【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 節(jié) 房屋征收概述 一、房屋征收的概念 房屋征收是指國(guó)家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制取得單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的行為。 房屋征收的主體是國(guó)家，通常是政府代表國(guó)家以行政命令的方式執(zhí)行。 征收房地產(chǎn)可分為征收集體所有的土地和征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)兩類。 實(shí)踐中，集體土地被依法征收的，同時(shí)征收集體土地上的房屋；國(guó)有土地上房屋被依法征收的，同時(shí)收回國(guó)有土地使用權(quán)。第五章 國(guó)有土地上房屋征收（新版教材增刪章節(jié)） 二、房屋征收的限制條件 1 2 3征收只能是以發(fā)展公共利益，提升公共福祉為目的征收必須嚴(yán)格依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序政府以征收的執(zhí)行人身份出現(xiàn)，以被征收房地產(chǎn)的客觀市場(chǎng)價(jià)值對(duì)被征收人的損失予以公平補(bǔ)償 1適用對(duì)象不同2前提條件不同3所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同4補(bǔ)償內(nèi)容不同征收與征用的異同第二節(jié) 國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償一、國(guó)有土地上房屋征收的管理體制（ 1）房屋征收主體（ 2）房屋征收部門（ 3）房屋征收實(shí)施單位（ 4）房屋征收的監(jiān)督與指導(dǎo)部門二、國(guó)有土地上房屋征收的程序第一節(jié) 城鄉(xiāng)規(guī)劃管理城市規(guī)劃管理的基本概念 城市規(guī)劃管理是一項(xiàng)政府行政職能，它包括 城市規(guī)劃編制審批管理和實(shí)施監(jiān)察管理 兩部分。城市規(guī)劃的基本內(nèi)容 城市規(guī)劃分為 總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃 。詳細(xì)規(guī)劃分為 控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃 。 第六章 規(guī)劃和建設(shè)工程管理制度與政策 城市規(guī)劃的 實(shí)施管理 主要是 報(bào)建審批管理和批后管理 兩部分內(nèi)容。 報(bào)建審批管理 主要包括 對(duì)建設(shè)項(xiàng)目選址審批核發(fā)項(xiàng)目選址意見書，對(duì)城市用地審批核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，對(duì)建設(shè)工程審批核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 。 （ 一書兩證 的內(nèi)容、取得） 紫線、綠線、藍(lán)線和黃線 （一）紫線劃定： 城市紫線是指國(guó)家歷史文化名城內(nèi)的 歷史文化街區(qū) 和省、自治區(qū)、直轄市人民政府公布的歷史文化街區(qū)的保護(hù)范圍界線，以及歷史文化街區(qū)外經(jīng)縣級(jí)以上人民政府公布保護(hù)的歷史建筑的保護(hù)范圍界線。 紫線應(yīng)在 編制城市總體規(guī)劃 時(shí)劃定。 （二）城市綠線 城市綠線是指城市各類 綠地范圍 的控制線。 控制性詳細(xì)規(guī)劃 應(yīng)當(dāng)提出不同類型用地的界線、規(guī)定綠化率控制指標(biāo)和綠化用地界線的具體坐標(biāo)。 城市綠線內(nèi)的用地，不得改作他用。(三 )藍(lán)線劃定 城市藍(lán)線是指城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫(kù)、渠和濕地等 城市地表水體保護(hù)和控制 的地域界線。 城市藍(lán)線應(yīng)當(dāng)在 控制性詳細(xì)規(guī)劃階段制定，并與城市規(guī)劃一并報(bào)批 。 （四）黃線劃定 城市黃線是指對(duì)城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地 的控制界線。 城市基礎(chǔ)設(shè)施包括：城市公共交通設(shè)施、城市供水設(shè)施、城市環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施、城市供燃?xì)庠O(shè)施、城市供熱設(shè)施、城市消防設(shè)施、城市通信設(shè)施等。第四節(jié) 建設(shè)工程施工與質(zhì)量管理 一、項(xiàng)目報(bào)建制度 （了解） 二、施工許可制度 （掌握） （一）建筑工程施工許可管理的原則 各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。 工程投資額在 30萬元以下 或者 建筑面積在 300M178。以下的建筑工程，可以不申請(qǐng)辦理施工許可證。 依照 國(guó)務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序 批準(zhǔn)開工的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。 應(yīng)當(dāng)領(lǐng)取施工許可證的建筑工程未取得施工許可證的，一律不得開工。 四、建設(shè)工程質(zhì)量保修辦法 房屋建筑工程質(zhì)量保修，是指對(duì)房屋建筑工程竣工驗(yàn)收后在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，予以修復(fù)。 質(zhì)量缺陷，是指房屋建筑工程的質(zhì)量不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同的約定。 房屋建筑工程的最低保修期限為： 地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為 5年； 供熱與供冷系統(tǒng)，為 2個(gè)采暖期、供冷期； 電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為 2年； 裝修工程為 2年。 房屋建筑工程保修期從 工程竣工驗(yàn)收合格之日 起計(jì)算。 五、建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收管理制度 單項(xiàng)工程完工，進(jìn)行 單項(xiàng)工程驗(yàn)收 ；分期建設(shè)的工程，進(jìn)行 分期驗(yàn)收 ；全面工程竣工，進(jìn)行 竣工綜合驗(yàn)收 。 建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起 15日內(nèi)，縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱備案機(jī)關(guān)）備案。 第七章 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)制度與政策第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理 房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金制度 2023年 5月 25日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定：保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為 20%，其它房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為 30%。第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理 一、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 （一）轉(zhuǎn)讓條件 以 出讓方式 取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 （ 1）已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。 （ 2）屬于房屋建設(shè)的，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的 25%以上。 以上兩個(gè)條件同時(shí)具備方可轉(zhuǎn)讓 。 以 劃撥方式 取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。 準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的有兩種處理方式： （ 1）由受讓方補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓金； （ 2）不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或作其他處理。 （二）轉(zhuǎn)讓的程序 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng) 自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起 30日內(nèi) ，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案?！?《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 》 第二十一條 開發(fā)企業(yè)按期交付符合使用條件的商品房1向購(gòu)房人提供 《 住宅質(zhì)量保證書 》 和 《 住宅使用說明書 》 。