【文章內(nèi)容簡介】 他共有人書面同意的。（須由全體共有人同意，不能因部分權(quán)利人的請求而轉(zhuǎn)讓。） 權(quán)屬有爭 議的； 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的； 法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。為抑制投機(jī)性購房，國務(wù)院規(guī)定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。 以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)，在土地使用期限屆滿前可以在不同土地使用者之間自由轉(zhuǎn)讓，但無論轉(zhuǎn)讓幾次，原建設(shè)用地 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限不變 。 第三節(jié) 商品房銷售管理 《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定商品房預(yù)售應(yīng)符合下列條件： 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得 土地使用權(quán)證書 ； 持有 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ； 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資 金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已經(jīng) 確定 施工進(jìn)度和竣工交付日期； 向 縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門 辦理 預(yù)售 登記，取得 《商品房預(yù)售許可證》 。 中途變更規(guī)劃、設(shè)計(jì) ：經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起 10 日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起 15 日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi) 的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照有關(guān)原則處理： 面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)的（含 3%），按照合用約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持； 房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的， 面積誤差比超過 3%部 分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人 。（ P115 了解） 第四節(jié) 房屋租賃管理 租賃期限 ：《合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過 20 年，超過 20 年的，超過部分無效。 《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定 ：“以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得土地使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上交國家，具體辦法由國務(wù)院規(guī)定?！? 房地產(chǎn)抵押的特征 是不轉(zhuǎn)移占有，這與質(zhì)押、房地產(chǎn)設(shè)典有顯著的區(qū)別。 房地產(chǎn)抵押中可以作為抵押物的條件包括兩個(gè)基本方面 ： 1. 以出讓方式取得的土地使用權(quán)，都可以設(shè)定抵押。 2. 以劃撥方式取得的土地使用 權(quán)，對于土地上面有建筑物的， 建筑物一并抵押；對于土地上面沒有建筑物的，不能抵押。（ P124） 《物權(quán)法》規(guī)定下列財(cái)產(chǎn)不得抵押 ： ； 、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外； 、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施； 、使用權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn)； 、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)； 、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。 房屋抵押的一般規(guī)定： 以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他 共有人的書面同意。 以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。 《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定 房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同并辦理抵押登記。房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的，不發(fā)生物權(quán)效力，對抵押物不具有優(yōu)先受償權(quán)。 《物權(quán)法》規(guī)定 債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押 權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。 建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得價(jià)款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。 第六章 房地產(chǎn)登記制度與政策 第一節(jié) 房地產(chǎn)登記概述 房地產(chǎn)登記 是將房地產(chǎn)權(quán)利現(xiàn)狀、權(quán)利變動(dòng)情況以及其他相關(guān)事項(xiàng)記載在房地產(chǎn)登記簿上予以公示的行為，是一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式。 房地產(chǎn)登記的根本目的和出發(fā)點(diǎn) 是保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。凡經(jīng)房地產(chǎn)登 記機(jī)構(gòu)登記，權(quán)利人在房地產(chǎn)方面的權(quán)利，如房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)、房地產(chǎn)租賃和抵押權(quán)、地役權(quán)等，受到國家的法律保護(hù)。 房地產(chǎn)登記的原則 ： 權(quán)利主體一致的原則 ：房屋所有權(quán)人和該房屋占用的土地使用權(quán)人必須同屬一人（包括法人和自然人） 屬地管理原則 ：即房地產(chǎn)登記只能由市（縣）房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)所轄區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)登記工作。 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)， 應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記薄一致 ；如記載不一致的，出有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn) 。 不動(dòng)產(chǎn)登記的生效時(shí)間： 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。 第二節(jié) 房地產(chǎn)登記制度 房地產(chǎn)登記的體制： 一般是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記分別在土地部門和房地產(chǎn)部門分別進(jìn)行。 房屋按照 房屋基本單元 進(jìn)行登記。 房屋基本單元是 指有 固定界限 、可以 獨(dú)立使用 并且有 明確、唯一 的 編號 的房屋或者 特定空間 ?！斗课莸怯涋k法》規(guī)定：國有土地范圍內(nèi)成套住房， 以套為基本單元 進(jìn)行登記。 房屋登記費(fèi)向 申請人 收取。按規(guī)定需由當(dāng)事人雙方共同申請的，只能向 登記為房屋權(quán)利人的一方 收取。住房登記 一套住房為一件 ，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件 80 元。 登記機(jī)關(guān)對房屋權(quán)利的記載信息，任何 單位和個(gè)人都可以公開查詢，這類信息向社會(huì)公開。 第七章 物業(yè)管理制度與政策 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容 按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式 可以分為： 常規(guī)性的公共服務(wù) 針對性的專項(xiàng)服務(wù) 委托性的特約服 務(wù)三大類。其中 專項(xiàng)服務(wù) 是物業(yè)服務(wù)開展多種經(jīng)營的主渠道。 物業(yè)管理工作的主要環(huán)節(jié)按先后順序分 4個(gè)階段 ： ； 管理的前期準(zhǔn)備階段； 階段； 。 物業(yè)管理策劃階段的工作包括： 物業(yè)管理的早期介入 制定物業(yè)管理方案 制定臨時(shí)管理規(guī)約及有 關(guān)制度 選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)四個(gè)基本環(huán)節(jié)。這四個(gè)環(huán)節(jié)均是由 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 來主持。 建設(shè)單位應(yīng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。 物業(yè)管理的啟動(dòng)階段： 物業(yè)的接管驗(yàn)收 用戶 （業(yè)主