【文章內容簡介】 他共有人書面同意的。（須由全體共有人同意，不能因部分權利人的請求而轉讓。） 權屬有爭 議的； 未依法登記領取權屬證書的； 法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。為抑制投機性購房，國務院規(guī)定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。 以出讓方式取得建設用地使用權，在土地使用期限屆滿前可以在不同土地使用者之間自由轉讓，但無論轉讓幾次，原建設用地 土地使用權出讓合同約定的使用年限不變 。 第三節(jié) 商品房銷售管理 《城市房地產管理法》規(guī)定商品房預售應符合下列條件： 已交付全部土地使用權出讓金，取得 土地使用權證書 ； 持有 建設工程規(guī)劃許可證 ； 按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資 金達到工程建設總投資的 25%以上，并已經 確定 施工進度和竣工交付日期； 向 縣級以上人民政府房產管理部門 辦理 預售 登記，取得 《商品房預售許可證》 。 中途變更規(guī)劃、設計 ：經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質量或使用功能情形的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起 10 日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起 15 日內作出是否退房的書面答復。 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內 的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的應當承擔違約責任。 出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照有關原則處理： 面積誤差比絕對值在 3%以內的（含 3%），按照合用約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持； 房屋實際面積小于合同約定面積的， 面積誤差比超過 3%部 分的房價款由出賣人雙倍返還買受人 。（ P115 了解） 第四節(jié) 房屋租賃管理 租賃期限 ：《合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過 20 年，超過 20 年的，超過部分無效。 《城市房地產管理法》規(guī)定 ：“以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得土地使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上交國家，具體辦法由國務院規(guī)定?！? 房地產抵押的特征 是不轉移占有，這與質押、房地產設典有顯著的區(qū)別。 房地產抵押中可以作為抵押物的條件包括兩個基本方面 ： 1. 以出讓方式取得的土地使用權，都可以設定抵押。 2. 以劃撥方式取得的土地使用 權，對于土地上面有建筑物的， 建筑物一并抵押；對于土地上面沒有建筑物的，不能抵押。（ P124） 《物權法》規(guī)定下列財產不得抵押 ： ； 、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外； 、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施； 、使用權不明或者有爭議的財產； 、扣押、監(jiān)管的財產； 、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產。 房屋抵押的一般規(guī)定： 以共有的房地產抵押的，抵押人應當事先征得其他 共有人的書面同意。 以已出租的房地產抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。 《城市房地產管理法》規(guī)定 房地產抵押應當簽訂書面抵押合同并辦理抵押登記。房地產抵押未經登記的，不發(fā)生物權效力，對抵押物不具有優(yōu)先受償權。 《物權法》規(guī)定 債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押 權人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優(yōu)先受償。 建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現(xiàn)抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得價款，抵押權人無權優(yōu)先受償。 第六章 房地產登記制度與政策 第一節(jié) 房地產登記概述 房地產登記 是將房地產權利現(xiàn)狀、權利變動情況以及其他相關事項記載在房地產登記簿上予以公示的行為，是一種不動產物權的公示方式。 房地產登記的根本目的和出發(fā)點 是保護權利人的合法權益。凡經房地產登 記機構登記，權利人在房地產方面的權利，如房屋所有權、土地使用權、房地產租賃和抵押權、地役權等，受到國家的法律保護。 房地產登記的原則 ： 權利主體一致的原則 ：房屋所有權人和該房屋占用的土地使用權人必須同屬一人（包括法人和自然人） 屬地管理原則 ：即房地產登記只能由市（縣）房地產管理部門負責所轄區(qū)范圍內的房地產登記工作。 不動產權屬證書記載的事項， 應當與不動產登記薄一致 ；如記載不一致的，出有證據證明不動產登記簿有錯誤外，以不動產登記簿為準 。 不動產登記的生效時間： 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產登記簿時發(fā)生效力。 第二節(jié) 房地產登記制度 房地產登記的體制： 一般是土地使用權和房屋所有權登記分別在土地部門和房地產部門分別進行。 房屋按照 房屋基本單元 進行登記。 房屋基本單元是 指有 固定界限 、可以 獨立使用 并且有 明確、唯一 的 編號 的房屋或者 特定空間 ?！斗课莸怯涋k法》規(guī)定：國有土地范圍內成套住房， 以套為基本單元 進行登記。 房屋登記費向 申請人 收取。按規(guī)定需由當事人雙方共同申請的，只能向 登記為房屋權利人的一方 收取。住房登記 一套住房為一件 ，收費標準為每件 80 元。 登記機關對房屋權利的記載信息，任何 單位和個人都可以公開查詢，這類信息向社會公開。 第七章 物業(yè)管理制度與政策 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 物業(yè)管理服務的基本內容 按服務的性質和提供的方式 可以分為： 常規(guī)性的公共服務 針對性的專項服務 委托性的特約服 務三大類。其中 專項服務 是物業(yè)服務開展多種經營的主渠道。 物業(yè)管理工作的主要環(huán)節(jié)按先后順序分 4個階段 ： ； 管理的前期準備階段； 階段； 。 物業(yè)管理策劃階段的工作包括： 物業(yè)管理的早期介入 制定物業(yè)管理方案 制定臨時管理規(guī)約及有 關制度 選聘物業(yè)服務企業(yè)四個基本環(huán)節(jié)。這四個環(huán)節(jié)均是由 房地產開發(fā)企業(yè) 來主持。 建設單位應與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務合同》。 物業(yè)管理的啟動階段： 物業(yè)的接管驗收 用戶 （業(yè)主