2委托的資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)繪3協(xié)助購(gòu)房人辦理土地使用權(quán)變更和房屋登記4二、商品房交付使用第八章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策第一節(jié) 房地產(chǎn)交易管理 房地產(chǎn)交易管理，是指政府房地產(chǎn)管理部門及其他相關(guān)部門采取法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段，對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的重要內(nèi)容。 房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃 . 房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度二、房地產(chǎn)交易中的基本制度132 四、房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)（新版教材增加內(nèi)容） 住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)，按住房建筑面積收取。 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：新建商品住房每平米 3元，存量住房每平米 6元。新建商品房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)，經(jīng)濟(jì)適用房減半計(jì)收；存量住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)由轉(zhuǎn)讓雙方各承擔(dān) 50%。住房租賃手續(xù)費(fèi)，按套收取，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每套 100元，由出租人承擔(dān)。以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為最高限額。 —— 《 關(guān)于規(guī)范住房交易手續(xù)費(fèi)有關(guān)問題的通知 》 （計(jì)價(jià)格 [2023]121號(hào)）第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件： 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 及 《 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定 》 采取 排除法 規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件： ⑴ 以出讓方式取得土地使用權(quán)，不符合 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第 39條規(guī)定的； ⑵ 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； ⑶ 依法收回土地使用權(quán)的； ⑷ 共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； ⑸ 權(quán)屬有爭(zhēng)議的； ⑹ 未依法進(jìn)行登記的； ⑺ 法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序Ⅳ 不予受理；予以受理Ⅱ 持相關(guān)文件提出申請(qǐng)并申報(bào)成交價(jià)格Ⅰ 簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同Ⅲ 房管部門對(duì)之審查Ⅴ 辦理登記手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書 以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ⑴ 土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移給新的受讓人； ⑵ 無論轉(zhuǎn)讓幾次原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限不變； ⑶ 受讓人擬改變土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同。 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ⑴ 需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，變劃撥為出讓，由受讓方繳納土地出讓金；不改變劃撥性質(zhì)，對(duì)轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金； ⑵ 暫不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，由房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門在辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)時(shí)收取土地收益金上繳國(guó)家。 7種可以不辦理出讓手續(xù)的情況。 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第二十三條 已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的有關(guān)規(guī)定 經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。 購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿５年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。 購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿 5年，購(gòu)房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。 上述規(guī)定應(yīng)在經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買合同中予以載明，并明確相關(guān)違約責(zé)任?！?《 經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法 》 第三十條 　第三節(jié) 商品房銷售管理商品房預(yù)售 ：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人預(yù)付定金或房?jī)r(jià)款的行為。商品房銷售商品房現(xiàn)售： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為 。 商品房預(yù)售 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 明確了商品房預(yù)售實(shí)行 預(yù)售許可和商品房預(yù)售合同登記備案 制度。 注意：未取得 《 商品房預(yù)售許可證 》 的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以 認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放 VIP卡 等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費(fèi)用， 不得參加任何展銷活動(dòng) 。 商品房預(yù)售條件 （ 1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金， 取得土地使用權(quán)證書 ； （ 2） 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 ； （ 3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25％以上 ，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 （ 4）取得商品房預(yù)售許可證明。 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第四十五條 注意： 預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理 《 商品房預(yù)售許可證 》提交的許可材料 開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料； （一）商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表； （二）開發(fā)企業(yè)的 《 營(yíng)業(yè)執(zhí)照 》 和資質(zhì)證書； （三）土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證； （四）投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明； （五）工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明； （六）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。 《 城市商品房預(yù)售管理辦法 》 第七條 三、預(yù)售許可程序受理 —— 需要補(bǔ)充材料的，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)或 5日內(nèi)一次性告