xxxx年2月新“國(guó)八條”與房產(chǎn)稅解讀報(bào)告_37p(編輯修改稿)
2025-02-05 00:27 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 論經(jīng)濟(jì)還是人均收入增長(zhǎng)目標(biāo)均為 11%左右，預(yù)計(jì)廣州市政府制定的“價(jià)格目標(biāo)”會(huì)有 1015%左右的漲幅。 ? 地方“價(jià)格控制目標(biāo)”存在 不確定性 ，若是保持一定合理的升幅，則推升市場(chǎng)預(yù)期；若指標(biāo)定得較低，地方政府 調(diào)控壓力增加 ，對(duì)市場(chǎng)的 行政干預(yù)或會(huì)加大 ，如限制高端住宅的簽約等 限購(gòu)：對(duì)首次置業(yè)影響不大，高端市場(chǎng)在細(xì)則出臺(tái)前將出現(xiàn)一輪搶購(gòu)行情 ? 政策要點(diǎn)：“ 直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市 和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施” ? 政策解讀： – 首次臵業(yè)不受限購(gòu)影響，短期將陷入一定觀望， 待一季度地方政府制定的價(jià)格控制目標(biāo)明朗后， 才會(huì)根據(jù)實(shí)際考慮是否入市 – 三次及以上高端臵業(yè)需求直接受限購(gòu)影響，預(yù) 計(jì)細(xì)則出臺(tái)前 高端市場(chǎng) 將有一輪 集中推貨、搶 購(gòu)行情 ，同時(shí)高端物業(yè)價(jià)格將保持平穩(wěn)，但不 排除部分開(kāi)發(fā)商為搶時(shí)間搶客源推出促銷(xiāo)活動(dòng)。 而在各地細(xì)則出臺(tái)后且限購(gòu)政策被嚴(yán)格執(zhí)行， 高端市場(chǎng)將隨即陷入低迷 國(guó)八條限購(gòu)政策與廣州現(xiàn)行限購(gòu)政策對(duì)比 限購(gòu)：促使需求流入周邊不限購(gòu)地區(qū)，帶動(dòng)周邊地區(qū)成交量的增長(zhǎng) ? 限購(gòu)措施利好周邊不限購(gòu)區(qū)域，帶動(dòng)成交量增長(zhǎng) – 2023年 10月 15日，廣州出臺(tái)限購(gòu)細(xì)則，在十區(qū)實(shí)行限購(gòu)，增城、從化不在限購(gòu)范圍，細(xì)則執(zhí)行后，增城、從化成交比例增加明顯 ? 由于此輪調(diào)控力度空前，且增城、從化近期價(jià)格出現(xiàn)較快上漲，在新一輪限購(gòu)細(xì)則制定時(shí)，有可能被納入限購(gòu)范圍 房貸：二套房貸首付提高對(duì)一手市場(chǎng)影響大于二手市場(chǎng) ? 政策要點(diǎn)：“對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第 二套住房 的家庭， 首付款 比例不低于 60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 ?！? ? 政策解讀： – 目前廣州有約 4成 購(gòu)房需求為 二次臵業(yè) ，政策影響面較廣 – 對(duì)于資金較為充裕的改善型客戶，首付提高 1成影響不大， 需要購(gòu)買(mǎi)的客戶仍會(huì)購(gòu)買(mǎi) – 對(duì)于資金不充裕的客戶，或暫緩臵業(yè)計(jì)劃，或根據(jù)自身的 資金實(shí)力降低要求；而部分開(kāi)發(fā)商或針對(duì)此類(lèi)客戶，采取 幫客戶先墊 1成首付的方式應(yīng)對(duì) 最低首付 利率 國(guó)八條 6成 基準(zhǔn)利率 5成 基準(zhǔn)利率 國(guó)八條與 一手市場(chǎng)：廣州 4成需求受影響 房貸：二套房貸首付提高對(duì)一手市場(chǎng)影響大于二手市場(chǎng) ? 政策規(guī)定，二套住宅房貸首付六成。實(shí)際操作中，由于銀行評(píng)估價(jià)較實(shí)際價(jià)格略偏低，加上高額稅費(fèi)，二手住宅實(shí)際首付約七成。 – 改善型買(mǎi)家 比例約 30%，其中約 15%短時(shí)間內(nèi)難以承受七成首付 。這部分改善型買(mǎi)家的經(jīng)濟(jì)承受力產(chǎn)生一定的挑戰(zhàn)； 長(zhǎng)線投資型 買(mǎi)家約占 10%，其中 約 3%的長(zhǎng)線投資客短時(shí)間內(nèi)難以承受七成首付； – 由于二手樓市首次臵業(yè)比例較高，實(shí)際受二套房貸首付六成政策影響的買(mǎi)家 約有兩成 ； – 二手樓市中約有兩成買(mǎi)家擁有三套住宅，改善型買(mǎi)家多為賣(mài)舊房換新房的買(mǎi)家。 表： 2023年廣州各類(lèi)型二手買(mǎi)家占比、受房貸政策實(shí)際影響比例 以及擁有三套住宅的比例 （單位： %） 二手市場(chǎng)：首次臵業(yè)比例高，首付六成和三套限購(gòu)政策實(shí)際只影響約兩成二手買(mǎi)家 商務(wù)商用物業(yè)優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，成交價(jià)量將進(jìn)入上升軌道 ? 新政下，商務(wù)商用物業(yè)按揭最低首付較二套房貸低一成，且商務(wù)商業(yè)物業(yè)貸款不計(jì)套數(shù)，優(yōu)勢(shì)明顯 ? 商務(wù)商用物業(yè)市場(chǎng)成交量將上升，開(kāi)發(fā)商也將趁機(jī)提高價(jià)格 ? 有條件的開(kāi)發(fā)商也將改變銷(xiāo)售策略，推售商務(wù)公寓、商鋪等 最低首付 利率 第二套住宅 6成 基準(zhǔn)利率 商務(wù)商用物業(yè) 5成 基準(zhǔn)利率 第二套住宅與商用物業(yè)貸款政策對(duì)比 2023年四季度（ ）消費(fèi)者調(diào)查 營(yíng)業(yè)稅：長(zhǎng)期看，營(yíng)業(yè)稅政策不會(huì)成為影響二手樓市的重要因素 ? 例子：某 5年
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