xxxx年2月新“國八條”與房產(chǎn)稅解讀報告_37p(文件)
【正文】 增加、發(fā)展商年內(nèi)銷售業(yè)績好、資金充裕以及對后市仍樂觀等因素，都促進(jìn)了土地市場的持續(xù)升溫。 廣州二手： 1月需求旺盛，淡季不淡，樓價穩(wěn)步上揚(yáng) ? 業(yè)主惜售、封盤、返價現(xiàn)象增加，盤源進(jìn)一步減少； ? 供需矛盾下，買家入市更積極，成交速度有所加快，二手網(wǎng)簽后增加的稅費(fèi)未能有效阻止買家入市的步伐，價格接受度有所提高，剛性需求、投資需求入市積極，二手樓價穩(wěn)步上揚(yáng)； ? 但受制于盤源供應(yīng)不足、房貸嚴(yán)控、限購等因素， 1月二手交投量未有進(jìn)一步放量，大致與上月差不多，淡季不淡?！? ? 政策解讀 ：“價格控制目標(biāo)”的制定是基于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均收入增長目標(biāo)等，政府的目的并非是讓房價下降，而是希望 房價保持一個和經(jīng)濟(jì)、收入增速較為匹配的增速 。” ? 政策解讀： – 目前廣州有約 4成 購房需求為 二次臵業(yè) ，政策影響面較廣 – 對于資金較為充裕的改善型客戶，首付提高 1成影響不大， 需要購買的客戶仍會購買 – 對于資金不充裕的客戶，或暫緩臵業(yè)計劃，或根據(jù)自身的 資金實(shí)力降低要求；而部分開發(fā)商或針對此類客戶，采取 幫客戶先墊 1成首付的方式應(yīng)對 最低首付 利率 國八條 6成 基準(zhǔn)利率 5成 基準(zhǔn)利率 國八條與 一手市場：廣州 4成需求受影響 房貸：二套房貸首付提高對一手市場影響大于二手市場 ? 政策規(guī)定，二套住宅房貸首付六成。 表： 2023年廣州各類型二手買家占比、受房貸政策實(shí)際影響比例 以及擁有三套住宅的比例 （單位： %） 二手市場：首次臵業(yè)比例高，首付六成和三套限購政策實(shí)際只影響約兩成二手買家 商務(wù)商用物業(yè)優(yōu)勢顯現(xiàn)，成交價量將進(jìn)入上升軌道 ? 新政下，商務(wù)商用物業(yè)按揭最低首付較二套房貸低一成，且商務(wù)商業(yè)物業(yè)貸款不計套數(shù)，優(yōu)勢明顯 ? 商務(wù)商用物業(yè)市場成交量將上升，開發(fā)商也將趁機(jī)提高價格 ? 有條件的開發(fā)商也將改變銷售策略，推售商務(wù)公寓、商鋪等 最低首付 利率 第二套住宅 6成 基準(zhǔn)利率 商務(wù)商用物業(yè) 5成 基準(zhǔn)利率 第二套住宅與商用物業(yè)貸款政策對比 2023年四季度（ ）消費(fèi)者調(diào)查 營業(yè)稅：長期看，營業(yè)稅政策不會成為影響二手樓市的重要因素 ? 例子：某 5年內(nèi)次新住宅目前的轉(zhuǎn)售的總價為 200萬，若 2023年購入的總價為150萬，發(fā)票齊全，其營業(yè)稅在“新國八條”前后增幅如下表： 新政前 （增值部分 %） 新政后 （全額 %） 差額 （ 200150） %= 200%=11萬 ? 新政后，營業(yè)稅增幅較大， 交易成本大幅增加 。 拿地資金來源說明：目的是防止國際熱錢涌入房地產(chǎn)市場 ? 政策要點(diǎn)：“加強(qiáng)對企業(yè)土地市場準(zhǔn)入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。 2023年的商品住房 用地供應(yīng)計劃 總量原則上 不得低于前 2年年均實(shí)際供應(yīng)量 。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開、公平、公正。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的?。▍^(qū)、市）人民政府，對相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。 重慶、上海率先試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅 ? 1月 28日，國務(wù)院常務(wù)同意在部分城市進(jìn)行對個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，具體征收辦法由 試點(diǎn)省、自治區(qū)、直轄市自行制定 ? 同日晚，重慶、上海均公布了各自的房產(chǎn)稅征收細(xì)則 重慶、上海房產(chǎn)稅細(xì)則對比 房產(chǎn)稅根據(jù)地方實(shí)際制定，力度不大，對市場影響有限 ? 重慶、上海均根據(jù)自身城市特征制定房產(chǎn)稅細(xì)則，且力度均不大，對市場影響有限 ? 可見，地方政府在制定房產(chǎn)稅方案時，會結(jié)合自身實(shí)際，不會打壓房地產(chǎn)市場，也不會放棄“土地財政” ? 另外，三部委表示，“條件成熟時，在統(tǒng)籌考慮對基本需求居住面積免稅等因素的基礎(chǔ)上，在全國范圍內(nèi)對個人擁有的住房征收房產(chǎn)
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