)發(fā)展需要穩(wěn)定，而非過快，過熱?；虼驂汉拖拗?。 同時我們也可以看到，雖然本輪調(diào)控重點是打壓投機，投資性需求。但是改善性需求也很大程度上被誤傷。 政策條款 — 房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國家以房產(chǎn)作為課稅對象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。對房產(chǎn)征稅的目的是運用稅收杠桿，加強對房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營人的收入。 ? 上海 本地戶籍：新購且屬于家庭第二套以上 外地戶籍：新購 計稅價格：交易價格 70%，以后按評估價 稅率： %低于平均價格 2倍的% 免稅額：人均 60平（含 ） 第二套購入后一年內(nèi)第一套賣出，退稅 ? 重慶 別墅：存量增量都收 高檔（高于平均價兩倍）：增量收 三無（無戶口無工作無投資）：不管是否高檔，第二套開始收 稅率：平均價格 3倍以下 %， 34倍 1%， 4倍以上 % 計稅價格：交易價格，以后按評估價 免稅額：別墅 180平，高檔 100平，按戶算 某地居民（一家三口）已有一套 80平方米房，在 1月 28日以后再次購買一套 120平方米、均價為 3萬元的住宅（超過重慶上一年新建商品房均價的 3倍） 上海市 重慶市 征收面積 原來住房及新購住房合計面積（ 80+120=200平方米）一家庭人數(shù)*60平方米（ 3*60=180平方米） =需要納稅面積（ 20平方米） 征收面積 120平方米 征收金額 3萬元 *20平方米 70%（按住房交易價格的 70%繳納） *%=2520元 征收金額 3萬元 *120平方米 *1%= 征收對象 當?shù)鼐用窦彝ピ谏虾Ｊ行沦徢覍儆谠摼用窦彝サ诙准耙陨系淖》浚òㄐ沦彽亩执媪孔》亢托陆ㄉ唐纷》浚┖头巧虾Ｊ芯用窦彝ピ谏虾Ｊ?
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